Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-6, 10 septembre 2026, n° 25/02247

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 53H



Chambre civile 1-6



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 SEPTEMBRE 2026



N° RG 25/02247 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XD5V



AFFAIRE :



SCI CIEL IMMOBILIER



C/



S.A.S. KONNY EUROPE



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Juillet 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 19/08845



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10.09.2026

à : 



Me Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de VERSAILLES



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SCI CIEL IMMOBILIER

N° Siret : 501 634 414 (RCS Nanterre)

[Adresse 1]

[Localité 1]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 43520 - Représentant : Me Alain TILLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2042



APPELANTE



****************



S.A.S. KONNY EUROPE

N° Siret : 529 725 178 (RCS Nanterre)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20250592 - Représentant : Me Thierry MONTERAN de la SCP UGGC AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0261, substitué par Me Guillaume BRILLATZ, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Juin 2026, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exercant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exercant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE



La société Natiocréditbail a consenti à la SCI Ciel Immobilier et pour une durée de 12 ans, un crédit-bail immobilier à effet au 1er septembre 2008 permettant l'acquisition par ce financement d'un immeuble à usage de bureaux situé à [Localité 3] (92) et, par acte notarié reçu le 1er août 2011, cette SCI a donné à bail de sous-location commercial pour une durée de 9 ans lesdits locaux à la société Konny Europe, cabinet d'experts-comptables, moyennant un loyer trimestriel de 42.147,17 euros HT et hors charges correspondant au montant du loyer prévu au contrat de crédit-bail.



Conformément à l'article 3.17 du contrat de bail prévoyant comme condition essentielle et déterminante de ce contrat la régularisation d'un protocole réglant leurs rapports quant au bien loué, suivant protocole d'accord du 06 octobre 2011 (conclu pour une durée expirant au plus tard le 13 février 2020, aux termes de son article 7), la SCI et la société Konny Europe sont convenues, selon son article 5.3 intitulé 'promesse de cession de parts', de l'engagement irrévocable de la SCI de céder ses parts à la preneuse, la société Konny Europe bénéficiaire ayant faculté de les acquérir ou non et de lever cette option à tout moment, ceci moyennant un prix de référence variant selon la date de la levée de l'option de la promesse de cession et un tableau annexé à l'acte, la société Konny s'engageant à faire son affaire personnelle du paiement des sommes dues au crédit-bailleur (estimée à 340.000 euros) à l'issue de ce contrat.

Son article 5.2 stipulait, quant à lui, que 'l'objectif du présent protocole est l'acquisition par Konny Europe des biens ci-dessus désignés à l'article 4.2 à travers le rachat de 100% des parts de la société Ciel Immobilier détenues par monsieur [S] [Q] et Eve Investissement'.

Et son article 6 prévoyait l'hypothèse de sa caducité, alternativement si bon semble à Konny Europe ou si bon semble à Ciel Immobilier, monsieur [Q] et Eve Investissement ainsi que ses conséquences. 



Par courrier du 09 mai 2018, la SCI s'est prévalue de la caducité du protocole d'accord en raison du défaut de paiement par cette dernière des frais de portage qu'elle s'était engagée à acquitter, selon l'article 5.4 du protocole, ainsi que d'impayés de loyers, lui faisant signifier, le 08 novembre 2018, un commandement de payer (pour un montant de 226.579,20 euros) visant la clause résolutoire.

Le bien a été cédé à la société CMCIC Lease, selon acte authentique du 11 mars 2019, et cette vente a été notifiée par pli recommandé à la société Konny Europe le 18 mars suivant.

Cette dernière a quitté les lieux le 30 juin 2020 et il est précisé que la question des loyers, qui a donné lieu à des mesures d'exécution forcée, fait l'objet d'un contentieux distinct.



C'est dans ce contexte que par acte du 19 septembre 2019 la SCI a assigné, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, la société Konny Europe en paiement de diverses sommes (au titre des frais de portage, de la clause pénale, de la baisse du prix concédé, de la perte du prix de vente, des frais acquittés au crédit-bailleur du fait de la vente anticipée des locaux et des frais de gestion contentieuse et amiable ainsi qu'à titre indemnitaire) pour un montant total de l'ordre de 1.100.000 euros outre intérêts, ceci sur le fondement du protocole d'accord précité. 



Par jugement contradictoire rendu le 06 juillet 2023 le tribunal judiciaire de Nanterre, ordonnant l'exécution provisoire de sa décision, a :

- débouté la société Konny Europe de sa demande tendant à révoquer l'ordonnance de clôture et à renvoyer l'affaire à la mise en état,

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la banque,

- condamné la société Konny Europe au paiement à la SCI Ciel Immobilier de la somme de 220.000 euros en application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2019,

- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

- condamné la société Konny Europe au paiement de la somme de 3.000 euros à la SCI Ciel Immobilier (et) aux entiers dépens,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ou contraires.

















Par dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2025 la société civile immobilière Ciel Immobilier, appelante de ce jugement selon déclaration reçue au greffe le 07 avril 2025, demande à la cour, au visa des articles 1134 (ancien), 1103, 1231-1 du code civil, 564 et 566 du code de procédure civile :

- de débouter la société Konny Europe de sa demande incidente visant à voir déclarer irrecevable (son) action en paiement du chef de l'absence de mise en oeuvre de la procédure amiable préalable à son assignation en paiement,

- de déclarer irrecevables les demandes nouvelles de la société Konny Europe formées à titre d'appel incident,

- de recevoir la SCI Ciel Immobilier en son appel,

- de l'y déclarer fondé,

- d'infirmer partiellement le jugement (entrepris) en ce qu'il a débouté la SCI Ciel Immobilier de sa demande en paiement : de la somme de 60.000 euros TTC au titre des frais de portage contractuellement prévus, augmentée des intérêts capitalisés à compter du 06 octobre 2016 // de la somme de 40.000 euros TTC au titre de la perte du prix concédé au nouvel acquéreur de l'immeuble du fait des agissements abusifs de la société Konny Europe, augmentée des intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2019 // de la somme de 480.000 euros TTC au titre de la perte du prix de vente du bien convenu résultant de la différence entre le prix fixé (2.200.000 euros) et le prix cédé (1.800.000 euros) augmentée des intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2019 // de la somme de 92.398,42 euros TTC au titre des frais acquittés au crédit-bailleur du fait de la vente anticipée des locaux à la suite du non-paiement des échéances locatives augmentée des intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2019 // de la somme de 25.000 euros TTC au titre des frais et honoraires acquittés pour la gestion contentieuse et amiable avec le crédit-bailleur et l'acquéreur, du fait des agissements abusifs de la société Konny Europe, augmentée des intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2019 // de la somme de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts pour sanctionner le comportement abusif de la société Konny Europe exacerbé par sa qualité d'expert-comptable et de conseil de la SCI Ciel Immobilier augmentée des intérêts capitalisés à compter de la délivrance de l'assignation // et en ce qu'il a limité à la somme de 3.000 euros les frais exposés au titre de l'article 700 du 'CPC',

Statuant à nouveau

- de condamner la société Konny Europe à payer à la SCI Ciel immobilier : 

* la somme de 60.000 euros TTC au titre des frais de portage contractuellement prévus, augmentée des intérêts capitalisés à compter du 06 octobre 2016,

* la somme de 40.000 euros TTC au titre de la perte du prix concédé au nouvel acquéreur de l'immeuble du fait des agissements abusifs de la société Konny Europe, augmentée des intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2019, 

* la somme de 480.000 euros TTC au titre de la perte du prix de vente du bien convenu résultant de la différence entre le prix fixé (2.200.000 euros) et le prix cédé (1.800.000 euros) augmentée des intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2019,

* la somme de 92.398,42 euros TTC au titre des frais acquittés au crédit-bailleur du fait de la vente anticipée des locaux à la suite du non-paiement des échéances locatives augmentée des intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2019,

* la somme de 25.000 euros TTC au titre des frais et honoraires acquittés pour la gestion contentieuse et amiable avec le crédit-bailleur et l'acquéreur, du fait des agissements abusifs de la société Konny Europe augmentée des intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2019,

* la somme de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts pour sanctionner le comportement abusif de la société Konny Europe exacerbé par sa qualité d'expert-comptable et de conseil de la SCI Ciel Immobilier augmentée des intérêts capitalisés à compter de la délivrance de l'assignation,

- de dire que les intérêts échus produiront intérêts en application de l'article 1154 du code civil,

- de condamner la société Konny Europe à payer à la société Ciel Immobilier la somme de 35.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par dernières conclusions d'intimée et d'appelante incidente (n° 1) notifiées le 24 septembre 2025 la société par actions simplifiée Konny Europe prie la cour :

- d'infirmer le jugement (entrepris) en ce qu'il a : rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Konny Europe// condamné la société Konny Europe au paiement à la SCI Ciel Immobilier de la somme de 220.000 euros en application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2019 // ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière // condamné la société Konny Europe au paiement de la somme de 3.000 euros à la SCI Ciel Immobilier (et) aux entiers dépens // débouté Konny Europe de toutes ses demandes,

Statuant à nouveau





A titre principal

vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile, 1134 (ancien) et 1103 (nouveau) du code civil, le protocole en date du 06 octobre 2011 et la clause de conciliation préalable obligatoire,

- de dire et juger que Ciel Immobilier n'a pas mis en oeuvre la clause de conciliation obligatoire et préalable à son action à l'encontre de Konny Europe,

en conséquence

- de déclarer irrecevable Ciel Immobilier en son action,

A titre subsidiaire

vu le protocole en date du 06 octobre 2011, les articles1226 et suivants, 1152 (ancien), 1186, 1187, 1147 (ancien), 1231 du code civil et 9 du code de procédure civile,

- de débouter Ciel Immobilier de sa demande de condamnation de Konny Europe au titre de la clause pénale du protocole du 06 octobre 2011,

- de dire que Konny Europe n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,

- de confirmer le jugement en ce qu'il déboute Ciel Immobilier de toutes ses autres demandes, fins et conclusions à l'égard de Konny Europe,

- de débouter Ciel Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'égard de Konny Europe,

A titre reconventionnel

vu les articles 8.1 et 8.2 du protocole en date du 06 octobre 2011, la promesse de cession des parts de Ciel Immobilier stipulée (audit) protocole, 1382 (ancien) et 1240 du code civil,

- de condamner Ciel Immobilier à payer la somme de 220.000 euros en application de la clause pénale stipulée au protocole d'accord du 6 octobre 2011,

- de dire que Ciel Immobilier a commis une faute engageant sa responsabilité vis-à-vis de Konny Europe en engageant la vente de l'immeuble en violation de la promesse de cession de parts sociales de Ciel Immobilier,

- de dire que Konny Europe a subi un préjudice du fait de la vente de l'immeuble par Ciel Immobilier en violation de la promesse de cession de parts sociales de Ciel Immobilier,

- de condamner Ciel Immobilier à payer à Konny Europe la somme de 1.000.000 euros en réparation du préjudice par elle subi du fait de la vente de l'immeuble par Ciel Immobilier en violation de la promesse de cession des parts sociales de Ciel Immobilier,

En tout état de cause

- de condamner Ciel Immobilier à payer à Konny Europe une somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile (et) aux entiers dépens de l'instance.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de tentative de conciliation préalable



Aux termes de l'article 9.13 du protocole intitulé 'loi-règlement des litiges', les parties sont ainsi convenues :

' (...) Avant toute action en justice et en cas de litige entre les parties concernant l'interprétation ou l'exécution du protocole, les parties disposeront d'une période d'un mois pour régler à l'amiable le différend avec leurs conseils respectifs.

Dans le cas où le litige n'est pas résolu au terme de cette procédure amiable, il sera soumis à la juridiction des tribunaux français compétents.'



Pour rejeter le moyen d'irrecevabilité de la société Konny Europe tiré de la méconnaissance de cette procédure amiable, le tribunal a retenu l'absence de formalisme ressortant de cette clause, l'effectivité d'un échange de courriers (les 27 mai, 20 juin et 08 juillet 2019) en amont de la procédure judiciaire et le respect du délai d'un mois qui s'en induit.



L'intimée soulève à nouveau cette fin de non-recevoir en se fondant sur les articles 122, 124 et 126 du code de procédure civile ainsi que sur diverses jurisprudences de la Cour de cassation retenant qu'une clause instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à toute instance judiciaire s'impose au juge et qu'elle n'est pas régularisable par la mise en oeuvre de la clause en cours d'instance.









Reprochant au tribunal une mauvaise appréciation des faits de l'espèce, elle affirme qu'il ne pouvait retenir qu'elle-même, par sa lettre du 27 mai 2019 (pièce n° 9), avait mis en oeuvre cette conciliation obligatoire préalablement à la demande en justice, d'autant que dans la réponse de la SCI du 21 juin 2019 (pièce n° 10) il n'était question que des loyers au titre du bail, non point des demandes et prétentions au titre du protocole d'accord du 06 octobre 2011 que la SCI Ciel Immobilier formule dans le cadre de la présente instance.



L'appelante poursuit quant à elle la confirmation du jugement sur ce point, s'appropriant tant la motivation du juge de la mise en état que celle du tribunal qui ont successivement été appelés à se prononcer sur cette fin de non-recevoir et l'ont rejetée.

Elle s'appuie sur la reconnaissance, par son adversaire, de la mise en oeuvre par elle-même de cette clause, selon sa réponse du 21 juin 2019, ainsi que sur l'absence de précisions de celle-ci sur les modalités de sa mise en oeuvre dont il découle qu'elle ne s'impose pas au juge, ajoutant que le respect d'un délai d'un mois avant d'agir en justice, quant à lui convenu, a été respecté.

Elle invoque, de plus, le fait que lors d'une procédure antérieure relative à la contestation d'une voie d'exécution mise en oeuvre, par jugement rendu le 09 juillet 2020 le juge de l'exécution saisi a ordonné aux parties d'engager une discussion dans le cadre d'une médiation, laquelle présente, selon elle, le même objet que la clause de discussion amiable ; elle ajoute que selon l'article 126 du code de procédure civile, cette situation donnant lieu à une fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée.



Ceci étant rappelé, il est acquis qu'il résulte du premier alinéa de l'article 1134, devenu 1103, du code civil, et de l'article 122 du code de procédure civile que la clause d'un contrat instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge constitue une fin de non-recevoir qui s'impose au juge si les parties l'invoquent, comme a pu en juger, encore récemment, la Cour de cassation (Cass civ 2ème, 12 septembre 2024, pourvoi n° 21-14946, publié au bulletin).

Et qu'elle n'est pas régularisable, ainsi que cela ressort par ailleurs de sa jurisprudence (Cass, ch mixte, 12 décembre 2014, pourvoi n° 13-19684, publié au bulletin).



L'absence de précisions relatives aux modalités de mise en oeuvre de la clause de conciliation en question est inopérante pour écarter sa force obligatoire, laquelle ressort de l'accord non équivoque des parties sur le principe d'un recours préalable et obligatoire à la conciliation. 



S'agissant du différend qui, en l'espèce, opposait les parties, il convient de rappeler que par lettre du 09 mai 2019, la SCI a notifié à la sous-locataire la caducité du protocole d'accord en cause en raison du défaut de paiement des frais de portage (au montant de 50.000 euros pour une période de 5 ans) prévu au protocole et de son manquement à son obligation de payer les loyers. 



S'inscrit dans cette situation conflictuelle la lettre du 27 mai 2019 par laquelle, par le truchement de son conseil, la société Konny Europe, avant toute procédure judiciaire, a initié, comme elle le reconnaît, une phase de règlement amiable de leur différend. Force est d'ailleurs de relever que cette lettre a pour objet (mentionné en caractères gras) : 'Règlement amiable d'un 'différence'

(article 9.13 du protocole).'



En regard des termes de la clause, elle ne peut être suivie en son argumentation selon laquelle il appartenait à la SCI Ciel Immobilier et non point à elle-même de mettre en oeuvre le préalable amiable dont elles étaient convenues dès lors que l'article 9.13 précité n'évoque que 'les parties' sans exiger une identité entre la partie à l'initiative de la phase amiable convenue et la partie à l'initiative de la phase contentieuse.



Factuellement, l'intimée ne peut donc reprocher à la SCI de n'avoir pas elle-même mis en oeuvre cette procédure antérieurement à son assignation du 19 septembre 2019, d'une manière qui ne pouvait être que redondante, la clause de conciliation préalable et obligatoire dont s'agit.



L'échange de correspondances visé par les premiers juges, comportant notamment le refus de la SCI d'entrer en négociation et leurs dates en regard de celle de l'assignation en justice précitée conduisent à considérer que le tribunal a justement rejeté la fin de non-recevoir opposée à la SCI par la société Konny Europe.









Sur le fond



Préalablement à l'examen des demandes indemnitaires dont il était saisi, le tribunal s'est prononcé sur le sort du protocole d'accord conclu entre les parties.



Pour ce faire, il a rappelé les conditions dans lesquelles il a été signé (explicitées plus avant) et retenu que la sous-locataire s'était engagée à payer à la SCI la somme de 50.000 euros HT au titre des frais de portage, sur présentation des factures émises par Ciel Immobilier dans les cinq ans du protocole en reprenant les termes de la convention relatifs à la caducité de plein droit, à savoir (§ 6.2) :

'Si bon semble à Ciel Immobilier, monsieur [S] [Q] et Eve Investissement (porteurs de parts) seulement :

en cas d'inexécution par la société Konny Europe de l'une de ses obligations, comme en cas de non-paiement de l'un des loyers du bail de sous-location sus-évoqué à l'article 5.1, ou comme en cas d'existence d'une procédure collective prononcée à son encontre, le présent protocole sera caduc de plein droit sauf effet de la clause pénale ci-après et le bail consenti par la société Ciel Immobilier à la société Konny Europe se poursuivra.'



Retenant que la SCI s'est prévalue de sa caducité du fait du non-paiement des frais de portage et des loyers, que la société Konny Europe reconnaît dans ses conclusions ne pas avoir été en mesure de régler les loyers au cours de l'année 2018 'compte tenu de diverses difficultés', qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le novembre 2018, que la caducité lui a été notifiée par le courrier précité du 09 novembre 2019 pour défaut de paiement des loyers (à hauteur de 95.749,24 euros) ainsi que des frais de portage et qu'enfin, dans le cadre de la contestation d'une voie d'exécution pratiquée à l'encontre de la société Konny Europe, celle-ci, après s'être opposée à la caducité encourue et s'être prévalue d'une compensation de créances à la suite d'un paiement, a reconnu des impayés en se prévalant de la caducité du protocole et de l'absence d'obligation de payer les loyers subséquente, le tribunal en a, pour conclure, constaté la caducité. 



Par suite, il a débouté la SCI de l'ensemble de ses demandes hormis celle qui portait sur la clause pénale stipulée à l'article 8 du protocole.



Appelante, la SCI défère à la cour la connaissance des chefs du jugement qui l'ont déboutée du surplus de ses réclamations tandis que la société Konny Europe intimée entend contester sa condamnation au paiement de la clause pénale convenue et sollicite reconventionnellement, outre la condamnation de la SCI à lui verser une somme identique à celle retenue par le tribunal au titre de cette clause pénale, une somme indemnitaire venant réparer le préjudice qu'elle a subi du fait de la vente de l'immeuble. 



' sur la caducité du protocole d'accord



Il y a lieu de constater que les parties ne consacrent pas de développements destinés à remettre en cause le constat, par le tribunal, de la caducité de leur protocole d'accord.



Sans la contester, elles l'abordent à la faveur de leurs moyens relatifs à ses effets pour étayer leurs demandes en paiement réciproques (page 10/24 des conclusions de l'appelante // pages 21 et 22/36 de celles de l'intimée).



Il suit de là qu'il n'y a pas lieu de se prononcer sur l'acquisition de cette caducité, justement retenue par le tribunal.



' sur les demandes en paiement des parties



1 - Sur les frais de portage



Aux termes de l'article 5.4 du protocole, la société Konny Europe s'était engagée à payer la somme de 50.000 euros hors taxes à la SCI Ciel Immobilier au titre des frais de portage, dans les cinq ans du protocole, 'sur présentation de factures émises par Ciel Immobilier.'









Saisi d'une demande en paiement de la somme de 60.000 euros TTC outre intérêts, le tribunal l'a rejetée du fait de la caducité de plein droit du protocole (qui ne réservait qu'un sort particulier à la clause pénale convenue en cette occurrence) ajoutant, au surplus, que n'étaient pas produites les factures émises.



L'appelante réitère cette demande en se prévalant des dispositions des premiers alinéas des articles 1186 et 1187 du code civil, pour dire que la caducité n'a pas d'effet rétroactif, que c'est le 07 mai 2018 qu'elle a notifié à son adversaire la caducité de leur protocole et que celle-ci est donc intervenue postérieurement à l'exigibilité de cette créance. 



La société Konny Europe intimée s'approprie la motivation du tribunal en invoquant ces mêmes textes en leur entier outre le rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance du 1er février 2016 et à la question de la rétroactivité de la caducité pour dire que ces frais avaient pour contrepartie la réalisation de la cession de l'immeuble via la cession des parts de la SCI (raison d'être du portage et des frais associés), que la caducité du protocole a été invoquée le 07 mai 2018 et le bien vendu à un tiers le 11 mars 2019, que la caducité a bien un effet rétroactif au cas d'espèce, ajoutant que si elle les avait payés, elle aurait été en droit d'en réclamer la restitution conformément à l'article 1187 alinéa 2 du code civil.

Elle invoque également l'absence de remise des factures convenue et leur défaut de production derechef en cause d'appel.



Ceci étant dit, le portage (non réglementé par la loi) correspond, selon le dictionnaire du droit privé de [G] [T] au nom donné dans la pratique à une convention en vertu de laquelle une personne dénommée 'donneur d'ordre' remet des titres de société à une autre personne dénommée 'porteur' sous la condition que cette dernière s'engage à les revendre à une époque et dans des conditions prévues au contrat à un tiers désigné dans la convention, lequel peut être le donneur d'ordre lui-même.

La doctrine a pu qualifier le portage de contrat sui generis dans lequel l'élément caractéristique est la prestation de service fournie par le porteur au donneur d'ordre.



La caducité n'éteignant en principe le contrat que pour l'avenir, elle peut néanmoins donner lieu à restitution, comme en dispose l'article 1187 alinéa 2 qui ne l'envisage cependant que comme une simple faculté.

Si, en l'espèce, il pourrait être considéré que la convention de portage a pu présenter une utilité pour le donneur d'ordre puisqu'elle lui permettait, à terme, de devenir propriétaire des parts cédées, le protocole n'envisageait que le paiement des frais de la prestation fournie par le porteur et il était expressément stipulé qu'ils devaient être payés sur présentation des factures émises par la SCI Ciel Immobilier.



En l'absence de production de telles factures tant en première instance qu'en cause d'appel, la SCI doit être déboutée de sa demande, comme en a jugé le tribunal. 



2 - Sur les demandes indemnitaires de la SCI en lien avec la vente de l'immeuble à un tiers



La SCI poursuit en premier lieu le paiement de la somme de 40.000 euros en faisant valoir qu'elle a dû concéder au nouvel acquéreur du bien immobilier en cause, selon un protocole, une remise à ce montant sur le prix de cession initialement convenu en raison des agissements fautifs de la société Konny Europe qui, après avoir prétendu disposer d'un droit de préemption, a imaginé de suspendre délibérément le paiement des loyers afin de dissuader ce nouvel acquéreur de s'engager.



Elle sollicite en deuxième lieu la condamnation de son adversaire à lui payer la somme de 480.000 euros (soit, selon ses calculs : 2.200.000 - 1.800.000 euros) en exposant qu'il s'agit de la différence entre le prix de vente du bien convenu, le 06 octobre 2011, avec la société Konny Europe et le prix de cession à la société tierce à la date du 11 mars 2019.



Le tribunal a rejeté l'une et l'autre de ces demandes en lui opposant l'absence de démonstration du comportement fautif incriminé et le défaut de causalité entre les agissements prétendus et la baisse du prix de vente.











Ceci étant dit et s'agissant de la remise concédée sur le prix de vente, si la SCI se prévaut à nouveau des agissements délibérés de l'intimée pour faire échec à la vente et produit en cause d'appel un document qualifié de protocole d'accord conclu avec l'acquéreur faisant apparaître le montant initial de la cession et explicitant les motifs de la remise de 40.000 euros, c'est à juste titre que l'intimée lui oppose d'abord l'absence de preuve des agissements fautifs incriminés, rappelant, au surplus, que ces loyers font l'objet d'une contestation.

Tout aussi justement, elle se prévaut de l'absence de caractère probant du protocole invoqué, versé aux débats, qui n'est ni daté ni signé, ne fait pas état de son comportement fautif pas plus que d'une remise sur le prix de vente mais d'une indemnité au profit de l'acquéreur dont il n'est pas établi qu'elle a été versée. 



Il s'en déduit que le jugement sera confirmé en son débouté de ce chef.



S'agissant de la perte sur le prix de vente dont l'indemnisation est réclamée, l'appelante fait valoir que si la société Konny Europe n'avait pas failli à ses engagements, elle aurait perçu un prix de cession de 2.200.000 euros ; qu'en outre, si celle-ci n'avait pas usé de moyens indélicats elle aurait pu poursuivre ses recherches et trouver un nouvel acquéreur à ce prix, voire au prix valorisé à près de 2.800.000 euros.



Force est de constater qu'en dépit du quantum de l'indemnité réclamée, cette demande en paiement n'est étayée par aucuns éléments de preuve, pourtant aisément accessibles comme des évaluations immobilières ou des pièces relatives à l'état du marché concerné. 

La cour ne saurait valablement statuer sans preuve et de manière hypothétique.



De plus, l'intimée fait justement valoir, à l'instar du tribunal, qu'il n'est nullement démontré que le prix de cession perçu serait la résultante d'agissements fautifs qui ne sont que prétendus.



Ainsi, à défaut de preuve de manquements et d'un préjudice corrélatif effectifs, le jugement doit semblablement être confirmé en son rejet de cette prétention.



3 - Sur l'indemnisation des frais acquittés par la SCI auprès de son crédit-bailleur



Exposant que, selon le montage initial, le loyer qu'elle versait à la crédit-bailleresse, la société Natiocréditbail, était adossé au paiement du loyer acquitté par la société Konny Europe entre ses mains, la SCI appelante fait valoir qu'en raison des impayés de loyers de l'intimée elle a dû, simple structure familiale, d'abord s'en acquitter en mobilisant sa trésorerie puis obtenir de la crédit-bailleresse des délais de règlement et enfin, afin d'éviter une résiliation du contrat, signer le 18 juin 2018 un protocole d'accord avec celle-ci prévoyant la cession des locaux et fixant sa réalisation au 1er septembre 2018.

Elle poursuit en indiquant que ne pouvant respecter cette échéance du fait des moyens indélicats employés par la société Konny Europe, elle a été conduite à signer un avenant à ce protocole prévoyant la cession anticipée des locaux et soutient que celle-ci a généré des frais supplémentaires à sa charge au montant réclamé de 92.398,42 euros en produisant devant la cour le détail des sommes payées à la crédit-bailleresse et celui des frais engagés (pièces n° 15 et 16).



Le tribunal l'a déboutée de sa demande en l'absence de lien de causalité établi entre les fautes reprochées à la société Konny Europe et les frais supplémentaires mis à sa charge, lui opposant, de plus, l'absence de preuve des frais acquittés qu'elle invoquait.



L'intimée acquiesce à cette motivation en y ajoutant pour contester le préjudice dont il est fait état.

Elle se livre ainsi à une analyse détaillée des pièces produites destinées à justifier des frais résultant de la vente anticipée des locaux, tels qu'invoqués, en observant que le décompte de rachat de la société Natiocréditbail ne comporte aucune somme complémentaire due au titre de la levée anticipée d'option ou que le tableau détaillant les frais engagés, sans cohérence avec le décompte de la crédit-bailleresse, sans référence au caractère anticipé du rachat ou encore sans preuve de leur règlement effectif, constitue un simple document établi par l'appelante elle-même. 













Ceci étant dit, il peut être rappelé que l'opération de crédit-bail consiste en l'acquisition d'un bien par un établissement financier en vue de conclure avec son utilisateur un louage assorti d'une option d'achat ; elle s'apparente à une opération de crédit au profit du locataire dans laquelle ses loyers couvrent le paiement du prix et la rémunération des sommes avancées par le crédit-bailleur.



Etant rappelé que le lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqué (ici l'obligation de recourir à une cession anticipée) doit être direct et certain, il y a lieu de considérer que les exigences de la société Natiocréditbail trouvent leur cause non point dans le comportement de la société Konny Europe, se caractérisant selon l'appelante par des impayés de loyers donnant lieu à un contentieux dont la présente cour n'est pas saisie, avec lequel la crédit-bailleresse n'a pas de lien contractuel mais dans le défaut de paiement des loyers auquel seule la SCI locataire était tenue. 

Force est au surplus de constater que l'appelante laisse sans réponse les critiques justement articulées par l'intimée quant aux documents par elle produits pour justifier de son préjudice.



Aussi, le jugement doit-il être confirmé en son débouté de cette demande.



4 - Sur l'indemnisation des frais et honoraires acquittés par la SCI pour la gestion contentieuse et amiable avec le crédit-bailleur et l'acquéreur



Les premiers juges ont rejeté cette demande au motif que n'était pas établi, ici aussi, un lien de causalité entre les fautes reprochées et les frais et honoraires invoqués.



Quantifiant ce poste de réclamation à la somme de 25.000 euros, l'appelante fait simplement valoir qu'elle a dû faire face à des dépenses importantes et imprévues pour la gestion du contentieux provoqué par sa sous-locataire et que le protocole en prévoyait l'imputation à l'autre partie.



Mais, en l'absence de précisions sur le fondement conventionnel tel qu'invoqué et, surtout, du moindre justificatif relatif aux frais et honoraires exposés, comme le souligne l'intimée, cette demande ne saurait prospérer.



La cour ne peut que débouter la SCI de cette autre demande, comme l'a fait le tribunal.



5 - Sur les demandes réciproques au titre de la clause pénale



Il était stipulé à l'article 8.1 du protocole :



 'Au cas où l'une des parties ne réitérait pas les engagements résultant pour elle du protocole, alors que les conditions suspensives sont réalisées, elle serait redevable de plein droit envers l'autre partie d'une indemnité à titre de dommages-intérêts fixée forfaitairement à la somme de 220.000 euros, sans préjudice de tous autres dommages et intérêts qui pourraient être judiciairement demandés, sauf si l'autre partie décidait de poursuivre l'exécution forcée de la vente majorée de dommages et intérêts.

En toute hypothèse, la présente clause pénale ci-dessus sera applicable et l'indemnisation due par la partie défaillante, dans les quinze jours suivant la demande faite par l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception, sans préjudice de tous les dommages-intérêts qu'elle pourra demander.'



Le tribunal a fait droit à la demande de la SCI à hauteur de la somme de 220.000 euros réclamée, outre intérêts à compter de l'assignation et anatocisme, aux motifs que l'article 6.2 du protocole en prévoit l'application en cas de caducité ayant pour cause un manquement à l'obligation de paiement des loyers et, par ailleurs, qu'aucun élément ne permet de considérer cette peine comme manifestement excessive.



L'appelante poursuit la confirmation du jugement de ce chef en s'en appropriant purement et simplement la motivation.













Se prononçant sur la demande en paiement reconventionnellement formée devant la cour par son adversaire pour obtenir paiement de cette même somme en vertu de cette même clause pénale, elle lui oppose une fin de non-recevoir tirée de sa nouveauté en cause d'appel, affirmant, sans plus d'élément, qu' 'il doit être vérifié' si elle satisfait aux conditions de l'article 566 du code de procédure civile.

Sur le bien-fondé de cette prétention, elle combat l'argumentation adverse selon laquelle le loyer a été payé durant sept années dès lors que la société Konny Europe ne s'acquittait du loyer que pour les locaux occupés pour les besoins de son exploitation (donnant elle-même une partie des locaux sous-loués en sous-location à une autre société) et qu'elle ne peut établir que les parties avaient prévu d'imputer le loyer sur le prix de cession de l'immeuble, la seule contrepartie du paiement du prix du loyer étant l'occupation des locaux en vertu du bail commercial.



 L'intimée reproche au tribunal diverses erreurs de droit et d'appréciation des faits pour entrer en voie de condamnation à son encontre et se fonde sur les articles 1226, 1229 et 1152 (ancien) repris à l'article 1231-5 (nouveau) du code civil.

Elle rappelle l'objet principal du protocole stipulé en son article 5.2, à savoir : 

'L'objectif du présent protocole est l'acquisition par Konny Europe des biens ci-dessus désignés à l'article 4.2 à travers le rachat de 100% des parts de la SCI Ciel Immobilier détenues par monsieur [S] [Q] et Eve Investissement.'

Les engagements essentiels sont donc, à son sens, ceux des deux associés, la SCI n'étant partie au protocole que pour des raisons d'opposabilité et le bail consenti faisant l'objet d'un autre contrat, sous forme d'acte notarié, ne comportant pas de clause pénale.

Elle soutient également que la SCI a fait pratiquer une saisie-conservatoire à hauteur du montant total des loyers dont elle prétend être créancière et qui s'est révélée fructueuse à hauteur de la somme de 246.298,80 euros, que cette somme se trouve bloquée, que dans le cadre d'une affaire pendante devant le juge de l'exécution, son adversaire a fait diligenter une saisie-attribution pour cette même somme, ceci pour en conclure qu'elle ne peut, en raison de la prohibition posée par l'article 1229 du code civil, à la fois solliciter l'exécution de l'obligation principale et l'application de la clause pénale pour violation de cette même obligation.

Subsidiairement, elle poursuit la modération de la clause pénale compte tenu des voies d'exécution mises en oeuvre.



Par ailleurs, au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement du montant de cette même clause pénale qu'elle forme devant la cour, elle excipe du fait que la SCI a vendu le bien à la société cessionnaire, le 11 mars 2019, en violation de l'objet du protocole. 

Elle s'attache, pour le démontrer, à la chronologie des faits ; elle fait valoir que, le 09 mars 2018, les associés avaient donné tous pouvoirs à la SCI pour 'commercialiser, vendre, signer l'acte de vente ou tous documents relatifs à la vente de l'immeuble' (pièce adverse n° 14), soit antérieurement à la notification, le 07 mai 2018, de la caducité du protocole ; que, du fait de la jonction de cette décision d'assemblée en annexe au protocole d'accord signé avec la société Natiocréditbail crédit-bailleresse, le 18 juin 2018, on peut 'facilement imaginer que (l'acte de vente) était d'ores et déjà en cours de négociation au moment de la notification de la caducité du protocole qui les liait.'

Elle se prévaut d'un préjudice substantiel puisqu'après s'être acquittée durant 7 ans de loyers pour une surface supérieure à celle de ses besoins mais dans l'espoir d'une cession en contrepartie, celle-ci s'est réalisée au profit d'un tiers. 



* s'agissant de la demande en paiement de la clause pénale présentée par la SCI Ciel Immobilier



Il n'est pas soutenu que le projet de cession de leurs parts sociales n'a pas été notifié avec demande d'agrément, conformément à l'article 1861 du code civil, à chacun des associés concernés et l'intimée ne peut se prévaloir, selon les moyens qu'elle développe, d'une irrégularité affectant le projet de cession tel que convenu dans le protocole d'accord. 



Elle ne peut davantage être suivie en son argumentation relative aux mesures conservatoires ou d'exécution forcée qui ne concernent que le contrat de bail commercial de sous-location.



Mais, sur la clause 8.1 précitée dont le tribunal a fait application, force est de considérer qu'elle n'a vocation à s'appliquer qu' 'au cas où l'une des parties ne réitérait pas les engagements résultant pour elle du protocole.'







Or, aux termes de l'article 5.3 du protocole les parties sont convenues :

'Konny Europe pourra lever l'option offerte à elle par cette promesse de cession de parts à tout moment pendant une période débutant à la date de ce jour jusqu'au 13 février 2020. La levée de l'option du bénéficiaire de cette promesse de cession de parts n'interviendra que par la signature de l'acte de cession de parts.'



Si cette promesse unilatérale de cession, s'analysant en un avant-contrat, contenait le consentement de la SCI et les éléments essentiels du contrat définitif servant à la faculté d'option en n'obligeant que la SCI promettante sans possibilité de rétractation, la société Konny Europe bénéficiaire de la promesse conservait quant à elle la liberté de conclure le contrat définitif auquel la promettante avait d'ores et déjà consenti jusqu'à la levée de l'option.



Indépendamment du contrat de bail commercial de sous-location conclu le 1er août 2011 et de l' inexécution des obligations de sa sous-locataire invoquée par la SCI, il y a lieu de considérer qu'en se prévalant de la caducité du protocole d'accord notifiée le 09 mai 2018, c'est la promettante qui a privé la bénéficiaire de la promesse de la faculté de lever l'option dont elle bénéficiait jusqu'au 13 février 2020.



Par suite, elle ne peut valablement lui reprocher de n'avoir pas réitéré ses engagements, selon les termes de la clause, et le jugement doit être infirmé en sa condamnation au paiement de la clause pénale telle que convenue au profit de la SCI Ciel Immobilier. 

 

* s'agissant de la demande en paiement de la clause pénale présentée par la société Konny Europe



La fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de cette demande en cause d'appel ne peut prospérer, par application de l'article 567 du code de procédure civile selon lequel les demandes reconventionnelles sont recevables en cause d'appel et dès lors que, conformément à l'article 70 du même code, elle se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires qui portaient, ici, sur le constat de la caducité du protocole d'accord liant les parties et tendaient à obtenir diverses indemnisations en découlant.



Sur le fond, s'il ressort des enseignements de la jurisprudence de la Cour de cassation qu'après avoir jugé que la rétractation du promettant intervenue avant la levée de l'option par le bénéficiaire faisait obstacle à la réalisation de la vente (Cass com14 janvier 2014, pourvoi n° 12-29071, inédit), elle a fait évoluer sa jurisprudence en jugeant que le promettant s'oblige définitivement à vendre dès sa promesse et ne peut se rétracter, même avant l'ouverture du délai d'option offert (Cass civ 3ème , 23 juin 2021, pourvoi n° 20-17554 // Cass com, 15 mars 2023, pourvoi n° 21-20399, publiés au bulletin). 

Le caractère irrévocable de la promesse ressort d'ailleurs des dispositions de l'article 1124 alinéa 2 (nouveau) du code civil.



Cela étant, l'inexécution de la promesse unilatérale de vente par le promettant avant le délai de levée de l'option consentie donne lieu à une action en exécution forcée de la vente.



Or, il ne ressort pas de la procédure que la société Konny Europe bénéficiaire de la promesse ait notifié à la promettante qu'elle levait l'option en lui permettant de réitérer sa promesse ; de même qu'il n'est pas établi qu'elle a sollicité, par mise en demeure, l'exécution de la promesse, ou encore qu'elle a poursuivi l'exécution forcée de cette promesse unilatérale de cession de parts sociales litigieuse en temps utile à une époque où elle ne se heurtait pas à une impossibilité juridique tenant à la réalisation, le 11 mars 2019, de leur cession au profit d'un tiers.



Elle ne peut donc se prévaloir de la situation visée à l'article 8.1 du protocole, à savoir : 'au cas où l'une des parties ne réitérait pas les engagements résultant pour elle du protocole, alors que les conditions suspensives sont réalisées (...) '.



Elle sera, par conséquent, déboutée de cette demande.



6 - Sur les demandes indemnitaires réciproques des parties à raison de leurs comportements respectifs









* s'agissant la demande indemnitaire de l'appelante



Le tribunal n'y a pas fait droit au motif que la SCI n'apportait pas la preuve de l'existence d'un préjudice qui ne soit d'ores et déjà réparé par l'indemnité accordée au titre de la clause pénale.



L'appelante, évaluant son préjudice de ce chef à la somme de 150.000 euros, entend voir sanctionner le comportement qu'elle qualifie d'abusif de son adversaire, arguant de sa déloyauté pour faire face à ses engagements, du fait que ce bien constituait son seul patrimoine immobilier et qu'elle a dû se confronter à la crédit-bailleresse en raison des 'turpitudes' de son adversaire ou encore de la circonstance qu'alors qu'elle avait elle-même consenti à une sous-location des locaux donnés en sous-location à la société Konny Europe à une société tierce pour alléger la trésorerie de l'intimée, elle a persisté à ne pas s'acquitter des loyers.

Elle estime que ce comportement, 'exacerbé' par sa qualité d'expert-comptable et de conseil à son endroit, est d'autant moins acceptable.



Qualifiant de fantaisiste une telle demande, l'intimée estime qu'elle n'a pour finalité que de jeter le discrédit sur sa personne et qu'elle ne repose sur rien.



Force est de considérer que l'appelante se borne à renvoyer la cour à son exposé des faits ainsi qu'aux pièces du dossier qu'elle n'identifie pas et que l'abus, la déloyauté ou les turpitudes invoqués n'ont pour assise aucun élément permettant à la cour de les retenir.



Il en va de même du préjudice corrélatif évalué à 150.000 euros sans nul élément de preuve pour l'étayer, voire d'appréciation.



Par motifs substitués, le jugement sera confirmé en son débouté de ce chef de réclamation.



* s'agissant de la demande indemnitaire de l'intimée



Sur la recevabilité de cette demande reconventionnelle, par mêmes motifs que précédemment, s'agissant de la clause pénale, elle ne saurait être contestée, à rebours de ce que prétend l'appelante.



Sur son bien-fondé, l'intimée poursuit la condamnation de l'appelante à lui verser la somme de 1.000.000 euros en réparation du préjudice que lui a causé la vente de l'immeuble à une société tierce en violation de la promesse de cession des parts sociales de la SCI Ciel Immobilier.

Elle estime que cette dernière ne pouvait ignorer son intention de se les voir céder après avoir accepté de régler un 'surloyer' durant sept ans au regard de cette promesse et qu'à tout le moins la SCI aurait dû s'enquérir de ses intentions avant d'entreprendre des diligences en vue de la cession intervenue.



Ceci étant relaté et comme il a été dit, la société Konny Europe n'a pas levé l'option dont elle bénéficiait alors que lui était notifiée la caducité du protocole et qu'il lui était indiqué, par lettre du 21 juin 2019, que le paiement des sommes non acquittées en vertu du bail de sous-location constituait 'un préalable nécessaire et juste à l'émergence d'une solution négociée', ni poursuivi l'exécution forcée en nature de la cession prévue au protocole, éventuellement par voie judiciaire. 



Sous couvert d'un défaut d'information de la SCI sur son projet de cession et de l'absence d'entrée en discussion sur ses propres intentions, il apparaît qu'elle recherche, ici, une indemnisation par équivalent postérieurement à la cession des parts sociales à une société tierce et du fait de cette cession alors que l'initiative de lever l'option lui appartenait et qu'elle s'en est abstenue.



Sa demande indemnitaire sera, par conséquent, rejetée.



Sur les frais de procédure



Il y a lieu d'infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais non répétibles et aux dépens.



L'équité ne commande pas d'allouer à l'une ou l'autre des parties au litige une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Chacune d'entre elles conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



CONFIRME le jugement entrepris sauf en ses dispositions portant condamnation de la société par actions simplifiée Konny Europe au titre de la clause pénale prévue au protocole du 06 octobre 2011, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et, statuant à nouveau ;



Déboute la société civile immobilière Ciel Immobilier de sa demande au titre de la clause pénale stipulée à l'article 8.1 du protocole d'accord du 06 octobre 2011 ;



Rejette les fins de non-recevoir opposées aux demandes reconventionnelles formées par la société Konny Europe SAS en cause d'appel ;



Déboute la société Konny Europe SAS de sa demande au titre de cette même clause pénale ainsi qu'en sa demande indemnitaire ;



Rejette les demandes respectives des parties fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et laisse à chacune la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel. 



Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière La Présidente