Tribunal judiciaire de Lyon, Référés civils, 11 septembre 2026, n° 25/01573

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01573 - N° Portalis DB2H-W-B7J-27ZH
AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] C/ S.A.S. LES FILOUS, SCI BC2G




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI




PARTIES :


DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Adresse 3]

représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON



DEFENDERESSES

S.A.S. LES FILOUS
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-christophe BESSY, avocat au barreau de LYON


SCI BC2G
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Mélanie BERMEJO, avocat au barreau de LYON




Débats tenus à l'audience du 22 Juin 2026 - Délibéré au 11 Septembre 2026


EXPOSE DES FAITS
Par exploits des 18 juillet et 5 août 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 1] a assigné la société civile BC2G et la société LES FILOUS devant le juge des référés de [Localité 2] aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 29 mai 2026, de : 
Condamner la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS à la cessation de tout trouble manifestement illicite causé par les nuisances sonores et olfactives et l’occupation de la cour commune notamment par l’entreposage des poubelles professionnelles en violation du règlement de la copropriété sis [Adresse 5] – 69001 [Adresse 6] ;Condamner la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS au paiement d’une astreinte de 400 euros par jour de retard dans la cessation de tout trouble manifestement excessif causé par les nuisances sonores et olfactives et l’occupation de la cour commune ; Condamner la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS au paiement d’une provision de 5.000 euros au titre de dommages-intérêts en raison de la violation du règlement de copropriété et de leur inaction depuis 2021 causant un préjudice important au Syndicat des copropriétaires ;Débouter la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS de toute demandes, fins et conclusions contraires ;Condamner la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile ;Condamner la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS à la somme de 4.000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] expose les éléments suivants au soutien de ses demandes : 
L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] est placé sous le régime de la copropriété. Un règlement de copropriété ainsi qu’un état descriptif de division ont été établis par notaire le 1er juillet 1968.
La SCI BC2G, est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée. Selon contrat sous seing privé du 30 mars 2018, le local a été donné à bail par la société TIPICO. Par avenant du 26 octobre 2023, le bail a été cédé à la société LES FILOUS en qualité de locataire, à usage de restaurant.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 décembre 2021, le syndic a rappelé à la société TIPICO son obligation de faire fonctionner la VMC de son local afin de faire cesser les nuisances subies par Monsieur et Madame [V].
Suivant assemblée générale du 28 février 2022, une autorisation a été donnée au syndic pour agir contre la SCI BC2G à la demande de Monsieur [V] en raison des nuisances olfactives persistantes. Une mise en demeure de faire cesser le trouble a été adressée à la société TIPICO par lettre recommandée du 8 novembre 2022.
Le 7 octobre 2024, il a été fait sommation à la SCI BC2G et à la SARL LES FILOUS, d’avoir à faire cesser l’occupation non autorisée de la cour intérieure par son locataire et de débarrasser les poubelles entreposées sans délai. 
Par courrier recommandé du 25 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI BC2G et son locataire de cesser tout trouble anormal du voisinage et de se conformer aux textes.
Un constat de commissaire de justice a été réalisé le 17 avril 2025 faisant état notamment d’odeurs dans les parties communes émanant du local commercial, ainsi que des nuisances sonores. Aussi, il est constaté par le commissaire de justice que la gaine d’évacuation dépasse du bâtiment et que les poubelles du restaurant sont entreposées dans les parties communes. 
Un second procès-verbal de constat a été dressé le 5 janvier 2026, relatant la présence des poubelles du restaurant dans la cour commune. 
Le syndicat des copropriétaires indique que depuis de nombreuses années, l’activité de restauration, de la société TOPICO, puis de la société LES FILOUS, cause des nuisances olfactives et sonores ainsi qu’une occupation illégale de la cour commune. Le procès-verbal de constat d’huissier réalisé le 17 avril 2025 relate l’importance des nuisances subies par les copropriétaires.
La société LES FILOUS occupe une partie de la cour commune en entreposant ses poubelles professionnelles et en installant des blocs PAC. Malgré de multiples demandes de la part du syndicat des copropriétaires et du syndic, la SCI BC2G et son locataire, la société LES FILOUS, n’ont jamais procédé à la libération de la cour commune. 
Par ailleurs, la société TIPICO, s’était engagée dans le cadre d'une réunion du Conseil syndical du 22 octobre 2021 à retirer l'ensemble des encombrants stockés dans la cour. Cet engagement n’a pas été tenu. Les difficultés de stockages des déchets rencontrées ne peuvent être valablement opposées au syndicat des copropriétaires qui n’est pas tenu de modifier les modalités de jouissance des parties communes. En effet, il appartient à la SCI BC2G bailleresse, de vérifier que l’activité pour laquelle elle concède un bail est conforme aux clauses du règlement de copropriété, s’agissant des modalités de jouissance des parties communes.
Au regard du nombre d’années d’inaction de la SCI BC2G et de son locataire la société LES FILOUS, le Syndicat des copropriétaires est parfaitement recevable à demander que la condamnation de ces dernières à la cessation des nuisances et à la libération de la cour commune soit accompagnée d’une astreinte de 400 euros par jour de retard.
La SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS enfreignent les stipulations du règlement de copropriété et ne consentent pas à se conformer aux obligations susmentionnées depuis 2021, ce qui créé un préjudice important au Syndicat des copropriétaires qui est ainsi parfaitement recevable à demander la condamnation des défenderesses au paiement d’une provision de 5.000 euros au titre de dommages-intérêts.


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La SCI BC2G demande, dans ses conclusions notifiées par voie RPVA le 20 février 2026, de :
Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; Condamner la Syndicat des copropriétaires à régler à la société BC2G la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
La SCI BC2G fait valoir les éléments suivants au soutien de ses demandes :
Le syndicat des copropriétaires évoque des bruits et des odeurs qui proviendraient de la VMC du local appartenant à la société BC2G. Il fait état de plaintes formulées en 2021 et 2022. Or, depuis, la société BC2G a réalisé des travaux de remplacement de la gaine par la pose d’une gaine spiralée galvanisé en conformité avec les normes actuelles qui prévoient notamment un diamètre de 400 millimètres. Ces travaux ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 13 juillet 2023 et ont fait l’objet d’attestation de conformité par l’entreprise ACROLYS en date du 12 octobre 2023. Dès lors, l’existence actuelle d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.
Sur le trouble manifestement illicite causé par les odeurs émanant du local commercial : Le règlement de copropriété n’interdit nullement l’exercice d’une activité de restauration au sein du lot situé en rez-de-chaussée. Une telle activité implique nécessairement la présence de certaines odeurs et bruits, lesquels ne sauraient être considérés comme anormaux dès lors qu’ils n’excèdent pas les inconvénients normaux de voisinage. En l’espèce, la société LES FILOUS exerce une activité de restauration rapide, se limitant à l’assemblage et au réchauffage des aliments surgelés, livrés par cartons et emballages plastiques. Ce mode de fonctionnement exclut toute cuisson génératrice de fumées grasses ou de nuisances significatives. Il est donc difficile de comprendre en quoi cette activité, par nature peu émissive, pourrait produire des nuisances anormales. 
Sur l’entreposage des poubelles, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve que l’usage des parties communes pour l’entreposage des poubelles porte atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. En effet, le règlement de copropriété ne contient aucune interdiction expresse relative à l’entreposage de poubelles dans la cour intérieure. En outre, le locataire commercial ne dispose d’aucun autre emplacement pour stocker ses déchets, et le syndicat n’a proposé aucune solution alternative et ne le fait toujours pas dans ses conclusions. Enfin, aucun élément du dossier ne démontre que l’usage en cause compromettrait la destination de l’immeuble ou porterait atteinte aux droits des copropriétaires. Ces bacs ne gênent pas la circulation des copropriétaires et ne condamnent aucune issue de secours.


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La société LES FILOUS demande, dans ses conclusions notifiées par voie RPVA le 19 juin 2026, de : 
Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6] de la totalité de ses demandes fi ns et conclusions ; Le condamner à payer à la société LES FILOUS la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.
La société LES FILOUS fait valoir les éléments suivants au soutien de ses demandes :
La société LES FILOUS indique que la société BC2G, après vote en assemblée générale du 13 juillet 2023, a pris en charge la mise en oeuvre d’un conduit d’extraction conforme aux normes jusqu’en toiture et respectant pleinement la règlementation en vigueur s’agissant des restaurants.
Le constat d’huissier versé aux débats ne saurait démontrer l’existence d’un trouble dépassant les inconvénients normaux liés à une activité pleinement autorisée par le règlement de copropriété qui n’interdit nullement l’activité de restauration.
La commune de [Localité 2] n’a mis à disposition du restaurant qu’un bac d’ordures ménagères de 120 L et un bac de tri de 150 L de sorte que la société LES FILOUS s’est adressée à l’entreprise [W], afin que lui soient adressés des bacs supplémentaires, puis a mis en place un partenariat avec ses fournisseurs pour que la collecte s’effectue correctement. Désormais ne subsistent que les containers mis en place par la Ville De [Localité 2], qu’il est donc possible de stocker dans la copropriété sans difficultés. La société LES FILOUS utilise ainsi exclusivement les bacs qui lui ont été attribués et délivrés par la Ville De [Localité 2] pour l’exercice de son activité professionnelle, lesquels sont entreposés dans les parties communes au même titre que ceux utilisés par tous les occupants de l’immeuble.
La société LES FILOUS indique que le syndicat des copropriétaires n’a jamais proposé aucune solution alternative. Les bacs concernés ne gênent nullement la circulation des copropriétaires et n’obstruent aucune issue de secours.
L’audience a eu lieu le 22 juin 2026. Le délibéré a été fixé au 11 septembre 2026.


MOTIFS
Sur le trouble manifestement illicite :
L'article 835 du Code de Procédure Civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond. 
La caractérisation par le juge des référés d’un trouble manifestement illicite lui impose de déterminer si la règle de droit prétendument violée est effectivement applicable à la SCI BC2G et à la société LES FILOUS de sorte que l’évidence requise en référé impose que l’assujettissement des défendeurs à la norme invoquée ne soulève aucune incertitude et qu’en présence d’un doute sur cette applicabilité, il ne peut y avoir une violation manifeste de la règle de droit.
Le règlement de copropriété du 1er juillet 1968, page 19, stipule une clause d’habitation bourgeoise qui est rédigée ainsi : « les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l'exception des locaux commerciaux, pourvu que le commerce ou l'industrie exploitée ne constituent pas un établissement dangereux ou insalubre, ou de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur, les personnes habitant l'immeuble ».
Page 20 : « les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublé par leur fait (…) en conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine et outils de quelques genres que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l'immeuble, ou à gêner leurs voisins par le bruit, l'odeur ou autrement, et ils devront se conformer pour tout ce qui n'est pas prévu, aux usages établis dans les maisons bien tenues. »
Le constat du commissaire de justice établi le 17 avril 2025 relate les éléments suivants :
« Depuis l'appartement [d’un des copropriétaires], j'entends un bruit de résonance, un ronronnement métallique sans discontinuité. Il s'agit d'un bruit de ronflement qui vient de la gaine. Ce dernier ne s'arrête pas tout le temps de mes constatations.
Je sens de manière prégnante une odeur de cuisson qui s'échappe notamment de la gaine installée en façade de l'immeuble. L'odeur est profonde et tenace. Il s'agit d'une odeur de cuisson mélangée à une odeur de graisse.
La gaine court le long de la façade de l'immeuble puis sur le toit du bâtiment. Une partie de la gaine dépasse du bâtiment et se termine par un chapeau de ventilation […].
Au niveau du coude de l'extraction de la gaine, une odeur de cuisson se dégage également. […]

Ce constat des nuisances olfactives est corroboré par des attestations de copropriétaires mais aussi d’un intervenant professionnel extérieur faisant état à compter de l’année 2025, soit après les travaux concernant la gaine d’extraction, de la persistance d’odeurs fortes liées à l’activité de restauration de la société LES FILOUS, la conformité de l’installation évoquée par les défendeurs ne pouvant pas venir contredire les constats du commissaire de justice et des copropriétaires riverains. 
En conséquence, les nuisances olfactives récurrentes provenant des locaux commerciaux de la société LES FILOUS sont constitutives d’un trouble manifestement illicite alors que le règlement de copropriété interdit, sans interprétation possible, la gêne due aux odeurs au sein de la copropriété et ce y compris pour les lots commerciaux.
Par voie de conséquence, il y a lieu de condamner la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS à faire cesser les troubles causés par les nuisances olfactives et ce dans un délai d’un mois à compter de la présente ordonnance. 
Passé ce délai d’un mois, il y a lieu de condamner la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard dans la cessation de tout trouble manifestement excessif causé par les nuisances olfactives et ce pendant 30 jours.
Les demandes relatives aux nuisances sonores étant insuffisamment étayées ne peuvent donner lieu à la qualification de trouble manifestement illicite.
Un second procès-verbal de constat a été dressé le 5 janvier 2026, relatant la présence des poubelles du restaurant dans la cour commune. Le syndicat des copropriétaires expose que seule la société LES FILOUS entrepose ses bacs poubelles dans la cour. Les sociétés défenderesses ne contestent pas ce fait. La SCI BC2G et la société LES FILOUS font valoir qu’elles ne disposent pas d’autres alternatives.
Il ressort du règlement de copropriété en page 23, alors que la qualification de partie commune de la cour n’est remise en cause par aucune des parties à l’instance, qu’aucun des propriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer la cour ni y laisser séjourner quoi que ce soit ce dont il résulte nécessairement que la présence des poubelles de la société LES FILOUS contrevient au règlement de copropriété et constitue ainsi un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit nécessaire d’ordonner à ce titre une astreinte.

Sur la demande de provision :
L'article 835 du Code de Procédure Civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
L’article 1240 du code civil dispose « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose que malgré de multiples relances et mises en demeure, la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS ne se mettent pas en conformité au regard du règlement de copropriété et causent aux autres copropriétaires un préjudice alors que certains d’entre eux ne peuvent notamment plus ouvrir leurs fenêtres en raison des odeurs provenant du restaurant. 
Compte tenu de la durée du trouble olfactif établi en l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de provision du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme provisionnelle de 1000 euros et d’y condamner les deux sociétés défenderesses.
La SCI BC2G et la société LES FILOUS seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] à LYON la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 


PAR CES MOTIFS

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,


CONDAMNONS la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS à faire cesser le trouble manifestement illicite causé par les nuisances olfactives et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Passé ce délai d’un mois, 


CONDAMNONS la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard dans la cessation de tout trouble manifestement excessif causé par les nuisances olfactives et ce pendant 30 jours


REJETONS les demandes relatives aux troubles sonores ;

CONDAMNONS la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS à la cessation de tout trouble manifestement illicite causé par l’entreposage des poubelles professionnelles de la SCI LES FILOUS dans la cour commune et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande d’astreinte pour cette condamnation ;

CONDAMNONS la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS au paiement d’une provision de 1.000 euros au titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] à LYON en raison de la violation du règlement de copropriété ;

CONDAMNONS la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] à LYON la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


CONDAMNONS la SCI BC2G et son locataire la société LES FILOUS aux dépens. 


Ainsi jugé et prononcé à [Localité 2] par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,










En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.