Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 10 septembre 2026, n° 21/00446

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 10 SEPTEMBRE 2026

















Rôle N° RG 21/00446 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BGYN2







S.A.R.L. HOTEL ROYAL





C/



Société FRERE



[W] [Z]







Copie exécutoire délivrée 

le : 10 Septembre 2026

à :



Me Alain BOYER



Me Sébastien BADIE 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 23 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/11454.





APPELANTE



S.A.R.L. HOTEL ROYAL

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Alain BOYER, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉE



SCI FRERE 

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE





PARTIES INTERVENANTES



Maître [W] [Z] 

mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL HOTEL ROYAL, assigné en intervention forcée le 19 novembre 2024

, demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Alain BOYER, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*





































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente Rapporteur, 

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente 

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Mme Magali VINCENT, Conseillère





Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026.



Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





* * * * 



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé, en date du premier octobre 1993, l'indivision [S] a consenti un bail commercial à M. [K] [A] sur son immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2].



Les locaux donnés à bail se composaient de la totalité des 6 étages de l'immeuble, d'un escalier et d'une cave.



La destination contractuelle était': exclusivement à usage d'hôtel. 



Par acte en date du 7 décembre 2016, le preneur initial a cédé le fonds de commerce d'hôtel à la société Hôtel royal, qui était à l'époque représentée par son gérant M. [U] [R].



La société Hôtel royal est devenue la nouvelle locataire.



Par acte en date du 05 janvier 2017, la SCI Frère, venant aux droits des bailleurs initiaux et la société Hôtel royal concluaient le renouvellement du bail commercial pour 9 nouvelles années à compter du 1er octobre 2016.



Un litige s'est noué entre la bailleresse et la preneuse concernant l'usage de l'immeuble.



La SCI Frère a reproché à sa locataire de ne pas respecter la destination contractuelle du bail en s'abstenant d'exercer une activité d'hôtellerie dans les lieux et, au lieu de cela, de sous-louer les locaux à l'association Forum réfugiés afin que cette dernière mette à disposition les logements au profit de réfugiés.



La bailleresse reprochait encore à la preneuse d'avoir sous-loué les lieux au profit d'un certain M. [O] [L] [M], alors que le bail l'interdisait.



Par acte extrajudiciaire du 17 septembre 2018, la société SCI Frère a délivré à la locataire un commandement au visa de l'article L.145-41 du code de commerce, mettant en demeure cette dernière de cesser toute activité autre que celle prévue au bail.



Par acte d'huissier du 10 octobre 2018, la SARL Hôtel royal faisait assigner la société SCI Frère devant le tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l'absence de sous-location, l'absence de violation des clauses du bail commercial et faire dire qu'il n'y avait pas lieu à résiliation du bail commercial.



Par jugement prononcé le 23 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a statué en ces termes':



-révoque l'ordonnance de clôture en date du 25 mai 2020,



-admet les conclusions et les pièces notifiées par la société Hôtel royal le 13 octobre 2020,



-admet les conclusions notifiées par la SCI Frère le 23 octobre 2020,



-clôture à nouveau,



-déclare infondé et injustifié le commandement signifié par la SCI Frère à la SARL Hôtel royal le 17 septembre 2018,



-constate le manquement de la SARL Hôtel royal à son obligation de respect des normes de sécurité,



-prononce la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI Frère, bailleresse, et la SARL Hôtel royal, preneur, suivant contrat en date du 01 octobre 1993 et avenant en date du 05 janvier 2017, portant sur des locaux situés [Adresse 5],



-ordonne l'expulsion de la SARL Hôtel royal et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 6] [Localité 1] passé un délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement, au besoin avec le concours de la force publique,



-ordonne que le sort des meubles se trouvant dans les locaux situés [Adresse 5] sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



-condamne la SARL Hôtel royal à verser à la SCI Frère une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.373,69 euros indexés sur l'indice trimestriel ILC publié par l'INSEE passe un délai d'occupation d'un an, outre une provision mensuelle pour charges d'un montant mensuel de 34 euros jusqu'à son départ effectif,



-condamne la SARL Hôtel royal à verser à la SCI Frère la somme de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



-rejette la demande formée par la SARL Hôtel royal sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



-rejette toute autre demande,



-ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.



La société Hôtel Royal a formé un appel le 12/01/2021 en intimant la SCI Frère.



La déclaration d'appel est ainsi rédigée': 'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués. Réformer le jugement déféré en ce qu'il a':



-constaté le manquement de la SARL Hôtel royal à son obligation de respect des normes de sécurité,



-prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI Frère, bailleur, et la SARL Hôtel royal, preneur, suivant contrat en date du 01 octobre 1993 et avenant en date du 05 janvier 2017, portant sur des locaux situés [Adresse 5],



-ordonné l'expulsion de la SARL Hôtel royal et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 5], passé un délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement, au besoin avec le concours de la force publique,



-ordonné que le sort des meubles se trouvant dans les locaux situés [Adresse 5] sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



-condamné la SARL Hôtel royal à verser à la SCI Frère une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1'373,69 euros indexé sur l'indice trimestriel ILC publié par l'INSEE passé un délai d'occupation d'un an, outre une provision mensuelle pour charges d'un montant mensuel de 34 euros jusqu'à son départ effectif,



-condamné la SARL Hôtel royal à verser à la SCI Frère la somme de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



-rejeté la demande formée par la SARL Hôtel royal sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



-rejeté toute autre demande,



-ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,



-condamné la SARL Hôtel royal aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.



Au cours de la procédure d'appel, la société Hôtel Royal bénéficiait de procédures collectives.



Ainsi, aux termes de ses jugements du 25 mars 2024 et du 23 décembre 2024, le tribunal de commerce de Marseille prononçait':



-le redressement judiciaire de la preneuse (et désignait Me [H] [Z] en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire ),



-la liquidation judiciaire de la preneuse (Me [H] [Z] étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire).



Les 29 novembre 2024 et 8 avril 2025, la SCI Frère faisait assigner Me [H] [Z], d'abord en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Hôtel royal, ensuite en qualité de liquidateur judiciaire.



L'ordonnance de clôture, plusieurs fois révoquée, en raison des procédures collectives prononcées concernant l'intimée, était finalement prononcée le 26 mai 2026.





CONCLUSIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2021, la société Hôtel Royal demande à la cour de':



vu notamment l'article 1227 du code civil



-dire l'appel relevé par la SARL Hôtel royal à l'encontre du jugement rendu par le de [Localité 1] le 23 novembre 2020 régulier et bien fondé,



en conséquence,



-réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 23 novembre 2020,



-débouter la SCI Frère l'ensemble de ses demandes fins et prétentions,



-condamner la SCI Frère à payer à la société Hôtel royal une somme de 5'000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamner la SCI Frère aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2026, la SCI Frère demande à la cour de':



vu les articles 1101, 1103 et 1104 du code civil, L 144-2 et L 145-41 du code de commerce, 803 du code de procédure civile



à titre principal,



-confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a':



-constaté le manquement de la SARL Hôtel [Adresse 7] à son obligation de respect des normes de sécurité



-prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI Frère, bailleur, et la SARL Hôtel Royal, preneur, suivant" contrat en date du 1er octobre 1993 et avenant en date du 5 janvier 2017, portant sur des locaux situés [Adresse 5]



-ordonné l'expulsion de la SARL Hôtel [Adresse 7] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 5], passe un délai de 30 jours à compter de la signification du présent jugement, au besoin avec le concours de la force publique



-ordonné que le sort des meubles se trouvant dans les locaux situés [Adresse 8], sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution



-condamné la SARL Hôtel Royal à verser à la SCI Frère une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1373,69'euros indexée sur l'indice trimestriel ILC publié par l'INSEE passé un délai d'occupation d'un an, outre une provision mensuelle pour charges d'un montant mensuel de 34'euros jusqu'à son départ effectif



-condamné la SARL Hôtel Royal à verser la SCI Frère la somme de 3000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



-rejeté la demande formée par la SARL Hôtel Royal sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



-rejeté toute autre demande



-condamné la SARL Hôtel Royal aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,



-dire le jugement de première instance opposable à Me [Z] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Hôtel Royal,



-débouter Me [Z] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Hôtel royal de ses demandes en cause d'appel,



-statuer ce que de droit sur les dépens y compris les frais de constat des 13 juin 2018 et 4 janvier 2019 ainsi que les frais de commandement.



à titre subsidiaire, 



vu les dispositions de l'article 1227 du code civil, des articles L 144-2 et L 145-41 du code de commerce,



-infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a déclaré infondé et injustifié lecommandement signifié par la SCI Frère à la SARL Hôtel royal le 17 septembre 2018,



statuant à nouveau



-juger que la Société Hôtel Royal agissant par Me [Z] en qualité de liquidateur judiciaire n'a pas justifié de l'absence de sous-location dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 17 septembre 2018.



-juger que la société Hôtel Royal n'a pas justifié de l'exploitation à usage d'hôtel un mois après la délivrance du commandement du 17 septembre 2018.



-juger que le commandement du 17 septembre 2018 est dûment justifié concernant le non-respect de la destination du bail a usage d'hôtel et de l'interdiction de toute sous-location.



-constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du bail commercial au18 octobre 2018,



-ordonner, en conséquence, l'expulsion de la société Hôtel Royal agissant par Me [Z] en qualité de liquidateur judiciaire ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux sis [Adresse 9] passe un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement de première instance, au besoin avec le concours de la force publique



-ordonner que le sort des meubles se trouvant dans les locaux situés [Adresse 10], sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



-confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la SARL Hôtel royal à verser à la SCI Frère la somme de 3000 suros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



-débouter Me [Z] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Hôtel Royal de ses

dema11des en cause d'appel,



-statuer ce que de droit sur les dépens y compris les frais de constat des 13 juin 2018 et 4 janvier 2019 ainsi que les frais de commandement, 



-.débouter la SARL Hôtel royal de ses demandes en cause d'appel,



-condamner la SARL Hôtel royal à verser à la SCI Frère la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,



-statuer ce que de droit sur les dépens y compris les frais de constat des 13 juin 2018 et 4 janvier 2019 ainsi que les frais de commandement.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, Me [H] [Z], en qualité de liquidateur de la société Hôtel royal demande à la cour de :



vu notamment l'article 1227 du code civil,



-dire l'appel relevé par la société Hôtel royal à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 23 novembre 2020, régulier et bien fondé,



en conséquence,



-réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 23 novembre 2020, en ce qu'il a':



 -constaté le manquement de la société Hôtel royal à son obligation de respect des normes de sécurité,



- prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI Frère, bailleur, et la Hôtel royal, preneur, suivant contrat en date du premier octobre 1993 et avenant du 5 janvier 2017 portant sur des locaux situés [Adresse 11],



-ordonné l'expulsion de la société Hôtel royal et de tous occupants de son chef des

locaux situés [Adresse 12],



-condamné la société Hôtel royal à verser à la SCI Frère une indemnité mensuelle

d'occupation d'un montant de 1'373,69'euros,



-condamné la société Hôtel royal à verser à la SCI Frère la somme de 3'000'euros sur

le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



-ordonné l'exécution provisoire,



-condamné la société Hôtel royal aux dépens.



-confirmer le jugement en ce qu'il a':



-déclaré infondé et injustifié le commandement signifié par la SCI Frère à la SARL

[Adresse 13] le 17 septembre 2018,



statuant à nouveau,



-débouter la SCI Frère de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,



-condamner la SCI Frère à payer à la SARL Hôtel royal une somme de 5'000'euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamner la SCI Frère aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.





MOTIFS



Tout d'abord, concernant la demande de l'intimée de dire que le jugement de première instance est opposable au liquidateur judiciaire de la société Hôtel royal, la cour répond que l'instance a été reprise par le liquidateur judiciaire et que par l'effet dévolutif de l'appel, l'affaire est rejugée en appel.



1-sur la demande principale de l'intimée de résiliation judiciaire du bail commercial



Selon l'article 1227 du code civil dans sa version à compter du 1er octobre 2016 applicable au bail renouvelé le 5 janvier 2017 : La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.



L'article 1728 du même code ajoute : Le preneur est tenu de deux obligations principales':



1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,



2° De payer le prix du bail aux termes convenus.



Selon l'article 1729 du code civil : Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.



S'agissant des obligations particulières du locataire d'entretien et de travaux mise à la charge de la locataire, le bail commercial du 1er octobre 1993 litigieux, dont les clauses et conditions ont été reprises dans le bail renouvelé, stipule en particulier ceci': Le preneur sera tenu de supporter toutes les charges et obligations imposées aux locataires par la loi, les usages et les règlements, d'entretenir en parfait état de propreté et services les (...)terrasses, cour et jardin, couloir, escaliers et pas perdus (...).



Ce même bail stipule encore':



-le preneur s'oblige à faire, à ses frais exclusifs, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires aux lieux loués. Toutes les réparations sont à la charge du preneur, à l'exception des grosses réparations définies par l'article 606 du code civil.



-le preneur s'engage à réaliser à ses frais exclusifs sous le contrôle d'un architecte et après accord écrit du propriétaire, tous les travaux qui pourraient être ordonnés par l'autorité administrative visant à adapter les locaux aux normes en vigueur et quelle que soit l'importance des travaux.



Au soutien de son action tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, la bailleresse invoque un manquement de la locataire, dans l'exécution du bail, aux normes de sécurité ainsi que des risques d'incendie, en raison de la présence de plaques de cuisson sur les bureaux des chambres. Elle ajoute que ni la preneuse, ni M. [O] [M] n'ont effectué des installations de sécurité (kitchenette, évacuation de l'air, bloc cuisine) permettant une utilisation normale des lieux.



La SCI Frère fait encore valoir :



-les hôtels sont des établissements recevant du public,



-des plaques de cuisson dans les chambres ont été rajoutées,



-la société Hôtel Royal est responsable de l'utilisation du matériel présent dans les chambres,



-cette situation fait courir un risque majeur d'incendie, aucune preuve d'installation de cuisine conforme aux règles sanitaires dans les chambres n'est versée par le locataire,



-ils doivent être équipés de système de sécurité incendie de catégorie A,



-les arrêtés du 24 juillet 2006 et du 26 octobre 2011 ont modifié les réglés de sécurité contre les risques d'incendie dans les hôtels ou avec restauration,



-les entretiens et les vérifications techniques obligatoires doivent être effectués tous les ans concernant les équipements techniques dont les appareils de cuisson,



-cela est d'autant plus justifié qu'il a été constaté que toutes les chambres comportaient des plaques de cuisson, ce qui n'avait jamais été déclaré par le locataire, le bailleur prenant connaissance de cette situation suivant constat d'huissier du 29 juin 2018,



-en l'espèce, il n'a jamais été sollicité du bailleur l'autorisation d'installer des systèmes de cuisson dans les chambres, outre que ces installations n'ont pas été effectuées sous le contrôle d'un architecte et ce en violation du contrat de bail,



-tous les contrôles et les rapports de vérification doivent être consignés dans un registre de sécurité de l'exploitant d'un hôtel, actualisés tous les ans pour les équipements techniques comme les appareils de cuisson



Le liquidateur judiciaire de la SARL Hôtel royal ainsi que cette dernière s'opposent à l'action résolutoire de la bailleresse en indiquant':



-l'emploi d'un terme générique tel que les normes en vigueur ou les règles de sécurité et ce sans aucune autre précision est un défaut de motivation,



-rien ne démontre que les conditions d'installation des plaques de cuisson constitue une violation des normes de sécurité,



-la SARL Hôtel royal a confié l'exploitation du fonds de commerce à M. [M] par contrat de location-gérance. Elle n'est donc pas à l'origine de la faute prétendue quant à la violation de normes de sécurité.



En application de l'article 1719 du code civil, le preneur est redevable envers le bailleur d'une obligation d'usage raisonnable de la chose louée.



Tout d'abord, le bail commercial du 1er octobre 1993, renouvelé le 05 janvier 2017, postérieurement à la loi Pinel, dispense le bailleur d'effectuer les travaux de mise en conformité de l'hôtel et ce en ces termes : le preneur s'engage à réaliser à ses frais exclusifs, sous le contrôle d'un architecte et après accord écrit du propriétaire, tous les travaux qui pourraient être ordonnés par l'autorité administrative visant à adapter les locaux aux normes en vigueur et ce qu'elle que soit l'important des travaux. De même pour les travaux qui s'avéreraient nécessaires pour que l'exploitation du commerce ne cause aucun trouble de voisinage.



En l'espèce, en application de la clause précédemment reproduite, il incombait donc à la preneuse, la société Hôtel royal, de réaliser tous les travaux de mise en conformité des locaux aux normes de sécurité.Ni la preneuse, ni son liquidateur judiciaire ne contestent la licéité de cette clause contractuelle. Ils ne soutiennent pas non plus que les travaux relatifs aux normes de sécurité incendie ne seraient pas à leur charge.



Toutefois, le bail commercial prévoit aussi que les grosses réparations ne relèvent pas de la locataire et ce en ces termes': Toutes les réparations sont à la charge du preneur, à l'exception des grosses réparations définies par l'article 606 du code civil.



La cour considère donc que la société Hôtel royal était tenue d'adapter les locaux aux normes administratives y compris à celles relatives à la sécurité incendie'. Toutefois, le bail commercial prévoit aussi une limite contractuelle à ce transfert de charges sur la preneuse dans la mesure où il laisse les grosses réparations énoncées à l'article 606 du code civil à la charge de la bailleresse. 



Ensuite, pour tenter de s'exonérer de toute responsabilité, la société Hôtel royal soutient que les manquements qui lui sont reprochés par la bailleresse ne lui seraient pas imputables, dès lors que seul le locataire-gérant en serait à l'origine.



Toutefois, la preneuse, c'est-à-dire la société Hôtel royal, directement tenue d'une obligation d'user raisonnablement les lieux envers la bailleresse, ne peut s'exonérer de responsabilité envers cette dernière en rejetant la faute sur son locataire-gérant. La société Hôtel royal est en effet garante à l'égard de la bailleresse des troubles occasionnés par ses propres locataires ou par ceux à qui elle a consenti des droits d'occupation.



Concernant les manquements reprochés par la bailleresse à la preneuse relativement à la dangerosité des lieux et au risque d'incendie, la SCI Frère produit plusieurs éléments de preuve sérieux et détaillés en particulier sur les risques d'incendie liés à l'occupation des lieux.



Ainsi, selon un constat des lieux effectué par huissier de justice sur l'initiative de la bailleresse le 2 février 2022, il est mentionné:



-au 1er étage dans une chambre non numérotée, nous pouvons constater la présence de plaques chauffantes électriques très sales. Sur le sol en gerflex, plusieurs traces circulaires importantes de brûlure sont visibles, 



-au 3ème étage dans la chambre 306, ['] le gerflex recouvrant le sol présente d'importantes traces de brûlures circulaires, 



-toujours au 3ème étage, dans la chambre 307, ['] le gerflex recouvrant le sol présente d'importantes traces de brûlures circulaires, 



-au 4ème étage, dans la chambre 411 ['] le gerflex recouvrant le sol présente d'importantes traces de brûlure,



-toujours au 4ème étage, dans la chambre 412 ['] le gerflex recouvrant le sol présente d'importantes traces de brûlures circulaires, 



-au 6ème étage, dans une chambre non numérotée, nous pouvons constater la présence de plaques chauffantes électriques sur le sol, 



-toujours au 6ème étage, dans la chambre 622, ['] le gerflex recouvrant le sol présente d'importantes traces importantes de brûlures circulaires, 



-toujours au 6ème étage, dans la chambre 620, nous pouvons constater la présence d'une plaque chauffante sur un meuble en bois,



-au premier étage, nous constatons la présence d'un compteur électrique ancien ainsi qu'un tableau électrique vétuste comportant des câbles en tissu dans la machinerie ascenseur, 



-sur le palier du 6ème et dernier étage, le mécanisme de la trappe de désenfumage est cassé, le câble est attaché au garde-corps afin de maintenir la trappe fermée, 



-il n'y a aucun bloc de secours sur l'ensemble des paliers de cet immeuble ni dans les escaliers,



-sur les rares extincteurs visibles dans les locaux, aucune date de vérification périodique n'est mentionnée.



La dangerosité des installations électriques des locaux est corroborée par le rapport de la société Dekra, qui a procédé à une inspection des lieux le 4 février 2022 dans le cadre d'une mission de vérification de conformité des installations électriques, en ces termes':



-les passages de câble ne sont pas obturés, faisant peser un risque incendie,



-l'absence d'éclairage de sécurité de circulation ne permet pas l'évacuation du public,



-la présence de plaques chauffantes électriques au sol ainsi que des convecteurs en mauvais état présentent un risque important d'incendie de l'établissement,



-les raccords cachés de type domino dans les faux plafonds ou gaine présentent un risque accru d'incendie,



-le cheminement des câbles électriques ne doivent pas suivre les autres réseaux (eau, évacuation, climatisation),



-le raccord compteur a été modifié et n'est pas conforme au raccordement prévu par la norme NF'C'14 100, 



-la réalisation de la prise de terre ne répond pas aux préconisations prévues par la NFC 15-100.



Enfin, la société Dekra conclut en ces termes : au-delà des dégradations évidentes de l'installation électrique (tableaux, prises et luminaire arrachés), nous avons constaté une installation électrique vétuste. Celle-ci n'a pas suivi les évolutions normatives et ne présente pas un degré de sécurité suffisant ne permettant pas l'exploitation d'un établissement de 5 catégorie de type 0 (hôtel et pension de famille). La sécurité des personnes sur le site ne peut en l'état être assurée.



Il ressort des éléments précédents que la société preneuse n'a pas correctement entretenu les lieux loués au point que ces derniers étaient devenus dangereux. La SARL Hôtel royal a laissé les occupants adopter des comportements très risqués et la sécurité incendie était compromise.



La société Frère établit donc suffisamment plusieurs manquements très importants de la société Hôtel royal à ses obligations légales et contractuelles, d'une part d'user raisonnablement de la chose louée et d'autre part de procéder à toutes les réparations nécessaires aux lieux loués de façon à ce que la sécurité des occupants ne soit pas menacée.



Il s'agit de manquements suffisamment graves pour prononcer la résiliation judiciaire.



Conformément à la demande de la bailleresse, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail commercial sauf à préciser que cette résiliation a produit effet depuis le jugement du 23 novembre 2020.



2-Sur les demandes accessoires liées au prononcé résiliation du bail 



Selon l'article L622-21 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 01 octobre 2021, le code de commerce dispose':



I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :



1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent';



2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. 





L'article L622-17 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis premier octobre 2021 ajoute ': I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.



Compte tenu de la résiliation judiciaire du bail, la cour, confirmant le jugement, ordonne l'expulsion de la société Hôtel royal outre de tous occupants de son chef, des locaux et accessoires donnés à bail sauf à préciser que cette mesure a un effet immédiat.



Le jugement est également confirmé en ce qu'il ordonne que le sort des meubles se trouvant dans les locaux sera réglé conformément aux articlesL43 3-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécutions.



S'agissant des indemnités d'occupation sollicitées par la bailleresse, celles-ci sont bien dues, sur le principe, par la société Hôtel Royal au titre de son occupation sans droit ni titre des lieux loués depuis le jugement du 23 novembre 2020 prononçant la résiliation judiciaire du bail commercial, confirmé par cette cour.



Toutefois, par jugement du 23 décembre 2024, la preneuse a été placée en liquidation judiciaire. Or, en application de l'article L 622-21, précédemment reproduit le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent.



En conséquence, aucune condamnation ne peut intervenir contre la société Hôtel Royal pour la créance d'indemnités d'occupation antérieure au 23 décembre 2024, date de prononcé du jugement de liquidation judiciaire. Seule une fixation de créance peut intervenir au titre de ladite période.



S'agissant de la créance d'indemnités d'occupation postérieure à cette date, la cour rappelle que les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période sont payées à leur échéance.



La créance litigieuse qui en l'espèce est née après jugement d'ouverture de la procédure collective de la société Hôtel royal en contre-partie d'une prestation fournie au débiteur, en l'espèce la mise à disposition de locaux permettant la poursuite de l'activité commerciale, n'étant pas soumise à la procédure de déclaration de créance rien ne s'oppose à ce qu'une condamnation à paiement soit prononcée à l'encontre de la débitrice principale.



Pour ce qui est du montant de la créance d'indemnités d'occupation, la bailleresse sollicite qu'il soit fixé à 1373,69'euros indexée sur l'indice trimestriel ILC publié par l'INSEE passé un délai d'occupation d'un an outre une provision mensuelle pour charges d'un montant mensuel de 34'euros jusqu'à son départ effectif.



En l'absence de critique formulée par la société Hôtel Royal sur le montant qui lui est réclamé par la bailleresse, la cour ne peut que retenir ce dernier.



En conséquence, la cour, infirmant le jugement, se prononce en ces termes':



-fixe la créance d'indemnités d'occupation de la SCI Frère au passif de la procédure collective la société Hôtel Royal, pour la seule période du 23 novembre 2020 au 23 décembre 2024 à hauteur d'une somme mensuelle de 1373,69'euros indexée sur l'indice trimestriel ILC publié par l'INSEE passé un délai d'occupation d'un an, outre une provision mensuelle pour charges d'un montant mensuel de 34'euros jusqu'à son départ effectif,



-condamne la société Hôtel Royal à payer à la SCI Frère, à compter du 23 décembre 2024 une indemnité d'occupation d'une somme mensuelle de 1373,69'euros indexée sur l'indice trimestriel ILC publie par l'INSEE passé un délai d'occupation d'un an, outre une provision mensuelle pour charges d'un montant mensuel de 34'euros jusqu'à son départ effectif.





3-sur la demande de la preneuse de dire le commandement infondé et injustifié 



Le liquidateur judiciaire de la locataire demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il déclare infondé et injustifié le commandement signifié le 17 septembre 2018.



 De son côté, la bailleresse demande, à titre principal, de confirmer le jugement en ce qu'il prononce la résiliation du bail et, à titre subsidiaire, de l'infirmer en ce qu'il déclare infondé et injustifié ledit commandement.



En l'espèce, la cour d'appel a fait droit à la demande principale de la SCI Frère de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial.



En conséquence, elle n'a pas à examiner la demande subsidiaire de la bailleresse.



4-sur les frais du procès 



Au regard de la liquidation judiciaire de la débitrice, la cour ne peut qu'infirmer le jugement qui condamne cette dernière à payer des sommes à la bailleresse au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.



Statuant à nouveau, la cour fixe les créances suivantes de la SCI Frère au passif de la liquidation judiciaire de la société Hôtel royal':



-une créance au titre des dépens exposés en première instance comme en appel incluant les frais des constats d'huissier de justice des 13 juin 2018 et 4 janvier 2019 outre les frais du commandement signifié le 17 septembre 2018,



-une créance de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance comme en appel.



La société Hôtel royal supportera la charge de ses propres dépens et frais exposés.



Les dépens exposés par le liquidateur judiciaire de la SARL Hôtel royal seront employés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement':



-constate que l'instance a été reprise par le liquidateur judiciaire de la SARL Hôtel royal et que par l'effet dévolutif de l'appel l'affaire est rejugée en appel'.



-confirme le jugement en ses dispositions suivantes':



- déclare infondé et injustifié le commandement signifié le 17 septembre 2018.



-prononce la résiliation judiciaire du bail commercial sauf à préciser que cette résiliation a produit effet depuis le jugement du 23 novembre 2020.



-ordonne l'expulsion de la société Hôtel royal outre celle de tous occupants de son chef, des locaux et accessoires donnés à bail sauf à préciser que cette mesure a un effet immédiat.



-ordonne que le sort des meubles se trouvant dans les locaux sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécutions.



-rejette la demande formulée par la SARL Hôtel royal sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



-infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour.



statuant à nouveau et y ajoutant,



-fixe la créance d'indemnités d'occupation de la SCI Frère au passif de la procédure collective la société Hôtel Royal, pour la seule période du 23 novembre 2020 au 23 décembre 2024 à hauteur d'une somme mensuelle de 1373,69'euros indexée sur l'indice trimestriel ILC publie par l'INSEE passé un délai d'occupation d'un an, outre une provision mensuelle pour charges d'un montant mensuel de 34'euros jusqu'à son départ effectif.



-condamne la société Hôtel Royal à payer à la SCI Frère, à compter du 23 décembre 2024, une indemnité d'occupation d'une somme mensuelle de 1373,69'euros indexée sur l'indice trimestriel ILC publie par l'INSEE passé un délai d'occupation d'un an, outre une provision mensuelle pour charges d'un montant mensuel de 34'euros jusqu'à son départ effectif.



-fixe les créances suivantes de la SCI Frère au passif de la liquidation judiciaire de la société Hôtel royal':



-une créance au titre des dépens exposés en première instance comme en appel incluant les frais des constats d'huissier de justice des 13 juin 2018 et 4 janvier 2019 outre les frais du commandement signifié le 17 septembre 2018.



-une créance de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance comme en appel.



-dit que la société Hôtel royal supportera la charge de ses propres dépens et frais exposés.



-dit que les dépens exposés par le liquidateur judiciaire de la SARL Hôtel royal seront employés en frais privilégiés de liquidation judiciaire. 



Le Greffier, La Vice-Présidente,