Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 3, 10 septembre 2026, n° 25/17631

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2026



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/17631 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMFLB



Décision déférée à la cour : ordonnance du 29 juillet 2025 - président du TAE de [Localité 1] - RG n° 2025016179





APPELANTE

 

S.A.S. CONSEIL GESTION FINANCEMENT IMMOBILIER - COGEFIM, RCS de [Localité 1] n°324991728, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Elise Ortolland de la SELARL Ortolland & associés, avocat au barreau de Paris, toque : R231





INTIMÉE

 

S.A. GAN ASSURANCES, RCS de [Localité 1] n°542063797, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Bérangère Montagne de la SELARL Gaud Montagne, avocat au barreau de Paris, toque : P0430





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 juin 2026, en audience publique, devant Michel Rispe, président de chambre chargé du rapport et Aurélie Fraisse, vice-présidente placée, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire



Greffier lors des débats : Jeanne Pambo



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Mélanie Metays, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Résumé des faits et de la procédure 



Propriétaire non occupante d'un appartement dans un immeuble en copropriété situé au [Adresse 3] à [Localité 4], la société Cogefim, qui a souscrit une police n° 000ALO86420 multirisques habitation auprès de la société Generali Assurance, y a subi le 16 mai 2022, un dégât des eaux. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble est assuré par la société Gan Assurances afin de garantir sa responsabilité civile.



Un commissaire de justice requis par la société Cogefim a constaté les dommages le 18 octobre 2022. Alors que le sinistre paraissait provenir de parties communes, le 4 septembre 2023, la société Cogefim a formulé une demande d'indemnisation auprès de la société Gan Assurances à hauteur de 43 275,75 euros.



Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la société Cogefim a fait assigner la société Gan Assurances devant le juge des référés du tribunal des activités économiques de Paris, afin d'obtenir notamment sa condamnation à lui payer des provisions de 20 214,62 euros au titre de dommages matériels, de 19 200 euros au titre de la perte d'usage et de 3 861,13 euros au titre des honoraires d'expert.



Par ordonnance contradictoire du 29 juillet 2025, le dit juge des référés a :




condamné la société Gan Assurances en qualité d'assureur 'RC Immeuble Responsable' à payer à la société Cogefim par provision, la somme de 16 588,81 euros TTC au titre des dommages matériels ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à la perte d'usage ;

condamné la société Gan Assurances en qualité d'assureur 'RC Immeuble Responsable' à payer à la société Cogefim par provision, les sommes de 3 861,13 euros au titre des frais d'honoraires d'expert et de 724 euros au titre des frais d'honoraires d'huissier ;

condamné la société Gan Assurances en qualité d'assureur 'RC Immeuble Responsable' à payer à la société Cogefim la somme de 2 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus ;

rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

condamné en outre la société Gan Assurances en qualité d'assureur 'RC Immeuble Responsable aux dépens de l'instance.




Par déclaration effectuée par voie électronique le 22 octobre 2025, la société Cogefim a interjeté appel de cette décision, sollicitant son infirmation en ce qu'elle a :




condamné la société Gan Assurances en qualité d'assureur RC Immeuble Responsable à lui payer par provision, la somme de 16 588,81 euros TTC au titre des dommages matériels alors qu'il était réclamé à ce titre une provision de 20 214,62 euros ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à la perte d'usage.




Par ses uniques conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 6 février 2026, au visa des articles 1242 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, L. 121-1 et L. 124-3 du code des assurances, et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la société Cogefim a demandé à la cour de :




la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

confirmer l'ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2025 par le président du tribunal des activités économiques de Paris en ce qu'il a condamné la société Gan Assurances à payer par provision la somme de 16 588,81 euros au titre des dommages matériels et l'infirmer en ce qu'il l'a déboutée du surplus de sa demande ;

infirmer l'ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2025 par le président du tribunal des activités économiques de Paris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à la perte d'usage ;

confirmer l'ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2025 par le président du tribunal des activités économiques de Paris en ce qu'il a condamné la société Gan Assurances à lui payer, par provision, les sommes de 3 861,13 euros au titre des frais d'honoraires d'expert et de 724 euros au titre des frais d'honoraires d'huissier, outre la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;


en conséquence,


porter la condamnation prononcée contre la société Gan Assurances au titre des dommages matériels à la somme de 20 214,62 euros ;

condamner la société Gan Assurances à lui payer par provision la somme de 3 625,81 euros au titre du surplus ;

condamner la société Gan Assurances à lui payer la provision de 19 200 euros au titre de la perte d'usage ; 


en tout état de cause,


débouter la société Gan Assurances de l'ensemble de ses demandes ; 

condamner la société Gan Assurances au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner la société Gan Assurances aux dépens. 




Par ordonnance du 21 mai 2026, non déférée à la cour, le président de la chambre a déclaré irrecevables les conclusions remises et notifiées par l'intimée le 5 mai 2026.



L'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire est intervenue le 18 juin 2026. 





Sur ce,



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. 



Selon l'article 954, dernier alinéa, du même code, 'la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs'.



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion'.





Sur la provision au titre des dommages matériels



Selon l'article 872 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend'.



En outre, en application de l'article 873 du même code, il peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Ainsi, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. 



Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d'un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n'a pas le pouvoir de trancher la contestation. 



Par ailleurs, en application de l'article 14, 5ème alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.



Selon, l'article L. 124-3 du code des assurance, 'le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. 

L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré'.



Au cas d'espèce, pour parvenir à sa décision, le premier juge a relevé, s'agissant des dommages matériels, que si la société Cogefim reconnaît avoir été réglée de la somme de 3 625,81 euros par son assureur (la compagnie Generali) le 15 mars 2023, somme correspondant aux travaux de peinture vétusté déduite (soit la somme de 3 141,81 euros) et à la recherche de fuite (484 euros), la société Gan Assurances ne démontre pas que d'autres règlements auraient été perçus par la société Cogefim au titre dudit sinistre. C'est dans ces conditions, après avoir considéré que la société Cogefim pouvait prétendre à l'indemnisation de la valeur à neuf, qu'il a alloué à celle-ci une provision de 16 588,81 euros toutes taxes comprises (20 214,62 - 3 141,81 - 484) de ce chef.



A hauteur d'appel, poursuivant l'infirmation de la décision de ce chef, la société Cogefim prétend que le montant de la provision devrait être porté à hauteur de ses prétentions initiales, 'en l'absence de doublon'. 



La société Gan Assurances, dont les conclusions ont été déclarées irrecevables, est réputée s'approprier les motifs de la décision entreprise tels que précités, étant observé qu'elle n'a pas contesté sa garantie au titre du sinistre subi par la société Cogefim et que le premier juge a fait droit à ses prétentions.



La cour relève que, comme cela a été rappelé ci-avant, le premier juge a constaté que la société Cogefim reconnaissait avoir été réglée de la somme de 3 625,81 euros par son assureur, la compagnie Generali, le 15 mars 2023. Et, il résulte d'un courriel échangé le 15 mars 2023 entre la société Cogefim et le cabinet d'expertise Oudinex mandaté par cette dernière que la société Generali a établi un chèque d'un montant de 3 625,81 euros qui correspond exactement au montant retenu pour l'indemnisation du préjudice subi par la société Cogefim au titre de l'embellissement soit 3 141,81 euros augmenté d'une somme de 484 euros au titre de la recherche de fuite non destructive selon un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages intervenue entre les sociétés Elex et Saretec. Or, la société Cogefim ne développe aucun moyen pertinent pour établir que le constat opéré par le premier juge serait erroné ou encore démontrer qu'elle n'aurait finalement pas été indemnisée par son assureur.



Dans ces conditions, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.













Sur la provision au titre de la perte d'usage



Outre les textes précités auxquels il y a lieu de se référer, selon l'article 544 du code civil, 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.



Au cas d'espèce, pour parvenir à sa décision, le premier juge a relevé que s'il n'était pas contesté que le bien était inoccupé depuis plusieurs années, les parties s'opposaient sur le principe d'une indemnité de perte d'usage des locaux. Obervant que le bien n'était pas loué depuis plus de 10 ans, il a retenu que la société Cogefim ne démontrait pas qu'il était en état d'être loué ou d'être vendu juste avant le sinistre, alors que l'attestation datée du 4 décembre 2023 de l'agence immobilière supposée être intervenue pour le vendre ou le louer à partir de janvier 2022 (soit 4 mois avant le sinistre) présentée en pièce 26, devait être écartée faute d'être suffisamment précise sur les diligences de l'agence et d'être suffisamment probante par rapport à la demande. Il en a déduit qu'il existait une contestation sérieuse sur l'indemnisation de la valeur d'usage du bien et a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.



A hauteur d'appel, poursuivant l'infirmation de la décision de ce chef, la société Cogefim fait valoir que l'indemnisation de la perte d'usage n'est pas subordonnée à l'utilisation du bien en sorte que l'assureur doit verser l'indemnité de perte d'usage même dans le cas où les locaux sont vacants et ce à compter de la date du sinistre, jusqu'à la date de réception des travaux. Elle ajoute qu'elle avait l'intention de louer le bien et avait donné mandat à M. [P], agent immobilier à cet effet. Elle précise encore que la valeur locative est fixée à la somme de 1 200 euros par mois (soit 20 euros /m2 x 60m2 correspondant à la surface de l'appartement).

 

La société Gan Assurances, dont les conclusions ont été déclarées irrecevables, est réputée s'approprier les motifs de la décision entreprise tels que précités, étant observé que le premier juge a fait droit à ses prétentions à ce titre.



La cour relève que la société Cogefim qui se prévaut d'une jurisprudence de la Cour de cassation relative à l'application d'un contrat d'assurance et à la mobilisation d'une garantie définie par celui-ci, n'invoque cependant pas ici le bénéfice d'une clause particulière de la police d'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires qui définirait la perte d'usage et dont il découlerait un droit à indemnisation pour elle. 



En revanche, la société Cogefim fait état d'un préjudice qui résulterait du sinistre dégât des eaux provenant des parties communes qu'elle a subi et au titre duquel elle agit directement contre la société Gan Assurances en tant qu'elle garantit la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Or, alors qu'il n'est pas contesté que le bien sinistré n'était pas utilisé depuis au moins dix années au moment du sinistre, la société Cogefim n'apporte aucun élément de nature à justifier qu'elle aurait pu l'exploiter à ce moment, notamment qu'il était en état d'être loué comme elle le soutient. Ce faisant, elle échoue à établir avec l'évidence requise en référé l'existence d'une perte d'usage en lien causal direct avec le sinistre garanti. Aussi, la créance qu'elle invoque à ce titre se heurte manifestement à une contestation sérieuse.



Dès lors, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.





Sur les dépens et les frais irrépétibles



Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.



En application de l'article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante. 



Et, en application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



Compte tenu du sens de cet arrêt, la décision entreprise sera aussi confirmée du chef des frais de procédure.



Partie perdante, la société Cogefim sera condamnée aux dépens d'appel et conservera à sa charge les frais exposés dans le cadre de l'instance non compris dans les dépens.









PAR CES MOTIFS





Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Condamne la société Cogefim aux dépens d'appel ;



Rejette la demande de la société Cogefim sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette les demandes plus amples ou contraires.

 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT