Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 8 SECTION 4, 10 septembre 2026, n° 25/01082

Exposé du litige

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 avril 2026



****





Par acte sous seing privé du 1er mars 2020, Mme [Q] [U] a donné à bail à M. [F] [G] et Mme [W] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 550 euros et une provision pour charges de 11,90 euros. 



Le 1er février 2024, Mme [U] a fait signifier à M. [G] et Mme [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1 956,24 euros en principal ainsi qu'un commandement de justifier d'une assurance locative visant la clause résolutoire.



Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, Mme [U] a fait assigner M. [G] et Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai en vue de voir : 


À titre principal, constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise faute d'avoir justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois à compter de la signification du commandement de payer ;

À titre subsidiaire, constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise faute de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;

En conséquence, ordonner l'expulsion des preneurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique,

Condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 3 367,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, le tout avec intérêts légaux à compter du commandement de payer pour la somme de 2 114,84 euros et des présentes pour le surplus,

Condamner solidairement les locataires à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux avec intérêts légaux,

Condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les locataires en tous les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile.




Suivant jugement contradictoire du 23 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a :


Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2020 entre Mme [U], d'une part, et M. [G] et Mme [O], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies à la date du 2 mars 2024 ;

Débouté M. [G] et Mme [O] de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonné en conséquence à M. [G] et Mme [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu'à défaut pour M. [G] et Mme [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [U] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Condamné solidairement M. [G] et Mme [O] à verser à Mme [U] la somme de 6 547,74 euros (décompte arrêté au 5 décembre 2024, terme du mois de décembre inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 1er février 2024 pour la somme de


 1 956,24 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;


Condamné solidairement M. [G] et Mme [O] à verser à Mme [U] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

Condamné in solidum M. [G] et Mme [O] à verser à Mme [U] une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. [G] et Mme [O] aux dépens ;

Débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

Rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;




M. [G] et Mme [O] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 25 février 2025, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



Mme [U] a constitué avocat le 19 mars 2025. 



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, M. [G] et Mme [O] demandent à la cour de :


Infirmer le jugement du 23 janvier 2025 en toutes ses dispositions ; 

Débouter Mme [U] de toute ses demandes ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 1er mars 2020 ;

Condamner Mme [U] à :


Réaliser l'ensemble des travaux repris et identifiés au rapport de l'AR du 30 avril 2024 et ce sous atteinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.

Payer à M. [G] et Mme [O], la somme de 23 200 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période du 1er mars 2020 jusqu'au 1er décembre 2024.

la somme de 200 euros par mois à compter du 1er décembre jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires à réaliser pour remédier aux désordres affectant l'immeuble.










Condamner Mme [U] aux dépens comme en matière d'aide juridictionnelle.




Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2025, Mme [U] demande à la cour de :

In limine litis, 


Ecarter l'intégralité des pièces des appelants des débats 


Au fond : 


Confirmer le jugement intervenu en toutes ses dispositions,

Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 1er mars 2020, faute de paiement par M. [G] et Mme [O] des sommes dues dans le délai de 2 mois du commandement signifié le 1er février 2024,

Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, faute d'avoir justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai de 1 mois du commandement signifié le 1er février 2024,

Les débouter de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire.


En conséquence : 


Ordonner à M. [G] et Mme [O] de libérer les lieux et de restituer les clés,

Ordonner l'expulsion de M. [G] et Mme [O], tant de leur personne que de toute personne de leur chef et de tout bien, avec si nécessaire, le concours de la force publique,

Condamner de manière solidaire M. [G] et Mme [O] au paiement des sommes détaillées plus haut à savoir 3 367,04 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024, jour du commandement de payer les loyers pour la somme de


 2 114,84 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,


Condamner solidairement M. [G] et Mme [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6],

Condamner solidairement M. [G] et Mme [O] au paiement de la somme de 


5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,


Condamner solidairement M. [G] et Mme [O] au paiement de la somme de 


3 000 euros au titre de l'art 700 code de procédure civile outre entiers frais et dépens en ce compris les divers frais de commandement tant de 1ère instance que d'appel,


Dire que Mme [U] pourra conserver le montant de la caution (550 euros) afin de faire procéder à certaines réparations du fait des locataires,

Débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.




Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS : 



Sur la demande tendant à écarter les pièces de M. [G] et Mme [O] :



L'article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.



Mme [U] soutient que M. [G] et Mme [O] ne lui ont pas communiqué leurs pièces en temps utile afin qu'elle puisse les discuter et y répondre. Elle expose que les appelants ont signifié leurs conclusions le 19 mai 2025 et qu'ils n'ont signifié aucun bordereau de pièces ni aucune pièce depuis lors. 









M. [G] et Mme [O] ne concluent pas sur ce point.



En l'espèce, M. [G] et Mme [O] ont notifié leurs uniques conclusions le 19 mai 2025. Il convient de relever que figure en dernière page le bordereau de pièces des appelants qui précise que les pièces produites en cause d'appel sont identiques à celles produites en première instance. Mme [U] a donc déjà eu connaissance de ces pièces dont elle a déjà discuté devant le premier juge. La clôture de la procédure est intervenue le 03 avril 2026.



Dans ces conditions, Mme [U] est mal-fondé à soutenir qu'elle n'a pas eu connaissance des pièces adverses en temps utile avant la clôture de la procédure.



La demande tendant à écarter les pièces de M. [G] et Mme [O] sera donc rejetée.



Sur la résiliation du bail :



L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre.



L'article 2 du décret prévoit notamment que le logement assure le clos et le couvert, le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ; les équipements de chauffage sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

 

L'article 3 bis I du décret prévoit également qu'en France métropolitaine, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée correspond, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation à compter du 1er janvier 2025, à la classe F, à compter du 1er janvier 2028, à la classe E, à compter du 1er janvier 2034, à la classe D.



L'article 1219 du code civil énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



En l'espèce, le bail conclu le 1er mars 2020 contient une clause résolutoire (VIII) pour défaut d'assurance du locataire. 



Un commandement d'avoir à justifier d'une assurance visant cette clause a été signifié aux locataires le 1er février 2024.



M. [G] et Mme [O] n'ont pas justifié être assurés contre les risques desquels ils doivent répondre en leur qualité de locataire dans le mois suivant la signification de cet acte, ni lors de la procédure de première instance et d'appel.



Il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à compter du 2 mars 2024 sans qu'il y ait lieu d'examiner le moyen tiré du défaut de paiement du loyer invoqué à titre subsidiaire par Mme [U] au soutien de sa demande de résiliation de bail.



Pour justifier leur carence, les locataires invoquent l'exception d'inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent.



Il est constant que pour que l'exception d'inexécution soit admise, il faut que l'inexécution du bailleur présente un certain caractère de gravité, le locataire ne pouvant suspendre l'exécution de ses obligations, notamment le paiement des loyers, que si le logement loué s'avère totalement inhabitable (par ex. Civ. 3ème 28 juin 2018 n°16-27.246).



Pour établir ce dont ils se prévalent, les appelants mettent en avant le DPE classé « E » du logement et un rapport de l'[Localité 7] du 30 avril 2024.



Il résulte cependant de l'article 3 bis du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 que ce n'est qu'à compter du 1er janvier 2034 que les logements loués dont le niveau de performance énergétique est classé « E » seront considérés comme indécents.



Par ailleurs, s'agissant de la fiche « règles de salubrité et d'hygiène » établi par l'[Localité 7] à la suite d'une visite des lieux le 30 avril 2024, il convient d'ores et déjà d'observer qu'elle ne qualifie pas la situation d'indécence ; elle ne préconise d'ailleurs aucun travaux ; elle relève néanmoins certains désordres :


Une insuffisance d'étanchéité à l'air et l'eau au niveau du chien assis,

Chaudière gaz de 1988, problème de consommation,

Auréoles d'humidité au niveau du plafond dans la cuisine et la chambre et au niveau du parquet ;

Présence de mouches et rongeurs.




La cour estime ces seules mentions insuffisantes à établir que le logement ne répond pas aux critères de la décence tels que fixés par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 étant relevé que M. [G] et Mme [O] ne produisent aucune pièce démontrant que la consommation de la chaudière est excessive, que les infiltrations d'eau résultent manifestement d'un défaut d'étanchéité du chien assis que les locataires n'ont jamais signalé à leur bailleresse et que le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 22 septembre 2025 qui est produit en cause d'appel fait ressortir que le logement était sale lorsqu'il a été restitué (crottes de mouche, présence de détritus relevés à plusieurs endroits dans la maison, bouche de ventilation empoussiérée').



Il sera de surcroit souligné qu'il résulte du courrier de la CAF adressé aux locataires le 1er août 2024 et de la plainte déposée par la bailleresse le 06 novembre 2024 qu'une nouvelle visite des lieux est intervenue à l'initiative de la CAF le 31 octobre 2024 afin de constater l'état du logement, mais que les conclusions établies suite à cette visite ne sont pas communiquées par les locataires.



Il peut être tiré de l'ensemble de ces éléments et considérations que l'état d'indécence du logement mais a fortiori l'impossibilité totale pour les locataires d'habiter dans les lieux ne sont pas établis.









L'exception d'inexécution alléguée par les appelants ne saurait être retenue dans ces conditions. 



En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que le bail s'est trouvé résilié, par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 02 mars 2024, et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [G] et Mme [O], sauf à constater que la demande d'expulsion est désormais sans objet à hauteur d'appel compte tenu de la reprise des lieux par Mme [U].





Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation :



Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.



Par ailleurs, l'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.



Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation, due à compter du 02 mars 2024, a été justement fixée par le jugement à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.



Mme [U] produit un décompte (pièce n°6) démontrant que M. [G] et Mme [O] restent devoir la somme de 6535,49 euros au titre des loyers et des charges jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2024 et non la somme de 6547,74 euros retenue par erreur dans le jugement.



Le jugement sera donc réformé sur le montant de la dette arrêtée au mois de décembre 2024 et confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. [G] et Mme [O] à payer une indemnité d'occupation pour la période courant de janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.





Sur la demande de travaux :



M. [G] et Mme [O] n'étant plus locataires suite à la résiliation du bail, leur demande de travaux sous astreinte sera rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef.





Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :



En l'absence de manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent, M. [G] et Mme [O] seront déboutés de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance. Le jugement sera également confirmé sur ce point.





Sur le dépôt de garantie :



Mme [U] sollicite la possibilité de pouvoir conserver le dépôt de garantie (550 euros) afin de pouvoir réaliser certains travaux pour reprendre notamment des fuites d'eau ayant généré des dégradations, une gouttière endommagée et une sangle de volet endommagée.



Outre qu'elle ne développe aucun moyen de nature à imputer aux locataires des dégradations, Mme [U] ne produit aucun élément permettant de chiffrer les travaux envisagés et donc d'établir que le coût desdits travaux est au moins égal à celui du dépôt de garantie.



Elle sera donc déboutée de sa demande de conservation du dépôt de garantie pour procéder à certaines réparations du fait des locataires.



Cette demande étant nouvelle en cause d'appel, il sera ajouté à la décision querellée.





Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :



Mme [U] sera déboutée de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive, à défaut de preuve d'une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit de M. [G] et Mme [O] de faire appel, laquelle ne peut se déduire de leur seule succombance et ne s'évince pas suffisamment des éléments du dossier. En effet, le manquement des locataires à leur obligation de payer le loyer, le fait qu'ils se soient déjà plaint de l'indécence de leur précédent logement et les difficultés financières et morales engendrées pour la bailleresse ne sont pas suffisantes à caractériser un tel abus.



Le jugement sera confirmé de ce chef.





Sur les frais du procès



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [G] et Mme [O] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le sens du présent arrêt conduit à condamner in solidum M. [G] et Mme [O] aux dépens d'appel et à les condamner à payer à Mme [U] la somme de 1500 euros d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Rejette la demande de Mme [U] tendant à écarter les pièces de M. [G] et Mme [O] ;



Infirme le jugement entrepris sur la condamnation au paiement de la dette locative ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées pour le surplus sauf à constater que la demande d'expulsion est devenue sans objet ;



Statuant à nouveau du chef infirmé, 



Condamne solidairement M. [G] et Mme [O] à payer à Mme [U] la somme de 6535,49 euros (décompte arrêté au 5 décembre 2024, terme du mois de décembre inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 1er février 2024 pour la somme de 1 956,24 euros et à compter de la présence décision pour le surplus ;









Y ajoutant, 


Déboute Mme [U] de sa demande de conservation du dépôt de garantie pour procéder à certaines réparations du fait des locataires ;



Condamne in solidum M. [G] et Mme [O] aux dépens d'appel et à payer à Mme [U] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.







 





Le greffier































Le président

Dispositif

EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 10/09/2026





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Minute Électronique 

N° RG 25/01082 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WBYN



Jugement (N° 24/01207) rendu le 23 Janvier 2025 par le Tribunal Judiciaire de Cambrai







APPELANTS



Monsieur [F] [G]

né le 10 Février 1986 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-2025-02344 du 03/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])



Madame [W] [O]

née le 13 Juillet 1970 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentées par Me Eric Villain, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-2025-02345 du 03/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])





INTIMÉE



Madame [Q] [U]

née le 28 Novembre 1977 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée par Me Barbara Florczak, avocat au barreau de Lille, avocat constitué













DÉBATS à l'audience publique du 19 mai 2026 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 avril 2026



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Par acte sous seing privé du 1er mars 2020, Mme [Q] [U] a donné à bail à M. [F] [G] et Mme [W] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 550 euros et une provision pour charges de 11,90 euros. 



Le 1er février 2024, Mme [U] a fait signifier à M. [G] et Mme [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1 956,24 euros en principal ainsi qu'un commandement de justifier d'une assurance locative visant la clause résolutoire.



Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, Mme [U] a fait assigner M. [G] et Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai en vue de voir : 


À titre principal, constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise faute d'avoir justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois à compter de la signification du commandement de payer ;

À titre subsidiaire, constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise faute de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;

En conséquence, ordonner l'expulsion des preneurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique,

Condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 3 367,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, le tout avec intérêts légaux à compter du commandement de payer pour la somme de 2 114,84 euros et des présentes pour le surplus,

Condamner solidairement les locataires à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux avec intérêts légaux,

Condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les locataires en tous les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile.




Suivant jugement contradictoire du 23 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a :


Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2020 entre Mme [U], d'une part, et M. [G] et Mme [O], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies à la date du 2 mars 2024 ;

Débouté M. [G] et Mme [O] de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonné en conséquence à M. [G] et Mme [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu'à défaut pour M. [G] et Mme [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [U] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Condamné solidairement M. [G] et Mme [O] à verser à Mme [U] la somme de 6 547,74 euros (décompte arrêté au 5 décembre 2024, terme du mois de décembre inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 1er février 2024 pour la somme de


 1 956,24 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;


Condamné solidairement M. [G] et Mme [O] à verser à Mme [U] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

Condamné in solidum M. [G] et Mme [O] à verser à Mme [U] une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. [G] et Mme [O] aux dépens ;

Débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

Rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;




M. [G] et Mme [O] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 25 février 2025, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



Mme [U] a constitué avocat le 19 mars 2025. 



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, M. [G] et Mme [O] demandent à la cour de :


Infirmer le jugement du 23 janvier 2025 en toutes ses dispositions ; 

Débouter Mme [U] de toute ses demandes ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 1er mars 2020 ;

Condamner Mme [U] à :


Réaliser l'ensemble des travaux repris et identifiés au rapport de l'AR du 30 avril 2024 et ce sous atteinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.

Payer à M. [G] et Mme [O], la somme de 23 200 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période du 1er mars 2020 jusqu'au 1er décembre 2024.

la somme de 200 euros par mois à compter du 1er décembre jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires à réaliser pour remédier aux désordres affectant l'immeuble.










Condamner Mme [U] aux dépens comme en matière d'aide juridictionnelle.




Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2025, Mme [U] demande à la cour de :

In limine litis, 


Ecarter l'intégralité des pièces des appelants des débats 


Au fond : 


Confirmer le jugement intervenu en toutes ses dispositions,

Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 1er mars 2020, faute de paiement par M. [G] et Mme [O] des sommes dues dans le délai de 2 mois du commandement signifié le 1er février 2024,

Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, faute d'avoir justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai de 1 mois du commandement signifié le 1er février 2024,

Les débouter de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire.


En conséquence : 


Ordonner à M. [G] et Mme [O] de libérer les lieux et de restituer les clés,

Ordonner l'expulsion de M. [G] et Mme [O], tant de leur personne que de toute personne de leur chef et de tout bien, avec si nécessaire, le concours de la force publique,

Condamner de manière solidaire M. [G] et Mme [O] au paiement des sommes détaillées plus haut à savoir 3 367,04 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024, jour du commandement de payer les loyers pour la somme de


 2 114,84 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,


Condamner solidairement M. [G] et Mme [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6],

Condamner solidairement M. [G] et Mme [O] au paiement de la somme de 


5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,


Condamner solidairement M. [G] et Mme [O] au paiement de la somme de 


3 000 euros au titre de l'art 700 code de procédure civile outre entiers frais et dépens en ce compris les divers frais de commandement tant de 1ère instance que d'appel,


Dire que Mme [U] pourra conserver le montant de la caution (550 euros) afin de faire procéder à certaines réparations du fait des locataires,

Débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.




Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS : 



Sur la demande tendant à écarter les pièces de M. [G] et Mme [O] :



L'article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.



Mme [U] soutient que M. [G] et Mme [O] ne lui ont pas communiqué leurs pièces en temps utile afin qu'elle puisse les discuter et y répondre. Elle expose que les appelants ont signifié leurs conclusions le 19 mai 2025 et qu'ils n'ont signifié aucun bordereau de pièces ni aucune pièce depuis lors. 









M. [G] et Mme [O] ne concluent pas sur ce point.



En l'espèce, M. [G] et Mme [O] ont notifié leurs uniques conclusions le 19 mai 2025. Il convient de relever que figure en dernière page le bordereau de pièces des appelants qui précise que les pièces produites en cause d'appel sont identiques à celles produites en première instance. Mme [U] a donc déjà eu connaissance de ces pièces dont elle a déjà discuté devant le premier juge. La clôture de la procédure est intervenue le 03 avril 2026.



Dans ces conditions, Mme [U] est mal-fondé à soutenir qu'elle n'a pas eu connaissance des pièces adverses en temps utile avant la clôture de la procédure.



La demande tendant à écarter les pièces de M. [G] et Mme [O] sera donc rejetée.



Sur la résiliation du bail :



L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre.



L'article 2 du décret prévoit notamment que le logement assure le clos et le couvert, le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ; les équipements de chauffage sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

 

L'article 3 bis I du décret prévoit également qu'en France métropolitaine, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée correspond, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation à compter du 1er janvier 2025, à la classe F, à compter du 1er janvier 2028, à la classe E, à compter du 1er janvier 2034, à la classe D.



L'article 1219 du code civil énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



En l'espèce, le bail conclu le 1er mars 2020 contient une clause résolutoire (VIII) pour défaut d'assurance du locataire. 



Un commandement d'avoir à justifier d'une assurance visant cette clause a été signifié aux locataires le 1er février 2024.



M. [G] et Mme [O] n'ont pas justifié être assurés contre les risques desquels ils doivent répondre en leur qualité de locataire dans le mois suivant la signification de cet acte, ni lors de la procédure de première instance et d'appel.



Il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à compter du 2 mars 2024 sans qu'il y ait lieu d'examiner le moyen tiré du défaut de paiement du loyer invoqué à titre subsidiaire par Mme [U] au soutien de sa demande de résiliation de bail.



Pour justifier leur carence, les locataires invoquent l'exception d'inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent.



Il est constant que pour que l'exception d'inexécution soit admise, il faut que l'inexécution du bailleur présente un certain caractère de gravité, le locataire ne pouvant suspendre l'exécution de ses obligations, notamment le paiement des loyers, que si le logement loué s'avère totalement inhabitable (par ex. Civ. 3ème 28 juin 2018 n°16-27.246).



Pour établir ce dont ils se prévalent, les appelants mettent en avant le DPE classé « E » du logement et un rapport de l'[Localité 7] du 30 avril 2024.



Il résulte cependant de l'article 3 bis du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 que ce n'est qu'à compter du 1er janvier 2034 que les logements loués dont le niveau de performance énergétique est classé « E » seront considérés comme indécents.



Par ailleurs, s'agissant de la fiche « règles de salubrité et d'hygiène » établi par l'[Localité 7] à la suite d'une visite des lieux le 30 avril 2024, il convient d'ores et déjà d'observer qu'elle ne qualifie pas la situation d'indécence ; elle ne préconise d'ailleurs aucun travaux ; elle relève néanmoins certains désordres :


Une insuffisance d'étanchéité à l'air et l'eau au niveau du chien assis,

Chaudière gaz de 1988, problème de consommation,

Auréoles d'humidité au niveau du plafond dans la cuisine et la chambre et au niveau du parquet ;

Présence de mouches et rongeurs.




La cour estime ces seules mentions insuffisantes à établir que le logement ne répond pas aux critères de la décence tels que fixés par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 étant relevé que M. [G] et Mme [O] ne produisent aucune pièce démontrant que la consommation de la chaudière est excessive, que les infiltrations d'eau résultent manifestement d'un défaut d'étanchéité du chien assis que les locataires n'ont jamais signalé à leur bailleresse et que le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 22 septembre 2025 qui est produit en cause d'appel fait ressortir que le logement était sale lorsqu'il a été restitué (crottes de mouche, présence de détritus relevés à plusieurs endroits dans la maison, bouche de ventilation empoussiérée').



Il sera de surcroit souligné qu'il résulte du courrier de la CAF adressé aux locataires le 1er août 2024 et de la plainte déposée par la bailleresse le 06 novembre 2024 qu'une nouvelle visite des lieux est intervenue à l'initiative de la CAF le 31 octobre 2024 afin de constater l'état du logement, mais que les conclusions établies suite à cette visite ne sont pas communiquées par les locataires.



Il peut être tiré de l'ensemble de ces éléments et considérations que l'état d'indécence du logement mais a fortiori l'impossibilité totale pour les locataires d'habiter dans les lieux ne sont pas établis.









L'exception d'inexécution alléguée par les appelants ne saurait être retenue dans ces conditions. 



En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que le bail s'est trouvé résilié, par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 02 mars 2024, et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [G] et Mme [O], sauf à constater que la demande d'expulsion est désormais sans objet à hauteur d'appel compte tenu de la reprise des lieux par Mme [U].





Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation :



Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.



Par ailleurs, l'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.



Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation, due à compter du 02 mars 2024, a été justement fixée par le jugement à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.



Mme [U] produit un décompte (pièce n°6) démontrant que M. [G] et Mme [O] restent devoir la somme de 6535,49 euros au titre des loyers et des charges jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2024 et non la somme de 6547,74 euros retenue par erreur dans le jugement.



Le jugement sera donc réformé sur le montant de la dette arrêtée au mois de décembre 2024 et confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. [G] et Mme [O] à payer une indemnité d'occupation pour la période courant de janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.





Sur la demande de travaux :



M. [G] et Mme [O] n'étant plus locataires suite à la résiliation du bail, leur demande de travaux sous astreinte sera rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef.





Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :



En l'absence de manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent, M. [G] et Mme [O] seront déboutés de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance. Le jugement sera également confirmé sur ce point.





Sur le dépôt de garantie :



Mme [U] sollicite la possibilité de pouvoir conserver le dépôt de garantie (550 euros) afin de pouvoir réaliser certains travaux pour reprendre notamment des fuites d'eau ayant généré des dégradations, une gouttière endommagée et une sangle de volet endommagée.



Outre qu'elle ne développe aucun moyen de nature à imputer aux locataires des dégradations, Mme [U] ne produit aucun élément permettant de chiffrer les travaux envisagés et donc d'établir que le coût desdits travaux est au moins égal à celui du dépôt de garantie.



Elle sera donc déboutée de sa demande de conservation du dépôt de garantie pour procéder à certaines réparations du fait des locataires.



Cette demande étant nouvelle en cause d'appel, il sera ajouté à la décision querellée.





Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :



Mme [U] sera déboutée de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive, à défaut de preuve d'une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit de M. [G] et Mme [O] de faire appel, laquelle ne peut se déduire de leur seule succombance et ne s'évince pas suffisamment des éléments du dossier. En effet, le manquement des locataires à leur obligation de payer le loyer, le fait qu'ils se soient déjà plaint de l'indécence de leur précédent logement et les difficultés financières et morales engendrées pour la bailleresse ne sont pas suffisantes à caractériser un tel abus.



Le jugement sera confirmé de ce chef.





Sur les frais du procès



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [G] et Mme [O] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le sens du présent arrêt conduit à condamner in solidum M. [G] et Mme [O] aux dépens d'appel et à les condamner à payer à Mme [U] la somme de 1500 euros d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Rejette la demande de Mme [U] tendant à écarter les pièces de M. [G] et Mme [O] ;



Infirme le jugement entrepris sur la condamnation au paiement de la dette locative ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées pour le surplus sauf à constater que la demande d'expulsion est devenue sans objet ;



Statuant à nouveau du chef infirmé, 



Condamne solidairement M. [G] et Mme [O] à payer à Mme [U] la somme de 6535,49 euros (décompte arrêté au 5 décembre 2024, terme du mois de décembre inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 1er février 2024 pour la somme de 1 956,24 euros et à compter de la présence décision pour le surplus ;









Y ajoutant, 


Déboute Mme [U] de sa demande de conservation du dépôt de garantie pour procéder à certaines réparations du fait des locataires ;



Condamne in solidum M. [G] et Mme [O] aux dépens d'appel et à payer à Mme [U] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.







 





Le greffier































Le président



























EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L173-1-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2026-09-19T17:00:06.483Z.