Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 1 SECTION 3, 10 septembre 2026, n° 23/01612

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 3



ARRÊT DU 10/09/2026





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MINUTE ÉLECTRONIQUE : 

N° RG 23/01612 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U2X7



Jugement (N° 21/03780)

rendu le 28 février 2023 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer





APPELANTS



Monsieur [A] [Y]

né le 30 mai 1956 à [Localité 1]

Madame [Q] [F] épouse [Y]

née le 11 février 1958 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 1]



représentés par Me Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué substitué par Me Annabelle Obry, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer



INTIMÉS



Monsieur [J] [T]

né le 10 décembre 1974 à [Localité 3]

Madame [K] [Z] épouse [T]

née le 21 mai 1976 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentés par Me Marie Prevost, avocat au barreau de Saint-Omer, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 08 juin 2026 tenue par Claire Bohnert magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 mai 2026 

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Exposé des faits et de la procédure



Par acte authentique du 2 juillet 2021, Mme [Q] [F] épouse [Y] et M. [A] [Y] ont vendu à M. [J] [T] et Mme [K] [Z], son épouse, une maison individuelle à usage d'habitation sise [Adresse 2] [Localité 5], pour un prix net vendeur de 297 000 euros. 



Reprochant aux vendeurs de leur avoir dissimulé des épisodes d'inondations ayant affecté la maison avant la vente, M. et Mme [T] ont, par mise en demeure du 3 août 2021, sollicité la résolution de la vente. 



Par acte d'huissier de justice du 27 octobre 2021, M. et Mme [T] ont assigné M. et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en annulation de la vente.



Par jugement du 28 février 2023, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :

- ordonné la résolution de la vente de la maison individuelle située [Adresse 2] [Localité 5], cadastrée section ZE n°[Cadastre 1], intervenue le 2 juillet 2021 entre les époux [T] et les époux [Y] ; 

- ordonné la restitution réciproque des prestations entre les parties ; 

- condamné les époux [Y] à restituer le prix de vente de 297 000 euros aux époux [T] ; 

- condamné les époux [Y] à verser aux époux [T] les sommes de : 

-16 607 euros au titre des frais de vente ; 

- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- 420 euros au titre des dépenses d'amélioration du bien ; 

- 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté les époux [Y] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière ; 

- condamné les époux [Y] aux dépens.



Par déclaration du 3 avril 2023, M. et Mme [Y] ont fait appel de ce jugement.



Par ordonnance du 10 mars 2026, le magistrat de la mise en état a notamment débouté M. et Mme [Y] de leur demande tendant à prononcer la caducité ou l'irrecevabilité de l'appel incident formé par M. et Mme [T] dans leurs conclusions notifiées le 3 août 2025 (en réalité 2023), relevant que seule la cour était compétente pour statuer sur ces points.



La clôture a été prononcée le 18 mai 2026.



Prétentions et moyens des parties



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2026, M. et Mme [Y] demandent à la cour de :

- ordonner la caducité et l'irrecevabilité de l'appel incident formé par M. et Mme [T] au sein de leur conclusions signifiées par RPVA le 3 août 2025 ;

- infirmer le jugement,

- débouter M. et Mme [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner solidairement M. et Mme [T] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. et Mme [T] aux entiers dépens de l'instance.



Ils font valoir que :

- la caducité de la déclaration d'appel est encourue dans la mesure où l'appelant n'a pas pris, dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile, de conclusions comportant, en leur dispositif, de demande d'infirmation partielle du jugement ; selon le même raisonnement, l'appel incident est caduc et irrecevable, les conclusions n'énonçant pas dans leur dispositif les chefs du jugement critiqués,

- il n'est jamais survenu, avant la vente, d'inondation au sein de l'immeuble qui l'aurait rendu impropre à son usage ; en tout état de cause, ils n'avaient pas connaissance d'une telle situation et, en outre, lors de la vente, l'immeuble n'était pas impropre à son usage,

- les acquéreurs savaient au jour de la vente que la commune de [Localité 5] se trouve en zone inondable, qu'une rivière passe en bout de jardin de l'immeuble et que l'état des risques et pollutions d'inondations par remontées qui leur a été communiqué précise que la parcelle se situe sur une parcelle à « sensibilité faible » mais qu'elle est contiguë à une parcelle à « sensibilité élevée, nappe affleurante ».

- les acquéreurs ont été informés d'une difficulté concernant le vide sanitaire, bien qu'eux-même n'aient pas subi de désordres pendant la durée où ils étaient propriétaires ; ils ont porté à la connaissance des acquéreurs que le vide sanitaire était inondé et infiltré,

- il n'est nullement démontré que la survenance d'une inondation compromettrait l'usage de l'immeuble, le rendrait inhabitable ou en diminuerait l'usage,

- l'antériorité du vice n'est pas démontrée ; les clichés produits ne sont pas datés et n'attestent pas de la présence d'eau ou de désordres au sein de l'immeuble et il n'est pas démontré qu'une inondation serait survenue depuis l'achat,

- il est insuffisamment établi que l'absence d'inondation aurait été déterminante dans le consentement des époux [T] au moment de l'achat,

- il n'est rapporté la preuve d'aucun préjudice en lien de causalité avec la survenance d'une inondation et ils ne peuvent être tenus de travaux d'amélioration ou d'aménagement de l'immeuble,

- les acquéreurs ne démontrent pas en quoi la valeur de la maison aurait été diminuée de 50 % depuis le jour de l'acquisition, étant au surplus rappelé qu'ils sollicitaient une diminution de 30 % du prix de vente en première instance.



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2026, M. et Mme [T] demandent à la cour de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement sauf en ce qu'il a limité les dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros et à 420 euros au titre des dépenses d'amélioration du bien, 

- condamner les époux [Y] à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral, 

- condamner les époux [Y] à leur rembourser la somme de 43 434,71 euros au titre des dépenses d'amélioration du bien, 

- condamner les époux [Y] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- assortir les condamnations d'un intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure du 3 août 2021 

A titre subsidiaire :

- condamner les époux [Y] à leur payer la somme de 148 500 euros au titre d'une restitution du prix à hauteur de 50%, 

- condamner les époux [Y] à leur rembourser la somme de 43 434,71euros au titre des dépenses d'amélioration du bien, 

- condamner les époux [Y] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral, 

- condamner les époux [Y] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- assortir les condamnations d'un intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure du 3 août 2021,

- condamner les époux [Y] aux entiers dépens, 

-débouter les époux [Y] de leurs entières demandes, 

- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.



Ils soutiennent que :

- les époux [Y] ont affirmé, avant la vente, que la maison n'avait jamais été inondée alors que le voisin d'en face a attesté que la maison avait déjà été inondée et que les époux [Y] en avaient bien connaissance car ils étaient venus lui demander de l'aide et qu'ils leur ont vendu, en parfaite mauvaise foi, une maison qui a déjà subi plusieurs inondations,

- la maison présente des désordres, notamment de la boue en dessous du meuble de la cuisine, un parquet gonflé et des boursoufflures sur les peintures ; sa valeur se trouve dépréciée,

- le fait que les vendeurs n'aient pas déclaré de sinistre auprès de leur assureur est insuffisant à démontrer qu'ils n'auraient jamais eu de sinistre,

- l'agent immobilier et le notaire ont attesté que l'absence d'inondations était décisif pour eux ; par ailleurs, ils ont fait réaliser des devis pour les travaux nécessaires pour se prémunir des inondations par le biais de la création d'un mur tout autour de la maison et d'un drain le long de cette construction qui s'élèvent à plus de 48 000 euros,

- compte tenu du défaut grave affectant la maison, ils sollicitent l'annulation de la vente et le remboursement des travaux déjà effectués.





MOTIFS DE LA DECISION



-Sur la caducité et l'irrecevabilité de l'appel incident formé par M. et Mme [T]



Selon l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile,dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 applicable au litige, la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. L'appelant doit donc faire figurer dans le dispositif de ses conclusions, à la fois une demande d'infirmation ou d'annulation du jugement et l'énoncé des prétentions sur le litige. En application de ce texte, lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement ( 2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n 18-23.626, publié). La même règle s'applique en cas d'appel incident et, lorsque l'intimé qui forme un appel incident ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation, ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que déclarer irrecevables ces conclusions, l'appel incident n'étant pas valablement formé (2e Civ., 1 juillet 2021, n° 20-10.694, publié, 2e Civ., 21 décembre 2023, pourvoi n° 21-22.239, 21-23.817, publié).



En l'espèce, M. et Mme [T] ont, dans leurs conclusions du 3 août 2023, formé appel incident, le dispositif de leurs conclusions demandant à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 février 2023 sauf en ce que le magistrat a limité les dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros et à 420 euros au titre des dépenses d'amélioration du bien et présentant des demandes sur le fond, afin que la cour d'appel statue à nouveau sur leur préjudice moral, les dépenses d'amélioration du bien et l'article 700 du code de procédure civile. Dans la mesure où les conclusions des intimés ne comportent aucune demande d'infirmation ou d'annulation du jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [Y] à leur verser des dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros et la somme de 420 euros au titre des dépenses d'amélioration du bien, elles doivent être déclarées irrecevables, l'appel incident n'étant pas valablement formé. 





-Sur la garantie des vices cachés



Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



L'article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Il résulte par ailleurs de l'article 1644 dudit code que dans le cas de l'article 1641, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



La charge de la preuve de l'existence du vice caché et de ses différents caractères incombe à l'acquéreur.



Il revient donc à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d'un vice :

- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,

- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,

- n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu «des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même» conformément à l'article 1642 du code civil.



En l'espèce, l'acte de vente versé aux débats contient une clause intitulée «Vices cachés» qui précise que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments à l'exception toutefois de ce qui est dit sous le titre «Environnement Santé publique». Il est toutefois précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance. 



M. et Mme [T] soutiennent que le bien est affecté d'un vice caché du fait de son caractère inondable et du fait qu'il ait fait l'objet d'une inondation en 2012. 



Il ressort de l'attestation de M. [S], agent immobilier ayant procédé aux visites du bien, que lors de ces visites, M. [T] a en permanence demandé s'il y avait déjà eu des problèmes liés à des inondations compte tenu de la proximité du cours d'eau et qu'à ces multiples demandes, M. et Mme [Y] ont toujours indiqué que l'eau n'était jamais rentrée dans leur maison et qu'elle n'avait jamais été inondée. Il précise que, suite à l'indication d'un voisin évoquant une inondation survenue dans la maison, il a demandé aux vendeurs d'établir une attestation sur l'honneur relative à l'inondation de la maison. M. et Mme [Y] ont, en effet, établi le 26 juin 2021, une attestation par laquelle ils certifient que leur maison n'a jamais subi d'inondation et qu'ils n'ont jamais été indemnisés pour un dégât des eaux ou au titre d'une catastrophe naturelle. Me [W], notaire présent lors de la signature de l'acte de vente, précise dans son attestation que M. et Mme [T] avaient érigé en condition essentielle l'absence d'inondation touchant l'immeuble acheté, que ce point a été évoqué devant elle dans la salle d'attente et dans le bureau du notaire lors de la signature de l'acte, que M. [T] a alors évoqué des informations provenant d'un voisin disposant de photos démontrant l'existence d'une inondation antérieure, que M. et Mme [Y] ont alors nié et indiqué qu'ils n'avaient jamais été inondés. Elle ajoute que lors du rendez-vous de signature, Me [V], qui recevait l'acte, a indiqué que s'il y avait eu une inondation, cela pourrait être constitutif d'un vice caché mais que les vendeurs ont confirmé leurs déclarations.



Or, il ressort tout d'abord de l'attestation de M. [O], voisin de M. et Mme [Y], qui vit lui même dans la [Adresse 2], que le 30 octobre 2012, après de violentes pluies, l'eau a inondé la route, les jardins et les maisons de la [Adresse 2] ; que leurs voisins, M. et Mme [Y], sont venus les chercher pour relever leurs meubles et que l'eau pénétrait chez eux par le vide sanitaire puis par la porte (pièce n°6). Il est versé à l'appui de cette attestation, diverses photos d'une inondation de la rue et du jardin de M. et Mme [Y] ayant manifestement touché le rez-de-chaussée de la maison. Il est également produit une attestation de M. [H] (pièce n°33) qui indique être intervenu en tant que pompier volontaire du CIS [Localité 1] lors des inondations qui ont touché la [Adresse 2] à [Localité 5] «qui était fort impactée par la crue qui a touché toutes les maisons dont la maison du [Adresse 2] qui a été impactée par cette montée des eaux et qui était entourée d'eau ainsi que dans la maison». Le fait que M. et Mme [Y] produisent une attestation d'assurance ne faisant état d'aucune déclaration de sinistre entre 2009 et 2021 ne peut suffire en l'état, compte tenu des éléments précemment évoqués, à démontrer que la maison n'aurait pas été inondée. Enfin, il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 5 octore 2021, que le démontage du tablier de l'ilot central de la cuisine laisse apparaître sur le sol carrelé la présence d'une boue sèche, de couleur marron, visiblement ancienne et que des traces de boue séchée apparaissent également sous la colonne d'un plan de travail. Il ressort donc de l'ensemble de ces éléments que la maison a été au moins en partie inondée en octobre 2012, contrairement aux affirmations des vendeurs.



Il n'est pas contesté que M. et Mme [T] avaient été informés du fait que la commune de [Localité 5] se situe dans une zone soumise à un aléa d'inondations par crues. L'état des risques et pollutions d'inondations par remontées annexé à l'acte de vente indique que la parcelle se situe sur une parcelle à « sensibilité faible » mais qu'elle est contiguë à une parcelle à « sensibilité élevée, nappe affleurante ». C'est précisément pour cette raison qu'ils se sont enquis à plusieurs reprises auprès des vendeurs de l'existence d'une inondation de la maison au cours des années précédentes, afin de pouvoir apprécier l'importance et la réalité de ce risque. Le caractère inondable de la maison, qui n'était pas simplement un risque théorique et faible, tel que peut le laisser apparaître l'état des risques et pollutions d'inondations par remontées, mais un risque réel compte tenu de la survenance d'une inondation de la maison en 2012, délibéremment cachée aux acquéreurs, constitue un vice au sens des articles 1641 et suivants du code civil. De plus, ce défaut a été caché aux acheteurs malgré leurs nombreuses questions sur ce point, il était antérieur à la vente et il est certain, compte tenu des différentes attestations versées au débats, que M. et Mme [T] n'auraient pas acquis la maison ou en auraient donné un moindre prix s'ils avaient connu ce vice constitué par ce risque sérieux d'inondation. Au surplus, ils démontrent par la production du procès-verbal de constat d'huissier du 8 novembre 2023, que la maison a fait l'objet d'une nouvelle inondation qui a entrainé des dégâts notamment sur les sols et les murs de la maison. Le seul fait que le compromis de vente mentionne que les acquéreurs ont été informés de la présence d'inondation et d'infiltrations dans le vide sanitaire ne peut suffir à établir qu'ils auraient été informés du fait que la maison dans son ensemble avait fait l'objet d'un inondation et non simplement le vide sanitaire.



Alors que les vendeurs qui ont subi cette inondation en 2012 en avaient nécessairement connaissance, de sorte que la clause de non garantie ne trouve pas à s'appliquer, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a jugé que la maison vendue était bien affectée d'un vice caché antérieur à sa vente et en ce qu'il a ordonné la résolution de la vente et la restitution réciproque des prestations entre les parties.





-Sur les demandes indemnitaires consécutives à la résolution de la vente



L'article 1645 du code civil précise que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



Il est établi en l'espèce, compte tenu des éléments précédemment évoqués, que M. et Mme [T] savaient que leur maison avait été inondée en 2012 et l'ont sciemment caché aux acquéreurs, de sorte qu'ils sont tenus à leur verser les dommages et intérêts en indemnisation des préjudices qu'ils ont subi.



Ils seront donc condamnés à verser à M. et Mme [T] la somme de 16 607 euros en remboursement des frais de mutation versés lors de l'acquisition.



Il n'est en outre pas contestable que M. et Mme [T] ont eu du fait de la révélation de l'inondation de la maison postérieurement à la vente, alors qu'ils avaient pris toutes les précautions pour interroger les vendeurs sur ce point, des démarches à entreprendre pour obtenir la résolution de la vente et ont subi, en conséquence de cette résolution, un préjudice moral qui a été justement évalué par le premier juge à la somme de 5 000 euros.



Ils démontrent, par ailleurs, avoir réglé une somme de 420 euros pour l'étude des sols nécessaire à des travaux d'assainissement qui constituent une dépense d'amélioraiton du bien et doivent donc être remboursés. S'agissant de la redevance au syndicat des eaux, le seul document produit au débat indique que cette redevance sera due mais il n'est justifié d'aucun versement à ce titre. Le jugement qui a rejeté cette demande sera donc confirmé.



S'agissant des travaux d'assainissement, il n'est pas produit aux débats de facture acquittée du montant des travaux de sorte que le jugement qui a rejeté cette demande doit être confirmé.



M. et Mme [T] versent, par ailleurs, plusieurs factures pour l'achat de divers matériaux qu'ils auraient acquis pour se protéger des inondations. Toutefois ces factures ne permettent pas de déterminer précisémment quel matériel aurait été acquis et en quoi il était utile à la protection contre les inondations. Le jugement qui a rejeté cette demande doit donc être confirmé.



Compte tenu de l'irrecevabilité des conclusions d'appel incident de M. et Mme [T], la cour n'est pas saisie des demandes formées au titre de cet appel incident.



Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [T] les sommes de 16 607 euros au titre des frais de vente, 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et 420 euros au titre des dépenses d'amélioration du bien. 





- Sur les demandes accessoires



Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance sont confirmées.



M. et Mme [Y] succombant en leurs prétentions, ils doivent être condamnés aux dépens d'appel.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. et Mme [Y] seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [T] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



M. et Mme [Y] seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare irrecevables les conclusions de M. [J] [T] et Mme [K] [Z], son épouse, formant appel incident ;

 

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne M. [A] [Y] et Mme [Q] [F] épouse [Y] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [A] [Y] et Mme [Q] [F] épouse [Y] à payer à M. [J] [T] et Mme [K] [Z] épouse [T] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



Déboute M. [A] [Y] et Mme [Q] [F] épouse [Y] de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel.







Le greffier













La présidente





























EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.