Tribunal judiciaire de Grenoble, 6ème chambre civile, 10 septembre 2026, n° 23/04566

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE :

La société [Adresse 1] a souhaité réaliser un projet de résidence de tourisme sur la commune de [Localité 2]. Il s'agissait de la construction de 106 logements. 

Le cabinet d'architecture STUDIO ARCHE a été chargé de réaliser des études de faisabilité du projet.

Motifs

Sur cette base, la société [Adresse 1] a obtenu deux permis de construire dénommés " amont " et " aval " en février 2018 correspondant à deux unités foncières séparées par une voie publique. 

Elle a toutefois renoncé au projet immobilier.

La société civile immobilière de construction et de vente (SCCV) [U] a souhaité reprendre le projet et a sollicité la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST afin d'acquérir les travaux préparatoires, plans et documents du cabinet d'architecture.

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2020 les parties ont conclu un contrat de vente des études techniques, commerciales et architecturales du projet de résidence service à [Localité 3]. 

Au terme de ce contrat il était prévu le versement par la SCCV [U] à la société [Adresse 1] de la somme de 629.285 euros hors taxe en contre partie du transfert des deux permis de construire établis en février 2018 soit :
- le permis de construire " amont " n° 07302417M1020 en contre partie de la somme de 314.643 euros hors taxe ;
- le permis de construire " aval " n°07302417M1019 en contre partie de la somme de 314.642 euros hors taxe.

Le contrat prévoyait un transfert des CERFA et des pièces nécessaires à la demande de permis de construire par la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST au plus tard dans le délai de dix jours suivant le versement des sommes par la société SCCV [U].

La facture n° B198620080002 du 27 août 2020 relative au permis " amont " a été réglée par la SCCV [U] le 31 août 2020 et le permis de construire a été transféré par la société [Adresse 1].

S'agissant du permis de construire " aval " la facture n° B198621040007 du 30 avril 2021 de la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST n'a pas été réglée par la SCCV [U]. 
Le 19 juillet 2021 la société [Adresse 1] a mis en demeure la SCCV [U] d'avoir à lui régler sa facture.

Les parties ont convenu d'un nouvel échéancier pour le versement des sommes. La SCCV [U] a honoré le premier terme d'un montant de 136.800 euros TTC mais pas le dernier paiement et n'a pas délivré la garantie bancaire prévue.

Le permis de construire " aval " n'a donc pas été transféré par la société [Adresse 1].

Une nouvelle mise en demeure a été adressée par la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST à la SCCV [U] en date du 16 mai 2023 sollicitant le paiement de la somme de 240.770,40 euros TTC correspondant au solde en contre partie de la délivrance du second permis de construire.

Par une assignation en date du 31 août 2023, la société [Adresse 1] a sollicité la condamnation de la SCCV [U] à lui payer la somme de 240.770,40 euros outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021 et capitalisation des intérêts par année entière.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 avril 2026, l'affaire a été fixée à plaider au 7 mai 2026 et mise en délibéré au 10 septembre 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : 

Vu l'article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d'un visa des dernières conclusions des parties, avec l'indication de leur date.

Vu les dernières écritures de la société [Adresse 1] (conclusions responsives n°4 notifiées par RPVA le 13 janvier 2026) qui demande au tribunal au visa des articles 1103, 1104 et suivants, 1193 et suivants, 1231-1 et suivants, 1240, 1343-2, 1708, 1710, 1779 et 1780 du Code Civil et des articles 514, 695, 696 et 700 du Code de Procédure Civile de :
- RECEVOIR la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST en ses demandes et les déclarer bien fondées,
- CONDAMNER la société SCCV [U] à payer à la société [Adresse 1] : 
La somme principale de 240.770,40 € outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021, date de présentation de la première lettre RAR de mise en demeure de payer,- ORDONNER la capitalisation des intérêts par année entière,
- MAINTENIR l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- CONDAMNER la société SCCV [U] au paiement d'une somme de 12.000,00 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la société SCCV [U] aux entiers dépens,
- DÉBOUTER la société SCCV [U] de l'intégralité de ses prétentions, fins et moyens plus amples et/ou contraires.
- DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de l'article 514 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu'en vertu du contrat de vente elle a parfaitement rempli ses obligations contractuelles au contraire de la SCCV [U]. Sa dette est certaine liquide et exigible. Elle estime que la défenderesse a reconnu la dette dans des échanges de mails. Elle met en avant la mauvaise foi de la SCCV [U] qui connaissait parfaitement la nature du permis de construire " aval " et la configuration géographique des ténements immobiliers avant la conclusion du contrat de vente du 3 juin 2020. Elle rappelle que le permis de construire en cause était joint à l'acte de vente et il était bien précisé qu'il ne prévoyait aucun espace de réception. Elle indique en outre que la défenderesse avait parfaitement connaissance des implications de son projet immobilier bien différent de celui de la société [Adresse 1]. Elle précise enfin que la défenderesse a accepté de supporter les conséquence administratives, financières et contractuelles des modifications apportées sur le projet immobilier initial. Elle rappelle que le permis de construire " aval " est caduc mais que la responsabilité incombe à la SCCV [U], si elle avait respecté ses engagements la caducité ne serait pas intervenue. La SCCV [U] n'a pas sollicité la prolongation du permis de construire. A défaut de condamnation de la SCCV [U] au paiement de la facture elle sollicite des dommages et intérêts pour le même montant.

Vu les dernières écritures de la SCCV [U] (conclusions n°4 notifiées par RPVA le 27 octobre 2025) qui demande au tribunal au visa des articles 1603, 1604 et suivants du Code Civil de :
- Constater que le permis de construire, objet du contrat est devenu caduc ; 
- Constater que la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST est dans l'incapacité de délivrer l'objet vendu ; 
- Prononcer la résolution de la vente ; 
 - Débouter la société [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions telles que dirigées à l'encontre de la SCCV [U] ; 
- La condamner au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le projet d' EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST ne prévoyait de réception que dans le bâtiment en " amont " et non dans celui en " aval ". Or, le projet était celui d'une résidence 4 étoiles qui imposait la présence d'une réception de sorte que l'adaptation du permis de construire à son projet était impossible. Elle estime que le permis de construire " aval " déposé par la société [Adresse 1] est devenu caduc. Elle rappelle qu'elle n'a pas donné son accord pour le paiement du second permis de construire. Elle sollicite la résolution de la vente puisque le second permis de construire n'a jamais été transféré par la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST à son bénéfice. Elle précise que la société [Adresse 1] s'est faite rembourser les taxes d'aménagement préalablement payées. Elle estime qu'en réglant la somme de 136.800 euros TTC elle a déjà dédommagé EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST des frais engagés. Enfin, elle indique que la société [Adresse 1] ne peut venir réclamer à titre subsidiaire des dommages et intérêts sans justifier d'un préjudice.




MOTIFS DE LA DÉCISION :


1-Sur la résolution de la vente :

Il résulte de l'article 1224 du code civil que :
" La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ".

Il résulte du contrat de vente des études techniques, commerciales et architecturales du projet de résidence service à [Localité 3] en date du 3 juin 2020 que :
- les parties engagées sont la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST et la SCCV [U]. Maître [P] [D] du Cabinet RACINE intervient en qualité de séquestre.
- la société [Adresse 1] a initié un projet de résidence de tourisme (106 logements) sur la commune de [Localité 3], elle a engagé des discussions avec la collectivité publique, elle a mandaté le cabinet d'architecture STUDIO ARCHE pour les études de faisabilité et l'élaboration d'un dossier de permis de construire, le terrain d'assiette se compose de deux unités foncières séparées par une voie publique, les permis ont été obtenus le 19 février 2018 " AVAL " et " AMONT ". Ils sont devenus définitifs. Les taxes afférentes ont été réglées par la société [Adresse 1] pour un montant total de 835.715 euros TTC. Elle a également fait intervenir des géomètres.
- la SCCV [U] a souhaité racheter les droits patrimoniaux liés aux permis de construire, le cabinet d'architecture STUDIO ARCHE lui a préparé deux permis de construire modificatifs après avoir travaillé à l'adaptation du projet et la société [Adresse 1] a accepté de déposer ces deux demandes de permis de construire modificatifs.
- la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST s'est engagée à transférer les permis de construire obtenu le 19 février 2018 à la SCCV [U] et à solliciter la prolongation des permis de construire non encore transférés sur demande de la SCCV [U], cette demande devant intervenir 75 jours avant la date de péremption du permis de construire dont la péremption est sollicitée.
- le transfert concernait les plans, dessins et documents établis par le cabinet STUDIO ARCHE et le cabinet de géomètre.
- la société [Adresse 1] devait déposer dans les 10 jours suivant le paiement de la première fraction prévue à l'article 2.2 le formulaire CERFA et les pièces nécessaires à la demande de transfert "Amont " et 10 jours plus tard après le paiement du solde prévu à l'article 2.2 pour la demande de transfert " Aval " ; Par ailleurs, l'article 2.2 prévoyait que la SCCV [U] paiera à la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST la somme de 629.285 euros HT : 341.643 euros HT dans les 30 jours de l'obtention des permis de construire modificatifs sans que leur caractère définitif ne soit donc une condition de paiement. Cette première fraction fera l'objet d'une facture de la part d'[Adresse 1] et le jour du versement de cette somme et de la fraction de remboursement des taxes et participations d'urbanisme pour le bâtiment " amont ", la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST transmettra le CERFA de demande de transfert du permis de construire " AMONT ". 


Le solde soit la somme de 314.642 euros HT sera versée au plus tard le 30 avril 2021.Au plus tard le 30 mars 2021 la société EIFFAGE établira une deuxième facture d'un montant de 314.642 euros. Le jour du versement du solde et du solde des taxes et participations d'urbanisme la société EIFFAGE transmettra à la SCCV [U] le CERFA de demande de transfert du permis de construire " AVAL ".

Il était prévu en outre le remboursement par la société SCCV [U] à la société [Adresse 1] des taxes et participation d'urbanisme pour un montant de 835.715 euros TTC en deux fois (417.858 euros TTC dans les 30 jours de l'obtention des permis de construire modificatifs et le solde soit la somme de 417.857 euros TTC au plus tard le 30 avril 2021).

En l'espèce, il n'est pas contesté que le transfert du permis de construire " AMONT " s'est déroulé dans des conditions satisfaisantes et ne fait l'objet d'aucune demande dans le cadre de cette instance. Il n'est pas sollicité en outre le remboursement des taxes et participation d'urbanisme. Il est justifié par la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST du versement par la SCCV [U] à son profit de la somme de 314.643 euros HT (377.571,60 euros) au titre de la première fraction le 31 août 2020.
S'agissant du transfert du permis de construire " AVAL ", il apparaît au contraire que la SCCV [U] n'a pas respecté ses obligations contractuelles dans la mesure où elle n'a pas honoré le paiement de la facture de la société [Adresse 1] d'un montant de 314.642 euros HT (377.570,40 euros TTC) conduisant cette dernière au refus légitime de transfert du permis de construire " AVAL ". 

Il ressort des échanges entre les parties et notamment d'un émail du 27 août 2020 que la garantie de paiement était constituée par la conservation du permis de construire jusqu'au paiement.

Il est constant en outre que le paiement n'étant pas intervenu le 30 avril 2021 les parties ont convenu d'un report au 30 juin 2022 dans un email du 24 décembre 2021 avec un versement par la SCCV [X] MOTTET à la société EIFFAGE de la somme de 114.000 euros HT soit 136 800 euros TTC avant le 29 décembre 2021 et l'obtention d'une garantie bancaire au plus tard le 25 janvier 2022 d'un montant de 240.771,60 euros TTC, garantie qui sera appelée au plus tard le 30 juin 2022.

Si la SCCV [U] s'est exécutée pour la somme de 136.800 euros TTC le 28 décembre 2021, elle n'a pas versé le solde soit la somme de 240.771,60 euros TTC. L'ensemble des obligations du contrat n'a donc pas été respecté par cette dernière.

1.1 Sur la reconnaissance de la dette par la SCCV [U] :

Il ressort des emails produits que la SCCV [U] était parfaitement consciente de ses engagements puisqu'elle a négocié un échelonnement des dépenses s'agissant de la facture attachée au transfert du permis de construire " AVAL ".

La SCCV [X] MOTTET n'a jamais contesté le montant dû au titre du transfert du permis de construire " AVAL ".


1.2 Sur la connaissance de la nature du permis de construire :

La SCCV [U] ne pouvait ignorer la configuration géographique des ténements immobiliers dont elle a fait l'acquisition et les caractéristiques du permis de construire " AVAL ". En effet, celui-ci était joint au contrat de vente du 3 juin 2020 et il ne prévoit aucun espace de réception. Le projet initial prévoyait d'ailleurs la construction d'une seule résidence comprenant deux bâtiments reliés par une galerie sous terraine de part et d'autre d'une voie publique permettant de pallier l'absence de réception dans le bâtiment " AVAL ". Il est d'ailleurs produit l'accord de la mairie de la commune à ce titre.

Elle avait donc parfaitement connaissance des particularités du site. Elle a d'ailleurs déclaré au terme de la convention du 3 juin 2020 dans son article 3 " faire son affaire personnelle des éventuelles adaptations, modifications aux permis de construire établis qui seraient rendus nécessaires par les spécificités de son projet immobilier ". Elle ne saurait en conséquence se prévaloir d'une inadéquation de son projet avec les permis de construire établis en 2018.

1.3 Sur la caducité du permis de construire :

Il résulte des articles 1603 et 1604 du code civil que :
" Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ".
" La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ".

Il apparaît que si la société SCCV [U] avait respecté ses obligations et notamment l'échéancier mis en place le transfert du permis de construire " AVAL " aurait pu être effectué par la société [Adresse 1] dans les temps. Elle ne peut en conséquence reprocher à la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST une caducité du permis de construire " AVAL ". Elle n'a pas sollicité en outre de prolongation de ce permis de construire comme prévu au contrat de vente au moins 75 jours avant la date de péremption du permis.

La SCCV [U] a manqué à ses obligations contractuelles et le permis de construite " AVAL " est caduc de sorte que le bien objet de la vente fait défaut. La société [Adresse 1] ne peut en conséquence réclamer le paiement de sa facture à ce titre à défaut de délivrance du permis de construire " AVAL ".

Il convient en conséquence de prononcer la résolution de la vente pour manquements à ses obligations contractuelles par la SCCV [U] conduisant à l'absence de transfert du permis de construire par la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST puis à la péremption du titre objet de la vente.


2.Sur la demande de dommages et intérêts :

Il résulte de l'article 1240 du code civil que " tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".


S'agissant du permis de construire " AVAL " la SCCV [U] a payé la somme de 114.000 euros HT soit 136.800 euros TTC à la société [Adresse 1]. Cette somme sera conservée par la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST à titre de dommages et intérêts dans la mesure où la SCCV [U] a manqué à ses obligations contractuelles en exécutant que les parties du contrat qui l'intéressait et en laissant se périmer le second permis de construire et devenir caduque. 

Pour le surplus la société [Adresse 1] se contente d'indiquer qu'elle a subi un préjudice sans justifier du quantum de sa demande. Elle ne produit aucune facture technique qu'elle aurait eu à supporter. Elle ne conteste pas avoir récupéré la taxe d'aménagement du territoire.

La SCCV [U] a été défaillante dans le respect de ses obligations contractuelles mais aucune sanction n'est prévue au contrat de sorte que la demande de la société [Adresse 1] ne peut être accueillie s'agissant du solde du paiement de sa facture.


3.Sur le point de départ des intérêts et la capitalisation :

Il résulte de l'article 1231-7 du code civil que " En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ".

En l'espèce, cette demande n'est pas motivée.

A défaut de motiver leur demande tendant à ce qu'il soit fait application d'une dérogation au principe légal, il convient de débouter la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST de sa demande et de prévoir que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Il résulte de l'article 1343-2 du code civil que :
" Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ". 

Il sera fait droit à la demande.


4.Sur les mesures de fin de jugement :

4.1 Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCCV [U] sera condamnée aux dépens de l'instance.



4.2 Sur les frais irrépétibles :

Selon l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

La SCCV [U] sera condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros à la société [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

4.3 Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En application de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d'office ou à la demande d'une partie par décision spécialement motivée, écarter l'exécution provisoire de droit en toute ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, elle est compatible avec la nature de l'affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire de la vente du 3 juin 2020 ;

DIT que la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST conservera la somme de 136.800 euros TTC à titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement et capitalisation des intérêts par année entière ;

CONDAMNE la société civile immobilière de construction et de vente (SCCV) [U] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière de construction et de vente (SCCV) [U] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

REJETTE les autres demandes.

LE GREFFIER LA JUGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 23/04566 - N° Portalis DBYH-W-B7H-LL6P

N° JUGEMENT :

MF/MD




















Copie exécutoire 
et copie 

délivrées

à :

la SELARL EYDOUX MODELSKI

Me Géraldine PALOMARES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 10 Septembre 2026


ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pascale MODELSKI de la SELARL EYDOUX MODELSKI, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART


 E T :

DÉFENDERESSE

Société SCCV [U], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Géraldine PALOMARES, avocat au barreau de GRENOBLE


D’AUTRE PART














A l’audience publique du 07 Mai 2026, tenue à juge unique par Marie FABREGUE, Juge, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 10 Septembre 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

La société [Adresse 1] a souhaité réaliser un projet de résidence de tourisme sur la commune de [Localité 2]. Il s'agissait de la construction de 106 logements. 

Le cabinet d'architecture STUDIO ARCHE a été chargé de réaliser des études de faisabilité du projet. 

Sur cette base, la société [Adresse 1] a obtenu deux permis de construire dénommés " amont " et " aval " en février 2018 correspondant à deux unités foncières séparées par une voie publique. 

Elle a toutefois renoncé au projet immobilier.

La société civile immobilière de construction et de vente (SCCV) [U] a souhaité reprendre le projet et a sollicité la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST afin d'acquérir les travaux préparatoires, plans et documents du cabinet d'architecture.

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2020 les parties ont conclu un contrat de vente des études techniques, commerciales et architecturales du projet de résidence service à [Localité 3]. 

Au terme de ce contrat il était prévu le versement par la SCCV [U] à la société [Adresse 1] de la somme de 629.285 euros hors taxe en contre partie du transfert des deux permis de construire établis en février 2018 soit :
- le permis de construire " amont " n° 07302417M1020 en contre partie de la somme de 314.643 euros hors taxe ;
- le permis de construire " aval " n°07302417M1019 en contre partie de la somme de 314.642 euros hors taxe.

Le contrat prévoyait un transfert des CERFA et des pièces nécessaires à la demande de permis de construire par la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST au plus tard dans le délai de dix jours suivant le versement des sommes par la société SCCV [U].

La facture n° B198620080002 du 27 août 2020 relative au permis " amont " a été réglée par la SCCV [U] le 31 août 2020 et le permis de construire a été transféré par la société [Adresse 1].

S'agissant du permis de construire " aval " la facture n° B198621040007 du 30 avril 2021 de la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST n'a pas été réglée par la SCCV [U]. 
Le 19 juillet 2021 la société [Adresse 1] a mis en demeure la SCCV [U] d'avoir à lui régler sa facture.

Les parties ont convenu d'un nouvel échéancier pour le versement des sommes. La SCCV [U] a honoré le premier terme d'un montant de 136.800 euros TTC mais pas le dernier paiement et n'a pas délivré la garantie bancaire prévue.

Le permis de construire " aval " n'a donc pas été transféré par la société [Adresse 1].

Une nouvelle mise en demeure a été adressée par la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST à la SCCV [U] en date du 16 mai 2023 sollicitant le paiement de la somme de 240.770,40 euros TTC correspondant au solde en contre partie de la délivrance du second permis de construire.

Par une assignation en date du 31 août 2023, la société [Adresse 1] a sollicité la condamnation de la SCCV [U] à lui payer la somme de 240.770,40 euros outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021 et capitalisation des intérêts par année entière.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 avril 2026, l'affaire a été fixée à plaider au 7 mai 2026 et mise en délibéré au 10 septembre 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : 

Vu l'article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d'un visa des dernières conclusions des parties, avec l'indication de leur date.

Vu les dernières écritures de la société [Adresse 1] (conclusions responsives n°4 notifiées par RPVA le 13 janvier 2026) qui demande au tribunal au visa des articles 1103, 1104 et suivants, 1193 et suivants, 1231-1 et suivants, 1240, 1343-2, 1708, 1710, 1779 et 1780 du Code Civil et des articles 514, 695, 696 et 700 du Code de Procédure Civile de :
- RECEVOIR la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST en ses demandes et les déclarer bien fondées,
- CONDAMNER la société SCCV [U] à payer à la société [Adresse 1] : 
La somme principale de 240.770,40 € outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021, date de présentation de la première lettre RAR de mise en demeure de payer,- ORDONNER la capitalisation des intérêts par année entière,
- MAINTENIR l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- CONDAMNER la société SCCV [U] au paiement d'une somme de 12.000,00 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la société SCCV [U] aux entiers dépens,
- DÉBOUTER la société SCCV [U] de l'intégralité de ses prétentions, fins et moyens plus amples et/ou contraires.
- DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de l'article 514 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu'en vertu du contrat de vente elle a parfaitement rempli ses obligations contractuelles au contraire de la SCCV [U]. Sa dette est certaine liquide et exigible. Elle estime que la défenderesse a reconnu la dette dans des échanges de mails. Elle met en avant la mauvaise foi de la SCCV [U] qui connaissait parfaitement la nature du permis de construire " aval " et la configuration géographique des ténements immobiliers avant la conclusion du contrat de vente du 3 juin 2020. Elle rappelle que le permis de construire en cause était joint à l'acte de vente et il était bien précisé qu'il ne prévoyait aucun espace de réception. Elle indique en outre que la défenderesse avait parfaitement connaissance des implications de son projet immobilier bien différent de celui de la société [Adresse 1]. Elle précise enfin que la défenderesse a accepté de supporter les conséquence administratives, financières et contractuelles des modifications apportées sur le projet immobilier initial. Elle rappelle que le permis de construire " aval " est caduc mais que la responsabilité incombe à la SCCV [U], si elle avait respecté ses engagements la caducité ne serait pas intervenue. La SCCV [U] n'a pas sollicité la prolongation du permis de construire. A défaut de condamnation de la SCCV [U] au paiement de la facture elle sollicite des dommages et intérêts pour le même montant.

Vu les dernières écritures de la SCCV [U] (conclusions n°4 notifiées par RPVA le 27 octobre 2025) qui demande au tribunal au visa des articles 1603, 1604 et suivants du Code Civil de :
- Constater que le permis de construire, objet du contrat est devenu caduc ; 
- Constater que la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST est dans l'incapacité de délivrer l'objet vendu ; 
- Prononcer la résolution de la vente ; 
 - Débouter la société [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions telles que dirigées à l'encontre de la SCCV [U] ; 
- La condamner au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le projet d' EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST ne prévoyait de réception que dans le bâtiment en " amont " et non dans celui en " aval ". Or, le projet était celui d'une résidence 4 étoiles qui imposait la présence d'une réception de sorte que l'adaptation du permis de construire à son projet était impossible. Elle estime que le permis de construire " aval " déposé par la société [Adresse 1] est devenu caduc. Elle rappelle qu'elle n'a pas donné son accord pour le paiement du second permis de construire. Elle sollicite la résolution de la vente puisque le second permis de construire n'a jamais été transféré par la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST à son bénéfice. Elle précise que la société [Adresse 1] s'est faite rembourser les taxes d'aménagement préalablement payées. Elle estime qu'en réglant la somme de 136.800 euros TTC elle a déjà dédommagé EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST des frais engagés. Enfin, elle indique que la société [Adresse 1] ne peut venir réclamer à titre subsidiaire des dommages et intérêts sans justifier d'un préjudice.




MOTIFS DE LA DÉCISION :


1-Sur la résolution de la vente :

Il résulte de l'article 1224 du code civil que :
" La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ".

Il résulte du contrat de vente des études techniques, commerciales et architecturales du projet de résidence service à [Localité 3] en date du 3 juin 2020 que :
- les parties engagées sont la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST et la SCCV [U]. Maître [P] [D] du Cabinet RACINE intervient en qualité de séquestre.
- la société [Adresse 1] a initié un projet de résidence de tourisme (106 logements) sur la commune de [Localité 3], elle a engagé des discussions avec la collectivité publique, elle a mandaté le cabinet d'architecture STUDIO ARCHE pour les études de faisabilité et l'élaboration d'un dossier de permis de construire, le terrain d'assiette se compose de deux unités foncières séparées par une voie publique, les permis ont été obtenus le 19 février 2018 " AVAL " et " AMONT ". Ils sont devenus définitifs. Les taxes afférentes ont été réglées par la société [Adresse 1] pour un montant total de 835.715 euros TTC. Elle a également fait intervenir des géomètres.
- la SCCV [U] a souhaité racheter les droits patrimoniaux liés aux permis de construire, le cabinet d'architecture STUDIO ARCHE lui a préparé deux permis de construire modificatifs après avoir travaillé à l'adaptation du projet et la société [Adresse 1] a accepté de déposer ces deux demandes de permis de construire modificatifs.
- la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST s'est engagée à transférer les permis de construire obtenu le 19 février 2018 à la SCCV [U] et à solliciter la prolongation des permis de construire non encore transférés sur demande de la SCCV [U], cette demande devant intervenir 75 jours avant la date de péremption du permis de construire dont la péremption est sollicitée.
- le transfert concernait les plans, dessins et documents établis par le cabinet STUDIO ARCHE et le cabinet de géomètre.
- la société [Adresse 1] devait déposer dans les 10 jours suivant le paiement de la première fraction prévue à l'article 2.2 le formulaire CERFA et les pièces nécessaires à la demande de transfert "Amont " et 10 jours plus tard après le paiement du solde prévu à l'article 2.2 pour la demande de transfert " Aval " ; Par ailleurs, l'article 2.2 prévoyait que la SCCV [U] paiera à la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST la somme de 629.285 euros HT : 341.643 euros HT dans les 30 jours de l'obtention des permis de construire modificatifs sans que leur caractère définitif ne soit donc une condition de paiement. Cette première fraction fera l'objet d'une facture de la part d'[Adresse 1] et le jour du versement de cette somme et de la fraction de remboursement des taxes et participations d'urbanisme pour le bâtiment " amont ", la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST transmettra le CERFA de demande de transfert du permis de construire " AMONT ". 


Le solde soit la somme de 314.642 euros HT sera versée au plus tard le 30 avril 2021.Au plus tard le 30 mars 2021 la société EIFFAGE établira une deuxième facture d'un montant de 314.642 euros. Le jour du versement du solde et du solde des taxes et participations d'urbanisme la société EIFFAGE transmettra à la SCCV [U] le CERFA de demande de transfert du permis de construire " AVAL ".

Il était prévu en outre le remboursement par la société SCCV [U] à la société [Adresse 1] des taxes et participation d'urbanisme pour un montant de 835.715 euros TTC en deux fois (417.858 euros TTC dans les 30 jours de l'obtention des permis de construire modificatifs et le solde soit la somme de 417.857 euros TTC au plus tard le 30 avril 2021).

En l'espèce, il n'est pas contesté que le transfert du permis de construire " AMONT " s'est déroulé dans des conditions satisfaisantes et ne fait l'objet d'aucune demande dans le cadre de cette instance. Il n'est pas sollicité en outre le remboursement des taxes et participation d'urbanisme. Il est justifié par la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST du versement par la SCCV [U] à son profit de la somme de 314.643 euros HT (377.571,60 euros) au titre de la première fraction le 31 août 2020.
S'agissant du transfert du permis de construire " AVAL ", il apparaît au contraire que la SCCV [U] n'a pas respecté ses obligations contractuelles dans la mesure où elle n'a pas honoré le paiement de la facture de la société [Adresse 1] d'un montant de 314.642 euros HT (377.570,40 euros TTC) conduisant cette dernière au refus légitime de transfert du permis de construire " AVAL ". 

Il ressort des échanges entre les parties et notamment d'un émail du 27 août 2020 que la garantie de paiement était constituée par la conservation du permis de construire jusqu'au paiement.

Il est constant en outre que le paiement n'étant pas intervenu le 30 avril 2021 les parties ont convenu d'un report au 30 juin 2022 dans un email du 24 décembre 2021 avec un versement par la SCCV [X] MOTTET à la société EIFFAGE de la somme de 114.000 euros HT soit 136 800 euros TTC avant le 29 décembre 2021 et l'obtention d'une garantie bancaire au plus tard le 25 janvier 2022 d'un montant de 240.771,60 euros TTC, garantie qui sera appelée au plus tard le 30 juin 2022.

Si la SCCV [U] s'est exécutée pour la somme de 136.800 euros TTC le 28 décembre 2021, elle n'a pas versé le solde soit la somme de 240.771,60 euros TTC. L'ensemble des obligations du contrat n'a donc pas été respecté par cette dernière.

1.1 Sur la reconnaissance de la dette par la SCCV [U] :

Il ressort des emails produits que la SCCV [U] était parfaitement consciente de ses engagements puisqu'elle a négocié un échelonnement des dépenses s'agissant de la facture attachée au transfert du permis de construire " AVAL ".

La SCCV [X] MOTTET n'a jamais contesté le montant dû au titre du transfert du permis de construire " AVAL ".


1.2 Sur la connaissance de la nature du permis de construire :

La SCCV [U] ne pouvait ignorer la configuration géographique des ténements immobiliers dont elle a fait l'acquisition et les caractéristiques du permis de construire " AVAL ". En effet, celui-ci était joint au contrat de vente du 3 juin 2020 et il ne prévoit aucun espace de réception. Le projet initial prévoyait d'ailleurs la construction d'une seule résidence comprenant deux bâtiments reliés par une galerie sous terraine de part et d'autre d'une voie publique permettant de pallier l'absence de réception dans le bâtiment " AVAL ". Il est d'ailleurs produit l'accord de la mairie de la commune à ce titre.

Elle avait donc parfaitement connaissance des particularités du site. Elle a d'ailleurs déclaré au terme de la convention du 3 juin 2020 dans son article 3 " faire son affaire personnelle des éventuelles adaptations, modifications aux permis de construire établis qui seraient rendus nécessaires par les spécificités de son projet immobilier ". Elle ne saurait en conséquence se prévaloir d'une inadéquation de son projet avec les permis de construire établis en 2018.

1.3 Sur la caducité du permis de construire :

Il résulte des articles 1603 et 1604 du code civil que :
" Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ".
" La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ".

Il apparaît que si la société SCCV [U] avait respecté ses obligations et notamment l'échéancier mis en place le transfert du permis de construire " AVAL " aurait pu être effectué par la société [Adresse 1] dans les temps. Elle ne peut en conséquence reprocher à la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST une caducité du permis de construire " AVAL ". Elle n'a pas sollicité en outre de prolongation de ce permis de construire comme prévu au contrat de vente au moins 75 jours avant la date de péremption du permis.

La SCCV [U] a manqué à ses obligations contractuelles et le permis de construite " AVAL " est caduc de sorte que le bien objet de la vente fait défaut. La société [Adresse 1] ne peut en conséquence réclamer le paiement de sa facture à ce titre à défaut de délivrance du permis de construire " AVAL ".

Il convient en conséquence de prononcer la résolution de la vente pour manquements à ses obligations contractuelles par la SCCV [U] conduisant à l'absence de transfert du permis de construire par la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST puis à la péremption du titre objet de la vente.


2.Sur la demande de dommages et intérêts :

Il résulte de l'article 1240 du code civil que " tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".


S'agissant du permis de construire " AVAL " la SCCV [U] a payé la somme de 114.000 euros HT soit 136.800 euros TTC à la société [Adresse 1]. Cette somme sera conservée par la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST à titre de dommages et intérêts dans la mesure où la SCCV [U] a manqué à ses obligations contractuelles en exécutant que les parties du contrat qui l'intéressait et en laissant se périmer le second permis de construire et devenir caduque. 

Pour le surplus la société [Adresse 1] se contente d'indiquer qu'elle a subi un préjudice sans justifier du quantum de sa demande. Elle ne produit aucune facture technique qu'elle aurait eu à supporter. Elle ne conteste pas avoir récupéré la taxe d'aménagement du territoire.

La SCCV [U] a été défaillante dans le respect de ses obligations contractuelles mais aucune sanction n'est prévue au contrat de sorte que la demande de la société [Adresse 1] ne peut être accueillie s'agissant du solde du paiement de sa facture.


3.Sur le point de départ des intérêts et la capitalisation :

Il résulte de l'article 1231-7 du code civil que " En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ".

En l'espèce, cette demande n'est pas motivée.

A défaut de motiver leur demande tendant à ce qu'il soit fait application d'une dérogation au principe légal, il convient de débouter la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST de sa demande et de prévoir que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Il résulte de l'article 1343-2 du code civil que :
" Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ". 

Il sera fait droit à la demande.


4.Sur les mesures de fin de jugement :

4.1 Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCCV [U] sera condamnée aux dépens de l'instance.



4.2 Sur les frais irrépétibles :

Selon l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

La SCCV [U] sera condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros à la société [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

4.3 Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En application de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d'office ou à la demande d'une partie par décision spécialement motivée, écarter l'exécution provisoire de droit en toute ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, elle est compatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire de la vente du 3 juin 2020 ;

DIT que la société EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST conservera la somme de 136.800 euros TTC à titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement et capitalisation des intérêts par année entière ;

CONDAMNE la société civile immobilière de construction et de vente (SCCV) [U] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière de construction et de vente (SCCV) [U] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

REJETTE les autres demandes.

LE GREFFIER LA JUGE

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Mise à jour de la source le 2026-09-10T21:15:27.169Z.