Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 11 septembre 2026, n° 25/08268

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expédition exécutoire à:
-Maître Caroline DARCHIS
Copie certifiée conforme à : 
-Maître [N] [Y]
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/08268 
N° Portalis 352J-W-B7J-DADAP

N° MINUTE : 




Assignation du :
08 Juillet 2025









JUGEMENT 
rendu le 11 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1][Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic, la société TIFFENCOGÉ, S.A
[Adresse 4] 
[Localité 2]

représenté par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE



DÉFENDERESSE

S.C.I. ASK
[Adresse 5]
[Localité 3]

non-représentée 





Décision du 11 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/08268 - N° Portalis 352J-W-B7J-DADAP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2026

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE


La SCI ASK est propriétaire des lots n°219, 266, 307 et 355 dans l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à Paris 16ème, soumis au régime de la copropriété. 

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à Paris 16ème, représenté par son syndic, la société TIFFENCOGE, a assigné, devant ce tribunal, la SCI ASK aux fins de : 

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement les articles 10, 10-1,
Vu le décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article 1231-6 nouveau du code civil,
- le recevoir en sa demande et le déclarer bien fondé,
En conséquence, 
- condamner la SCI ASK à lui régler :
* la somme de 30.013,36 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 2 juillet 2025, appel du 1er juillet 2025 inclus, 
* la somme de 1.286,96 euros au titre des frais engagés par le syndic pour recouvrer la créance,
- le tout majoré des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation, 
En tout état de cause,
- ordonner la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- condamner la SCI ASK à lui régler :
* la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
*la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

***

La SCI ASK, à qui l’assignation a été signifiée par remise de l’acte à un tiers présent à domicile, en l’espèce Mme [B], n’a pas constitué avocat.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 19 mars 2026. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 7 mai 2026 et mise en délibéré au 11 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété : 

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale et des documents de la publicité foncière, de la qualité de propriétaire de la SCI ASK sur les lots n°219, 266, 307 et 355. 
Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 9 décembre 2021, 13 février 2023, 4 décembre 2023, 15 février 2024 et 21 janvier 2025 approuvant les comptes au 30 juin 2021, 30 juin 2022, 30 juin 2023 et 30 juin 2024, les budgets prévisionnels et leurs éventuels ajustements des exercices concernés au 30 juin 2022, 30 juin 2023, 30 juin 2024, 30 juin 2025 et 30 juin 2026, les fonds travaux, et certains travaux dont ceux de pose de filets de protection, de rénovation de coursives, de pose d’un système vidéo, de travaux complémentaires d’étanchéité, d’électricité des coursives, de changement d’une colonne [Localité 4], de suppression d’amiante ou encore de confortement d’une poutre,
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse et les factures d’achats de badges, 
- un décompte au 1er juillet 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 31.300,32 euros comprenant la somme de 1.558,70 euros de frais et honoraires (48 + 240 + 48 + 50,78 + 50,78 + 253,92 + 50,78 + 31,74 + 50,78 + 253,92 + 480). 

Le syndicat des copropriétaires justifie qu’à la date du 1er juillet 2025, le compte de la défenderesse était débiteur de la somme de 29.741,62 euros, déduction faite des frais examinés ci-après.

La SCI ASK ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme précitée de 29.741,62 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 2 juillet 2025, “appel du 01/07/2025 au 30/09/2025”, “2/2 appel tvx électricité des coursives...”, “1/1 appel travaux Chgt [Localité 5] [Localité 4]...” “6/6 appel travaux rénovation coursives...” et “fonds travaux loi ALUR” des 1er juillet 2025 inclus.

La sommes susvisée sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025, date de l’assignation. 

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil. 

Sur la demande au titre des frais : 

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun avis de réception des courriers intitulés “mise en demeure”. Dans ces conditions, les frais de “mise en demeure” et de relance à hauteur de 330,86 euros (48 + 48 + 50,78 + 50,78 + 50,78 + 31,74 + 50,78) seront rejetés.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Aussi, les frais de “impayé - vacation de suivi”comptabilisés le 29 janvier 2025 à concurrence de la somme de 253,92 euros seront rejetés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce. 

De plus, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément de preuve quant à l’établissement d’un pré-état daté le 30 mars 2022 de sorte que les frais de 240 euros à ce titre seront écartés.

Par ailleurs, les honoraires d’avocat ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais sont appréciés dans le cadre de l’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La prétention portant sur la somme de 480 euros ne sera pas prise en compte du chef de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la délivrance par commissaire de justice, le 22 mars 2024, à la SCI ASK d’un commandement de payer. Les frais à cet égard, qui ne relèvent pas des dépens, seront admis, au titre de l’article 10-1 précité, dans la limite de la somme facturée par l’officier ministériel de 186,04 euros, celle de 253,92 euros n’étant pas justifiée.

Dans ces conditions, la SCI ASK sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 186,04 euros du chef des frais notamment de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025, date de l’assignation. Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil. 

Le surplus sera rejeté. 

Sur la demande au titre des dommages et intérêts : 

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne prétend pas que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI ASK a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 

Sur les dépens : 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI ASK sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens : 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Décision du 11 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/08268 - N° Portalis 352J-W-B7J-DADAP

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI ASK sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.280 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe : 

CONDAMNE la SCI ASK à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à Paris 16ème :

- la somme de 29.741,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 2 juillet 2025, “appel du 01/07/2025 au 30/09/2025”, “2/2 appel tvx électricité des coursives...”, “1/1 appel travaux Chgt [Localité 5] [Localité 4]...”,“6/6 appel travaux rénovation coursives...” et “fonds travaux loi ALUR” des 1er juillet 2025 inclus,
- la somme de 186,04 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025 au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 6] du surplus de ses demandes au titre des frais et de sa demande au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI ASK aux dépens, 

CONDAMNE la SCI ASK à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à Paris 16ème la somme de 2.280 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 septembre 2026


La Greffière La Présidente