Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-5, 10 septembre 2026, n° 25/07361

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



Chambre civile 1-5



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 SEPTEMBRE 2026



N° RG 25/07361 

N° Portalis DBV3-V-B7J-XSNM



AFFAIRE :



SAS AR2C



C/

S.C.I. HI 78



Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 20 Novembre 2025 par le Président du TJ de [Localité 1]



N° RG : 25/00748



Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 10.09.2026



à : 



Me Anne-Laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES (628)



Me Anne-Sophie CHEVILLARD BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES (441)









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SAS AR2C 

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 823 777 438

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentant : Me Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 

Plaidant : Me Tassadit KHEMISSI, avocat au barreau de PARIS



APPELANTE

****************





S.C.I. SCI HI 78 

Prise en la personne de sa Gérante, Madame [J] [K] épouse [P], domiciliée ès-qualité audit siège

N° RCS de [Localité 1] : 482 481 686

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentant : Me Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441 



INTIMEE



****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé, faisant fonction de Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, faisant fonction de Présidente

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé, faisant fonction de Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Lucie LAFOSSE,

Greffier, lors du prononcé de la décision : Mme Noha ISSA

EXPOSÉ DU LITIGE



Selon acte sous seing privé du 15 septembre 2018, la société HI 78 a donné à bail commercial à la société AR2C les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 4] (78).



Des loyers et charges sont demeurés impayés. 



Le 15 janvier 2025, la société HI 78 a fait signifier à la société AR2C un commandement visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 8 587,39 euros au titre des loyers et charges, outre les frais de l'acte.



Par acte de commissaire de justice délivré le 16 mai 2025, la société HI 78 a fait assigner en référé la société AR2C aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation à verser la somme provisionnelle de 12 128 euros, outre une indemnité d'occupation. 



Par ordonnance contradictoire rendue le 20 novembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : 

' constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 septembre 2018 et la résiliation de ce bail à la date du 16 février 2025, 

' ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 6] à [Localité 4] (78), 

' ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

' condamné la société AR2C à payer à la société HI78 à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 16 février 2025 et jusqu'à libération effective des lieux loués, 

' condamné la société AR2C à payer à la société HI 78 la somme provisionnelle de 15 840 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance, 

' dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale, 

' condamné la société AR2C à payer à la société HI 78 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

' condamné la société AR2C au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.



Par déclaration reçue au greffe le 11 décembre 2025, la société AR2C a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale.



Dans ses dernières conclusions déposées le 5 juin 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société AR2C demande à la cour, au visa des articles 14, 654 à 658, 562, 954 du code de procédure civile, 1 104, 1343-5 du code civil, L.145-41 du code de commerce, de : 



« à titre principal, 

' infirmer l'ordonnance de référé du 20 novembre 2025 en ce qu'elle : 

' constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 septembre 2018 et la résiliation de ce bail à la date du 16 février 2025, 

' ordonne, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 6] à [Localité 4] (78), 

' condamne la société AR2C à payer à la société HI78 à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 16 février 2025 et jusqu'à libération effective des lieux loués, 

' condamne la société AR2C à payer à la société HI 78 la somme provisionnelle de 15 840 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance, 

' condamne la société AR2C à payer à la société HI 78 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

' condamne la société AR2C au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, 



et statuant à nouveau, 

' dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ensuite de la délivrance du commandement de payer, ainsi que sur les demandes subséquentes, en raison de l'existence de contestations sérieuses, 

' dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formulées par la société HI78, en raison de l'existence de contestations sérieuses, 



à titre subsidiaire, 

' suspendre rétroactivement les effets de l'acquisition de la clause résolutoire, 



sur la demande incidente de la société HI 78 relative à l'indemnité forfaitaire contractuelle de trois mois de loyers, 

à titre principal, 

' déclarer irrecevable la demande de la société HI 78 tendant à voir condamner la société AR2C à lui verser l'indemnité forfaitaire contractuelle de trois mois de loyers visée à la clause résolutoire, faute pour la société HI 78 d'avoir sollicité, dans le dispositif de ses conclusions, l'infirmation du chef de l'ordonnance ayant dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale, 

à titre subsidiaire, 

' confirmer l'ordonnance de référé du 20 novembre 2025 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société HI 78 au titre de la clause pénale, 

' débouter la société HI 78 de sa demande de condamnation de la société AR2C au paiement de l'indemnité forfaitaire contractuelle de trois mois de loyers, 



en tout état de cause, 

' débouter la société HI 78 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

' condamner la société HI 78 au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. »



La société AR2C entend opposer des contestations sérieuses faisant obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire.



Elle fait valoir que le local présente des désordres nécessitant d'effectuer une analyse technique et factuelle, et d'interpréter les obligations contractuelles et légales des parties à cette lumière.



Elle ajoute que la disposition contractuelle mettant à sa charge une obligation d'entretien ne permet pas de déterminer si les travaux litigieux relèvent d'un entretien courant ou d'une mise en conformité et de sécurité.



Elle en conclut que le litige ne relève pas de la compétence du juge des référés mais du juge du fond.



Elle soutient que le défaut de mise aux normes du tableau électrique concerne la sécurité et l'aptitude des locaux à l'usage convenu et constitue une contestation sérieuse. 



Elle fait grief au bailleur de ne lui avoir jamais transmis de décomptes et de justificatifs s'agissant des charges. Elle avance que les sommes perçues sont indues et doivent se compenser avec la dette locative à la date de délivrance du commandement de payer. 



Elle sollicite des délais de paiement et la suspension rétroactive du commandement de payer, soulignant qu'elle a réglé une somme supérieure à celle visée au commandement de payer. Elle mentionne sa bonne foi et les conséquences manifestement excessives qu'entraînerait la perte du fonds de commerce.



En réponse aux conclusions de la société HI 78, elle soutient que la demande visant au versement de l'indemnité forfaitaire contractuelle de trois mois de loyers est irrecevable. 



A titre subsidiaire, elle conclut au rejet de la demande, au motif que cette indemnité forfaitaire constitue une clause pénale, susceptible d'une appréciation par le juge du fond, de sorte que la demande excède les pouvoirs du juge des référés.



Dans ses dernières conclusions déposées le 1er juin 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société HI 78 demande à la cour, au visa des articles 9, 834, 835 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1193, 1728, 1741 du code civil, L.145-41 du code de commerce, de :



« ' débouter la société AR2C de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, y compris et surtout la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire, la société AR2C ne justifiant ni d'une bonne foi particulière, ni d'un apurement régulier et complet de sa dette dans le délai légal, ni d'une situation économique de nature à justifier un traitement de faveur au détriment du bailleur, 

' déclarer l'appel interjeté par la société AR2C recevable en la forme mais mal fondé, 

' confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 20 novembre 2025 par le tribunal judiciaire de Versailles (RG25/00748) qui a : 

' constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 septembre 2018 et la résiliation de ce bail à la date du 16 février 2025, 

' ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 6] à [Localité 4] (78), 

' ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

' condamné la société AR2C à payer à la société HI78 à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 16 février 2025 et jusqu'à libération effective des lieux loués, 

' condamné la société AR2C à payer à la société HI 78 la somme provisionnelle de 15 840 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance, 

' condamné la société AR2C à payer à la société HI 78 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

' condamné la société AR2C au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, 



y ajoutant, 

' condamner la société AR2C à verser à la société HI 78 l'indemnité forfaitaire contractuelle de 3 mois de loyers visés à la clause résolutoire, 

' condamner la société AR2C à payer à la société HI 78 la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, en sus de la somme de 2 000 euros allouée en première instance, 

' condamner la société AR2C aux entiers dépens d'appel. »



La société HI 78 expose que le contrat de bail stipule que le preneur est tenu d'effectuer les travaux et les réparations d'entretien, à l'exception des gros travaux définis à l'article 607 du code civil qui reste à sa charge. Elle ajoute que la société AR2C ne rapporte pas la preuve d'un manquement à ses obligations. 



Elle constate que la société AR2C n'a jamais saisi le tribunal judiciaire en vue d'obtenir une consignation des loyers, une mesure d'instruction ou la réalisation de travaux sous astreinte, et s'est contentée de suspendre le paiement des loyers. 



Elle relève que les courriers adressés au bailleur dont se prévaut la société AR2C ne sont ni datés, ni signés et ne sont accompagnés d'aucun justificatif d'envoi, rappelant qu'elle ne peut se constituer de preuve à elle-même.



Elle déclare que le local a subi un dégât des eaux au mois d'aout 2023 provoqué par une fuite dans l'appartement situé au-dessus du local et qu'elle en a informé son assureur qui a diligenté une expertise amiable et que des travaux ont été effectués.



Elle expose que le commandement de payer porte principalement sur des loyers et charges impayés de 2024 et début 2025, sur un reliquat de charges 2023, sur la régularisation de taxe foncière et sur la régularisation d'indexation 2018 - 2022



Elle ajoute que la société AR2C n'a jamais produit de décompte contradictoire, ni de mise en demeure portant sur la régularisation des charges. Elle avance qu'en tout état de cause, la régularisation des charges n'est pas susceptible de faire obstacle à la constatation de la clause résolutoire dès lors que la dette locative n'est pas sérieusement contestable.



Elle conteste la bonne foi de sa locataire, mettant en avant la cessation de paiement des loyers depuis septembre 2024, la saisie-attribution qu'elle a été contrainte de diligenter, l'absence de saisine d'une juridiction pour solliciter des délais ou un séquestre, ainsi que la production de pièces unilatérales.



Elle argue que sa demande visant au paiement de l'indemnité forfaitaire contractuelle de trois mois de loyers prévue à la clause résolutoire ne constitue pas une demande nouvelle car cette indemnité étant stipulée au sein de la clause résolutoire, elle se rattache directement à ces chefs. Elle explique qu'elle ne sollicite pas la réformation d'un chef autonome mais la mise en 'uvre d'une conséquence directe de la résiliation, constatée en première instance.



Elle fait valoir que l'ordonnance entreprise se contente de dire qu'il n'y a lieu à référé sur la clause pénale, sans rejeter sa prétention, de sorte que sa demande n'implique pas la formation d'un appel distinct. 



A titre subsidiaire, elle avance que sa demande présente dans son dispositif doit être interprétée comme un appel incident, dès lors que son intention est dépourvue d'ambiguïté.



Elle déclare qu'en tout état de cause, la société AR2C ne conteste ni le principe, ni le montant de l'indemnité forfaitaire et que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse, une éventuelle réduction relevant de l'appréciation du juge du fond. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 juin 2026. 



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire du bail

En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse.



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.



Il est constant que les contestations élevées par l'appelante sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.



Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.



En l'espèce, le bail litigieux comporte une clause résolutoire selon laquelle, en cas d'inexécution d'une des conditions du contrat, un mois après sommation d'exécuter demeurée infructueuse, le bail est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir de formalités judiciaires et qu'en cas de non-paiement d'un seul terme à son échéance, le bailleur sera en droit d'expulser le locataire par la même voie et sous les mêmes réserves mais, en ce cas, un mois seulement après un commandement de payer resté sans effet.



La société HI 78 a délivré le 15 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire et le défaut d'assurance, faisant état d'une dette locative d'un montant de 8 587,39 euros. 



La société AR2C ne justifie ni s'être acquittée de la dette locative dans le délai d'un mois ayant suivi la délivrance du commandement de payer, ni d'avoir justifié à son bailleur son assurance.



S'agissant de sa contestation reposant sur les désordres affectant le local, il convient de relever en premier lieu que la société AR2C n'est pas fondée à opposer l'incompétence du juge des référés, son moyen étant susceptible de caractériser une contestation sérieuse qui relève du pouvoir d'appréciation du juge des référés.



Pour justifier de la nécessité d'entreprendre des travaux, la société AR2C produit :

' une attestation de la société Starlight Electricité du 05 juin 2025 précisant : « Je soussignée Mr [D] [F], gérant de la société Starlign Electricité, être passé le 04/06/2025 pour le contrôle du tableau électrique du bureau s'agissant d'un local recevant du public [Localité 5] et des salariés le tableau électrique ainsi que les disjoncteurs ne sont pas à la norme NC/15100 en vigueur.



De ce fait les disjoncteur actuel sont des portes fusibles sans pouvoir de coupure alors qu'il faut des disjoncteur magnétothermique avec un pouvoir de coupure de 4 000 KA ou plus et que la protection différentiel général des disjoncteurs et de 40A alors qu'il doit être de 63A car la sommes de l'ampérage des disjoncteurs pour protéger ne doit pas dépasser 80A pour une protection de 40A alors que dans le tableau actuel la somme dépasse largement les 80A ce qui provoque des coupures intempestive et peut nuire à l'installation par une mauvaise protection différentiel au bon fonctionnement du travail.



Par ce constat veuillez procéder à la mise aux normes de cette installation pour une bonne protection du public ainsi qu'au bon déroulement de votre travail ».



' une lettre simple adressée à la société HI78, non datée, dans laquelle la société AR2C indique « Vous comprendrez donc que nous sommes surpris d'autant que votre courrier arrive alors même que nous sommes en attente de la mise aux normes de sécurités et les travaux en parti suite aux dégâts des eaux mais pas que. D'autant que depuis 2020 (année à laquelle nous avons repris l'entreprise) ni vous, ni votre époux n'être revenus vers nous à ce sujet. » Dans cette même lettre, la société AR2C liste aux bailleurs des travaux qu'elle estime nécessaire en raison : de la déperdition énergétique qui lui engendre des coûts importants, de l'humidité, de l'électricité qui ne serait pas aux normes, de l'absence de détecteur de fumée et de la VMC. Elle déclare qu'il lui est impossible de travailler dans de bonnes conditions et de recevoir des clients en raison de l'humidité et des odeurs, et que cela a pour conséquences une perte financière considérable.



' une seconde lettre simple, non datée, adressée à son bailleur dans laquelle elle réitère que le local n'est « pas aux normes » en raison de la déperdition énergétique, du problème d'humidité, dont elle précise qu'elle entraîne des moisissures sur les plinthes des toilettes, de l'électricité, de l'absence de détecteur de fumée et de la devanture qui présenterait un danger pour elle et les passants. 



Il résulte de ces éléments que, hormis l'attestation de la société Starlight Electricité, la société AR2C ne produit que des courriers qui émanent d'elle-même qui ne sont corroborés par aucun élément objectif sérieux.



L'attestation de la société Starlight Electricité se limite à faire le constat de l'ancienneté de l'installation électronique sans qu'il soit établi qu'il pesait sur le bailleur une obligation de mettre aux normes l'installation, ce qui ne se présume aucunement.

 

Il s'ensuit que la société AR2C ne justifie ni d'une défaillance du bailleur quant à son obligation d'effectuer des travaux, ni de la preuve d'un quelconque préjudice de jouissance, de sorte que sa contestation n'est pas sérieuse.



Dès lors, le bail s'est retrouvé résilié à compter du 15 février 2025 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement.



Par conséquent, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, arrêté les mesures subséquentes et fixé l'indemnité d'occupation.



Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Selon l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Aux termes de l'article L. 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.



Aux termes de l'article R. 145-36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.



En application de cet article, il est constant que le bailleur doit prouver l'existence et le montant des charges, à défaut, il doit rembourser les sommes versées au titre des provisions (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-14 168).



L'article 20 du contrat de bail portant sur les charges stipule que : « Au terme de chaque exercice le bailleur établira un décompte des charges réellement payées sur lequel seront imputées les provisions versées. La régularisation comptable, appel de fonds complémentaires ou imputation à valoir sur le terme suivant, interviendra en même temps que l'appel de loyer suivant. Les modalités de remboursement des charges seront fixées aux conditions particulières. »



L'article 6 des conditions particulières du bail prévoit une provision annuelle des charges de 300 euros, soit une provision mensuelle de 25 euros payable aux mêmes échéances que le loyer de base. Cet article précise que : « Ce montant qui représente l'ensemble des charges correspond à environ un douzième des dépenses totales de l'année précédente. Une régularisation sera faite une fois par an. Ces provisions sont révisables chaque année en fonction de l'évolution du montant des charges ».



En l'espèce, la société HI78 verse au débat un décompte locatif qui fait apparaître un solde débiteur de 15 840 euros au mois de septembre 2025 inclus.



Sur ce décompte, la locataire oppose deux contestations, une première relative à son préjudice de jouissance et une seconde concernant l'absence de régularisation des charges.



Conformément aux motifs précédant, la locataire ne démontre pas que le bailleur aurait manqué à ses obligations concernant les travaux allégués, pas plus qu'elle aurait subi un préjudice de jouissance de sorte que sa contestation sur ce moyen n'est pas fondée.



Sur la régularisation des charges, le contrat de bail prévoit un paiement provisionnel annuel au titre des charges de 300 euros, soit 25 euros par mois. 



Le décompte de la dette locative ne mentionne qu'une régularisation des charges intervenues en 2023.



Toutefois, le bailleur verse au débat des décomptes de charges, effectués par la société IFF Gestion, syndic de l'immeuble, couvrant la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2023. 



Pour l'exercice de l'année 2018, le montant des charges s'élevait à 533,50 euros. Le contrat de bail a commencé le 1er octobre 2018, il s'ensuit, qu'en l'absence d'élément contraire, la locataire s'est acquittée de la somme de 75 euros au titre des charges pour l'année 2018, correspondant aux trois mois de loyer versés.



Le décompte de charge pour l'année 2018 retient 533,50 euros ce qui, après proratisation à défaut d'autre élément d'appréciation, correspond à 133,37 euros pour trois mois d'occupation.



Cela aboutit à un restant dû au bailleur pour 2018 de 58,37 euros.



Pour l'exercice de l'année 2019, le montant des charges s'élevait à 291,52 euros. Au regard des charges mensuelles dues par le preneur, le trop perçu versé par le preneur est de 8, 48 euros.



Pour l'exercice de l'année 2020, le montant des charges s'élevait à 339,05 euros. Au regard des charges mensuelles dues par le preneur, le restant dû au bailleur pour cette année est de 39,05 euros.



Pour l'exercice de l'année 2021, le montant des charges s'élevait à 515,37 euros. Au regard des charges mensuelles dues par le preneur, le restant dû au bailleur pour cette même année est de 215,37 euros.



Pour l'exercice de l'année 2022, le montant des charges s'élevait à 517,02 euros. Au regard des charges mensuelles dues par le preneur, le restant dû au bailleur pour cette même année est de 217,02 euros.



Pour l'exercice de l'année 2023, le montant des charges s'élevait à 581,71 euros. Le bailleur a procédé à un débit d'un montant de 290 euros intitulé « Solde de charges 2023 », qui s'apparente, en l'absence de précision, à une régularisation arrondie des charges pour l'année 2023, le trop perçu versé par le preneur au titre des charges pour cette année est de 8,29 euros.



En revanche, le bailleur ne justifie d'aucune régularisation pour les années 2024 et 2025.



Si la date de l'audience rend légitime l'absence de régularisation pour l'année 2025, rien ne justifie qu'il n'y ait pas été procédé pour l'année 2024.



Ainsi, la société AR2C est susceptible de disposer d'une créance en restitution de 316,77 euros, comprenant la somme de 300 euros prélevée en 2024, la somme de 8,48 euros prélevée en 2019, et la somme de 8,29 euros prélevés en 2023.



Toutefois, la société HI78 dispose de la même façon d'une créance de 529,81 euros consécutivement à la régularisation des charges dues pour les années 2018, 2020, 2021 et 2022.



Il s'ensuit que le moyen de la locataire faisant état d'une somme de 1 800 euros indûment perçue par la société HI78 au titre des charges n'est pas sérieux.



Aussi, l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société AR2C à payer à la société HI78 la somme provisionnelle de 15 840 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de septembre inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance.



Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délai de paiement

L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Selon le premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'espèce, la dette locative a été soldée à la suite d'une saisie attribution signifiée le 16 décembre 2025. Le décompte actualisé au mois de septembre 2025 inclus ne fait état d'aucun paiement par la locataire.



Il s'ensuit que la société AR2C n'a effectué aucun versement spontané en remboursement de sa dette locative.



Du reste, les conséquences d'une expulsion vis-à-vis de ses salariés lui sont directement imputables et ne peuvent justifier, en l'espèce, l'octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire.



Enfin, les parties ne fournissent à la cour aucun détail sur le paiement des loyers depuis le mois de septembre 2025 ce qui ne permet pas d'avantage de constater la bonne foi de la société AR2C.



Ainsi, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par l'appelante. Il sera ajouté à l'ordonnance querellée de ce chef.



Sur la demande de condamnation de trois mois de loyers au titre de la clause pénale

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation de la décision, la cour d'appel ne peut que confirmer celle-ci (Civ. 2e, 17 sept. 2020, n° 18-23 626 ; Civ. 2e, 11 sept. 2025, n° 23 10 426).



En l'espèce, il convient de constater que la société HI 78 avait sollicité devant le premier juge la condamnation de sa locataire à lui payer à titre provisionnel la somme de 2 784 euros au titre de la clause pénale et que l'ordonnance querellée dit, dans son dispositif, n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale.



Or, si aux termes du dispositif de ses conclusions, la société HI 78 demande à la cour de condamner la société AR2C à verser à la société HI 78 l'indemnité forfaitaire contractuelle de 3 mois de loyers visés à la clause résolutoire, force est de constater qu'il n'est pas demandé l'infirmation de l'ordonnance du chef correspondant, qui a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale. 



L'ordonnance attaquée sera donc confirmée de ce chef.



Au surplus, le montant de la clause pénale est susceptible d'être considéré comme manifestement excessif et d'être modérée par le juge du fond, notamment en ce qu'elle se cumule avec le paiement d'une indemnité d'occupation déjà sollicitée par la société HI 78, qui ne justifie d'aucun préjudice spécifique, de sorte que la demande de provision de la société HI 78 se heurte à une contestation sérieuse.



Encore plus surabondamment, cette demande n'est pas formulée à titre provisionnel. Or, le juge des référés ne peut ordonner que des mesures provisoires qui n'ont pas autorité de chose jugée au fond et la cour d'appel, saisie de l'appel d'une ordonnance du juge des référés, ne peut statuer que dans les limites des pouvoirs de celui-ci.



Sur les demandes accessoires

L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, la société AR2C ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d'appel.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société HI 78 la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Rejette la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par l'appelante ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



Condamne la société AR2C aux dépens d'appel ;



Condamne la société AR2C à verser à la société HI 78 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, pour la Présidente empêchée Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, faisant fonction de Présidente et par Madame Noha ISSA, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière Le Conseiller pour la Présidente empêchée