Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 10 septembre 2026, n° 22/01982

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 10 SEPTEMBRE 2026















Rôle N° RG 22/01982 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI2XO







S.A.R.L. ART ET [G]*





C/



S.C.P. SCP [O]

SNC SAINT [W]



SAS UNI-COMMERCES

Société FREY RIVIERA







Copie exécutoire délivrée 

le : 10 Septembre 2026

à :



Me Sarah GUILLET



Me Roselyne SIMON-THIBAUD 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de grasse en date du 21 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03952.



APPELANTE



S.A.R.L. ART ET [G]*

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Sarah GUILLET, avocat au barreau de NICE





INTIMÉES



S.C.P. [O] 

ès qualités de commissaire à l'exécution plan de la SARL ART ET [G] [H] [W] [J]

, demeurant [Adresse 2]

défaillante



SNC SAINT [W] 

prise en la personne de son représentant légal en exercice

, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS





PARTIES INTERVENANTES



SAS UNI-COMMERCES 

venant aux droits de la Société SAINT-[W] à la suite d'une cession de créance du 29 Septembre 2023

, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS



SOCIETE FREY RIVIERA 

, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente Rapporteur, 

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Mme Magali VINCENT, Conseillère





Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026.





ARRÊT



Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026.



Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





* * * * 





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2015, la SNC Saint-[W] a consenti à la SARL Art et [G] [H] [F] ( ci-après Art et [G] ) un bail portant sur le local n°F 4, en l'état de futur achèvement, dépendant du centre commercial [Adresse 5], situé [Adresse 6], aux fins d'y exercer une activité de joaillerie et de bijouterie.



Ledit bail a été conclu pour une durée de dix ans, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 45.980 € hors taxes et hors charges.



Selon jugement du 27 octobre 2016, le tribunal de commerce de Nice a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SARL Art et [G].



Reprochant à la SNC Saint -[W] d'avoir commis une faute délictuelle résultant de la communication d'informations erronées lors de la phase pré-contractuelle ayant précédé la signature du bail commercial, d'avoir manqué à son obligation d'assurer une certaine commercialité du centre [Adresse 5] et de lui avoir imposé un concours abusif, la SARL Art et [G] [H] [F] l'a fait assigner, ainsi que la SCP [O], mandataire judiciaire, représentant ses créanciers, par acte du 21 août 2017, devant le tribunal de grande instance de Grasse en réparation de son préjudice estimé à la somme de 496.000 €.



Parallèlement, la société Art et [G] ayant cessé tout règlement de ses loyers à compter du mois d'avril 2016, la SNC Saint-[W] lui a fait signifier le 16 octobre 2017, un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur une somme principale de 88.246,28 €.



Par ordonnance de référé du 30 mai 2018, la société Art et [G] a été condamnée à verser une somme provisionnelle de 137.686,83 €, compte arrêté au 21 février 2018, et il lui a été accordé un délai de 24 mois pour apurer sa dette, les effets de la clause résolutoire étant suspendus si l'échéancier mis en place était respecté.



Selon jugement du 27 juin 2018, un plan de sauvegarde a été mis en place.



La SARL Art et [G] a quitté le local commercial le 14 octobre 2018, après avoir donné congé pour la fin de la première période triennale.



Le 28 mars 2019, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'égard de la SARL Art et [G].



Par jugement en date du 21 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a:



- débouté la SARL Art et [G] [H] [F], la SCP [O] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire et la SELARL BG & associés, ès qualités d'administrateur à la procédure de redressement judiciaire, de leur demande en paiement de la somme de 699.000 € au titre de la réparation du préjudice économique,

- débouté la SARL Art et [G] [H] [F], la SCP [O] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire et la SELARL BG&associés, ès qualités d'administrateur à la procédure de redressement judiciaire, de leur demande en paiement de la somme de 20.000 € au titre de la réparation de son préjudice moral, 

- fixé à titre privilégié au passif du redressement judiciaire de la SARL Art et [G] [H] [F], à la somme de 222.164,02 €, avec intérêts au taux contractuel pour les sommes dues au titre du bail commercial, 

- dit que la demande tendant à compléter l'état des créances est irrecevable, 

- débouté la SNC Saint [W] de ses demandes indemnitaires, 

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SARL Art et [G] [H] [F], la SCP [O] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire et la SELARL BG&associés, ès qualités d'administrateur à la procédure de redressement judiciaire au paiement des entiers dépens et dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective, 

- ordonné l'exécution provisoire pour le tout.



Le tribunal a retenu notamment que:



- sur l'information pré-contractuelle au visa de l'article 1382 du code civil:

* le bail commercial a été signé en l'état futur d'achèvement et le preneur a reconnu être averti que l'environnement du local pouvait être modifié jusqu'à l'achèvement des travaux,

* il est précisé sur le document indiquant l'implantation d'enseignes de luxe est en cours de négociation et n'est pas contractuel, 

* il n'y a eu aucun engagement ferme de la part du bailleur, en période pré-contractuelle, au regard de l'installation d'enseignes de luxe, le projet de commercialisation présenté au preneur n'étant pas finalisé, ce dont ce dernier était parfaitement informé, 

- sur la commercialité de la galerie commerciale: 

* en l'absence de stipulation dans le bail, il n'existe aucune obligation légale pour le bailleur d'un local situé dans un centre commercial, d'assurer le maintien d'un environnement commercial favorable,

* au regard de l'article 7 du bail, des opérations de promotion, animation ou publicité devaient être définies par le bailleur et financées par les preneurs,

* la SNC Saint-[W] justifie de l'organisation de telles promotions pour certains événements, 





Par déclaration en date du 9 février 2022, la SARL Art et [G] [H] [F] a interjeté appel de ce jugement.



La SAS Uni-Commerces est venue aux droits de la SNC Saint-[W] à la suite d'une cession de créance du 29 septembre 2023.



Par ailleurs, par décision en date du 10 novembre 2023, la SNC Saint [W] a fait l'objet d'une dissolution sans liquidation par transmission universelle de patrimoine. Cette dissolution a entraîné la radiation de la SNC Saint [W] du registre du commerce et des sociétés et la transmission universelle de son patrimoine, actif et passif, à la société Frey Riviera. 



Par assignation en intervention forcée en date du 21 janvier 2026, la SARL Art et [G] a appelé en la cause la société Frey Riviera.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA les 14 et 18 mai 2026, la SARL Art et [G] [H] [F] demande à la cour de : 



Vu les articles 1104, 1116, 1240, 1112-1 et 1137 du code civil, 



- déclarer la société Art et [G] recevable et bien fondées en toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 21 septembre 2021 en toutes ses dispositions, 

En conséquence et statuant à nouveau, 

- dire et juger que la société Art et [G] a vu son consentement vicié en raison de la réticence dolosive de la société Saint [W] qui n'a pas communiqué à son cocontractant l'ensemble des informations en sa possession, 

- annuler le contrat de bail commercial conclu entre la société Art et [G] et la société Saint [W] le 7 août 2015, eu égard à l'existence d'un vice du consentement, 

- dire et juger que la société Saint [W] a manqué à son obligation d'assurer une certaine commercialité du contre commercial [Adresse 5],

- dire et juger que la société Art et [G] a subi une situation de soutien abusif de la part de son bailleur, la société Saint [W], 

Par suite,

- condamner la société Saint [W] à verser à la société Art et [G] la somme de 837.568 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi par cette dernière,

- condamner la société Saint [W] à verser à la société Art et [G] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par cette dernière,

A titre subsidiaire,

- dire et juger que la société Saint [W] a manqué à son obligation pré-contractuelle d'information, 

Par suite,

- condamner la société Saint [W] à verser à la société Art et [G] la somme de 121.914 € à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause, 

- condamner la société Saint [W] à verser à la société Art et [G] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance.





La SAS Uni-Commerces, suivant ses dernières conclusions déposées et signifiées le 31 décembre 2025, demande à la cour de:



Vu les articles L 622-22 et R 624-9 du code de commerce,

Vu les articles 1134 ancien, 1103,1104 et 1193 nouveaux, 1231-1 et 1231-6, 1347, 1347-1, 1348, 1719 et 1728 du code civil, 

Vu les articles 32-1, 515, 542, 564, 699, 700 et 954 du code de procédure civile, 

- recevoir l'intervention volontaire de la société Uni-Commerces, venant aux droits de la société Saint-[W], à la suite d'une cession de créance du 29 septembre 2023,

- dire la société Uni-Commerces, venant aux droits de la société Saint-[W], recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions, 

- juger que les condamnations prononcées au profit de la société Saint-[W] seront portées au crédit de la société Uni-Commerces, 

In limine litis, 

- juger la société Art et [G] irrecevable à contester la fixation de la créance de la concluante au passif,

- juger la société Art et [G] irrecevables en ses demandes nouvelles, à savoir: 

* annuler le contrat de bail commercial conclu entre la société Art et [G] et la société Saint [W] le 7 août 2015, eu égard à l'existence d'un vice du consentement, 

* condamner la société Saint [W] à verser à la société Art et [G] la somme de 837.568 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi par cette dernière,

* dire et juger que la société Saint [W] a manqué à son obligation pré-contractuelle d'information, 

* condamner la société Saint [W] à verser à la société Art et [G] la somme de 121.914 €à titre de dommages et intérêts,

Au fond et en tout état de cause, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 21 septembre 2021 en ce qu'il a: 

* débouté la SARL Art et [G] [H] [F], la SCP [O] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire et la SELARL BG&associés, ès qualités d'administrateur à la procédure de redressement judiciaire, de leur demande en paiement de la somme de 699.000 € au titre de la réparation du préjudice économique,

* débouté la SARL Art et [G] [H] [F], la SCP [O] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire et la SELARL BG&associés, ès qualités d'administrateur à la procédure de redressement judiciaire, de leur demande en paiement de la somme de 20.000 € au titre de la réparation de son préjudice moral, 

* fixé à titre privilégié au passif du redressement judiciaire de la SARL Art et [G] [H] [F], à la somme de 222.164,02 €, avec intérêts au taux contractuel pour les sommes dues au titre du bail commercial, 

* condamné la SARL Art et [G] [H] [F], la SCP [O] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire et la SELARL BG&associés, ès qualités d'administrateur à la procédure de redressement judiciaire au paiement des entiers dépens et dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective, 

* rejeté toutes autres demandes de la société Art et [G] plus amples ou contraires, 

- l'infirmer pour le surplus et notamment en ce qu'il :

* débouté la SNC Saint-[W] de ses demandes indemnitaires, 

* rejeté toutes autres demandes de la SNC Saint-[W] plus amples ou contraires, 

* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant, 

- fixer à titre privilégié au passif du redressement judiciaire de la SARL Art et [G] [H] [F] la créance de la société Uni-Commerces, venant aux droits de la société Saint-[W], à la somme de 241.116,70 € avec intérêts au taux contractuel pour les sommes dues au titre du bail commercial, 

- condamner la société Art et [G] à payer la somme de 10.000 € à la société Uni-Commerces, venant aux droits de la société Saint-[W], par application des dispositions des articles 1134 ancien, 1231-1 et 1231-6 du code civil, 

- condamner la société Art et [G] à payer la somme de 10.000 € à la société Uni-Commerces, venant aux droits de la société Saint-[W] pour procédure abusive par application des dispositions des articles 32-1 et 559 du code de procédure civile, 

- condamner la société Art et [G] à payer la somme de 20.000 € à la société Uni-Commerces, venant aux droits de la société Saint-[W] par application des dispositions de l'article 1134 du code civil et très subsidiairement, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Art et [G] aux entiers dépens d'appel.





La société Frey Riviera, suivant ses conclusions déposées et signifiées le 21 mai 2026, demande à la cour: 



Vu les articles L 622-22 et R 624-9 du code de commerce,

Vu les articles 1134 ancien, 1103,1104 et 1193 nouveaux, 1231-1 et 1231-6, 1347, 1347-1, 1348, 1719 et 1728 du code civil, 

Vu les articles 32-1, 515, 542, 564, 699, 700et 954 du code de procédure civile, 

- juger la société Frey Riviera, venant aux droits de la société Saint-[W], recevable et bien fondée en ses conclusions, 

In limine litis, 

- juger la société Art et [G] irrecevables en ses demandes nouvelles, à savoir: 

* annuler le contrat de bail commercial conclu entre la société Art et [G] et la société Saint [W] le 7 août 2015, eu égard à l'existence d'un vice du consentement, 

* condamner la société Saint [W] à verser à la société Art et [G] la somme de 837.568 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi par cette dernière,

* dire et juger que la société Saint [W] a manqué à son obligation pré-contractuelle d'information, 

* condamner la société Saint [W] à verser à la société Art et [G] la somme de 121.914 €à titre de dommages et intérêts,

Au fond et en tout état de cause, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 21 septembre 2021 en ce qu'il a: 

* débouté la SARL Art et [G] [H] [F], la SCP [O] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire et la SELARL BG & associés, ès qualités d'administrateur à la procédure de redressement judiciaire, de leur demande en paiement de la somme de 699.000 € au titre de la réparation du préjudice économique,



* débouté la SARL Art et [G] [H] [F], la SCP [O] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire et la SELARL BG & associés, ès qualités d'administrateur à la procédure de redressement judiciaire, de leur demande en paiement de la somme de 20.000 € au titre de la réparation de son préjudice moral, 

* fixé à titre privilégié au passif du redressement judiciaire de la SARL Art et [G] [H] [F], à la somme de 222.164,02 €, avec intérêts au taux contractuel pour les sommes dues au titre du bail commercial, 

* condamné la SARL Art et [G] [H] [F], la SCP [O] ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire et la SELARL BG & associés, ès qualités d'administrateur à la procédure de redressement judiciaire au paiement des entiers dépens et dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective, 

* rejeté toutes autres demandes de la société Art et [G] plus amples ou contraires, 

- l'infirmer pour le surplus et notamment en ce qu'il :

* débouté la SNC Saint-[W] de ses demandes indemnitaires, 

* rejeté toutes autres demandes de la SNC Saint-[W] plus amples ou contraires, 

* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant, 

- condamner la société Art et [G] à payer la somme de 10.000 € à la société Frey Riviera, venant aux droits de la société Saint-[W], par application des dispositions des articles 1134 ancien, 1231-1 et 1231-6 du code civil, 

- condamner la société Art et [G] à payer la somme de 10.000 € à la société Frey Riviera, venant aux droits de la société Saint-[W] pour procédure abusive par application des dispositions des articles 32-1 et 559 du code de procédure civile, 

- condamner la société Art et [G] à payer la somme de 20.000 € à la société Frey-Riviera, venant aux droits de la société Saint-[W] par application des dispositions de l'article 1134 du code civil et très subsidiairement, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Art et [G] aux entiers dépens d'appel.





La SCP [O], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société Art et Ore, assignée par acte du 23 mai 2022 remis à personne habilitée, n'a pas constitué avocat.



Les conclusions d'intimés lui ont été signifiées par acte du 5 août 2022, également remis à personne habilitée.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 26 mai 2026.





MOTIFS



Aux termes d'un contrat de cession de créance du 29 septembre 2023, la société Saint-[W] a cédé à la société Uni-Commerces, ses créances impayées à cette date et notamment celle relative au preneur Art et [G].



L'article 1 de ce contrat de cession énonce que ' Le cessionnaire détient le droit plein et entier de poursuivre les locataires en paiement des créances cédées en utilisant toutes voies de droit à cet effet, étant précisé qu'à compter de la date de cession, le cessionnaire est devenu l'unique créancier des locataires au titre du paiement et dans la limite des créances cédées au lieu et place des cédants.'



Il y a lieu donc lieu de recevoir la société Uni-Commerces, qui est devenue l'unique créancier de la société Art et [G] au titre du paiement de la créance cédée, en son intervention volontaire et de la déclarer recevable et bien fondée.



En outre, il est établi que la SNC Saint-[W] a fait l'objet d'une dissolution sans liquidation par transmission universelle de patrimoine, actif et passif, à la société Frey Riviera par décision du 10 novembre 2023.



Sur l'irrecevabilité invoquée de la société Art et [G] à contester la fixation de la créance de la société Uni-Commerces au passif 



La société Uni-Commerces soutient qu'à la lecture du dispositif des conclusions de la société appelante, celle-ci ne conteste pas les dispositions du jugement entrepris ayant fixé la créance de la bailleresse au passif de la procédure collective de la preneuse.



En application de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à la réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



Selon l'article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, les conclusions d'appel (...) formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. 

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs du jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions (...)

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion (...)



En l'espèce, dans ses conclusions, la société Art et [G] sollicite certes l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions mais ne formule aucune contestation concernant le chef du jugement ayant fixé à titre privilégié au passif du redressement judiciaire de la SARL Art et [G] [H] [F], la créance de la SNC Saint-[W] à la somme de 222.164,02 €, avec intérêts au taux contractuel pour les sommes dues au titre du bail commercial.



En outre, à la lecture de ses conclusions, elle ne critique à aucun endroit ce chef de jugement.



Par voie de conséquence, les dispositions du jugement entrepris ayant fixé à titre privilégié au passif du redressement judiciaire de la SARL Art et [G] [H] [F], la créance de la SCN Saint-[W] à la somme de 222.164,02 €, avec intérêts au taux contractuel pour les sommes dues au titre du bail commercial, ne peuvent qu'être purement et simplement confirmées.



Sur l'irrecevabilité des demandes de la société Art et [G] comme étant nouvelles en cause d'appel



Les sociétés Uni-Commerces et Frey Riviera demandent à la cour de juger la société Art et [G] irrecevable en ses demandes suivantes comme étant nouvelles en cause : 



- annuler le contrat de bail commercial conclu entre la société Art et [G] et la société Saint [W] le 7 août 2015, eu égard à l'existence d'un vice du consentement, 

- condamner la société Saint [W] à verser à la société Art et [G] la somme de 837.568 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi par cette dernière,

- dire et juger que la société Saint [W] a manqué à son obligation pré-contractuelle d'information, 

- condamner la société Saint [W] à verser à la société Art et [G] la somme de 121.914 € à titre de dommages et intérêts,



La société Art et [G] considère que de telles demandes sont recevables en ce que : 



- la demande de nullité du contrat tend aux mêmes fins que celles invoquées en première instance, à savoir l'obtention de dommages et intérêts et qu'en outre, elle n'en est que l'accessoire, la conséquence ou le complément,

- la demande de dommages et intérêts n'est qu'une actualisation, 

- la demande au titre du manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information était déjà formée devant le premier juge.



Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.



L'article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.





A la lecture du jugement querellé, dans ses dernières conclusions en première instance, la société Art et [G] demandait au tribunal de:



- dire et juger que la société Saint-[W] a commis une faute délictuelle résultant de la communication à la société Art et [G] d'informations erronées lors de la phase pré-contractuelle ayant précédé la signature du bail commercial liant les parties,

- dire et juger que la société Saint-[W] a manqué à son obligation contractuelle d'assurer une certaine commercialité du centre commercial [Adresse 5],

- dire et juger que la société Art et [G] a subi une situation de soutien abusif de la part de son bailleur, la société Saint-[W].



Elle sollicitait ainsi l'allocation des sommes suivantes :



- 639.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique,

- 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

- une indemnité au titre de ses frais irrépétibles.



Elle ne réclamait pas la nullité du contrat de bail commercial eu égard à l'existence d'un vice du consentement. Une telle demande est nouvelle en cause d'appel dès lors qu'elle a pour effet de mettre à néant le contrat de bail liant les parties alors que devant le premier juge, elle recherchait:



- d'une part, la responsabilité délictuelle de son bailleur avant la formation du contrat,

- d'autre part, la responsabilité de ce dernier pour des manquements contractuels dont elle sollicitait la réparation, ce qui laisse subsister le contrat.



La demande de la société Art et [G] aux fins d'annulation le contrat de bail commercial conclu entre les parties, eu égard à l'existence d'un vice du consentement, est donc irrecevable comme étant nouvelle en cause d'appel.



En revanche, les demandes de dommages et intérêts ne sont pas irrecevables en qu'elles constituent une simple actualisation de leur quantum.



Il en est de même pour la demande au titre du manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information laquelle était déjà formée devant le premier juge.





Sur la faute pré-contractuelle commise par la société Saint-[W]



La société Art et [G] indique que le bail a été signé entre les parties le 7 août 2015, soit avant l'ouverture du centre commercial litigieux intervenue le 21 octobre 2015. Elle soutient que la société Saint-[W] a manqué à son obligation d'information pré-contractuelle à son égard, l'empêchant de s'engager en connaissance de cause. Elle lui reproche plus particulièrement, par le biais de fausses promesses et fausses informations transmises avant la signature du bail, au travers d'un DVD de présentation du centre, de plaquettes commerciales et d'un plan du futur de l'avoir trompée et induit en erreur. Elle affirme que la bailleresse lui a vendu un projet de commercialisation haut de gamme avec l'implantation de marques de luxe, avec la promesse d'un quartier premium/ luxe qui apparaît sur l'ensemble des documents de la zone Nord, alors qu'aucune de ces enseignes ne s'est finalement installée, de sorte qu'elle a pris à bail un local dans une zone quasiment déserte. Elle ajoute que des commerces 'discount' se sont en outre installés, ne drainant pas la clientèle qu'elle escomptait initialement , promesse d'implantation d'enseignes locomotives qui était pourtant particulièrement importante pour elle. Elle souligne que justifiant d'une existence de plus de 30 ans, elle n'avait aucun intérêt à louer un tel local pour un prix particulièrement élevé si ce n'est dans l'espoir d'obtenir des retombées économiques importantes et de voir son image de marque renforcée grâce à son installation au sein d'un quartier de luxe. Elle précise que dès son ouverture en octobre 2015, de nombreux espaces n'étaient pas encore loués et que les promesses annoncées dans la presse ainsi que sur les documents de présentation commerciales se sont avérées mensongères, ce qui est de nature à engager la responsabilité délictuelle de la bailleresse, d'autant que cette erreur de départ a été par la suite reconnue et corrigée pour remettre en route un centre commercial sur un positionnement totalement différent.





Les sociétés Uni-Commerces et Frey Riviera contestent une telle analyse aux motifs que:



- il n'est pas démontré que les documents invoqués par l'appelante ( DVD, plaquette etc...) lui ont été remis par la SNC Saint-[W],

- les préambules des stipulations particulières du bail et les annexes établissent que la preneuse a reçu l'ensemble des informations sur le bien loué et ses caractéristiques,

- la société Art et [G] a signé son bail, non pas en août 2015, mais le 10 octobre 2015 soit quelques jours avant l'ouverture du centre commercial, ce qui lui a permis d'apprécier in concreto les enseignes qui allaient ouvrir leurs portes.



Selon l'article 1382 du code civil, devenu 1240, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Au cours de la phase pré-contractuelle, le bailleur a l'obligation de communiquer au preneur toute information déterminante lui de s'engager en toute connaissance de cause.



La responsabilité délictuelle d'un cocontractant peut être engagée lorsqu'il y a eu tromperie lors de la phase pré-contractuelle.



Au soutien de ses prétentions, la société Art et [G] communique: 



- un DVD de présentation du projet du centre commercial [Adresse 5],

- des extraits de plaquette de présentation du centre et un plan,

- un échange de mails du 6 octobre 2015.



Sur les extraits du DVD de présentation qui ne comportent pas de date, il est fait état d'un quartier 'luxury' avec l'indication de marques de luxe, telles Dior, Gucci, Prada, Burberry etc... , avec toutefois la mention suivante en bas de la page 'Enseignes en cours de négociation. Document non contractuel'.



La plaquette du complexe Polygone Riviera non datée, comporte un plan, des photos des 4 quartiers envisagés: Home Garden, Lifestyle, Premium et Designer Gallery. Concernant le quartier dit Premium, il est fait état de ' Prêt-porter, beauté, accessoires, bijoux, créateurs spécialisés ... Le quartier premium et sa végétation omni présente sont dédiés aux marques iconiques et tendances', sans plus de précision sur le nom des marques avec ensuite l'indication '59 boutiques- une boutique Sephora- une sélection de créateurs spécialisés'. Il est également fait état de la présence de l'enseigne Printemps, d'un casino et d'un cinéma.



Dans l'échange de mails daté du 6 octobre 2015, le bailleur confirme la présence de l'enseigne 'Cultura' au sein du centre commercial.



Il ne peut être déduit de ces seuls éléments un engagement du bailleur, en période pré-contractuelle, de l'installation d'enseignes de luxe, le seul document comportant l'indication expresse de marques de luxe stipule qu'il est dépourvu de toute valeur contractuelle. 



Les autres pièces ne font pas état de l'implantation de commerces de luxe, la présence des boutiques Cultura, Sephora ou le Printemps, dont la réalité n'est pas contestée, ne permettant pas d'en déduire un positionnement sur le créneau luxe revendiqué par la société Art et [G].



Lesdites pièces, qui n'ont pas de date certaine, ne sont signées par aucune des parties et ne constituent pas une des annexes du bail. Il ne peut s'agir d'un engagement ferme pris par le bailleur dans le cadre d'un projet de construction d'un centre commercial qui s'est étalé sur plusieurs années et qui, par définition, a évolué dans le temps.



Au demeurant, le bail signé entre les parties le 15 octobre 2015, et non le 7 août 2015 comme le prétend à tort la preneuse comporte en page 6 des stipulations particulières la clause suivante :

' Contexte dans lequel s'inscrit le présent bail (...)

Le preneur déclare et reconnaît qu'au jour de la signature du bail, il est averti que le bail est conclu en état futur d'achèvement et que:

- l'environnement du local est susceptible d'être modifié jusqu'à l'achèvement des travaux du centre et ce pour tenir compte notamment des impératifs administratifs; de sécurité et des contraintes techniques (...)

- le projet de réalisation du centre présente un caractère nécessairement évolutif du fait de son imbrication dans un ensemble immobilier complexe en superstructure et en milieu urbain (...)

Le preneur accepte dès à présent le principe de ces modifications et leurs conséquences éventuelles sur le bail et ses annexes (...).



Le preneur a donc été dûment averti, que s'agissant d'un bail en l'état futur d'achèvement, l'environnement commercial pouvait être modifié jusqu'à l'achèvement des travaux.



L'article 23-5 des conditions générales précisent encore que ' Le preneur déclare avoir apprécié sous sa seule responsabilité l'ensemble des facteurs de commercialité du centre ainsi que du local donné à bail.' 



En outre, comme le relève à juste titre la bailleresse, le bail liant les parties a été signé le 15 octobre 2015, soit quelques jours avant l'ouverture du [Adresse 5]. La société appelante, qui avait effectivement le projet de bail en sa possession depuis le 7 août 2015, a attendu plus de deux mois pour le signer, à quelques jours de l'inauguration du centre. Elle a donc été à même d'apprécier concrètement la réalité de l'avancement des travaux et l'implantation finale des différentes enseignes, notamment dans le quartier où se situait son local, à savoir la zone Nord.



C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que la SNC Saint-[W] n'avait pas manqué à son obligation pré-contractuelle d'information, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.



Par voie de conséquence, les demandes d'indemnisation présentées par la société appelante au titre de son préjudice économique et moral ne peuvent qu'être rejetées.



Sur la responsabilité du bailleur à un environnement commercial défavorable et le manquement à la délivrance d'un local dans un centre commercial haut de gamme 



La société Art et [G] reproche au bailleur de ne pas avoir assuré un environnement commercial favorable par la mise en place d'une politique commerciale dynamique alors qu'il s'agissait de la contrepartie du caractère exorbitant des obligations mises à la charge du preneur aux termes du bail.



Elle relève plus particulièrement qu'après quelques mois d'exploitation, elle a alerté le bailleur sur les éléments suivants :



- un flux de clientèle quasi inexistant dans la partie Nord du centre par rapport à la partie Sud,

- l'absence totale des marques promises à proximité du local loué, 

- une désertification du secteur Nord et la multiplication des coquilles vides et inexploitées dans ce secteur à très faible fréquentation.



Elle ajoute qu'il était prévu de nombreuses opérations visant assurer la promotion du Polygone Riviera, justifiant la facturation d'honoraires élevés à la charge du locataire, qui sont toutefois restées résiduelles. Elle s'appuie sur des constats d'huissier qui démontrent que de nombreuses coques dans la partie Nord du centre étaient inoccupées ou sur le point de fermer, précisant que la presse s'est faite l'écho de cette situation dramatique. Elle considère que le dépérissement ou la désertification d'un centre commercial constitue un changement de la chose louée engageant la responsabilité du bailleur sur le fondement de l'article 1719 du code civil.



Après avoir insisté sur la réalité du centre [Adresse 7] qui ne correspond pas selon elle aux affirmations adverses, la société intimée souligne que le bailleur n'est jamais tenu, sauf clause contraire, d'assurer un environnement commercial favorable au preneur et qu'il n'a aucune obligation de garantie quant à la réussite commerciale de la galerie marchande.



En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :



1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (...).



L'article 1719 3° impose au bailleur d'un local commercial dans une galerie marchande ou un centre commercial, l'obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, mais non celle, dans le silence du bail, d'assurer l'activité du site et le maintien de l'environnement commercial.



Ainsi, en l'absence de stipulations contractuelles contraires, le bailleur d'un local situé dans un centre commercial n'a pas d'autres obligations que celles édictées par le code civil.



La circonstance que, lorsque les locaux loués sont situés dans l'enceinte d'un centre commercial, le bailleur soit propriétaire de l'ensemble des locaux de cette galerie marchande n'induit pas en soi, à défaut de stipulation expresse du bail, qu'il soit tenu, au titre de son obligation de délivrance, au devoir d'assurer la commercialité du centre.



En l'espèce, loin de comporter une telle stipulation, le bail conclu entre les parties stipule en son article 20 que ' Sans préjudice des renonciations à recours prévus à l'article 19, le preneur et ses assureurs renoncent à tout recours contre le bailleur (...) pour les cas suivants (...): En cas de défaut d'exploitation des autres locaux du centre ou de certains d'entre eux (...)' et en son article 23.5 que 'Le preneur déclare avoir apprécié sous sa seule responsabilité l'ensemble des facteurs de commercialité du centre ainsi que du local donné à bail.' 



Les énonciations claires et précises du bail écartent donc toute promesse de commercialité de la part du bailleur, le preneur devant accepter les aléas économiques liés au développement de toute galerie marchande et dont le résultat reste un pari.



L'article 7 des conditions générales du bail précise que des opérations de promotions, d'animation et de publicité du [Adresse 5] devaient être définies annuellement et librement par le bailleur et financées par les 'charges de fonds marketing' versées par les preneurs.



Il est mentionné que 'Cette politique suppose la mise en oeuvre d'événements de promotion et d'animation comme condition de la réussite du centre commercial, de son rayonnement, et de sa notoriété, et par là même du développement des commerces et entreprises qui la composent.' 



Enfin l'article 7(iv) dispose que 'Le preneur a parfaitement conscience de ce que, par nature, les effets des actions promotions et d'animation ne peuvent être pleinement connus à l'avance, ni garantis. Dès lors, il accepte et reconnaît que la stratégie marketing du centre ne saurait constituer une garantie des effets directs ou indirects de ces opérations sur la commercialité du centre, ou un engagement du bailleur à ce titre.'



Le bailleur était ainsi obligé de mettre en oeuvre des opérations de promotion et d'animation du [Adresse 7], sans toutefois être tenu à une quelconque obligation de résultat en termes de retombées favorables ou non sur la commercialité du centre commercial.



Durant la période au cours de laquelle la société Art et [G] a occupé les lieux, à savoir du 15 octobre 2015 au 14 octobre 2018, la SCN [Localité 1] justifie avoir organisé les événements suivants: 



- organisation d'une exposition de sculptures Miro et d'une garderie sous forme d'ateliers pour les enfants autour de cette exposition pour permettre au aux adultes de faire leur shopping (été 2016),

- organisation par l'agence Elite d'un casting pour trouver ses futurs mannequins chaque printemps,

- chasse aux trésors géantes et poney club les mercredis et durant les vacances scolaires, 

- installation d'une galerie de dinosaures pour les vacances de la [Localité 2] et pour la première fois en 2016, 

- studios de maquillage, stand permettant de pénétrer dans un univers virtuel, déjeuner sur l'herbe en costumes belles époques et voitures anciennes, 

- organisation de concerts chaque été,

- représentation du cirque du soleil en avril 2018, 

- décorations de noël, mise en place d'une patinoire, marché de noël avec chalets flottants pour les fêtes de fin d'année.



En outre, le centre Polygone Riviera a reçu le label 4 étoiles et le prix d'excellence du centre national des centres commerciaux pour l'année 2016.



En considération de ces éléments, aucun manquement contractuel du bailleur n'est démontré au regard de son obligation de moyen d'assurer la promotion du centre commercial. La société Art et [G] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.



Sur le soutien abusif subi par la société Art et [G]



Celle-ci s'appuie sur les dispositions de l'article L 650-1 du code de commerce et soutient que la SNC Saint-[W] lui aurait fait la promesse non tenue d'une prise en charge des travaux d'aménagement de sa cellule à hauteur de 40.000 € pour finalement faire volte-face et lui signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Selon l'article L 650-1 du code de commerce, lorsqu'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire est ouverte, les créanciers ne peuvent être tenus pour responsables des préjudices subis du fait des concours consentis, sauf les cas de fraude, d'immixtion caractérisée dans la gestion du débiteur ou si les garanties prises en contrepartie de ces concours sont disproportionnées à ceux-ci. Pour le cas où la responsabilité d'un créancier est reconnue, les garanties prises en contrepartie de ses concours peuvent être annulées ou réduites par le juge.



Il convient de rappeler que les créanciers visés par ce texte sont, au premier chef, les établissements de crédit.



Le soutien abusif est le fait pour un créancier d'avoir soutenu artificiellement son client en lui accordant des concours financiers ou un crédit ruineux, tout en ayant connaissance que sa situation était irrémédiablement compromise.



Pour engager la responsabilité du bailleur pour soutien abusif, la société Art et [G] doit démontrer d'une part, que le concours accordé présente un caractère fautif et, d'autre part, la fraude et l'immixtion caractérisée dans sa gestion ou la disproportion des garanties prises.



Il est versé aux débats des échanges de mail entre le gérant de la société Art et [G], M. [U] [H] et un certain M. [P] [T], directeur des opérations du groupe Unibail- Rodamco aux termes duquel la preneuse sollicite le 12 janvier 2017 la prise en charge de travaux à hauteur de 40.000 € HT.



Outre qu'il n'est pas établi à quel titre M. [T] intervient, celui-ci, dans un mail du 22 mars 2017, répond à l'appelante toutefois en ces termes 'Votre procédure de sauvegarde rend difficile tout versement de notre part' et enfin dans un autre message du 22 mars 2017 'Votre procédure de sauvegarde en cours rend difficile tout versement de notre part et nous voudrions en parler avec vous (...)' .



Ainsi si des discussions ont effectivement eu lieu entre les parties sur une éventuelle participation du bailleur aux travaux d'aménagement du local loué à la société Art et [G], aucun accord définitif n'a été trouvé entre les parties en raison de la procédure de sauvegarde ouverte à l'égard de la preneuse. Cette dernière ne justifie d'ailleurs pas de l'existence d'un versement de la part de la SNC Saint-[W], ni d'une compensation du bailleur au titre des travaux litigieux, et ne rapporte donc pas la preuve qui lui incombe d'un concours fautif de son bailleur.



Sur les demandes indemnitaires de la bailleresse



Concernant la fixation de sa créance au passif de la procédure collective de la société Art et [G], cette dernière ne conteste pas, dans ses conclusions d'appel, les dispositions du jugement entrepris ayant fixé à titre privilégié au passif du redressement judiciaire de la SARL Art et [G] [H] [F], à la somme de 222.164,02 €, avec intérêts au taux contractuel pour les sommes dues au titre du bail commercial, lesquelles seront en conséquence purement et simplement confirmées.



La société Uni-Commerces, qui vient aux droits de la SNC Saint-[W], forme un appel incident, sollicitant la fixation de sa créance à 241.116,70 €, faisant grief au premier juge d'avoir écarté la somme de 18.952,68 € au titre du remboursement de la franchise et de la réduction de loyers.



[G], comme l'a relevé à juste titre le tribunal, il ressort de la déclaration de créance effectuée par la SNC Saint-[W] le 10 mai 2019 entre les mains de la SCP [O] que la bailleresse n'a pas déclaré une telle créance et qu'elle n'est pas en mesure de justifier d'une quelconque déclaration à ce titre.



La société Uni-Commerces sera donc déboutée de ce chef de demande.



La bailleresse réclame encore l'allocation d'une somme de 10.000 € pour inexécution contractuelle résultant de l'absence de paiement des loyers pendant deux ans et de l'absence d'exécution de l'ordonnance de référé ainsi qu'en raison de la mauvaise foi de la preneuse qui n'a cessé de dénigrer son cocontractant de manière systématique.



La SNC Saint-[W] a cependant déclaré une créance de 20.142,18 € à titre d'indemnité forfaitaire, soit 10% du montant des loyers impayés, somme qui a été admise. Cette indemnité prévue au contrat vient précisément dédommager l'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles et la bailleresse ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui déjà indemnisé au titre de la clause pénale.



Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive, cette dernière ne justifie pas de la part de la société Art et [G] ni d'une erreur grossière équipollente au dol, ni de l'existence d'une volonté de nuire, de sorte que la demande qu'elle forme à ce titre ne peut qu'être rejetée.



En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.



L'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Vu l'article 696 du code de procédure civile;

 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt réputé contradictoire,



Reçoit la société Uni-Commerces en son intervention volontaire, et la déclare recevable et bien fondée,



Déclare irrecevable la demande de la société Art et [G] [H] [F] aux fins d'annulation du contrat de bail commercial conclu entre les parties, eu égard à l'existence d'un vice du consentement,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse déféré en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 





Déboute les sociétés Uni-Commerces et Frey Riviera de leur appel incident, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



Condamne la société Art et [G] [H] [F] aux dépens de la procédure d'appel.



Le Greffier, La Vice-Présidente,