Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-3, 10 septembre 2026, n° 25/03321

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50A



Chambre civile 1-3





ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 SEPTEMBRE 2026



N° RG 25/03321 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XG6H





AFFAIRE :



[I] [X]

 ...



C/



[Q] [Y]

 ...







Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 05 Décembre 2024 par la Cour de Cassation de [Localité 1]

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : K23-16.270



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 















Me Julie GOURION-RICHARD, avocat au barreau de VERSAILLES

 



Me Floriane PERON, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 





DEMANDEURS devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation du 05 décembre 2024 (3ème chambre) cassant et annulant l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles du 30 mars 2023, puis rectifié le 22 juin 2023 (3ème chambre) sur appel du jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 22 mars 2021 (2ème chambre) 





Monsieur [I] [X]

né le 13 Janvier 1970 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [S] [U]

née le 01 Juillet 1966 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 

Représentant : Me Jonathan RUBIO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





****************



DEFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI



Monsieur [Q] [Y]

né le 13 juin 1972 à [Localité 5] 

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]



Madame [M] [J]

née le 06 février 1977 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentant : Me Floriane PERON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 183

Représentant : Me Alexandra MANCHES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 906-5 et 1037-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président 

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère 

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère 



Greffière, lors des débats : Mme FOULON

*************

FAITS ET PROCEDURE



A la suite d'un contrat de vente signé le 21 juin 2017, M. [Y] et Mme [J] ont, selon acte notarié en date du 15 septembre 2017, acquis une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 8], composée d'un rez-de-chaussée, d'un étage et d'un sous-sol total aménagé, figurant au plan cadastral sous le numéro [Cadastre 1], section AX, auprès de M. [X] et Mme [U], moyennant la somme de 390 000 euros.



Par le même acte, ils devenaient également propriétaires indivis d'un tiers d'une parcelle de terre, cadastrée numéro [Cadastre 2], section AX, correspondant au chemin de terre desservant leur maison et celles de certains de leurs voisins.



A l'occasion d'un dégât des eaux survenu au mois de juin 2018, M. [Y] et Mme [J] se sont aperçus que leur bien était construit sur des nappes phréatiques, et ont appris qu'une pompe de relevage avait été installée par les précédents propriétaires afin d'éviter des remontées d'eau.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 décembre 2018, restée sans réponse, M. [Y] et Mme [J] ont mis en demeure M. [X] et Mme [U] de les contacter en vue de trouver une solution, compte tenu de la découverte de la pompe de relevage et de l'inondation subie en 2018 et assuré qu'à défaut, ils réclameraient en justice la résolution de l'acte de vente.



C'est dans ces conditions que par acte du 27 mai 2019, M. [Y] et Mme [J] ont assigné M. [X] et Mme [U] devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de voir annuler la vente conclue.



Par jugement en date du 22 mars 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- prononcé l'annulation de la vente du 15 septembre 2015 conclue entre M. [Y] et Mme [J], d'une part, et M. [X] et Mme [U], d'autre part ;

- ordonné la publication du jugement par la partie la plus diligente, aux frais exclusifs de M. [X] et Mme [U] ;

- remis les parties en l'état où elles étaient avant de conclure la vente ;

- condamné M. [X] et Mme [U] à restituer à M. [Y] et Mme [J] la somme de 390 000 euros correspondant au prix de vente et la somme de 23 036 euros correspondant aux frais notariés ;

- débouté M. [X] et Mme [U] [en réalité M. [Y] et Mme [J]] de leur demande en remboursement des intérêts versés ;

- condamné M. [X] et Mme [U] à verser à M. [Y] et Mme [J] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamné M. [X] et Mme [U] à verser à M. [Y] et Mme [J] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [X] et Mme [U] aux entiers dépens ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que les vendeurs avaient caché aux acquéreurs une information déterminante, en dissimulant le fait que le bien avait subi une importante inondation en 2016, déclarée catastrophe naturelle, dès lors, d'abord, que l'acte de vente ne mentionnait cette inondation que sous la forme d'une information très générale comme un des risques naturels présents dans la commune, ce qui ne permettait pas aux acquéreurs de prendre conscience de l'ampleur de l'inondation ayant fortement endommagé une pièce de vie, ensuite, que l'acte indiquait que l'immeuble n'avait pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance en application des articles L 125-2 ou L 128-2 du code des assurances, alors que les vendeurs avaient certainement perçu une indemnisation au titre de l'inondation de 2016, et enfin, que les vendeurs ne démontraient pas avoir montré aux acquéreurs la pompe de relevage installée après l'inondation de 2016, alors que ladite pompe n'était pas visible lors des visites.



Le tribunal a par ailleurs jugé que l'aménagement du sous-sol en véritable pièce à vivre faisant partie du champ contractuel des parties, le fait qu'une inondation soit intervenue, environ un an avant la signature du compromis et portant sur un tiers de la surface du bien, ne pouvait être qu'une information déterminante pour d'éventuels acquéreurs, le risque qu'une telle inondation survienne à nouveau et endommage une partie non négligeable du bien et des meubles s'y trouvant étant certain. Le tribunal en a déduit que les vendeurs s'étaient rendus responsables d'une réticence dolosive ayant vicié le consentement des acquéreurs.



Par déclaration datée du 18 mai 2021, M. [X] et Mme [U] ont interjeté appel de ce jugement.



Par arrêt en date du 30 mars 2023, la cour d'appel de Versailles a :

- confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

- condamné M. [X] et Mme [U] à payer à M. [Y] et Mme [J] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts tenant à l'enchérissement du marché immobilier ;

- débouté M. [X] et Mme [U] de leur demande relative au paiement d'une indemnité d'occupation par M. [Y] et Mme [J] ;

- condamné M. [Y] et Mme [J] aux entiers dépens d'appel.



Par arrêt en date du 22 juin 2023, la cour a complété et rectifié cet arrêt, en ajoutant que M. [X] et Mme [U] sont condamnés à payer à M. [Y] et Mme [J] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et que M. [X] et Mme [U] sont condamnés aux dépens d'appel.



M. [X] et Mme [U] ayant formé un pourvoi en cassation à l'encontre de l'arrêt du 30 mars 2023, par décision en date du 5 décembre 2024 la Cour de cassation l'a cassé, au visa des articles 1352-3 alinéa 1er et 1352-7 du code civil, uniquement en ce qu'il avait rejeté la demande d'indemnité d'occupation formée par M. [X] et Mme [U]. Elle a retenu que la restitution due aux vendeurs ensuite de l'annulation de la vente immobilière n'était pas subordonnée à l'absence de faute de leur part.



M. [X] et Mme [U] ont saisi la présente cour en tant que cour de renvoi le 26 mai 2025.



En leurs conclusions notifiées le 20 août 2025, ils exposent :

- qu'ils sont créanciers d'une obligation de restitution en conséquence de la nullité de la vente immobilière, si bien que M. [Y] et Mme [J] leur sont redevables d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer qui serait dû, soit 1 300 euros par mois avec indexation ;

- qu'il n'est pas nécessaire de constater au préalable la mauvaise foi des débiteurs ;

- qu'en application de l'article 1352-7 du code civil, M. [Y] et Mme [J] doivent les fruits et intérêts à compter du paiement en cas de mauvaise foi, ou à compter de la demande en cas de bonne foi.



M. [X] et Mme [U] demandent en conséquence à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a remis les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la vente, condamné M. [X] et Mme [U] à restituer la somme de 390 000 euros à M. [Y] et Mme [J], outre 23 036 euros au titre des frais d'acte notarié, et a débouté M. [X] et Mme [U] de leur demande de remboursement des intérêts ;

- infirmer l'arrêt de la présente cour en date du 30 mars 2023 en ce qu'il les a déboutés de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation ;

- condamner M. [Y] et Mme [J] à leur payer la somme de 131 249,68 euros au titre de ladite indemnité d'occupation, sauf à parfaire jusqu'à la remise des clés de l'immeuble ;

- condamner solidairement M. [Y] et Mme [J] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner solidairement aux dépens qui seront recouvrés par maître Gourion-Richard.



Dans leurs conclusions notifiées le 27 mai 2026, M. [Y] et Mme [J] répliquent :

- qu'il est utile de rappeler que la décision de la Cour de cassation susvisée a opéré un revirement de jurisprudence ;

- que la réclamation indemnitaire des parties adverses a pour conséquence de vider de sa substance la nullité de la vente ;

- que M. [X] et Mme [U] ne leur ont toujours pas restitué le prix de vente ni ne les ont sommés de quitter les lieux ;

- que le défaut de restitution du prix de vente a pour conséquence d'une part de les mettre dans l'impossibilité de se reloger, d'autre part d'augmenter le montant des indemnités d'occupation ;

- qu'ils ne sont pas responsables de la durée de la procédure, qui elle aussi a eu pour effet d'alourdir le montant de leur dette d'indemnité d'occupation ;

- que c'est le 17 août 2021, date de dépôt de leurs premières conclusions devant la cour, que M. [X] et Mme [U] ont réclamé pour la première fois cette indemnité, laquelle ne serait donc due qu'à compter de cette date ;

- que l'estimation de son montant par M. [X] et Mme [U] est inexacte ; qu'il convient de tenir compte du fait que le sous-sol de l'immeuble est inhabitable alors qu'ils comptaient y installer une chambre et un bureau ;

- que le montant de ladite indemnité d'occupation serait donc de 827 euros par mois, et elle ne serait due que du 17 août 2021 au 30 mars 2023, date de prononcé du précédent arrêt de cette cour; que seule la somme de 15 713 euros serait en conséquence exigible ;

- que les demandes reconventionnelles en appel étant recevables, il échet de faire un compte entre les parties ;

- qu'ils ont dû exposer des frais d'entretien (changement du ballon d'eau chaude, ajout de radiateurs, entretien du sanibroyeur) à hauteur de 1 298 euros, 413,10 euros et 2 575 euros, régler des taxes foncières de 2018 à 2026 (12 807,25 euros), et payer des intérêts bancaires et cotisations d'assurance de 2017 à 2026 (52 003,87 euros).



M. [Y] et Mme [J] demandent en conséquence à la cour de :

- déclarer M. [X] et Mme [U] irrecevables à solliciter l'infirmation du jugement concernant certains chefs de son dispositif ;

- rejeter les demandes de M. [X] et Mme [U] ;

- subsidiairement, fixer le montant des indemnités d'occupation à 15 713 euros, et en tout état de cause ne prendre en compte qu'une somme de 827 euros par mois ;

- condamner M. [X] et Mme [U] au paiement de la somme de 69 097,22 euros sauf à parfaire ;

- condamner M. [X] et Mme [U] au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



MOTIFS 



En application de l'article 624 du code de procédure civile la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce, alors que l'article 625 alinéa 1er du même code dispose que sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement cassé.



Le jugement en date du 22 mars 2021 a remis les parties en l'état où elles étaient avant de conclure la vente, condamné M. [X] et Mme [U] à restituer à M. [Y] et Mme [J] la somme de 390 000 euros correspondant au prix de vente et la somme de 23 036 euros correspondant aux frais notariés, et débouté M. [Y] et Mme [J] de leur demande en remboursement des intérêts de prêt versés.



Ce jugement a été confirmé de ces chefs par l'arrêt de cette cour en date du 30 mars 2023, lequel n'a pas été cassé sur ces points ; il sera rappelé que la cassation n'a été prononcée que du chef de l'indemnité d'occupation.



Les demandes de M. [X] et Mme [U] à fin d'infirmation du jugement sur tous ces points sont irrecevables, de même que la demande de M. [Y] et Mme [J] de confirmation.



Par ailleurs, si M. [X] et Mme [U] ont cru pouvoir demander à la cour d'infirmer l'arrêt en date du 30 mars 2023 en ce qu'il les a déboutés de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation, la cour de renvoi ne dispose pas du pouvoir d'infirmer un précédent arrêt ; en outre ce dernier a été cassé du chef des indemnités d'occupation. 



La cour n'est donc saisie que ces contestations portant sur celles-ci.



En application de l'article 1352-3 alinéa 1er du code civil, la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. 



L'article 1352-7 du même code dispose que celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement, tandis que celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande.



Il est constant que M. [Y] et Mme [J] occupent un bien dont ils ne sont ni propriétaires, puisque la vente a été annulée, ni locataires ; ils causent ainsi aux propriétaires, M. [X] et Mme [U], un préjudice, qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation.



Il est constant et non contesté que M. [Y] et Mme [J] sont de bonne foi, car ils ont acquis l'immeuble litigieux en étant victimes d'un silence dolosif des vendeurs, M. [X] et Mme [U], lesquels avaient tu la survenance d'une inondation du sous-sol au mois de mai 2016 ainsi que l'installation d'une pompe de relevage. Dès lors, l'indemnité d'occupation est due à compter du 17 août 2021, date de dépôt des premières conclusions de M. [X] et Mme [U] devant la cour, dans lesquelles était réclamée ladite indemnité. En outre, elle est exigible jusqu'à libération des lieux, puisqu'elle constitue la contrepartie du fait que M. [Y] et Mme [J] s'y trouvent sans titre. Par ailleurs, c'est en vain que les intéressés font valoir que M. [X] et Mme [U] ne leur ont toujours pas restitué le prix de vente, au paiement duquel ils ont été condamnés. En effet cette circonstance n'est pas de nature à les exonérer de l'indemnité d'occupation, et il ne tient qu'aux intéressés, s'ils souhaitent exécuter le jugement du 22 mars 2021 en ce qu'il a condamné les vendeurs à leur restituer la somme de 390 000 euros, de diligenter à leur encontre toute mesure d'exécution adéquate. Et les débiteurs ne peuvent pas invoquer la longueur de la présente procédure pour se soustraire à leur obligation, non plus que le fait que M. [X] et Mme [U] ne les ont pas sommés de quitter les lieux. La délivrance d'un commandement de quitter les lieux n'est qu'un préalable à une mesure d'expulsion mais ne conditionne pas l'obligation dans laquelle M. [Y] et Mme [J] se trouvent de devoir partir.



Le montant de l'indemnité d'occupation doit être fixée par référence à la valeur locative de l'immeuble.



M. [X] et Mme [U] ont versé aux débats une estimation émanant d'une agence immobilière datée du 22 avril 2021, selon laquelle si le bien était loué, le loyer mensuel serait de 1 300 euros; ce document reprend la disposition de l'immeuble comprenant un sous-sol total, un terrain de 264 m², une entrée, des toilettes, un salon-séjour, une cuisine, un garage attenant, et à l'étage, 3 chambres, une salle de bains et des toilettes. Mais il est constant que le sous-sol, qui était considéré comme une pièce à vivre, est inondable, et c'est précisément pour cette raison que la vente a été annulée. Dans ces conditions, le montant de l'indemnité d'occupation doit être ramené à 850 euros, et M. [Y] et Mme [J] seront condamnés au paiement de pareille somme, laquelle sera indexée selon les mêmes modalités qu'un loyer d'habitation, depuis le 17 août 2021 jusqu'à leur départ. En effet, il n'y a pas lieu d'arrêter le cours de l'indemnité d'occupation au jour du prononcé du précédent arrêt de la cour, ladite indemnité constituant une contrepartie au fait que les intéressés résident dans l'immeuble sans droit, et n'ayant vocation à cesser d'être due que lorsqu'ils auront quitté les lieux.



M. [Y] et Mme [J] demandent la condamnation de M. [X] et Mme [U] au paiement de frais d'entretien (changement du ballon d'eau chaude, ajout de radiateurs, entretien du sanibroyeur, soit 4 286,10 euros), et des taxes foncières de 2018 à 2026 (12 807,25 euros). Ces demandes n'ont pas été tranchées par la cour en son précédent arrêt, et en outre l'article 567 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel. Les prétentions susvisées sont donc recevables.



S'agissant des frais d'entretien, M. [Y] et Mme [J] prouvent avoir réglé une somme de 1 298 euros au titre de la réfection du ballon d'eau chaude du sous-sol, celle de 413,10 euros au titre de diverses fournitures concernant les radiateurs, et celle de 2 575,90 euros au titre de la reprise du système d'évacuation. M. [X] et Mme [U] seront condamnés au paiement de la somme de 4 286,10 euros.



S'agissant de la taxe foncière, M. [Y] et Mme [J] ont payé les sommes suivantes :

- 1 342 euros en 2018 ;

- 1 365 euros en 2019 ;

- 1 385 euros en 2020 ;

- 1 399 euros en 2021 ;

- 1 451 euros en 2022 ;

- 1 581 euros en 2023 ;

- 1 764 euros en 2024 ;

- 1779 euros en 2025 ;



tandis que s'agissant de l'année 2026, pour laquelle la taxe foncière n'est pas encore liquidée, elle est provisoirement évaluée à 741,25 euros. M. [X] et Mme [U] seront condamnés au paiement de la somme de 12 807,25 euros de ce chef.



M. [Y] et Mme [J], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens (qui ne comprendront que ceux exposés postérieurement au prononcé de l'arrêt de la Cour de cassation en date du 22 juin 2023).



PAR CES MOTIFS



La cour, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe ; 

 

DECLARE irrecevable la demande de M. [Q] [Y] et Mme [M] [J] en paiement des intérêts ;



DECLARE irrecevable la demande de M. [I] [X] et Mme [S] [U] à fin d'infirmation du jugement en ce qu'il a remis les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la vente, les a condamnés à restituer la somme de 390 000 euros à M. [Q] [Y] et Mme [M] [J], et les a condamnés à leur payer la somme de 23 036 euros au titre des frais d'acte notarié ;



CONDAMNE M. [Q] [Y] et Mme [M] [J] à payer à M. [I] [X] et Mme [S] [U] une indemnité d'occupation mensuelle de 850 euros à compter du 17 août 2021 et jusqu'à ce qu'ils quittent les lieux, laquelle sera indexée selon les modalités prévues à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;



CONDAMNE M. [I] [X] et Mme [S] [U] à payer à M. [Q] [Y] et Mme [M] [J] la somme de 4 286,10 euros au titre des frais d'entretien de l'immeuble ;



CONDAMNE M. [I] [X] et Mme [S] [U] à payer à M. [Q] [Y] et Mme [M] [J] la somme de 12 807,25 euros au titre de la taxe foncière ;



CONDAMNE in solidum M. [Q] [Y] et Mme [M] [J] à payer à M. [I] [X] et Mme [S] [U] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE in solidum M. [Q] [Y] et Mme [M] [J] aux dépens, qui ne comprendront que ceux exposés postérieurement au prononcé de l'arrêt de la Cour de cassation en date du 22 juin 2023, et seront recouvrés par maître Gourion-Richard conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 









- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 La Greffière, Le Président,