Tribunal judiciaire de Béziers, Chambre 1 Section 9, 10 septembre 2026, n° 25/02253

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS


Affaire N° RG 25/02253 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YVU


ORDONNANCE du 10 Septembre 2026


Ordonnance de la Mise en Etat rendue le 10 Septembre 2026 par Joël CATHALA, Vice-Président, Juge de la Mise en Etat, assisté de Violaine MOTA, Greffier, dans l'instance :

ENTRE :

S.A.R.L. ZERDA
immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 448 441 329
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER


ET

Madame [Y] [T]
née le 24 septembre 1950 à [Localité 2] (34)
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS 


Monsieur [N] [X]
né le 16 juin 1980 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Représenté par Maître Marie-camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocats au barreau de MONTPELLIER



La cause mise au rôle à l’audience du 04 juin 2026, a été régulièrement appelée.

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ; 

Sur quoi, le Juge de la Mise en Etat, a mis l’affaire en délibéré au 10 Septembre 2026 et l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

Vu les exploits du 2 septembre 2025 par lesquelles la société ZERDA a assigné devant le tribunal judiciaire de Béziers Mme [Y] [T] et M. [N] [X] aux fins d'annulation de la vente immobilière consentie par Mme [Y] [T] à M. [N] [X] le 28 mars 2018 pour non-respect du droit de préemption du locataire commercial des lieux vendus et pour obtention de dommages et intérêts,

Vu les conclusions aux fins d'incident de Mme [Y] [T] demandant au juge de la mise en état de :

Vu les articles 367 et 122 du Code de procédure civile, L. 145-46-1 et L.145-60 du Code de commerce, 

- ORDONNER la jonction de la présente instance inscrite sous le RG n° 25/02253 avec celles enregistrées sous les numéros RG n°25/02329, RG n°25/02254 et RG n°25/02486. 
- DECLARER IRRECEVABLE l’action de la requérante au titre de la méconnaissance de son droit de préférence, prévu par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce pour cause de prescription. 

EN CONSEQUENCE 
- DEBOUTER la SARL ZERDA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 
- CONDAMNER la SARL ZERDA à payer à Mme [Y] [T] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. 

Vu les conclusions d'incident de M. [N] [X] demandant au juge de la mise en état de :

Vu les articles 783 du code de procédure civile, 
Vu les articles 122, 789 du Code de procédure civile, 
Vu l’article 2224 du Code civil, 

- DECLARER que l’action engagée par la Société ZERDA est prescrite, 
- PRONONCER l’irrecevabilité de l’action de la société ZERDA car prescrite, 
- CONDAMNER la société ZERDA à verser à Monsieur [X] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER la société ZERDA aux entiers dépens de l’instance. 

Vu les conclusions sur incident en réponse de la société ZERDA demandant au juge de la mise en état de :

Vu les articles L 145- 46 - 1 et L 145 - 60 du code de commerce, 2224 et 1134 du Code civil,

A titre principal,
- Dire et juger que la prescription biennale prévue à l'article L 145 – 60 du code de commerce n'a commencé à courir qu'à compter de la date à laquelle la société ZERDA a eu connaissance exacte des ventes et de leurs conditions, soit lors de la communication des actes authentiques intervenus dans le cadre de la présente procédure,
- Dire et juger recevable l'action de la société locataire ZERDA tendant à voir constater la violation de son droit de préemption et la nullité des ventes intervenues au profit de M. [N] [X],



En conséquence,
- rejeter l'exception de prescription soulevée par M. [N] [X] et par Mme [Y] [T] comme mal fondée,
- Dire et juger que la notification du 5 avril 2018, émanant de l'étude notariale, ne constitue pas une notification régulière au sens de l'article L 145- 46- 1 du code de commerce, faute de mentionner le prix et les conditions exactes de chacune des ventes effectivement conclues, faute de permettre l'exercice utile du droit de préemption et faute de reproduire les quatre premiers alinéas dudit texte,
- Dire et juger que les ventes intervenues au profit de M. [N] [X] ont été réalisées en violation du droit de préemption légale de la société ZERDA et au moyen de manœuvres destinées à la priver de l'exercice de ce droit,
- Constater que ces manœuvres caractérisent une fraude aux droits de la société ZERDA et un détournement de l'esprit de l'article L 145 – 46 – 1 du code de commerce,

En conséquence, 
- dire et juger que la société ZERDA est recevable et bien fondée à solliciter, au fond, la nullité des ventes litigieuses et sa substitution à M. [N] [X] en qualité d'acquéreur des lots correspondant aux locaux loués, et débouter Mme [Y] [T] et M. [N] [X] de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,
- Condamner in solidum M. [N] [X] et Mme [Y] [T] à verser à la société ZERDA la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les besoins du présent incident,
- Condamner in solidum M. [N] [X] et les vendeurs aux entiers dépens de l'incident.

Vu l'exploit du 2 septembre 2025 par lequel la SARL ZERDA a assigné devant le tribunal judiciaire de Béziers la SCI Orion agissant par l'intermédiaire de son mandataire Mme [Y] [T] et M. [N] [X] ( N° RG 25/02486),

Vu l'exploit du 2 septembre 2025 par lequel la SARL ZERDA a assigné Mme [Y] [T], M. [A] [T] et M. [N] [X] devant le tribunal judiciaire de Béziers (N° RG 25/02254),

Vu l'exploit du 17 septembre 2025 par lequel la SARL ZERDA a assigné Mme [Y] [T], M. [A] [T] et M. [N] [X] devant le tribunal judiciaire de Béziers (N° RG 25/02329),

Vu les procédures d'incident initiées par M. [N] [X] dans les 3 dossiers aux fins de jonction des 3 procédures et de constatation de l'irrecevabilité des actions engagées par la société ZERDA pour prescription acquise,

Vu l'ordonnance du Juge de la mise en état du 7 mai 2026, frappée d'appel, disposant :

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 25/02254, 25/02329 et RG 25/02486, sous le premier numéro RG 25/2254,
DECLARE irrecevables les actions engagées par la SARL ZERDA pour prescription acquise,
REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires
CONDAMNE la SARL ZERDA à payer les sommes suivantes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
– 2000 € à M. [N] [X],
– 2000 € à la SCI Orion et aux consorts [T],
CONDAMNE la SARL ZERDA aux entiers dépens.



Après avoir entendu les conseils des parties à l'audience de plaidoirie sur incident du 4 juin 2026.


MOTIVATION

1) Les demandes de sursis à statuer et de jonction de procédures

Il sera constaté l'évidente proximité des différentes procédures relatives à l'annulation de la vente immobilière intervenue le 28 mars 2018 entre les consorts [T] et M. [N] [X], pour autant les trois premières procédures ayant été déclarées irrecevables par le juge de la mise en état, ladite décision étant frappée d'appel, il ne paraît pas opportun, pour une bonne administration de la justice, tant de surseoir à statuer que de prononcer une jonction des quatre dossiers qui pourra éventuellement intervenir en tant que de besoin devant la juridiction supérieure.

2) La fin de non-recevoir pour prescription

* En droit, 

Selon l’article 789 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel que la prescription.

Selon l’article L.145-60 du Code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

L'article L 145-46-1 du code de commerce organise le droit de préemption des locataires commerçants en cas de vente du local à usage commercial par le bailleur.

L'action en nullité de la vente du local commercial pour méconnaissance du droit de préférence du locataire est exercée en vertu du statut des baux commerciaux et est donc soumise à la prescription biennale de l'article L 145 – 60 du code de commerce.

En application de l’article 2224 du Code civil, le délai de prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce court du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

* Au cas particulier le juge de la mise en état constatera que le local commercial loué par la société ZERDA appartenait à plusieurs propriétaires distincts, membres de la même famille et ayant composé une SCI familiale, qui avaient manifestement décidé de vendre leur bien immobilier en liant leurs propriétés distinctes dans un même ensemble immobilier par un seul compromis de vente passé le 28 mars 2018 au profit de M. [N] [X] pour un prix principal global de 220 000 € ensuite secondairement réparti entre les divers propriétaires, sans que leurs propriétés spécifiques soient distinguées.

Dès lors le courrier du notaire en date du 5 avril 2018 notifié par LR AR à la société ZERDA, locataire commercial des locaux vendus, intervenant dans les termes suivants : 


 « Monsieur le Gérant,
Je vous informe que Monsieur et Madame [W] [T], Madame [Y] [T] et la SCI Orion entendent procéder à la vente du local à usage commercial que vous louez à [Localité 1] (Hérault) aux adresses ci-dessus visées.
Le prix de vente global des immeubles est de 220 000 €, prix payable le jour de la signature de l'acte authentique de vente.
Auquel il y a lieu d'ajouter le paiement des frais, droits et émoluments de l'acte authentique de vente évalués à la somme de 17 500 €, en ce non compris les frais de prêt.
En vertu de l'article L 145-46-1 du code du commerce, le locataire bénéficie dans votre cas d'un droit de préemption.
Aussi vous voudrez bien dans un délai d'un mois à compter de la réception de la présente notification, faire connaître à l'office notarial par lettre recommandée avec demande d'avis de réception si vous entendez ou non acquérir ces locaux au prix et conditions prévues. 
L'absence de réponse dans le délai qui vous est imparti équivaudra à une renonciation à l'exercice de votre droit de préférence pour cette vente. (…) »

(Suivent la reproduction prévue par la loi des dispositions des quatre premiers alinéas de l'article L 145-46-1 du code de commerce.)

témoigne valablement de la réalité de la vente intervenue et apparaît conforme aux prescriptions de l'article L 145-46-1 précité organisant l'information du locataire commercial afin qu'il puisse exercer son droit de préemption.

La fragmentation de la vente entre les divers propriétaires survenue secondairement devant le notaire, principalement pour des raisons de publicité foncière, n'est pas de nature à changer la nature globale de la vente immobilière intervenue au bénéfice de M. [N] [X].

Il en résulte que la prescription biennale attachée à l'action en nullité de la vente du local commercial pour méconnaissance du droit de préférence du locataire doit avoir pour point de départ ce courrier en date du 5 avril 2018 ; la prescription est donc acquise depuis le 6 avril 2020 et les actions de la SARL ZERDA sont irrecevables pour avoir été engagées postérieurement à cette date.

3) Les demandes annexes

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la SARL ZERDA, partie succombante, à verser à chacune des parties opposées, selon dispositif, la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles engagés pour la présente procédure, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition par le greffe, contradictoire, en premier ressort,

REJETTE les demandes de jonction de procédure et de sursis à statuer,

DECLARE irrecevable l'action engagée par la SARL ZERDA pour prescription acquise,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SARL ZERDA à payer les sommes suivantes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

– 1000 € à M. [N] [X],
– 1000 € à Mme [Y] [T],

CONDAMNE la SARL ZERDA aux entiers dépens.


LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT, 
Violaine MOTA Joël CATHALA