Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-3, 10 septembre 2026, n° 24/03080

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50G



Chambre civile 1-3





ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 SEPTEMBRE 2026



N° RG 24/03080 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WRBT





AFFAIRE :



[T] [W]

 ...



C/



[G] [X]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Mars 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° Chambre : 2

N° Section : 

N° RG : 22/04394



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 











Me Pierre-antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Olivier FONTIBUS, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 





Monsieur [T] [W]

né le 29 Avril 1961 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Madame [P] [J] épouse [W]

née le 16 Août 1965 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Pierre-antoine CALS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719



APPELANTS



****************





Monsieur [G] [X]

né le 18 Janvier 1967 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]



Madame [Q] [H] épouse [X]

née le 13 Juin 1967 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentant : Me Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 





S.C.P. LES NOTAIRES DES ALLEES - EDOUARD ARNOUX [L] CAP PELAERE ARNAUD CUBIZOLLE

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représentant : Me Olivier FONTIBUS, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 108





INTIMES



****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Présidente 

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président 

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère 



Greffière, lors des débats : Mme FOULON



 ************

FAITS ET PROCEDURE



Par acte authentique recu le 20 décembre 2021 par Maître [L] [R], notaire, M. et Mme [W] ont consenti à M. et Mme [X] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé au [Adresse 7], à [Localité 9] au sein d'un ensemble soumis au statut de la copropriété, moyennant un prix de 1 300 000 euros. Les parties sont convenues d'instituer une indemnité d'immobilisation d'un montant de 130 000 euros, laquelle a été séquestrée à concurrence de 52 000 euros entre les mains du notaire lors de la signature de la promesse.



Ladite promesse de vente, conclue pour une durée expirant le 30 avril 2022 à 16 heures, a été assortie d'une condition suspensive de fourniture par le promettant d'un rapport de contrôle attestant de la conformité du raccordement au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques.



M. et Mme [W] ont transmis aux époux [X] un document dont ces derniers ont considéré qu'il n'attestait pas du raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques.



Le 6 mai 2022, les promettants ont fait sommation aux bénéficiaires de comparaitre en l'étude du notaire, le 18 mai 2022 à 10 heures, a n de signer l'acte, en vain.



C'est dans ces conditions par acte en date du 1er août 2022, M. et Mme [W] ont assigné M. et Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Versailles en vue d'obtenir leur condamnation au paiement de l'indemnité d'immobilisation, outre 60 000 euros à titre de dommages-intérêts. Le 5 décembre 2022, M. et Mme [X] ont assigné la SCP Les notaires des allées en intervention forcée. 



Par jugement en date du 14 mars 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- débouté M. et Mme [W] de leur demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation de 

130 000 euros ;

- débouté M. et Mme [W] de leur demande tendant à autoriser la SCP Les notaires des allées, séquestre, à libérer la somme de 52 000 euros à leur profit ;

- débouté M. et Mme [W] de leur demande en paiement de la somme de 78 000 euros formée à l'encontre de M. et Mme [X] ;

- débouté M. et Mme [W] de leur demande de dommages-intérêts ;

- débouté M. et Mme [W] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. et Mme [W] aux dépens ;

- condamné M. et Mme [W] à payer à M. et Mme [X] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé, pour l'essentiel, que le rapport de contrôle devait émaner des autorités administratives compétentes et que les éléments fournis avant la date d'expiration de la promesse de vente (30 avril 2022) ne permettaient pas de s'assurer de manière effective et certaine de la conformité du raccordement du bien au réseau d'assainissement collectif, tandis que le rapport produit par M. et Mme [W] le 14 mai 2022 l'avait été hors délai.



Par déclaration en date du 21 mai 2024, M. et Mme [W] ont relevé appel de ce jugement. 



En leurs conclusions notifiées le 4 décembre 2024, ils font valoir :

- qu'aucun organisme, dans le [Localité 10], ne délivre d'attestation de conformité en la matière ;

- qu'ils ont fourni tous documents utiles, notamment un rapport daté du 14 mai 2022, qui démontrent que le bien vendu est conforme ;

- que le contrôle du raccordement de l'assainissement est de la compétence exclusive de la commune, conformément à l'article L 2224-8 du code général des collectivités territoriales et à l'article L 1331-4 du code de la santé publique ;

- que l'article L 1331-11-1 du même code ne vise que les immeubles non raccordés,

et le maire de [Localité 11] n'a pris aucun arrêté visant les immeubles qui le sont ;

- que c'est le syndicat [Y] [E] qui établit les attestations de conformité ;

- que le rapport de la société Ecores a la même valeur que celui de la société Sud Assainissement;

- que la condition suspensive est donc remplie, étant rappelé que la question du diagnostic de l'installation n'en faisait pas partie, ladite condition ne portant que sur le raccordement (et non pas sa conformité) ;

- subsidiairement, que c'est par le fait de M. et Mme [X] que la condition suspensive a défailli si bien qu'elle est réputée réalisée conformément à l'article 1304-3 du code civil.



M. et Mme [W] demandent en conséquence à la cour de :

- infirmer le jugement ;

- ordonner le paiement de l'indemnité d'immobilisation et condamner M. et Mme [X] à leur payer la somme de 130 000 euros ;

- les condamner au paiement de la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- les condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans leurs conclusions notifiées le 2 octobre 2024, M. et Mme [X] répliquent :

- que la condition suspensive revêtait une importance particulière étant donné la configuration du bien vendu ; qu'elle constituait une condition essentielle et déterminante de leur consentement ;

- qu'ils n'ont été informés de la défaillance de ladite condition suspensive que 3 jours avant la date de signature de l'acte de vente ;

- que la facture de la société Sud assainissement ne se prononce pas sur la conformité du raccordement ;

- qu'il en est de même de l'attestation de raccordement du syndicat [Y] [E] et du rapport d'intervention de la société Ecores daté du 14 mai 2022 ;

- que la condition suspensive a donc défailli, et que ce n'est pas de leur fait ;

- que le débat que M. et Mme [W] tentent d'instaurer sur la question du contrôle du raccordement est hors de propos.



M. et Mme [X] demandent en conséquence à la cour de :

- confirmer le jugement ;

- débouter M. et Mme [W] de leurs demandes ;

- condamner M. et Mme [W] au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux dépens qui seront recouvrés par Maître Moreau. 



Dans ses conclusions notifiées le 17 octobre 2024, la SCP Les notaires des allées indique qu'elle a libéré les fonds au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, et demande à la cour de :

- la mettre hors de cause ;

- débouter M. et Mme [W] de leurs prétentions ;

- condamner la partie succombante aux dépens ;

- à défaut, condamner M. et Mme [W] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2026.



MOTIFS 



La clause litigieuse était rédigée comme suit :



Diagnostics environnementaux

Assainissement

Le promettant déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L 1331-I du code de la santé publique. 

[---] 

Le promettant atteste qu'aucun contrôle n'a été effectué par le service public compétent ; qu'il n'a recu de ce dernier aucune mise en demeure ; qu'il ne peut donc garantir la conformité de l''installation aux normes actuellement en vigueur;

Le bénéficiaire déclare avoir été informé de la possibilité de faire établir un diagnostic de l'installation et de ne pas vouloir en faire une condition suspensive des présentes.

Le promettant informe le bénéficiaire qu'à sa connaissance, les ouvrages permettant

d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à la partie publique ne présentent pas d'anomalie, ni aucune diffficulté particulière d'utilisation.

Condition suspensive spécifique - contrôle de conformité du raccordement :

Les parties conviennent de soumettre la réalisation des présentes à la condition suspensive de fourniture d'un rapport de contrôle attestant de la conformité du raccordement au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques, aux frais et diligences du promettant.

La condition suspensive est stipulée au seul bénéfice du bénéficiaire qui pourra y renoncer si bon lui semble. 



D'autre part, la promesse de vente prévoyait de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 130 00 euros, sur laquelle le bénéficiaire verserait dans les 10 jours celle de 52 000 euros représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus xée. 

[---] .

Le sort de ladite somme versée devait être le suivant, selon les hypothèses suivantes ci-après envisagées :

a) Elle s'imputerait purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise ; 

b) Elle serait restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ;

c) Elle serait versée au promettant et lui resterait acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

[...] .

Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 78 000 euros, le bénéficiaire s'obligeait à la verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de son seul fait.



Il convient de déterminer si la condition suspensive (portant sur la fourniture d'un rapport de contrôle attestant de la conformité du raccordement au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques) a été remplie ou non.



A été produite une attestation de raccordement du syndicat [Y] [E] datée du 28 janvier 2022 ; elle se borne à attester de ce que l'habitation litigieuse est desservie par le réseau public de collecte des eaux usées domestiques ; il est précisé qu'il s'agit là d'un constat et non pas d'un certificat de conformité, alors que le bon fonctionnement du branchement n'était pas garanti en cas d'utilisation anormale des installations ou de vice caché, l'organisme s'étant borné observer l'installation et son fonctionnement. Il ne peut s'agit là d'un rapport de contrôle attestant de la conformité du raccordement au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques au sens de la promesse unilatérale de vente.



La société Sud Assainissement a édité une facture datée du 10 janvier 2022 relative à la mise à disposition d'un agent pour réaliser une inspection vidéo, par caméra, des canalisations d'eaux usées. Ce document ne mentionne à aucun moment que le réseau est conforme.



S'agissant du rapport d'intervention de la société Ecores, daté du 14 mai 2022, il mentionne que le réseau d'évacuation des eaux pluviales n'est pas raccordé à celui des eaux usées, mais se déverse dans un trou très certainement supposé être un puits perdu, ces deux réseaux étant dissociés l'un de l'autre, que le réseau est conforme, et que le raccordement de la pompe de relevage au tout à l'égoût de la ville l'est aussi. Le tribunal a relevé à juste titre que ce document ne pouvait être retenu comme étant postérieur à la date d'expiration de la promesse de vente (30 avril 2022).



Par ailleurs c'est en vain que M. et Mme [W] objectent qu'aucun organisme, dans le [Localité 10], ne délivre d'attestation de conformité en la matière ; en ce cas il leur appartenait de ne pas stipuler semblable condition suspensive.



Il en résulte que celle-ci a défailli, sans que cela ne soit du fait de M. et Mme [X], lesquels ne sont dès lors pas redevables de l'indemnité d'immobilisation. Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. et Mme [W] y relative. Il le sera également, par voie de conséquence, en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts présentée par les appelants. 



L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à M. et Mme [X] ou à la SCP Les notaires des allées.



M. et Mme [W] seront condamnés aux dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe , 

 

CONFIRME le jugement en date du 14 mars 2024 ;



REJETTE la demande de M. [G] [X] et Mme [Q] [H] épouse [X] en application 

de l'article 700 du code de procédure civile ; 



REJETTE la demande de la SCP Les notaires des allées en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE M. [T] [W] et Mme [P] [J] épouse [W] aux dépens qui seront recouvrés par maître Moreau conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

 





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 La Greffière, La Présidente,