Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile A, 10 septembre 2026, n° 25/02369

N° RG 25/02369 - N° Portalis DBVX-V-B7J-QIKP









Décisions:



- du Tribunal de Grande Instance de LYON du 12 février 2019

(chambre 1 cab 01 B)



RG 16/8905



- de la Cour d'appel de LYON du 26 janvier 2021

(1ère chambre civile B)



RG 19/1683



- de la Cour de Cassation 

du 30 janvier 2025



Arrêt 52 F-D









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2026



STATUANT SUR RENVOI APRES CASSATION







DEMANDEUR A LA SAISINE :



M. [P] [H] [Q] [N]

né le 20 janvier 1975 à [Localité 1] (42)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant Me Stéphane ANDREO, avocat au barreau de LYON, toque : 2194





DEFENDEUR A LA SAISINE :



M. [I] [M] [F]

né le 19 Mars 1981 à [Localité 3] (57)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 06 mai 2026



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 mai 2026



Date de mise à disposition : 10 septembre 2026



Composition de la cour lors des débats et du délibéré :

- Christophe VIVET, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Emmanuelle SCHOLL, conseillère



assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.



Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

EXPOSE DES FAITS 



Selon acte authentique du 6 septembre 2012, M. [P] [N] assisté de l'agence immobilière Edifiance a vendu à M. [I] [F] un local à usage d'habitation au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 5], d'une superficie de 13,94 m², au prix de 76.500 euros. 



Par courrier du 22 mars 2016, la Direction de l'écologie urbaine de la ville de [Localité 6] a indiqué à M. [F] que l'appartement allait faire l'objet d'une procédure d'interdiction d'habiter au motif que la surface habitable du bien était inférieure à 9 m² s'agissant de la pièce principale. 



Selon arrêté du 21 juin 2016 pris par le Préfet du Rhône, l'appartement a été déclaré insalubre. 



Par actes d'huissier des 22 et 27 juin 2016, M. [F] a fait citer M. [N] et la société Edifiance devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d'obtenir réparation de ses préjudices. 



Par jugement du 12 février 2019, le tribunal a condamné M. [N] à verser à M. [F] la somme de 68.000 euros en réparation de son préjudice financier, a débouté M. [F] de sa demande de dommages et intérêts formée contre la SARL Edifiance, a condamné M. [N] à verser à M. [F] la somme de 1.500 euros et M. [F] à payer à la SARL Edifiance la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et a condamné M. [N] aux dépens de l'instance. 



M. [N] a interjeté appel du jugement suivant déclaration du 07 mars 2019. 



Par arrêt du 26 janvier 2021, la 1ère chambre civile B de la cour d'appel de Lyon a confirmé le jugement en toutes ses dispositions et, y ajoutant, a condamné en application de l'article 700 du code de procédure civile M. [N] à payer à M. [F] la somme supplémentaire de 1.500 euros, et M. [F] à payer à la société Edifiance la somme supplémentaire de 800 euros, et condamné M. [N] aux dépens. 



M. [N] a formé un pourvoi contre cet arrêt. 



Par arrêt du 30 janvier 2025, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt susvisé, mais seulement en ce qu'il condamne M. [N] à payer à M. [F] la somme de 68.000 euros en réparation de son préjudice financier, et a renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Lyon autrement composée. 



Au visa de l'article 1149 ancien du code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice, la Cour de cassation a considéré que la cour d'appel, en retenant que le préjudice subi par l'acquéreur résultait de l'impossibilité de louer et d'habiter le bien vendu, aurait dû déduire les loyers éventuellement perçus par l'acquéreur de la somme fixée à titre de réparation



M. [N] a saisi la cour d'appel de Lyon suivant déclaration du 24 mars 2025. 



Par avis de fixation à bref délai du 21 mai 2025, la clôture a été prononcée le 30 avril 2026 et l'affaire fixée à l'audience du 07 mai 2026. Le 30 avril 2026, l'ordonnance de clôture a été reportée au 06 mai 2026. 



Par conclusions notifiées le 04 mai 2026, M. [N] demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à verser à M. [F] la somme de 68.000 euros en réparation de son préjudice financier et statuant à nouveau, de débouter ce dernier de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par conclusions du 29 avril 2026, M. [F] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [N] à lui verser la somme de 68.000 euros en réparation de son préjudice financier, et statuant à nouveau, de le condamner à lui verser la somme supplémentaire de 69.500 euros en réparation de son préjudice financier, et de le condamner avec la SARL Edifiance à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maître Laurent Burgy, sur son affirmation de droit, et le droit proportionnel mis à la charge du créancier par l'article A444-32 du code de commerce. 

MOTIFS



Sur la portée de la saisine de la cour d'appel de renvoi après cassation



M. [N] expose que l'étendue de la saisine de la cour d'appel de renvoi après cassation s'apprécie au regard du seul dispositif de l'arrêt de cassation, quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation, et que, en l'espèce, le dispositif de la décision de la Cour de cassation énonce « casse et annule, mais seulement en ce qu'il condamne M. [N] à payer à M. [F] la somme de 68.000 euros en réparation de son préjudice financier ». Il soutient que, dès lors, la cour est saisie de l'intégralité de ce chef de dispositif et qu'il est donc recevable à discuter l'intégralité des moyens soulevés concernant la demande de condamnation pécuniaire. 



M. [F] répond qu'il résulte de la motivation et du dispositif de la décision de la Cour de cassation que seul le quantum de son préjudice peut être à nouveau discuté, la responsabilité de M. [N] étant acquise. 



Réponse de la cour :



L'article 624 du code de procédure civile dispose que la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce, et qu'elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.



Il est admis que lorsque la cassation, dont la portée est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce, atteint un chef de dispositif de la décision attaquée, elle n'en laisse rien subsister, quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation (Civ. 2e 10 juin 2021 n° 20-14.854). 



En l'espèce, l'arrêt casse le chef portant condamnation de M. [J] à verser la somme de 68.000 euros à M. [F]. Dans la mesure où aucun chef de l'arrêt de la cour d'appel ne statuait sur le principe de la responsabilité de M. [J], le principe est à nouveau soumis à la discussion des parties devant la formation de renvoi.



La cour ajoute que les demandes présentées à l'encontre de la société Edifiance sont irrecevables, cette dernière n'ayant pas été visée par la déclaration de saisine sur renvoi de cassation.



Sur l'obligation de délivrance et de conformité et la responsabilité du vendeur



M. [N] expose qu'il résulte de l'article 1605 du code civil que l'obligation de délivrance d'un bien immobilier est remplie par la remise des clefs ou des titres de propriété, ce qui n'est pas contesté en l'espèce. Il soutient que M. [F] ne démontre pas en quoi le bien livré ne serait pas conforme au bien tel que décrit dans l'acte authentique de vente et affirme que, en tout état de cause, il avait connaissance de la surface du bien, qui a toujours été clairement exprimée, qu'il a acceptée sans la moindre réserve, et qu'il aurait pu vérifier et/ou faire vérifier par un professionnel. Il soutient qu'il existe une contradiction entre la surface justifiée et l'arrêté qui ne détaille pas sur la surface retenue Il affirme que le vendeur ne souscrit aucune obligation quant à la possibilité de louer le bien, et il avait attiré l'attention et averti l'acquéreur du fait que son locataire pourrait lui demander une mise en conformité avec les dispositions du décret du 30 janvier 2002. Il affirme que les caractéristiques intrinsèques et apparentes du bien ont également été acceptées en connaissance de cause par M. [F], concernant les défauts de ventilation, dysfonctionnement du réseau d'évacuation, de l'installation électrique, et du velux.



M. [F] expose que le bien n'est pas conforme à un usage d'habitation du fait de l'arrêté d'insalubrité, et soutient que le vendeur a donc manqué à son obligation de délivrance et de conformité. Il affirme que e respect des dispositions du décret du 30 janvier 2002 s'imposait au vendeur en l'état d'une mention de l'acte de vente sur l'adéquation du local à ces prescriptions, et que la surface de la pièce principale n'est pas le seul élément à prendre en compte dans le calcul de la surface habitable, puisque la totalité du logement doit avoir une superficie d'au moins 14 m² pour pouvoir être loué. 



Réponse de la cour :



Aux termes de l'article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.



Aux termes de l'article 1605 du même code, l'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété.



L'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur du 29 mai 1997 au 1er septembre 2019 porte les dispositions suivantes :



« La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »



Aux termes de l'article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dans sa version en vigueur du 31 janvier 2002 au 01 juillet 2021, le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.



La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.



Aux termes de l'article 4-1 du décret 67-223 (Loi Carrez), la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.



Il résulte de ces textes qu'il existe une distorsion entre la surface dite Loi Carrez qui prend en compte la surface au sol avec une hauteur sous plafond d'au moins 1,80m et la surface retenue pour un logement décent qui impose une hauteur sous plafond d'au moins 2,20m. 



Le contrat de vente porte sur un appartement désigné comme « loué comme local d'habitation ». La cour considère que cette mention de cette location suffit à démontrer que la possibilité d'utilisation du bien par location en tant que local d'habitation est entrée dans le champ contractuel.



Le contrat de vente indique également que le vendeur affirme n'avoir pas modifié la destination des biens en contravention aux dispositions du règlement de copropriété ou aux dispositions légales.



Ainsi quand bien même le contrat de vente rappelait les dispositions relatives au logement décent, rien dans le contrat ne laissait présumer que ces conditions n'étaient pas remplies.



L'arrêté préfectoral du 21 juin 2016 déclare le logement insalubre à titre irrémédiable, visant les éléments suivants :

- surface et hauteur sous plafond de la pièce principale insuffisantes ;

- défaut de ventilation du local ;

- dysfonctionnement et non-conformité du réseau d'évacuation des eaux usées ;

- installation électrique dangereuse ;

- trace d'infiltration par le velux.



La cour relève que, hormis le premier grief, les autres reproches pouvaient faire l'objet de travaux de réparation. Il s'en déduit que le caractère irrémédiable de l'insalubrité provient de la surface de la pièce, seul grief reproché par M. [F] à M. [N]. Le courrier de la Ville de [Localité 6] du 29 mars 2016 mentionne une surface de la pièce principale inférieure à 9 m². La cour rappelle que la mesure s'effectue sur une base différente de celle utilisée par la Loi Carrez, méthode pourtant retenue dans l'acte de vente. La cour considère qu'il n'existe donc aucune incohérence entre la surface retenue par l'arrêté et la surface mentionnée dans l'acte authentique, ces actes se référant à des méthodologies et normes différentes.



De ce fait, tout recours contre l'arrêté apparaît voué à l'échec de sorte qu'il ne peut être reproché à M. [F] une carence dans les recours administratifs.



S'agissant du caractère apparent, M. [N] n'expose pas en quoi un non professionnel du mesurage peut voir, sans appareil que la surface mentionnée dans un certificat de superficie est supérieure d'environs 4 m² à la surface minimale pour un logement décent, et ce en raison de la hauteur sous plafond, qui est en pente. En l'état de ces éléments, il est manifeste qu'un tel défaut n'était pas apparent pour le profane. 



Il résulte de ces éléments que M. [N] a délivré un appartement non conforme et doit en indemniser M. [F]. 



Sur le montant des dommages et intérêts 



M. [F] expose que le bien, qu'il a acquis au prix de 76.500 euros en 2012, ne vaut aujourd'hui que le prix d'un grenier, soit une somme maximale de 8.364 euros sur la base d'un prix de 600 euros par mètre carré. Il explique que le quantum demandé correspond à la différence de valeur entre le prix payé et la valeur du bien telle qu'elle ressort au jour d'un avis établi le 19 septembre 2025. Il affirme n'avoir perçu aucun loyer depuis 2015 et soutient que, quand bien même tel serait le cas, cette circonstance n'affecterait pas la perte de valeur du bien.



M. [N] expose que les préjudices allégués ne sont pas démontrés, que l'avis de valeur n'est pas établi par un expert et ne peut à lui seul établir la valeur du bien, et que le lot n°38, voisin du bien vendu à M. [F], et d'une superficie plus petite, également objet d'un arrêté d'insalubrité, a été revendu deux fois, la première à 25.000 euros puis à 58.000 euros, traduisant ainsi le caractère incertain du préjudice de M. [F].



Réponse de la cour :



Aux termes de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce, antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. 



Aux termes de l'article 1149 ancien du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.



La cour considère que le préjudice financier s'analyse comme le supplément de prix injustifié, déduction faite des loyers perçus.



La cour considère que, si l'appréciation du tribunal évaluant le supplément de prix injustifié à 68.000 euros (par rapport au prix d'achat de 76.500 euros) est confirmée par l'avis de valeur produit par l'acheteur, estimant la valeur du bien entre 5.000 et 8.500 euros, elle est remise en cause par les prix successifs de revente du lot n°38 voisin invoqués par le vendeur, le 05 septembre 2019 au prix de 25.000 euros, puis le 20 septembre 2022 au prix de 58.000 euros, s'agissant d'un lot décrit comme un grenier aménagé et petite pièce issu de la réunion du lot 37 au lot 18, et qui a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité le 03 novembre 2015, produit par le vendeur, pour les mêmes motifs que le local litigieux. Cet élément démontre suffisamment l'existence d'acquéreurs susceptibles de payer un prix moyen de l'ordre de 40.000 euros pour un bien équivalent, ce dont il se déduit que le supplément de prix injustifié ne s'élève pas à 68.000 euros, mais à 36.500 euros.



S'agissant de la déduction des loyers, M. [F] ne produit pas les avis de revenus fonciers 2012, 2013 et 2014. L'acte de vente mentionne que « [le] bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors charges et taxes de 360 euros payable mensuellement. » En 2015, le propriétaire a perçu 1.215 euros de loyers. Sans précision quant à la date de modification du loyer, le montant de 1.215 euros sera retenu pour les années 2013 et 2014. Les loyers perçus sur les trois derniers mois de l'année 2012 seront fixés selon les termes de la vente. Ainsi les loyers perçus s'élèvent à (360/12 x 3) + 1215 x 3= 3.735 euros. Il s'en déduit que le préjudice subi s'élève en conséquence à (36.500 ' 3.735) = 32.765 euros.



En conséquence, le jugement sera infirmé et M. [J] sera condamné à verser cette somme à M. [F].



Sur les dépens



En application de l'article 696 du code de procédure civile, le tribunal a condamné M. [J] aux dépens. Le jugement étant pour l'essentiel confirmé, sera confirmé en ce qui concerne les dépens. Ce dernier, partie perdante, supportera les dépens de la procédure d'appel.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



Le jugement étant confirmé en ce qui concerne les dépens, sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [J] à payer une somme à M. [F] sur le fondement de l'article susvisé. Celui-ci ayant dû exposer des frais d'avocat pour faire valoir ses droits en appel, il est équitable que l'appelant soit condamné à lui payer une somme supplémentaire de 2.500 euros sur le même fondement. M. [J] supportant les dépens, sera en conséquence débouté de sa demande sur ce fondement.



Sur l'application de l'article A444-32 du code de commerce



Aucun texte ne permettant au juge de transférer la charge de cet émolument payable par le créancier au débiteur, excepté en droit de la consommation, cette demande sera rejetée.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé en dernier ressort,



- Déclare irrecevables les demandes présentées à l'encontre de la SARL Edifiance,

- Confirme le jugement prononcé le 12 février 2019 par le tribunal de grande instance de Lyon sous le numéro RG 16-8905 sauf en ce qu'il a condamné M. [P] [J] à payer à M. [I] [F] la somme de 68.000 euros,

- L'infirme de ce chef ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

- Condamne M. [P] [J] à payer à M. [I] [F] la somme de 32.765 euros en réparation de son préjudice financier,

- Condamne M. [P] [J] aux dépens d'appel,

- Autorise Me Laurent Burgy à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procedure civile,

- Condamne M. [P] [J] à payer à M. [I] [F] la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Déboute M. [P] [J] de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Déboute M. [I] [F] de sa demande présentée sur le fondement de l'article A444-32 du code de commerce.



Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] le 10 septembre 2026.



Le greffier Le président

S. Polano C. Vivet