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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, Contentieux général Proxi, 10 septembre 2026, n° 25/01433

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [Y] [Z] a acquis le 5 avril 2018 les lots n°26 et 80 au sein de la copropriété [Adresse 2] située [Adresse 5]. Lesdits lots ont toutefois été vendus au profit de Madame [U] [Q] suivant acte notarié en date du 6 octobre 2022.

En parallèle, Monsieur [Y] [Z] a acquis les lots n°29 et 83 suivant vente par adjudication en date du 7 septembre 2020. Le jugement d’adjudication a été publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 1] le 9 décembre 2020. 

Le 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a été informé du transfert de propriété des lots n°29 et 83 à la suite de l’envoi du projet de distribution du prix de vente par la SCP DORIA AVOCATS. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a, par l’intermédiaire de son assureur protection judiciaire CFDP, mis en demeure Monsieur [Y] [Z] d’avoir à payer la somme de 6 504,69 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de contentieux. 

Par requête déposée au greffe du Tribunal judiciaire de Montpellier en date du 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a sollicité l’autorisation de faire assigner à jour fixe Monsieur [Y] [Z] au regard du risque de prescription d’une partie de la créance à compter du 2 juin 2025.

Par ordonnance en date du 20 mai 2025, la Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de Montpellier a autorisé le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], ayant pour syndic la SARL VALOREAM, à assigner Monsieur [Y] [Z] pour l’audience du 6 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [Y] [Z] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, à l’audience du 6 octobre 2025, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes : 
la somme principale de 6 098,25 euros, arrêtée au 2 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 août 2020, 
la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 
la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens,
outre l’exécution provisoire. 

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 2 juillet 2026. 


A cette audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son avocat qui a plaidé, a sollicité : 

Vu la requête et l’ordonnance rendue sous le n° RG 25/00103 dénoncées avec les présentes
Vu les articles 493, 755, 840 et suivants, 845 et suivants du Code de Procédure Civile
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 30 et suivants
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35, 36 et suivants, 61-1 
Vu l’article 1240 du Code Civil
Vu l’article L. 313-2 du code monétaire et financier
CONDAMNER Monsieur [Y] [G] [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] la somme 4 989, 56 € arrêtée au 18 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2020, date de la première mise en demeure de payer
DIRE ET JUGER que le taux d'intérêt applicable sera celui fixé pour les créances des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels et ce en application de la jurisprudence qui assimile les Syndicats à un non-professionnel (Cassation, chambre civile 1, 25 novembre 2015, N° de pourvoi : 14-21873 et Tribunal d'Instance de Montpellier, 7 mai 2019, RG n° 11-18-001 145)
CONDAMNER Monsieur [Y] [G] [Z] à payer la somme de 2 000 € en réparation du préjudice que sa résistance abusive cause au Syndicat des Copropriétaires
DEBOUTER Monsieur [Y] [G] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions
Vu les articles 514 et suivants du Code de Procédure Civile,
DIRE n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire,
CONDAMNER Monsieur [Y] [G] [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] la somme de 2 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile
LE CONDAMNER aux entiers frais et dépens en ce compris les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] expose tout d’abord que Monsieur [Y] [Z] était propriétaire des lots n°26 et 80 au sein de la copropriété, que ces derniers ont été vendus, et que le défendeur a apuré la dette liée auxdits lots en s’acquittant de ses charges. Il explique ensuite avoir appris en octobre 2022 que Monsieur [Y] [Z] était également propriétaire depuis le mois de septembre 2020 des lots n°29 et 83 au sein de la copropriété, acquis lors d’une vente par adjudication, que ladite vente ne lui a pas été notifiée et que le défendeur ne s’est donc pas acquitté des charges de copropriété liées aux lots n°29 et 83 pendant deux années. Le demandeur soutient ainsi que, durant la période où il était propriétaire des quatre lots en simultané, Monsieur [Y] [Z] n’a réglé des charges de copropriété que pour deux de ses quatre lots, et non la totalité des charges réellement dues. Il précise qu’un changement de syndic est également intervenu à ce moment-là, ce qui explique la reprise d’écritures. 
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] indique de surcroit que la somme de 6 335,51 euros apparaissant dans le Grand livre en pièce n°1 correspond au solde, tous lots compris, et est reprise dans les écritures de Valoream où est justifiée la mise au décompte. Il précise également que la pièce n°69 correspond au décompte sur les charges dues entre 2020 et 2022, qu’une régularisation a été réalisée par Valoream et que le décompte de la dette de 5 924,08 euros correspond au décompte actuel. 
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a enfin actualisé sa créance à hauteur de 5 924,08 euros suivant décompte produit à l’audience et arrêté au 24 juin 2026, appel de fonds du 1er juillet 2026 compris, et a souligné que ledit décompte a été remis à l’avocat du défendeur avant l’audience et que celui-ci ne s’y oppose pas.

En défense, Monsieur [Y] [Z], également représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a demandé : 

A TITRE PRINCIPAL :
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
A TITRE SUBSIDIAIRE :
Limiter la condamnation de Monsieur [Z],
Octroyer à Monsieur [Z] un délai de 24 mois pour apurer toute condamnation.
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à hauteur de 1.442,20 euros, au titre des actes relevant des fonctions du syndic et qui ne relèvent pas de l'article 10-1 de la loi du 10juillet 1965
Ecarter l'exécution provisoire,
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [Z] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026, prorogé au 10 septembre 2026

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande principale

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [Z] au paiement de la somme principale de 5 924,08 euros. Il ressort des différents décomptes communiqués que ce montant correspondant à des charges de copropriété à hauteur de 4 541,88 euros, à des frais de recouvrement à hauteur de 782,20 euros et à des frais de pré-états datés à hauteur de 600 euros.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 
le décompte de la créance arrêté au 24 juin 2026, appels de fonds du 1er juillet 2026 compris, 
les appels de fonds, 
les Grands Livres pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, 
les décomptes de la répartition des charges pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,
les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2019, 1er décembre 2020, 15 novembre 2021, 13 juin 2022, 17 mars 2023, 19 juin 2023, 5 mars 2024, 26 juin 2024, 7 novembre 2024 et 19 juin 2025, 
les lettres de mise en demeure des 27 août 2020, 24 novembre 2020, 19 août 2021, 14 mai 2024 et 2 mai 2025 ainsi que la lettre de relance du 17 décembre 2020,
les contrats de syndic. 

Il ressort des décomptes de la créance produits que Monsieur [Y] [Z] resterait devoir la somme de 4 541,88 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 juin 2026, appels de fonds du 1er juillet 2026 inclus, hors frais de recouvrement et frais de pré-états datés. 

Il convient sur ce point de souligner que, contrairement aux allégations du défendeur, aucune somme n’est sollicitée antérieurement au 1er juillet 2020, date à laquelle le compte du copropriétaire a pour la dernière fois était à l’équilibre. 
 
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] produit les appels de fonds, les décomptes de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales et les Grands Livres établis par le précédent syndic, permettant de justifier les sommes appelées. 

La somme de 6 335,51 euros reprise par le cabinet VALOREM dans son décompte arrêté au 18 mars 2026 correspond en outre bien au total dû par Monsieur [Y] [Z] au 2 novembre 2023 selon le Grand Livre établi par le SASU OPALEO pour la période du 1er janvier 2023 au 17 novembre 2023, et le solde débiteur à hauteur de 4 989,56 euros, appels de fonds du 1er janvier 2026 inclus, apparaissant au décompte arrêté au 18 mars 2026 est bien repris dans le décompte actualisé arrêté au 24 juin 2026. Les différents décomptes communiqués sont ainsi cohérents. 

En défense, Monsieur [Y] [Z] conteste toutefois être redevables des sommes dont le paiement est sollicité par le demandeur au titre des charges de copropriété.

Il soutient tout d’abord que les appels de fonds sur les lots n°29 et 83 pour la période d’octobre 2020 à octobre 2022 ont été édités au nom d’un tiers, à savoir Monsieur [S] [F], et que les écritures apparaissant à ce titre au sein des Grands Livres pour les années 2020 à 2022 sont antidatées puisque le syndicat des copropriétaires n’a émis à son encontre aucun appel de fonds sur ladite période s’agissant des lots n°29 et 83 contrairement à ce qui y est indiqué. 

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] affirme quant à lui n’avoir été informé de l’acquisition des lots n°29 et 83 par Monsieur [Y] [Z] qu’en octobre 2022, lors de la transmission du projet de distribution du prix des lots n°29 et 83 par la SCP DORIA AVOCATS, en sa qualité de créancier bénéficiant d’un privilège occulte. 

Le défendeur ne démontre aucunement avoir signalé l’acquisition des lots n°29 et 83 au syndicat des copropriétaires avant le mois d’octobre 2022. La simple demande d’édition d’un état pré-daté auprès du syndicat des copropriétaires est en outre insuffisant pour considérer que celui-ci a été informé de la vente des lots, laquelle est notamment nécessairement postérieure à la demande de pré-état daté. 

Monsieur [Y] [Z] ne justifiant ainsi aucunement avoir informé le demandeur du changement de propriétaire des lots n°29 et 83, et étant ainsi fautif de ne pas avoir notifié le transfert de propriété desdits lots, il ne peut reprocher au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] l’édition des appels de fonds au nom de Monsieur [S] [F], ancien propriétaire des lots n°29 et 83. 

Les Grands Livres, appels de fonds et décompte de répartition des charges produits, précisent en outre bien que les sommes dont le paiement est réclamé portent sur les lots n°29 et 83, peu important le nom du copropriétaire mentionné sur l’appel de fonds. 

Monsieur [Y] [Z] est ainsi bien redevable des charges de copropriété appelées rétroactivement depuis l’acquisition des lots n°29 et 83 en date du 7 septembre 2020. 

Le défendeur argue ensuite que le syndicat des copropriétaires a d’ores et déjà perçu de Monsieur [S] [F] la somme de 2 154,03 euros au titre des charges de copropriété impayées pour l’exercice 2020, dans le cadre de l’adjudication, et que ladite somme doit ainsi être imputée sur les sommes appelées. 

Monsieur [Y] [Z], à qui incombe la preuve de la libération du paiement, ne démontre néanmoins aucunement que la somme de 2 154,03 euros perçue par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées pour l’exercice 2020 dans le cadre de l’adjudication correspondrait effectivement aux charges de copropriétés postérieures à la vente en date du 7 septembre 2020, lesquelles incombent à Monsieur [Y] [Z], et non uniquement aux charges de copropriété dues pour la période antérieure à la vente, soit de janvier à septembre 2020, alors que seules ces dernières incombaient à Monsieur [S] [F].
Le défendeur n’établit ainsi nullement que les charges de copropriété impayée pour le dernier trimestre 2020 ont été acquittées par l’ancien propriétaire. 

Monsieur [Y] [Z] affirme également que la somme de 1 808,79 euros ayant fait l’objet d’une opposition par le syndicat des copropriétaires auprès du notaire en date du 19 octobre 2022, à la suite de la vente des lots n°26 et 80 en date du 6 octobre 2022, n’a pas été déduite par le demandeur. 

Le copropriétaire, à qui incombe la charge de la preuve de la libération de son obligation de paiement, n’établit néanmoins nullement que la somme de 1 808,79 euros ayant fait l’objet d’une opposition par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] auprès du notaire a effectivement été prélevée sur son compte bancaire et doit ainsi être déduite des sommes dues au titre des charges de copropriété impayées. Il ne produit notamment aucun relevé de son compte bancaire. 

Il convient de surcroît de souligner que, contrairement à ce qu’affirme le défendeur, l’acte de commissaire faisant opposition en date du 19 octobre 2022 précise bien que cette dernière a pour objectif de recouvrir les charges dues sur l’exercice 2022 sur les lots n°26 et 80 de la résidence [Adresse 2] située à [Localité 2], et non les charges dues au titre des lots n°26 et 80, et 29 et 83. 

Monsieur [Y] [Z] affirme enfin que les décomptes et documents produits par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] contiennent des incohérences, notamment en ce qu’ils comportent à la fois « Regul. Appels de fonds » et « Solde charges ». Il convient toutefois de rappeler au défendeur la différence entre ces deux formulations, la première concernant un ajustement du budget en cours d’exercice, décidé par les copropriétaires, et la seconde concernant la régularisation et la répartition des charges réellement consommées une fois l’exercice terminé et les comptes clôturés et approuvés. 

Les arguments avancés par le défendeur ne peuvent donc prospérer, et il convient de souligner que celui-ci ne conteste pas les sommes appelées au titre des charges de copropriété sur les lots n°26 et 80, vendus le 6 octobre 2022. 

Il convient en revanche de déduire du montant dont le paiement est sollicité au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 juin 2026, appels de fonds du 1er juillet 2026 inclus, la somme de 101,90 euros imputée par le syndicat des copropriétaires en date du 1er juillet 2026, non justifiée puisque le procès-verbal de l’assemblée générale votant ladite dépense « réparation fuite » qui n’est pas versé aux débats. 

Monsieur [Y] [Z] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 4 439,98 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 juin 2026, hors frais de recouvrement et de pré-états datés, appels de fonds du 1er juillet 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2023, première mise en demeure accompagnée de l’accusé de réception. 

La mise en demeure du 27 août 2020, demandée comme date faisant courir les intérêts, porte en outre uniquement sur la somme due au titre des lots n°26 et 80, laquelle a été soldée par le défendeur au mois d’octobre 2022, par chèque, tel que rappelé par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] lui-même à plusieurs reprises. 

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi modifiée n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il ressort des décomptes communiqués que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [Z] au paiement des sommes de 156,80 euros au titre des frais de mise en demeure et 36 euros au titre des frais de relance, outre 9,40 euros au titre des frais de réaffectation de la mise en demeure et de la relance, 100 euros au titre des frais d’opposition, 180 euros au titre des frais d’ouverture de dossier contentieux et 300 euros au titre des frais de constitution dossier avocat. 

Sur les frais de mise en demeure et de relance

Le syndicat des copropriétaires produit les mises en demeure des 14 mai 2024 et 2 mai 2025, accompagnées de leur accusé de réception, ainsi que la relance après mise en demeure du 17 décembre 2020. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. 


La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit 33,39 euros pour les deux mises en demeure et 36 euros pour la relance, soit la somme totale de 102,78 euros. 

Les mises en demeure des 27 août 2020, 24 novembre 2020 et 19 août 2021 ne sont en revanche pas accompagnées de leur accusé de réception et ne peuvent ainsi être considérés comme étant justifiées. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre. 

Le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande en paiement des sommes imputées au titre de la réaffectation de la mise en demeure du 19 août 2021 et de la relance du 27 juillet 2021, non justifiées.

Sur les frais d’opposition

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un acte de commissaire faisant opposition en date du 19 octobre 2022, par lequel il s’oppose à ce que le notaire ayant perçu le prix de vente des lots n°26 et 80 se dessaisisse de la somme de 1 808,79 euros, afin de garantir le paiement des charges de copropriété dues Monsieur [Y] [Z] sur l’exercice 2022.

Il ressort toutefois du courrier recommandé avec accusé de réception adressé par le syndic VALOREAM au conseil du défendeur en date du 8 août 2024 que la dette relative aux charges de copropriété dues sur les lots n°26 et 80 a été intégralement apurée par le défendeur le 23 septembre 2022, par chèque. L’opposition n’a par ailleurs, en raison du paiement par le débiteur, pas été suivie d’effet par le syndicat des copropriétaires. 

Dans ces conditions, il convient de constater que les frais imputés au décompte au titre de l’opposition ne constituaient pas des frais nécessaires. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre. 

Sur les frais d’ouverture de dossier contentieux et de constitution dossier avocat

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » et « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre. 

Sur les frais de pré-états datés

En application de l’article 10-1 b) de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [Z] au paiement des sommes de 220 euros au titre du pré-état daté du 14 juin 2022 et 380 euros au titre du pré-état daté du 12 septembre 2022. 

Le demandeur verse aux débats l’état pré-daté établi le 12 septembre 2022 à la demande de Monsieur [Y] [Z]. Il ne produit en revanche aucun pré-état daté établi le 14 juin 2022, ni même un document laissant penser qu’un pré-état daté a été sollicité par le demandeur antérieurement au 12 septembre 2022. Le pré-état daté imputé en date du 14 juin 2022 n’est donc pas justifié.

Monsieur [Y] [Z] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 380 euros au titre du pré-état daté réalisé en date du 12 septembre 2022.

Sur les dommages et intérêts 

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que doit être rejetée la demande d'indemnisation du préjudice résultant du caractère abusif de la résistance du débiteur à défaut de résistance abusive caractérisée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice résultant de sa résistance abusive.

Il résulte des documents versés aux débats que défendeur n’a pas notifié au syndicat des copropriétaires le transfert de propriété des lots n°29 et 83 à la suite de leur acquisition par adjudication en date du 7 septembre 2020, et que le syndicat des copropriétaires n’a été averti du changement qu’en octobre 2022 par l’envoi du projet de distribution du prix de vente par la SCP DORIA AVOCATS, en sa qualité de créancier bénéficiant d’un privilège occulte, et non par le défendeur lui-même. 

Monsieur [Y] [Z], déjà propriétaire de deux lots au sein de la copropriété, ne peut en outre raisonnablement prétendre ne pas s’être étonné de ne pas voir ses charges de copropriété augmenter alors qu’il est passé de deux à quatre lots. 

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a par ailleurs, à plusieurs reprises, apportées des explications détaillées au copropriétaire, lequel s’est refusé à s’acquitter rétroactivement des charges de copropriété dues au titre des lots n°29 et 83. 

Dans ces conditions, il convient de considérer que le caractère abusif de la résistance de Monsieur [Y] [Z] est ainsi établi.

La carence de ce dernier à payer les charges de copropriété a nécessairement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun. 

Ce préjudice, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, doit être justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Y] [Z] sollicite à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement. Le défendeur ne justifie néanmoins ni de ses ressources, ni de ses charges. 

La dette portant par ailleurs sur des charges de copropriété impayée sur la période de 2020 à 2022, et son paiement ayant été sollicité pour la première fois en date du 4 octobre 2022 à hauteur de 6 039,86, le défendeur a ainsi d’ores et déjà bénéficié de plusieurs années de délais. 

Dans ces conditions, Monsieur [Y] [Z] sera débouté de sa demande à ce titre. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [Y] [Z], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, Monsieur [Y] [Z] devra verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter s’agissant d’une condamnation exclusivement pécuniaire portant sur un litige ancien.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition : 

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 4 439,98 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 juin 2026, appels de fonds du 1er juillet 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 102,78 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 380 euros au titre du pré-état daté du 12 septembre 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice résultant de la résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de ses autres demandes ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

La Greffière La Juge

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.
Texte intégral
N° RG 25/01433 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PYXM

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 10 Septembre 2026


DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -[Adresse 2], ayant pour syndic la SARL VALOREAM, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [G] [Z], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER



COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Clémence BOUTAUD 

DEBATS:

Audience publique du : 02 Juillet 2026
Affaire mise en deliberé au 1er septembre 2026, prorogé au 10 Septembre 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Septembre 2026 par
 Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Cyrille CAMILLERAPP
Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS














EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [Y] [Z] a acquis le 5 avril 2018 les lots n°26 et 80 au sein de la copropriété [Adresse 2] située [Adresse 5]. Lesdits lots ont toutefois été vendus au profit de Madame [U] [Q] suivant acte notarié en date du 6 octobre 2022.

En parallèle, Monsieur [Y] [Z] a acquis les lots n°29 et 83 suivant vente par adjudication en date du 7 septembre 2020. Le jugement d’adjudication a été publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 1] le 9 décembre 2020. 

Le 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a été informé du transfert de propriété des lots n°29 et 83 à la suite de l’envoi du projet de distribution du prix de vente par la SCP DORIA AVOCATS. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a, par l’intermédiaire de son assureur protection judiciaire CFDP, mis en demeure Monsieur [Y] [Z] d’avoir à payer la somme de 6 504,69 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de contentieux. 

Par requête déposée au greffe du Tribunal judiciaire de Montpellier en date du 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a sollicité l’autorisation de faire assigner à jour fixe Monsieur [Y] [Z] au regard du risque de prescription d’une partie de la créance à compter du 2 juin 2025.

Par ordonnance en date du 20 mai 2025, la Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de Montpellier a autorisé le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], ayant pour syndic la SARL VALOREAM, à assigner Monsieur [Y] [Z] pour l’audience du 6 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [Y] [Z] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, à l’audience du 6 octobre 2025, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes : 
la somme principale de 6 098,25 euros, arrêtée au 2 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 août 2020, 
la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 
la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens,
outre l’exécution provisoire. 

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 2 juillet 2026. 


A cette audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son avocat qui a plaidé, a sollicité : 

Vu la requête et l’ordonnance rendue sous le n° RG 25/00103 dénoncées avec les présentes
Vu les articles 493, 755, 840 et suivants, 845 et suivants du Code de Procédure Civile
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 30 et suivants
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35, 36 et suivants, 61-1 
Vu l’article 1240 du Code Civil
Vu l’article L. 313-2 du code monétaire et financier
CONDAMNER Monsieur [Y] [G] [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] la somme 4 989, 56 € arrêtée au 18 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2020, date de la première mise en demeure de payer
DIRE ET JUGER que le taux d'intérêt applicable sera celui fixé pour les créances des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels et ce en application de la jurisprudence qui assimile les Syndicats à un non-professionnel (Cassation, chambre civile 1, 25 novembre 2015, N° de pourvoi : 14-21873 et Tribunal d'Instance de Montpellier, 7 mai 2019, RG n° 11-18-001 145)
CONDAMNER Monsieur [Y] [G] [Z] à payer la somme de 2 000 € en réparation du préjudice que sa résistance abusive cause au Syndicat des Copropriétaires
DEBOUTER Monsieur [Y] [G] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions
Vu les articles 514 et suivants du Code de Procédure Civile,
DIRE n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire,
CONDAMNER Monsieur [Y] [G] [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] la somme de 2 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile
LE CONDAMNER aux entiers frais et dépens en ce compris les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] expose tout d’abord que Monsieur [Y] [Z] était propriétaire des lots n°26 et 80 au sein de la copropriété, que ces derniers ont été vendus, et que le défendeur a apuré la dette liée auxdits lots en s’acquittant de ses charges. Il explique ensuite avoir appris en octobre 2022 que Monsieur [Y] [Z] était également propriétaire depuis le mois de septembre 2020 des lots n°29 et 83 au sein de la copropriété, acquis lors d’une vente par adjudication, que ladite vente ne lui a pas été notifiée et que le défendeur ne s’est donc pas acquitté des charges de copropriété liées aux lots n°29 et 83 pendant deux années. Le demandeur soutient ainsi que, durant la période où il était propriétaire des quatre lots en simultané, Monsieur [Y] [Z] n’a réglé des charges de copropriété que pour deux de ses quatre lots, et non la totalité des charges réellement dues. Il précise qu’un changement de syndic est également intervenu à ce moment-là, ce qui explique la reprise d’écritures. 
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] indique de surcroit que la somme de 6 335,51 euros apparaissant dans le Grand livre en pièce n°1 correspond au solde, tous lots compris, et est reprise dans les écritures de Valoream où est justifiée la mise au décompte. Il précise également que la pièce n°69 correspond au décompte sur les charges dues entre 2020 et 2022, qu’une régularisation a été réalisée par Valoream et que le décompte de la dette de 5 924,08 euros correspond au décompte actuel. 
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a enfin actualisé sa créance à hauteur de 5 924,08 euros suivant décompte produit à l’audience et arrêté au 24 juin 2026, appel de fonds du 1er juillet 2026 compris, et a souligné que ledit décompte a été remis à l’avocat du défendeur avant l’audience et que celui-ci ne s’y oppose pas.

En défense, Monsieur [Y] [Z], également représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a demandé : 

A TITRE PRINCIPAL :
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
A TITRE SUBSIDIAIRE :
Limiter la condamnation de Monsieur [Z],
Octroyer à Monsieur [Z] un délai de 24 mois pour apurer toute condamnation.
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à hauteur de 1.442,20 euros, au titre des actes relevant des fonctions du syndic et qui ne relèvent pas de l'article 10-1 de la loi du 10juillet 1965
Ecarter l'exécution provisoire,
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [Z] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2026, prorogé au 10 septembre 2026


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande principale

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [Z] au paiement de la somme principale de 5 924,08 euros. Il ressort des différents décomptes communiqués que ce montant correspondant à des charges de copropriété à hauteur de 4 541,88 euros, à des frais de recouvrement à hauteur de 782,20 euros et à des frais de pré-états datés à hauteur de 600 euros.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 
le décompte de la créance arrêté au 24 juin 2026, appels de fonds du 1er juillet 2026 compris, 
les appels de fonds, 
les Grands Livres pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, 
les décomptes de la répartition des charges pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,
les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2019, 1er décembre 2020, 15 novembre 2021, 13 juin 2022, 17 mars 2023, 19 juin 2023, 5 mars 2024, 26 juin 2024, 7 novembre 2024 et 19 juin 2025, 
les lettres de mise en demeure des 27 août 2020, 24 novembre 2020, 19 août 2021, 14 mai 2024 et 2 mai 2025 ainsi que la lettre de relance du 17 décembre 2020,
les contrats de syndic. 

Il ressort des décomptes de la créance produits que Monsieur [Y] [Z] resterait devoir la somme de 4 541,88 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 juin 2026, appels de fonds du 1er juillet 2026 inclus, hors frais de recouvrement et frais de pré-états datés. 

Il convient sur ce point de souligner que, contrairement aux allégations du défendeur, aucune somme n’est sollicitée antérieurement au 1er juillet 2020, date à laquelle le compte du copropriétaire a pour la dernière fois était à l’équilibre. 
 
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] produit les appels de fonds, les décomptes de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales et les Grands Livres établis par le précédent syndic, permettant de justifier les sommes appelées. 

La somme de 6 335,51 euros reprise par le cabinet VALOREM dans son décompte arrêté au 18 mars 2026 correspond en outre bien au total dû par Monsieur [Y] [Z] au 2 novembre 2023 selon le Grand Livre établi par le SASU OPALEO pour la période du 1er janvier 2023 au 17 novembre 2023, et le solde débiteur à hauteur de 4 989,56 euros, appels de fonds du 1er janvier 2026 inclus, apparaissant au décompte arrêté au 18 mars 2026 est bien repris dans le décompte actualisé arrêté au 24 juin 2026. Les différents décomptes communiqués sont ainsi cohérents. 

En défense, Monsieur [Y] [Z] conteste toutefois être redevables des sommes dont le paiement est sollicité par le demandeur au titre des charges de copropriété.

Il soutient tout d’abord que les appels de fonds sur les lots n°29 et 83 pour la période d’octobre 2020 à octobre 2022 ont été édités au nom d’un tiers, à savoir Monsieur [S] [F], et que les écritures apparaissant à ce titre au sein des Grands Livres pour les années 2020 à 2022 sont antidatées puisque le syndicat des copropriétaires n’a émis à son encontre aucun appel de fonds sur ladite période s’agissant des lots n°29 et 83 contrairement à ce qui y est indiqué. 

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] affirme quant à lui n’avoir été informé de l’acquisition des lots n°29 et 83 par Monsieur [Y] [Z] qu’en octobre 2022, lors de la transmission du projet de distribution du prix des lots n°29 et 83 par la SCP DORIA AVOCATS, en sa qualité de créancier bénéficiant d’un privilège occulte. 

Le défendeur ne démontre aucunement avoir signalé l’acquisition des lots n°29 et 83 au syndicat des copropriétaires avant le mois d’octobre 2022. La simple demande d’édition d’un état pré-daté auprès du syndicat des copropriétaires est en outre insuffisant pour considérer que celui-ci a été informé de la vente des lots, laquelle est notamment nécessairement postérieure à la demande de pré-état daté. 

Monsieur [Y] [Z] ne justifiant ainsi aucunement avoir informé le demandeur du changement de propriétaire des lots n°29 et 83, et étant ainsi fautif de ne pas avoir notifié le transfert de propriété desdits lots, il ne peut reprocher au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] l’édition des appels de fonds au nom de Monsieur [S] [F], ancien propriétaire des lots n°29 et 83. 

Les Grands Livres, appels de fonds et décompte de répartition des charges produits, précisent en outre bien que les sommes dont le paiement est réclamé portent sur les lots n°29 et 83, peu important le nom du copropriétaire mentionné sur l’appel de fonds. 

Monsieur [Y] [Z] est ainsi bien redevable des charges de copropriété appelées rétroactivement depuis l’acquisition des lots n°29 et 83 en date du 7 septembre 2020. 

Le défendeur argue ensuite que le syndicat des copropriétaires a d’ores et déjà perçu de Monsieur [S] [F] la somme de 2 154,03 euros au titre des charges de copropriété impayées pour l’exercice 2020, dans le cadre de l’adjudication, et que ladite somme doit ainsi être imputée sur les sommes appelées. 

Monsieur [Y] [Z], à qui incombe la preuve de la libération du paiement, ne démontre néanmoins aucunement que la somme de 2 154,03 euros perçue par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées pour l’exercice 2020 dans le cadre de l’adjudication correspondrait effectivement aux charges de copropriétés postérieures à la vente en date du 7 septembre 2020, lesquelles incombent à Monsieur [Y] [Z], et non uniquement aux charges de copropriété dues pour la période antérieure à la vente, soit de janvier à septembre 2020, alors que seules ces dernières incombaient à Monsieur [S] [F].
Le défendeur n’établit ainsi nullement que les charges de copropriété impayée pour le dernier trimestre 2020 ont été acquittées par l’ancien propriétaire. 

Monsieur [Y] [Z] affirme également que la somme de 1 808,79 euros ayant fait l’objet d’une opposition par le syndicat des copropriétaires auprès du notaire en date du 19 octobre 2022, à la suite de la vente des lots n°26 et 80 en date du 6 octobre 2022, n’a pas été déduite par le demandeur. 

Le copropriétaire, à qui incombe la charge de la preuve de la libération de son obligation de paiement, n’établit néanmoins nullement que la somme de 1 808,79 euros ayant fait l’objet d’une opposition par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] auprès du notaire a effectivement été prélevée sur son compte bancaire et doit ainsi être déduite des sommes dues au titre des charges de copropriété impayées. Il ne produit notamment aucun relevé de son compte bancaire. 

Il convient de surcroît de souligner que, contrairement à ce qu’affirme le défendeur, l’acte de commissaire faisant opposition en date du 19 octobre 2022 précise bien que cette dernière a pour objectif de recouvrir les charges dues sur l’exercice 2022 sur les lots n°26 et 80 de la résidence [Adresse 2] située à [Localité 2], et non les charges dues au titre des lots n°26 et 80, et 29 et 83. 

Monsieur [Y] [Z] affirme enfin que les décomptes et documents produits par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] contiennent des incohérences, notamment en ce qu’ils comportent à la fois « Regul. Appels de fonds » et « Solde charges ». Il convient toutefois de rappeler au défendeur la différence entre ces deux formulations, la première concernant un ajustement du budget en cours d’exercice, décidé par les copropriétaires, et la seconde concernant la régularisation et la répartition des charges réellement consommées une fois l’exercice terminé et les comptes clôturés et approuvés. 

Les arguments avancés par le défendeur ne peuvent donc prospérer, et il convient de souligner que celui-ci ne conteste pas les sommes appelées au titre des charges de copropriété sur les lots n°26 et 80, vendus le 6 octobre 2022. 

Il convient en revanche de déduire du montant dont le paiement est sollicité au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 juin 2026, appels de fonds du 1er juillet 2026 inclus, la somme de 101,90 euros imputée par le syndicat des copropriétaires en date du 1er juillet 2026, non justifiée puisque le procès-verbal de l’assemblée générale votant ladite dépense « réparation fuite » qui n’est pas versé aux débats. 

Monsieur [Y] [Z] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 4 439,98 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 juin 2026, hors frais de recouvrement et de pré-états datés, appels de fonds du 1er juillet 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2023, première mise en demeure accompagnée de l’accusé de réception. 

La mise en demeure du 27 août 2020, demandée comme date faisant courir les intérêts, porte en outre uniquement sur la somme due au titre des lots n°26 et 80, laquelle a été soldée par le défendeur au mois d’octobre 2022, par chèque, tel que rappelé par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] lui-même à plusieurs reprises. 

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi modifiée n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il ressort des décomptes communiqués que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [Z] au paiement des sommes de 156,80 euros au titre des frais de mise en demeure et 36 euros au titre des frais de relance, outre 9,40 euros au titre des frais de réaffectation de la mise en demeure et de la relance, 100 euros au titre des frais d’opposition, 180 euros au titre des frais d’ouverture de dossier contentieux et 300 euros au titre des frais de constitution dossier avocat. 

Sur les frais de mise en demeure et de relance

Le syndicat des copropriétaires produit les mises en demeure des 14 mai 2024 et 2 mai 2025, accompagnées de leur accusé de réception, ainsi que la relance après mise en demeure du 17 décembre 2020. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. 


La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit 33,39 euros pour les deux mises en demeure et 36 euros pour la relance, soit la somme totale de 102,78 euros. 

Les mises en demeure des 27 août 2020, 24 novembre 2020 et 19 août 2021 ne sont en revanche pas accompagnées de leur accusé de réception et ne peuvent ainsi être considérés comme étant justifiées. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre. 

Le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande en paiement des sommes imputées au titre de la réaffectation de la mise en demeure du 19 août 2021 et de la relance du 27 juillet 2021, non justifiées.

Sur les frais d’opposition

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un acte de commissaire faisant opposition en date du 19 octobre 2022, par lequel il s’oppose à ce que le notaire ayant perçu le prix de vente des lots n°26 et 80 se dessaisisse de la somme de 1 808,79 euros, afin de garantir le paiement des charges de copropriété dues Monsieur [Y] [Z] sur l’exercice 2022.

Il ressort toutefois du courrier recommandé avec accusé de réception adressé par le syndic VALOREAM au conseil du défendeur en date du 8 août 2024 que la dette relative aux charges de copropriété dues sur les lots n°26 et 80 a été intégralement apurée par le défendeur le 23 septembre 2022, par chèque. L’opposition n’a par ailleurs, en raison du paiement par le débiteur, pas été suivie d’effet par le syndicat des copropriétaires. 

Dans ces conditions, il convient de constater que les frais imputés au décompte au titre de l’opposition ne constituaient pas des frais nécessaires. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre. 

Sur les frais d’ouverture de dossier contentieux et de constitution dossier avocat

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » et « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre. 

Sur les frais de pré-états datés

En application de l’article 10-1 b) de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [Z] au paiement des sommes de 220 euros au titre du pré-état daté du 14 juin 2022 et 380 euros au titre du pré-état daté du 12 septembre 2022. 

Le demandeur verse aux débats l’état pré-daté établi le 12 septembre 2022 à la demande de Monsieur [Y] [Z]. Il ne produit en revanche aucun pré-état daté établi le 14 juin 2022, ni même un document laissant penser qu’un pré-état daté a été sollicité par le demandeur antérieurement au 12 septembre 2022. Le pré-état daté imputé en date du 14 juin 2022 n’est donc pas justifié.

Monsieur [Y] [Z] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 380 euros au titre du pré-état daté réalisé en date du 12 septembre 2022.

Sur les dommages et intérêts 

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que doit être rejetée la demande d'indemnisation du préjudice résultant du caractère abusif de la résistance du débiteur à défaut de résistance abusive caractérisée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice résultant de sa résistance abusive.

Il résulte des documents versés aux débats que défendeur n’a pas notifié au syndicat des copropriétaires le transfert de propriété des lots n°29 et 83 à la suite de leur acquisition par adjudication en date du 7 septembre 2020, et que le syndicat des copropriétaires n’a été averti du changement qu’en octobre 2022 par l’envoi du projet de distribution du prix de vente par la SCP DORIA AVOCATS, en sa qualité de créancier bénéficiant d’un privilège occulte, et non par le défendeur lui-même. 

Monsieur [Y] [Z], déjà propriétaire de deux lots au sein de la copropriété, ne peut en outre raisonnablement prétendre ne pas s’être étonné de ne pas voir ses charges de copropriété augmenter alors qu’il est passé de deux à quatre lots. 

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a par ailleurs, à plusieurs reprises, apportées des explications détaillées au copropriétaire, lequel s’est refusé à s’acquitter rétroactivement des charges de copropriété dues au titre des lots n°29 et 83. 

Dans ces conditions, il convient de considérer que le caractère abusif de la résistance de Monsieur [Y] [Z] est ainsi établi.

La carence de ce dernier à payer les charges de copropriété a nécessairement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun. 

Ce préjudice, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, doit être justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Y] [Z] sollicite à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement. Le défendeur ne justifie néanmoins ni de ses ressources, ni de ses charges. 

La dette portant par ailleurs sur des charges de copropriété impayée sur la période de 2020 à 2022, et son paiement ayant été sollicité pour la première fois en date du 4 octobre 2022 à hauteur de 6 039,86, le défendeur a ainsi d’ores et déjà bénéficié de plusieurs années de délais. 

Dans ces conditions, Monsieur [Y] [Z] sera débouté de sa demande à ce titre. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [Y] [Z], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, Monsieur [Y] [Z] devra verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter s’agissant d’une condamnation exclusivement pécuniaire portant sur un litige ancien.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition : 

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 4 439,98 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 juin 2026, appels de fonds du 1er juillet 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 102,78 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 380 euros au titre du pré-état daté du 12 septembre 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice résultant de la résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de ses autres demandes ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

La Greffière La Juge




En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 840, code de procedure civile 755, code de procedure civile 845, code de procedure civile 493, code monetaire et financier L313-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-10T21:01:11.846Z.