Tribunal judiciaire de Lyon, Référés civils, 11 septembre 2026, n° 25/02264

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/02264 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3ODW
AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ET [Adresse 2] C/ S.A.S. GALERIE BONNET-ABELIN, [F] [Q]




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI


PARTIES :


DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ET [Adresse 2]
domiciliée : SCI [G], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Régis BERTHELON de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON



DEFENDEURS

S.A.S. GALERIE BONNET-ABELIN
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée


Monsieur [F] [Q]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON




Débats tenus à l'audience du 22 Juin 2026 - Délibéré au 11 Septembre 2026

EXPOSE DES FAITS
Selon exploit en date des 10 et 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [F] [Q] et la société GALERIE BONNET-ABELIN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de LYON aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 19 juin 2026, de : 
Rejeter l’ensemble des moyens, fins et demandes de Monsieur [F] [Q] ;Ordonner la cessation du trouble manifestement illicite causé par l’exercice au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], d’une activité commerciale par la société GALERIE BONNET-ABELIN, interdite par le règlement de copropriété ;Par conséquent, condamner, in solidum avec Monsieur [F] [Q], la société GALERIE BONNET-ABELIN à cesser toute activité, et en tout état de cause toute activité commerciale, au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant à compter d’un délai de 8 jours après la signification de la décision à intervenir ; Condamner in solidum Monsieur [F] [Q] de la société GALERIE BONNET-ABELIN à procéder à la remise en état des parties communes, consistant en le démontage de la plaque de visite sur l’interphone de l’immeuble, et en la remise en état de l’interphone après démontage, outre l’effacement des inscriptions présentes sur les fenêtres et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant à compter d’un délai de 8 jours après la signification de la décision à intervenir ;Se réserver la liquidation de l’astreinte. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] expose les éléments suivants au soutien de ses demandes : 
L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] est placé sous le régime de la copropriété. Le règlement de copropriété, en date du 17 juin 1985, comprend une clause dite « d’habitation bourgeoise » qui interdit l’exercice d’activités commerciales au sein de l’immeuble, certaines professions sont listées comme faisant l’objet d’une tolérance et pouvant par conséquent être exercées au sein de l’immeuble. 
Monsieur [F] [Q] possède notamment un appartement, enregistré comme le lot n°101, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2]. Ledit appartement est loué à la société GALERIE BONNET-ABELIN qui exerce une activité de « commerce d’objets d’art neufs anciens et d’occasion, d’édition d’art et d’organisation d’exposition ». Elle exerce sous le code APE (Activité Principalement Exercée) 4778C – « Autres commerces de détail spécialisés divers ». 
A la demande du syndicat des copropriétaires, un procès-verbal de constat portant sur le site internet de la société GALERIE BONNET ABELIN a été établi le 23 octobre 2025. Le site internet de la société GALERIE BONNET-ABELIN indique que les œuvres sont disponibles en ligne et en galerie, indiquée comme étant située au [Adresse 1] à [Localité 1].
Le syndicat des copropriétaires a fait dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice en date du 22 octobre 2025. Il confirme notamment la présence de la plaque apposée sur l’interphone ainsi que l’inscription du mot « GALERY » sur les fenêtres en façades. Le procès-verbal atteste également de l’organisation de vernissages par la locataire.
Entre le 30 avril 2025 et le 27 juillet 2025, Monsieur [S] [G] ès-qualité de syndic bénévole a échangé plusieurs courriels avec Monsieur [F] [Q] et la société REGIE DU LYONNAIS afin de : 
Signaler la non-conformité de l’activité commerciale exercée par la société GALERIE BONNET-ABELIN avec le règlement de copropriété, Demander la cessation de l’activité ainsi exercée, Indiquer qu’à défaut pour la société GALERIE BONNET-ABELIN ou son bailleur de respecter le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires sera contraint d’agir judiciairement. Aux termes de deux courriels des 8 et 12 mai 2025, Monsieur [F] [Q] a soutenu que l’activité exercée par son locataire est assimilable à celle d’une profession libérale, autorisée par ce même règlement. Ainsi, elle ne peut pas être interdite dès lors qu’elle ne cause pas plus d’inconvénient qu’une profession libérale, et ne constitue donc pas une violation du règlement de copropriété. 
Lors de l’assemblée générale ordinaire du 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a voté une résolution n°14-1 autorisant le syndic à agir en justice afin d’obtenir la cessation de l’activité de galerie d’art exercée en violation du règlement de copropriété. 
Concernant la demande de la nullité de l’assignation, le syndicat des copropriétaires rappelle que le syndic bénévole de l’immeuble est bien la SCI [G], représentée par Monsieur [S] [G], qui possède un lot au sein de la copropriété. Aussi, Monsieur [G] est le gérant de la société civile, tel que cela est mentionné au kbis de la société. En tout état de cause, Monsieur [K] [Q] ne saurait valablement invoquer la nullité de l’assignation en soulevant l’absence de pouvoir du syndic. L’assemblée générale en date du 30 juin 2025 ayant désigné le syndic n’a pas été contestée dans le délai de deux mois à compter de sa notification, elle est donc définitive. 
Sur la condamnation in solidum de Monsieur [K] [Q] et de la société GALERIE BONNET-ABELIN, le syndicat des copropriétaires relève l’existence d’un trouble manifestement illicite causé par la violation du règlement de copropriété. En effet, il n’est pas contestable que la société GALERIE BONNET-ABELIN exerce une activité commerciale de galerie et donc de vente et d’achat d’œuvres d’art. Or le règlement de copropriété comprend une clause d’habitation bourgeoise qui interdit l’exercice de toute activité commerciale au sein de l’immeuble.
Cette clause d’habitation bourgeoise est dite simple puisque sont tolérés les études de notaires, les cabinets d’architectes, d’avocat et de médecins, les bureaux de consultation et d’activité annexes ou similaires. Toutefois, le règlement mentionne spécifiquement que les activités commerciales sont interdites. L’argument selon lequel l’activité exercée par la société GALERIE BONNET-ABELIN est soi-disant assimilable à celle d’une profession libérale, ou qu’elle ne cause pas plus d’inconvénient, est donc hors sujet.
Au titre des nuisances, le syndicat des copropriétaires relève que, contrairement à ce qu’indique Monsieur [Q], la société GALERIE BONNET-ABELIN ne reçoit pas uniquement sur rendez-vous. La plaque posée sans autorisation par cette dernière sur l’interphone précise qu’elle reçoit le public « du lundi au vendredi de 14h à 19h, le samedi de 9h à 12h30 OU sur rendez-vous ». En outre, les affiches commerciales visibles depuis la rue dénaturent la destination bourgeoise de l’immeuble.

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Monsieur [F] [Q] demande, dans ses conclusions notifiées par voie RPVA le 24 avril 2026, de : 
In limine litis
Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] n’est pas régulièrement représenté par son syndic dans le cadre de son assignation ;Juger que Monsieur [S] [G] ne bénéficie pas de la qualité de copropriétaire lui permettant d’exercer la fonction de syndic non professionnel ;En conséquence, juger l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] nulle et de nul effet ;Rejeter en conséquence l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] ;Subsidiairement,
Juger que l’activité exercée par la société GALERIE BONNET-ABELIN n’entraîne pas plus de nuisances que celles autorisées par le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] ;En conséquence, Juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite que lui causerait Monsieur [F] [Q] et la société GALERIE BONNET-ABELIN ;En conséquence, Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] ;En tout état de cause
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à payer à Monsieur [F] [Q] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Monsieur [Q] fait état des éléments suivants au soutien de ses demandes :
Concernant la nullité de l’assignation, Monsieur [Q] soutient que lors de l’assemblée générale du 30 juin 2025, Monsieur [S] [G] a été désigné en qualité de syndic non professionnel pour une durée de 15 mois. Toutefois, Monsieur [Q] indique qu’afin d’être élu syndic bénévole, Monsieur [S] [G] devait justifier de sa qualité de copropriétaire pour prétendre à ce poste. Or, il s’avère qu’il n’est manifestement pas lui-même copropriétaire d’un lot dans la copropriété en cause. Seule la SCI [G] est copropriétaire ce qui explique son indication en tant que syndic bénévole dans l’assignation. 
Monsieur [S] [G] n’a pas la qualité pour représenter la SCI [G]. Il n’en est qu’un associé, et non le gérant de celle-ci. Monsieur [S] [G] étant dénué de la qualité nécessaire pour représenter la SCI [G], cette dernière ne peut être considérée comme ayant valablement agi pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2]. Enfin, Monsieur [Q] fait valoir que Monsieur [S] [G] a été expressément élu en qualité de syndic et non la SCI [G] de sorte que la SCI [G] qui n’a pas été nommément élue en qualité de syndic ne peut pallier la carence observée lors de l’assemblée générale du 30 juin 2025 de sorte qu’il y a lieu de prononcer la nullité de l’assignation.
Monsieur [Q] indique que la venue de la clientèle de la société ne génère aucune nuisance puisque le local bénéficie d’un accès direct à partir de la porte cochère de l’immeuble. De plus, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ne rapporte pas la preuve que la société GALERIE BONNET-ABELIN et son bailleur, Monsieur [Q], lui causeraient un trouble manifestement illicite. Enfin, la clientèle ne génère pas plus de nuisance que celle d’un cabinet d’architecte, d’une étude de notaire ou d’un cabinet d’avocats, qui entraîne bien plus d’allers et venues que l’activité de la locataire de Monsieur [Q].
L’audience a eu lieu le 22 juin 2026. 
La société GALERIE BONNET-ABELIN, régulièrement assignée n’a pas comparu. 
Le délibéré a été fixé au 11 septembre 2026.


MOTIFS
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la nullité de l’assignation : 
L’article 117 du Code de procédure civile dispose : 
« Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : 
Le défaut de capacité d'ester en justice ; 
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; 
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ». 
En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, le syndic est chargé de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice 
Il est constant que par assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2025, au titre de la résolution 6-1, Monsieur [S] [G] a été désigné comme syndic et que le syndic a été autorisé à introduire une procédure judiciaire à l’encontre du copropriétaire ayant ouvert une galerie d’art sans autorisation préalable (résolution n° 14-1). 
Cette décision de l’assemblée générale est définitive. 
Il résulte aussi bien des termes de l’assignation du 10 et du 12 novembre 2025 que des conclusions ultérieures reprises à l’audience que le syndicat des copropriétaires est pris en la personne de son syndic bénévole la SCI [G] représentée par Monsieur [S] [G]. 
Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires n’est pas représenté par son syndic en exercice Monsieur [S] [G] mais par la SCI [G] qui a une personnalité juridique distincte de sorte que le syndicat des copropriétaires est représenté à la présente instance par une personne qui ne dispose pas de ce pouvoir, ce qui constitue une irrégularité de fond qui conduit à prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 10 et 12 novembre 2025 mais aussi des conclusions ultérieures.
En raison de ces nullités des actes de procédure, il n’y a pas lieu de statuer sur les autres demandes.
Le syndicat des copropriétaires succombant sera condamné à payer à Monsieur [Q] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure et aux dépens.

PAR CES MOTIFS
Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,


DECLARONS nulle l’assignation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] délivrée les 10 et 12 novembre 2025 à Monsieur [F] [Q] et à la société GALERIE BONNET-ABELIN ainsi que les conclusions subséquentes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] ;


CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à payer à Monsieur [Q] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure ;
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à LYON par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,










En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.