Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 10 septembre 2026, n° 23/04050

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE


Vu l’exploit d’huissier en date du 17 octobre 2023 par lequel monsieur [O] [X] a fait assigner la SASU ICADE PROMOTION prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;
Vu les dernières conclusions de monsieur [X] (rpva 3 novembre 2025) qui sollicite de voir : 
Vu le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage,
Vu les articles 1240 et 1382 du code civil,
Condamner la société Icade Promotion au paiement d’une somme de € 294.000 en réparation du préjudice causé par le trouble résultant de la construction qu’elle a édifiée ;
Condamner la société Icade Promotion au paiement d’une somme de € 48.000 en réparation du préjudice causé par les nuisances sonores durant le chantier dont elle a assuré la maitrise d’ouvrage ;
Condamner la société Icade Promotion au paiement d’une somme de € 12.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamner la société Icade Promotion aux entiers dépens, dont le coût du rapport d’expertise judiciaire ;
Vu les dernières conclusions de la SASU ICADE PROMOTION (rpva 2 décembre 2025) qui sollicite de voir :
DEBOUTER le demandeur de l'intégralité de ses prétentions. 
LE CONDAMNER à la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 
ECARTER l'exécution provisoire de la décision ;
Vu l’ordonnance de clôture du 6 novembre 2025 fixant la clôture de la procédure au 23 janvier 2026 ;
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

Motifs

MOTIFS

Monsieur [O] [X] est propriétaire d’une villa « [U] », sise [Adresse 2] à [Localité 4], d’une superficie de 200 m², sur un terrain d’environ 3.600 m² avec piscine, derrière l’hôpital de l’[Etablissement 1].

Se plaignant d’un trouble de voisinage causé par la présence d’un immeuble édifié en vue d’une opération de construction-vente de la SASU Icade Promotion et de nuisances sonores du fait de travaux à des heures indues, monsieur [X] a sollicité une expertise judiciaire en référé, ordonnée le 25 janvier 2021.

Il sollicite la somme totale de 342.000 euros, indiquant qu’il réclame simplement l’homologation des conclusions du rapport de l’expert judiciaire, déposé le 28 mars 2023.

Il soutient qu’il s’agit d’un quartier paisible, composé de maisons individuelles haut de gamme, expliquant que c’est sur le site de l’ancienne villa de luxe du dictateur [N] [K] que l’ensemble immobilier construit par Icade Promotion va être édifié, avec un parc de stationnement ouvert au public en sous-œuvre.

Il insiste sur le caractère hautement résidentiel de ce quartier et précise qu’il s’agit d’une opération purement lucrative.

Il invoque des dégâts matériels (fissures) sur sa villa causés par les travaux de démolition de l’existant et de terrassement du terrain dus à l’importance de décaissements de terre, avec des tirants implantés dans le tréfonds de la route qui sépare son bien immobilier de l’assiette foncière de l’opération immobilière entreprise par Icade Promotion.

Il souligne qu’aucun référé préventif n’a été fait par le promoteur.

Il invoque également des nuisances sonores causées par le chantier en dehors des heures autorisées par l’arrêté municipal n°2018-05792 relatif à la lutte contre le bruit et la déloyauté d’Icade Promotion, qui prévoit l’arrêt de travaux entre 20h00 et 7h00 et entre 12h00 et 14h00 et les dimanches et jours fériés.

Il soutient que le refus de la société Icade Promotion de lui communiquer les coordonnées de ses entrepreneurs à attraire à l’expertise judiciaire, puis dans leur appel en garantie, constitue une manœuvre dilatoire visant à retarder l’enclenchement de l’expertise judiciaire et conduire à une avancée des travaux ne permettant plus à l’expert judiciaire de constater directement les nuisances sonores.

Il conclut que la société Icade Promotion, maitre d’ouvrage a commis une faute en n’assurant pas le respect des prescriptions légales par les différents intervenants du chantier, qui engage sa responsabilité et ce? pendant la durée des travaux soit ,480 jours ouvrables de préparation du terrain, démolition et terrassement. 

Il réclame réparation de ce préjudice, soit 100 euros par jour de nuisances.

Il fait plaider que la réalisation de cette promotion immobilière n’a été rendue possible que par l’effet d’une modification des dispositions d’urbanisme cantonnée à ce seul terrain ; que les terrains avoisinants dont le sien, ne bénéficient pas de la même évolution d’urbanisme que le terrain de la réalisation d’Icade Promotion ; que la modification des dispositions d’urbanisme de ce seul terrain n’a pas emporté une évolution de l’ensemble du quartier. 

Il soutient que l’expert judiciaire a évalué le préjudice pour perte de vue et d’ensoleillement à la somme de 294.000 euros, arguant qu’un trouble causant un préjudice financier aussi important doit être considéré comme anormal, expliquant qu’à la place d’une vue sur la mer il souffre désormais d’une vue sur un ensemble immobilier.

En réponse, la SASU Icade Promotion conclut au débouté des demandes de monsieur [X], expliquant que son opération immobilière se situe dans un secteur mixte à la fois composé de pavillons individuels et d'immeubles dont l'hôpital l’[Etablissement 1] ; que le quartier n'est pas composé exclusivement d'un habitat individuel.

Elle fait valoir que le permis de construire a été valablement délivré et n'a pas fait l'objet d'un quelconque recours notamment de la part de monsieur [X], ce qui établit qu’il n'a pas contesté la règlementation d'urbanisme applicable au secteur permettant la réalisation du projet.

Elle soutient avoir fait l'objet d'un véritable harcèlement de la part de monsieur [X] qui a multiplié les réclamations et les plaintes immédiatement après le démarrage du chantier alors que le maître de l'ouvrage lui transmettait à chaque occasion les griefs du voisin et veillait à ce que les horaires de chantier soient conformes à la règlementation légale et n'affectent pas la tranquillité des propriétés avoisinantes.

Elle expose que l'expert judiciaire a établi que l'ensemble des désordres dont Monsieur [X] se plaignait, qu’il impute à son chantier, préexistait au démarrage du chantier, que les nuisances sonores n'avaient jamais été constatées par l’expert et que le maître de l'ouvrage avait pris l'ensemble des mesures de nature à permettre le respect de la règlementation ; que l'expert a validé une perte de valeur vénale du bien appartenant au demandeur qui résulte d'un rapport établi par Monsieur [C] mandaté et payé par le demandeur, alors que cela ne faisait pas partie de la mission expertale.

Elle soutient que les conditions de sa responsabilité civile ne sont pas réunies, au motif que le trouble anormal de voisinage nécessite pour être constitué que le demandeur établisse le caractère extraordinaire (anormal et spécial) du trouble dont il fait état et pas simplement que c'était mieux avant.

Elle rappelle que le droit de construire, conformément aux règles d'urbanisme applicables, constitue un principe général constitutionnellement protégé.

Elle soutient que les allégations de monsieur [X] sont infondées et diffamatoires, car il laisse supposer qu’elle aurait bénéficié d’une constructibilité dérogatoire lui permettant d’édifier des constructions sans aucune mesure avec les droits conférés aux parcelles mitoyennes. 

Elle conclut que le demandeur n'établit pas qu'il aurait perdu la totalité de sa vue, qu'il aurait perdu la totalité de son ensoleillement, qu'il subirait des vis-à-vis sur chacune des portions de sa propriété et qu’à l'inverse, les photographies produites aux débats et figurant dans le rapport de l'expert ne matérialisent qu'un seul vis-à-vis et qu'une perte de vue partielle sur un 
seul côté de la propriété (qui n'est pas celui ou s'exerce sa vue).

Elle ajoute que la photographie aérienne le démontre, où l’on voit que la piscine de la propriété du demandeur est située de l'autre côté de sa maison, que son lieu de vie n’est donc pas impacté par l'immeuble édifié.

Elle souligne que les photographies 2 et 3 du rapport de l'expert établissant que la vue mer 
dont dispose sa propriété n'a été pas été affectée par son immeuble, que seule la salle-de-bains de la propriété est affectée par l'édification de l'immeuble, précisant qu'il est rare que l'on vive dans sa salle de bains et que l'on laisse la fenêtre ouverte lorsqu’on y est.


Sur les demandes de monsieur [X]

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’article R1336-10 du code de la santé publique, si le bruit mentionné à l’article R1336-5 a pour origine un chantier de travaux publics ou privés, ou des travaux intéressant les bâtiments et leurs équipements soumis à une procédure de déclaration ou d’autorisation, l’atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme est caractérisée par l’une des circonstances suivantes :
1° Le non-respect des conditions fixées par les autorités compétentes en ce qui concerne soit la réalisation des travaux, soit l’utilisation ou l’exploitation de matériels ou d’équipements,
2° L’insuffisance de précautions appropriées pour limiter ce bruit,
3° Un comportement anormalement bruyant.

Selon l’article R1336-5 du même code, aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.

Le rapport de monsieur [S] dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

A la lecture de l’ordonnance de référé qui a ordonné l’expertise judiciaire, l’appréciation des préjudices matériels et immatériels subis par le demandeur à cause du chantier objet de la présente procédure, entre bien dans la mission confiée à l’expert judiciaire, sans précision particulière, de sorte qu’il ne peut pas être retenu que cela ne rentrait pas dans sa mission comme le prétend la défenderesse.

Monsieur [X] reproche à la défenderesse de lui avoir fait subir des nuisances sonores pendant la durée du chantier, ainsi qu’une perte de valeur de sa propriété en raison de la perte de vue causée par la construction qu’elle a réalisée à proximité.

L’expert judiciaire conclut qu’il n’a pas pu constater lui-même les nuisances sonores.

Cependant, il évoque le constat d’huissier du 22 juin 2020 à 13 H 20, qui note que les travaux sont en cours sur le chantier en cause, provoquant des bruits très importants notamment par l’utilisation d’un brise roche contre la paroi en roche, que ces nuisances sonores sont imputables à l’entreprise en charge du lot terrassements. 

Il précise que ces faits sont de nature à caractériser un comportement anormalement bruyant, mais qu’il apparaît à l’analyse des pièces marché qui lui ont été communiquées que le maître d’ouvrage a imposé aux entreprises un certain nombre de mesures pour limiter les nuisances sonores et vibratoires pendant les travaux, notamment une mise en demeure aux entreprises concernant les horaires de démarrage des travaux et le respect de l’arrêté municipal du 18 décembre 2019.

Ces mesures pour limiter les nuisances sonores pendant les travaux ne sont pas prouvées par la défenderesse.

Seul un courrier adressé par Icade Promotion à Enatra le 6 mai 2020, comporte un rappel des horaires de démarrage des travaux, à la suite de « différents écarts constatés par les voisins ».

Eu égard à ces éléments, il convient de dire que le constat d’huissier du 22 juin 2020 à 13 heures 20 permet de retenir que les travaux sur le chantier ont provoqué des bruits très importants notamment par l’utilisation d’un brise roche contre la paroi en roche.

De plus, il convient de dire que, sans aucun doute possible, le chantier a forcément causé des bruits importants pendant toute sa durée, eu égard à l’importance de la construction réalisée, même si l’on peut concevoir que c’est un mal nécessaire à toute réalisation d’une construction immobilière.

En conséquence, monsieur [X] a subi un préjudice en raison de ces nuisances sonores.

Concernant la perte de vue, l’expert judicaire retient que la construction de cet important ensemble immobilier à proximité immédiate du bien de monsieur [X], en raison notamment de sa hauteur, peut être considérée comme un élément de nature à affecter l’usage de son bien, que la perte de vue subie par monsieur [X] côté sud-ouest est patente.

Les photographies produites au débat permettent de constater que la construction est très imposante, notamment vue du jardin du demandeur et qu’elle est très proche de sa propriété, dans un secteur certes urbanisé, mais qui reste relativement préservé, comme se situant sur les hauteurs de [Localité 4].


Peu importe que monsieur [X] n’ait pas contesté le permis de construire de l’immeuble de la Sasu Icade Promotion.

L’expert judiciaire estime la valeur du bien de monsieur [X] à la somme de 1.960.000 euros, en corrigeant la surface utile proposée par monsieur [J]” sollicité unilatéralement par monsieur [X].

Il estime réaliste de retenir une perte de vue à 15 % de la valeur du bien, soit une perte de valeur de 294.000 euros.

Aucun élément produit par la demanderesse ne permet de remettre en cause cette évaluation.

Ainsi, il est incontestable que monsieur [X] a subi un préjudice en raison de la perte de valeur de son bien, en raison de la perte de vue, suite à la construction du programme immobilier en cause.

Sur l’indemnisation des préjudices de monsieur [X]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les préjudices causés à monsieur [X] sont parfaitement établis et constituent des troubles anormaux de jouissance, causés par la SASU Icade Promotion, qui sera donc condamnée à les indemniser.

Considérant le peu d’éléments concernant la durée et la persistance de ces bruits (absence de mesure des bruits) d’une part et d’autre part le peu d’éléments concernant les précautions prises par la défenderesse pour limiter les désagréments, il sera alloué à monsieur [X] la somme de 5.000 euros au titre du trouble anormal de voisinage causés par les bruits du chantier.

Concernant le préjudice de perte de valeur du bien de monsieur [X], en raison de la perte de vue, il lui sera alloué la somme de 294.000 euros.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [X] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SASU Icade Promotion sera condamnée à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Partie succombant à l’instance, la SASU Icade Promotion sera condamnée aux entiers dépens, y compris le coût du rapport d’expertise judiciaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que monsieur [O] [X] a subi un préjudice en raison des nuisances sonores et un préjudice en raison de la perte de valeur de son bien résultant de la perte de vue, suite à la construction du programme immobilier en cause, qui constituent des troubles anormaux de jouissance, causés par la SASU Icade Promotion, 

CONDAMNE la SASU Icade Promotion à indemniser ces préjudices,

CONDAMNE la SASU Icade Promotion à payer à monsieur [O] [X] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre du trouble anormal de voisinage causé par les bruits du chantier,

CONDAMNE la SASU Icade Promotion à payer à monsieur [O] [X] la somme de 294.000 euros (deux cent quatre vingt quatorze mille euros) au titre du trouble anormal de voisinage causé par la perte de valeur de sa propriété, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, 

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

CONDAMNE la SASU Icade Promotion à payer à monsieur [O] [X] la somme de
8.000 euros (huit mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SASU Icade Promotion de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SASU Icade Promotion aux entiers dépens, y compris le coût du rapport d’expertise judiciaire.


LE GREFFIER LE PRESIDENT

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE


MINUTE N° 2026/ 496

JUGEMENT : [O] [X] c/ S.A.S.U. ICADE PROMOTION 

Du 10 Septembre 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 23/04050 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PFFP 
 









Grosse délivrée à 

Me Pasquale CAMINITI - 448
Me SZEPETOWSKI- 371


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix Septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame MORA
Greffier : Madame CONTRERES, faisant fonction de greffier

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 23 Février 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 10 Septembre 2026 après prorogations par mise à disposition au greffe de la juridiction. 
.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Septembre 2026 après prorogations, signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEUR

Monsieur [O] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Pasquale CAMINITI, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Dominique ANASTASI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, 

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. ICADE PROMOTION
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, avocat plaidant




EXPOSÉ DU LITIGE


Vu l’exploit d’huissier en date du 17 octobre 2023 par lequel monsieur [O] [X] a fait assigner la SASU ICADE PROMOTION prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;
Vu les dernières conclusions de monsieur [X] (rpva 3 novembre 2025) qui sollicite de voir : 
Vu le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage,
Vu les articles 1240 et 1382 du code civil,
Condamner la société Icade Promotion au paiement d’une somme de € 294.000 en réparation du préjudice causé par le trouble résultant de la construction qu’elle a édifiée ;
Condamner la société Icade Promotion au paiement d’une somme de € 48.000 en réparation du préjudice causé par les nuisances sonores durant le chantier dont elle a assuré la maitrise d’ouvrage ;
Condamner la société Icade Promotion au paiement d’une somme de € 12.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamner la société Icade Promotion aux entiers dépens, dont le coût du rapport d’expertise judiciaire ;
Vu les dernières conclusions de la SASU ICADE PROMOTION (rpva 2 décembre 2025) qui sollicite de voir :
DEBOUTER le demandeur de l'intégralité de ses prétentions. 
LE CONDAMNER à la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 
ECARTER l'exécution provisoire de la décision ;
Vu l’ordonnance de clôture du 6 novembre 2025 fixant la clôture de la procédure au 23 janvier 2026 ;
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS

Monsieur [O] [X] est propriétaire d’une villa « [U] », sise [Adresse 2] à [Localité 4], d’une superficie de 200 m², sur un terrain d’environ 3.600 m² avec piscine, derrière l’hôpital de l’[Etablissement 1].

Se plaignant d’un trouble de voisinage causé par la présence d’un immeuble édifié en vue d’une opération de construction-vente de la SASU Icade Promotion et de nuisances sonores du fait de travaux à des heures indues, monsieur [X] a sollicité une expertise judiciaire en référé, ordonnée le 25 janvier 2021.

Il sollicite la somme totale de 342.000 euros, indiquant qu’il réclame simplement l’homologation des conclusions du rapport de l’expert judiciaire, déposé le 28 mars 2023.

Il soutient qu’il s’agit d’un quartier paisible, composé de maisons individuelles haut de gamme, expliquant que c’est sur le site de l’ancienne villa de luxe du dictateur [N] [K] que l’ensemble immobilier construit par Icade Promotion va être édifié, avec un parc de stationnement ouvert au public en sous-œuvre.

Il insiste sur le caractère hautement résidentiel de ce quartier et précise qu’il s’agit d’une opération purement lucrative.

Il invoque des dégâts matériels (fissures) sur sa villa causés par les travaux de démolition de l’existant et de terrassement du terrain dus à l’importance de décaissements de terre, avec des tirants implantés dans le tréfonds de la route qui sépare son bien immobilier de l’assiette foncière de l’opération immobilière entreprise par Icade Promotion.

Il souligne qu’aucun référé préventif n’a été fait par le promoteur.

Il invoque également des nuisances sonores causées par le chantier en dehors des heures autorisées par l’arrêté municipal n°2018-05792 relatif à la lutte contre le bruit et la déloyauté d’Icade Promotion, qui prévoit l’arrêt de travaux entre 20h00 et 7h00 et entre 12h00 et 14h00 et les dimanches et jours fériés.

Il soutient que le refus de la société Icade Promotion de lui communiquer les coordonnées de ses entrepreneurs à attraire à l’expertise judiciaire, puis dans leur appel en garantie, constitue une manœuvre dilatoire visant à retarder l’enclenchement de l’expertise judiciaire et conduire à une avancée des travaux ne permettant plus à l’expert judiciaire de constater directement les nuisances sonores.

Il conclut que la société Icade Promotion, maitre d’ouvrage a commis une faute en n’assurant pas le respect des prescriptions légales par les différents intervenants du chantier, qui engage sa responsabilité et ce? pendant la durée des travaux soit ,480 jours ouvrables de préparation du terrain, démolition et terrassement. 

Il réclame réparation de ce préjudice, soit 100 euros par jour de nuisances.

Il fait plaider que la réalisation de cette promotion immobilière n’a été rendue possible que par l’effet d’une modification des dispositions d’urbanisme cantonnée à ce seul terrain ; que les terrains avoisinants dont le sien, ne bénéficient pas de la même évolution d’urbanisme que le terrain de la réalisation d’Icade Promotion ; que la modification des dispositions d’urbanisme de ce seul terrain n’a pas emporté une évolution de l’ensemble du quartier. 

Il soutient que l’expert judiciaire a évalué le préjudice pour perte de vue et d’ensoleillement à la somme de 294.000 euros, arguant qu’un trouble causant un préjudice financier aussi important doit être considéré comme anormal, expliquant qu’à la place d’une vue sur la mer il souffre désormais d’une vue sur un ensemble immobilier.

En réponse, la SASU Icade Promotion conclut au débouté des demandes de monsieur [X], expliquant que son opération immobilière se situe dans un secteur mixte à la fois composé de pavillons individuels et d'immeubles dont l'hôpital l’[Etablissement 1] ; que le quartier n'est pas composé exclusivement d'un habitat individuel.

Elle fait valoir que le permis de construire a été valablement délivré et n'a pas fait l'objet d'un quelconque recours notamment de la part de monsieur [X], ce qui établit qu’il n'a pas contesté la règlementation d'urbanisme applicable au secteur permettant la réalisation du projet.

Elle soutient avoir fait l'objet d'un véritable harcèlement de la part de monsieur [X] qui a multiplié les réclamations et les plaintes immédiatement après le démarrage du chantier alors que le maître de l'ouvrage lui transmettait à chaque occasion les griefs du voisin et veillait à ce que les horaires de chantier soient conformes à la règlementation légale et n'affectent pas la tranquillité des propriétés avoisinantes.

Elle expose que l'expert judiciaire a établi que l'ensemble des désordres dont Monsieur [X] se plaignait, qu’il impute à son chantier, préexistait au démarrage du chantier, que les nuisances sonores n'avaient jamais été constatées par l’expert et que le maître de l'ouvrage avait pris l'ensemble des mesures de nature à permettre le respect de la règlementation ; que l'expert a validé une perte de valeur vénale du bien appartenant au demandeur qui résulte d'un rapport établi par Monsieur [C] mandaté et payé par le demandeur, alors que cela ne faisait pas partie de la mission expertale.

Elle soutient que les conditions de sa responsabilité civile ne sont pas réunies, au motif que le trouble anormal de voisinage nécessite pour être constitué que le demandeur établisse le caractère extraordinaire (anormal et spécial) du trouble dont il fait état et pas simplement que c'était mieux avant.

Elle rappelle que le droit de construire, conformément aux règles d'urbanisme applicables, constitue un principe général constitutionnellement protégé.

Elle soutient que les allégations de monsieur [X] sont infondées et diffamatoires, car il laisse supposer qu’elle aurait bénéficié d’une constructibilité dérogatoire lui permettant d’édifier des constructions sans aucune mesure avec les droits conférés aux parcelles mitoyennes. 

Elle conclut que le demandeur n'établit pas qu'il aurait perdu la totalité de sa vue, qu'il aurait perdu la totalité de son ensoleillement, qu'il subirait des vis-à-vis sur chacune des portions de sa propriété et qu’à l'inverse, les photographies produites aux débats et figurant dans le rapport de l'expert ne matérialisent qu'un seul vis-à-vis et qu'une perte de vue partielle sur un 
seul côté de la propriété (qui n'est pas celui ou s'exerce sa vue).

Elle ajoute que la photographie aérienne le démontre, où l’on voit que la piscine de la propriété du demandeur est située de l'autre côté de sa maison, que son lieu de vie n’est donc pas impacté par l'immeuble édifié.

Elle souligne que les photographies 2 et 3 du rapport de l'expert établissant que la vue mer 
dont dispose sa propriété n'a été pas été affectée par son immeuble, que seule la salle-de-bains de la propriété est affectée par l'édification de l'immeuble, précisant qu'il est rare que l'on vive dans sa salle de bains et que l'on laisse la fenêtre ouverte lorsqu’on y est.


Sur les demandes de monsieur [X]

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’article R1336-10 du code de la santé publique, si le bruit mentionné à l’article R1336-5 a pour origine un chantier de travaux publics ou privés, ou des travaux intéressant les bâtiments et leurs équipements soumis à une procédure de déclaration ou d’autorisation, l’atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme est caractérisée par l’une des circonstances suivantes :
1° Le non-respect des conditions fixées par les autorités compétentes en ce qui concerne soit la réalisation des travaux, soit l’utilisation ou l’exploitation de matériels ou d’équipements,
2° L’insuffisance de précautions appropriées pour limiter ce bruit,
3° Un comportement anormalement bruyant.

Selon l’article R1336-5 du même code, aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.

Le rapport de monsieur [S] dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

A la lecture de l’ordonnance de référé qui a ordonné l’expertise judiciaire, l’appréciation des préjudices matériels et immatériels subis par le demandeur à cause du chantier objet de la présente procédure, entre bien dans la mission confiée à l’expert judiciaire, sans précision particulière, de sorte qu’il ne peut pas être retenu que cela ne rentrait pas dans sa mission comme le prétend la défenderesse.

Monsieur [X] reproche à la défenderesse de lui avoir fait subir des nuisances sonores pendant la durée du chantier, ainsi qu’une perte de valeur de sa propriété en raison de la perte de vue causée par la construction qu’elle a réalisée à proximité.

L’expert judiciaire conclut qu’il n’a pas pu constater lui-même les nuisances sonores.

Cependant, il évoque le constat d’huissier du 22 juin 2020 à 13 H 20, qui note que les travaux sont en cours sur le chantier en cause, provoquant des bruits très importants notamment par l’utilisation d’un brise roche contre la paroi en roche, que ces nuisances sonores sont imputables à l’entreprise en charge du lot terrassements. 

Il précise que ces faits sont de nature à caractériser un comportement anormalement bruyant, mais qu’il apparaît à l’analyse des pièces marché qui lui ont été communiquées que le maître d’ouvrage a imposé aux entreprises un certain nombre de mesures pour limiter les nuisances sonores et vibratoires pendant les travaux, notamment une mise en demeure aux entreprises concernant les horaires de démarrage des travaux et le respect de l’arrêté municipal du 18 décembre 2019.

Ces mesures pour limiter les nuisances sonores pendant les travaux ne sont pas prouvées par la défenderesse.

Seul un courrier adressé par Icade Promotion à Enatra le 6 mai 2020, comporte un rappel des horaires de démarrage des travaux, à la suite de « différents écarts constatés par les voisins ».

Eu égard à ces éléments, il convient de dire que le constat d’huissier du 22 juin 2020 à 13 heures 20 permet de retenir que les travaux sur le chantier ont provoqué des bruits très importants notamment par l’utilisation d’un brise roche contre la paroi en roche.

De plus, il convient de dire que, sans aucun doute possible, le chantier a forcément causé des bruits importants pendant toute sa durée, eu égard à l’importance de la construction réalisée, même si l’on peut concevoir que c’est un mal nécessaire à toute réalisation d’une construction immobilière.

En conséquence, monsieur [X] a subi un préjudice en raison de ces nuisances sonores.

Concernant la perte de vue, l’expert judicaire retient que la construction de cet important ensemble immobilier à proximité immédiate du bien de monsieur [X], en raison notamment de sa hauteur, peut être considérée comme un élément de nature à affecter l’usage de son bien, que la perte de vue subie par monsieur [X] côté sud-ouest est patente.

Les photographies produites au débat permettent de constater que la construction est très imposante, notamment vue du jardin du demandeur et qu’elle est très proche de sa propriété, dans un secteur certes urbanisé, mais qui reste relativement préservé, comme se situant sur les hauteurs de [Localité 4].


Peu importe que monsieur [X] n’ait pas contesté le permis de construire de l’immeuble de la Sasu Icade Promotion.

L’expert judiciaire estime la valeur du bien de monsieur [X] à la somme de 1.960.000 euros, en corrigeant la surface utile proposée par monsieur [J]” sollicité unilatéralement par monsieur [X].

Il estime réaliste de retenir une perte de vue à 15 % de la valeur du bien, soit une perte de valeur de 294.000 euros.

Aucun élément produit par la demanderesse ne permet de remettre en cause cette évaluation.

Ainsi, il est incontestable que monsieur [X] a subi un préjudice en raison de la perte de valeur de son bien, en raison de la perte de vue, suite à la construction du programme immobilier en cause.

Sur l’indemnisation des préjudices de monsieur [X]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les préjudices causés à monsieur [X] sont parfaitement établis et constituent des troubles anormaux de jouissance, causés par la SASU Icade Promotion, qui sera donc condamnée à les indemniser.

Considérant le peu d’éléments concernant la durée et la persistance de ces bruits (absence de mesure des bruits) d’une part et d’autre part le peu d’éléments concernant les précautions prises par la défenderesse pour limiter les désagréments, il sera alloué à monsieur [X] la somme de 5.000 euros au titre du trouble anormal de voisinage causés par les bruits du chantier.

Concernant le préjudice de perte de valeur du bien de monsieur [X], en raison de la perte de vue, il lui sera alloué la somme de 294.000 euros.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [X] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SASU Icade Promotion sera condamnée à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Partie succombant à l’instance, la SASU Icade Promotion sera condamnée aux entiers dépens, y compris le coût du rapport d’expertise judiciaire.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que monsieur [O] [X] a subi un préjudice en raison des nuisances sonores et un préjudice en raison de la perte de valeur de son bien résultant de la perte de vue, suite à la construction du programme immobilier en cause, qui constituent des troubles anormaux de jouissance, causés par la SASU Icade Promotion, 

CONDAMNE la SASU Icade Promotion à indemniser ces préjudices,

CONDAMNE la SASU Icade Promotion à payer à monsieur [O] [X] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre du trouble anormal de voisinage causé par les bruits du chantier,

CONDAMNE la SASU Icade Promotion à payer à monsieur [O] [X] la somme de 294.000 euros (deux cent quatre vingt quatorze mille euros) au titre du trouble anormal de voisinage causé par la perte de valeur de sa propriété, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, 

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

CONDAMNE la SASU Icade Promotion à payer à monsieur [O] [X] la somme de
8.000 euros (huit mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SASU Icade Promotion de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SASU Icade Promotion aux entiers dépens, y compris le coût du rapport d’expertise judiciaire.


LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 816, code de la sante publique R1336-5, code de la sante publique R1336-10). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 14 juin 2023 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 21/22202

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• 18 mars 2025 · Cour d'appel d'Orléans · Autre · n° 22/02365

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• 15 mai 2025 · Tribunal judiciaire de Caen · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/04507

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• 11 juillet 2025 · Tribunal judiciaire d'Albertville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 23/00432

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• 2 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Draguignan · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/04920

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• 18 décembre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 25/04825

  en commun : code de la sante publique R1336-5, code de la sante publique R1336-10

Mise à jour de la source le 2026-09-10T19:36:30.149Z.