Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 11 septembre 2026, n° 25/07038

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 

Expédition exécutoire à:
-Maître Magali DELATTRE
Copie certifiée conforme à : 
-Maître Magali DELATTRE
délivrées le: 


■

Charges de copropriété


N° RG 25/07038 
N° Portalis 352J-W-B7J-DABFW

N° MINUTE : 




Assignation du :
12 Juin 2025









JUGEMENT 
rendu le 11 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société NOVADB, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0234




DÉFENDEUR

Monsieur [M] [O]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représenté 

Décision du 11 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/07038 - N° Portalis 352J-W-B7J-DABFW


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire, 

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. 

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 

 
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


Monsieur [M] [O] est propriétaire des lots de copropriété n° 237, 553 et 594 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS NOVADB, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [M] [O] pour l’audience du 12 mars 2026. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« 1. Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer bien fondé,
 
2. Condamner Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.615,11 € en principal, selon décompte arrêté au 20 mai 2025, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 24 mars 2025,

3. Condamner Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 42.00 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic voté en assemblée générale,

4. Condamner Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

5. Ordonner la capitalisation des intérêts, 

 6. Condamner Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

7. Le condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SELARL DELATTRE&HOANG, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Cité suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [M] [O] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 mars 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 07 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


1.Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [M] [O] est propriétaire des lots de copropriété n°237, 553 et 594 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats : 

le jugement du 16 novembre 2023 ;la mise en demeure du 24 mars 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales des 09 juin 2022, 29 juin 2023, 30 mai 2024, 22 mai 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2023 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;l’état récapitulatif détaillé de la créance du 09 juin 2022 au 1er avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 10.657,11 euros ;le contrat de syndic pour la période du 24 mai 2025 au 24 novembre 2026.
Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [M] [O] est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 10.615,11 euros arrêtée au 1er avril 2025 (appel provisionnel et fonds travaux loi ALUR du 2ème trimestre 2025 inclus).

Monsieur [M] [O] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.
En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
En l’espèce, en l’absence de production d’une mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la somme de 10.657,11 euros portera intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;
les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 42,00 au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant à des frais de mise en demeure à hauteur de 42,00 euros en date du 24 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie toutefois pas de l’envoi d’une mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

En conséquence, il sera débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.


Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par le défendeur de ses obligations. 

Il ressort des pièces communiquées que Monsieur [M] [O] a manqué régulièrement à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte de charges étant régulièrement débiteur depuis 2022.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre aux débats un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2023 condamnant le défendeur à verser au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges impayées.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire a nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle ne permettent pas de considérer Monsieur [M] [O] comme un débiteur de bonne foi.
Il conviendra en conséquence de condamner ce dernier à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé.


4. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.


5 - Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [O] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à la SELARL DELATTRE & HOANG en la personne de Maître Magali DELATTRE, avocate au barreau de Paris, qui en fait la demande de recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.200,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS NOVADB ;

- la somme de 10.615,11 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et de travaux impayés arrêtés au 1er avril 2025 (appel provisionnel et fonds travaux loi ALUR du 2ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 ;

- la somme de 1.000,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

- la somme de 1.200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au bénéfice de la SELARL DELATTRE & HOANG en la personne de Maître Magali DELATTRE ;


REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à Paris le 11 Septembre 2026


La Greffière La Présidente