Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 11 septembre 2026, n° 25/08086

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expédition exécutoire à:
-Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT
Copie certifiée conforme à : 
-Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/08086 
N° Portalis 352J-W-B7J-DACVO

N° MINUTE : 




Assignation du :
23 Juin 2025









JUGEMENT 
rendu le 11 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ORALIA MEILLANT & BOURDELEAU, S.A.R.L
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364



DÉFENDERESSE

Madame [P] [V] [I] [W] [B] 
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentée 





Décision du 11 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/08086 - N° Portalis 352J-W-B7J-DACVO


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2026

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE
 

Madame [J] [U] épouse [B] était propriétaire des lots n° 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218 et 219 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété. Elle est décédée et a légué les lots à sa fille, Mme [P] [Y] [W] [B]. 

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 19ème, représenté par son syndic la société MEILLANT ET BOURDELEAU, a assigné, devant ce tribunal, Mme [P] [B] épouse [Z] aux fins de : 

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article 54 du code de procédure civile, 
- dire recevables et bien fondées ses demandes, 
En conséquence 
- condamner Mme [P] [B] à lui payer les sommes de : 
* 9.118,73 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 1er avril 2025, charges du 2ème trimestre 2025 incluses, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire, 
* 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
* 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 
- “ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie”, 
- condamner Mme [P] [B] aux entiers dépens. 
Décision du 11 Septembre 2026
Charges de copropriété
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***

Mme [P] [B] épouse [Z], assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture en date du 19 mars 2026. 

***

Le 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à Mme [B] épouse [Z], par commissaire de justice, des conclusions d’actualisation n°1, portant ses prétentions à la somme de 16.650,71 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 6 février 2026, charges du 1er trimestre 2026 incluses, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, et réduisant sa demande de dommages-intérêts à la somme de 3.000 euros et celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1.500 euros.

***

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 7 mai 2026 et mise en délibéré au 11 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les conclusions signifiées le 24 mars 2026 :

L’article 802 du code de procédure civile prévoit : “Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d’office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.
Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.”

Décision du 11 Septembre 2026
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En l’espèce, l’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mars 2026.

Postérieurement au prononcé de l’ordonnance de clôture, - dont le syndicat des copropriétaires n’a pas sollicité la révocation -, des conclusions d’actualisation ont été signifiées par le requérant à Mme [B] le 24 mars 2026, étant relevé que seul le procès-verbal du commissaire de justice a été adressé par voie électronique à la juridiction le 3 avril 2026, à l’exclusion des écritures qui n’ont été transmises que dans le dossier de plaidoiries.

Sachant que les appels de charges et de travaux ne constituent pas des “loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus” au sens de l’article 802 précité, les conclusions signifiées par commissaire de justice le 24 mars 2026 à Mme [B], les nouvelles pièces annexées contenant l’actualisation arrêtée au 6 février 2026 seront, d’office, déclarées irrecevables et partant les demandes actualisées à cette date. 

Le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais de signification des conclusions déclarées irrecevables.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires au titre d’un arriéré au 1er avril 2025 :

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété : 

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
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En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de l’attestation notariée du 11 janvier 2017 que les lots n°212, 213, 214, 215, 216, 217, 218 et 219 ayant appartenu à Mme [J] [N], décédée le 19 octobre 2015, ont fait l’objet d’un legs au profit de sa fille Mme [P] [B]. 

Il produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2023 et 10 décembre 2024 approuvant les comptes du 1er janvier 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et les budgets prévisionnels des exercices du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, ainsi que la création d’un fonds de solidarité au 10/12/2024,
- des appels de fonds, 
- un tableau, inséré dans l’assignation, faisant apparaître un solde débiteur de 8.238,73 euros entre le 6 décembre 2023 et le 1er avril 2025,
- un jugement de ce tribunal du 15 mai 2025 condamnant Mme [B] à payer la somme de 10.168,25 euros soit un arriéré de charges de copropriété arrêtées au 31 octobre 2023 inclus.

La présente demande porte sur les appels de fonds postérieurs à la période d’arriéré ayant fait l’objet du précédent jugement précité fixé au 31 octobre 2023. Par ailleurs, les virements de Mme [B] des 28 décembre 2023 (512,82 euros), du 1er janvier 2024 (375,58 euros), du 26 août 2024 (336,54 euros et 335,14 euros) ont dûment été affectés aux causes du jugement du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil. 

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’approbation des comptes et/ou des budgets prévisionnels sur la période entre le 1er octobre 2024 et le 30 septembre 2025, étant précisé que ne sont versés aux débats que les procès-verbaux de deux assemblées générales des 30 mars 2023 et 10 décembre 2024 (pièces 8.1 et 8.2), la pièce 8.3 consistant seulement en l’ordre du jour d’une assemblée prévue le 10 avril 2025.

Dès lors, les appels non justifiés de charges courantes et fonds Alur des 1er octobre 2024, 1er janvier 2025 et 1er avril 2025 pour une somme globale de 2.746,28 euros (825,11 + 67,95 + 858,66 + 67,95 + 858,66 + 67,95) seront écartés.

L’appel du 10 décembre 2024, soit la première échéance de fonds solidarité, est justifié par la résolution n°7 de l’assemblée générale du 10 décembre 2024 qui prévoit la création de ce fonds et un appel de 100% à la date de l’assemblée générale.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires établit que le compte était, au 1er avril 2025, débiteur de la somme de 5.492,45 euros (8.238,73 - 2.746,28).

Mme [B] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme précitée de 5.492,45 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er avril 2025, échéance de charges courantes et échéance fonds travaux Alur appelées le 01/04/2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025, date de l’assignation. 

Le surplus de la demande principale d’appels de charges et de travaux sera rejeté.

Sur la demande au titre des frais : 

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 880 euros, correspondant à la somme de 340 euros (frais de remise dossier avocat assignation), la somme de 180 euros (frais de suivi de contentieux) et de 360 euros (frais de remise avocat).

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Aussi, les frais précités du syndic de 340 euros, 180 euros et de 360 euros seront rejetés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce. 
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La demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts : 


L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte des créances, il apparaît que Mme [B] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges. Il ressort en outre des pièces communiquées que la défenderesse a d’ores et déjà été condamnée par, à tout le moins, un jugement de ce tribunal du 15 mai 2025 à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’un arriéré d’appels de fonds.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à systématiquement à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle cette dernière s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ainsi que son comportement qui contraint le syndicat des copropriétaires à devoir, systématiquement, agir en justice pour recouvrer les sommes qui sont dues, ne permettent pas de la considérer comme une débitrice de bonne foi.

Mme [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.
Décision du 11 Septembre 2026
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Sur les demandes accessoires : 
Sur les dépens : 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, Mme [B] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens : 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS,


Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe : 

DECLARE d’office irrecevables les conclusions et les nouvelles pièces du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] signifiées, le 24 mars 2026, à Mme [P] [B] épouse [Z] et partant, la demande d’actualisation de la créance au 6 février 2026, 

CONDAMNE Mme [P] [B] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] :

* la somme de 5.492,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025,au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er avril 2025, échéance charges courantes et échéance Fonds travaux Alur appelées le 01/04/2025 incluses,

* la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] du surplus de ses demandes au titre des appels de fonds et de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Mme [P] [B] aux dépens, à l’exclusion des frais de signification des conclusions du 24 mars 2026 déclarées irrecevables,

CONDAMNE Mme [P] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 septembre 2026


La Greffière La Présidente