Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 11 septembre 2026, n° 25/08088

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions exécutoires à:
-Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT
-Me Mohand MAAMOURI 
Copies certifiées conformes à : 
-Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT
-Me Mohand MAAMOURI 
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/08088 
N° Portalis 352J-W-B7J-DADOT

N° MINUTE : 




Assignation du :
23 Juin 2025









JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND 
rendu le 11 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [P] [F], Administrateur judiciaire
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [J] [A]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Mohand MAAMOURI de la SELAS AVOCAT 777, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1740

Décision du 11 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/08088 - N° Portalis 352J-W-B7J-DADOT


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 1er Septembre 2026, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. 

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Juin 2026

JUGEMENT
 
-Contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE
 

La SARL [J] [A] est propriétaire du lot de copropriété n°34 d'un immeuble dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 5] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 07 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l’a fait mettre en demeure de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 5] à Paris a fait assigner la SARL [J] [A] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Lors de l'audience de plaidoiries du 16 juin 2026, il s’est référé aux prétentions et moyens formulés dans ses dernières conclusions et a demandé à la présente juridiction de :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, 
Vu l'article 35 du Décret du 17 Mars 1967, 
Vu l’article 1342-10 du code civil, 
Vu les procès-verbaux des Assemblées Générales ayant approuvé les comptes, 
Vu le décompte en date du 10 mars 2025, 
Vu le décompte en date du 16 septembre 2025, 
Vu le décompte en date du 27 février 2026, 
Vu le décompte arrêté au 11 juin 2026, 
Vu les pièces. 

Il est demandé au Président du Tribunal judiciaire de PARIS de bien vouloir :

• Constater que la SARL [J] [A], exerçant sous l’enseigne ECCICA MULTISSIMO, est propriétaire du lot n° 34 et au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis [Adresse 6] à [Localité 5], 

• Juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son administrateur provisoire, Maître [F], 

En conséquence : 

• Condamner la SARL [J] [A], exerçant sous l’enseigne ECCICA MULTISSIMO, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 1] » sis [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son administrateur, Maître [F], les sommes de : 

❑ 65.132,60 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 11 juin 2026, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire, 

❑ 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts, 

❑ 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. 

• Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie 

• Condamner la SARL [J] [A], exerçant sous l’enseigne ECCICA MULTISSIMO, aux entiers dépens. »

Représentée, la SARL [J] [A] s’est référée aux prétentions et moyens formulés dans ses dernières conclusions et a demandé à la présente juridiction de :

« Vu les articles 1343, 1344 et 1353 du Code civil, 
Vu les articles 31, 32 et 122 du Code de procédure civile, 
Vu les articles 10, 14 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 
Vu les pièces versées aux débats. 

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de : 

À TITRE PRINCIPAL 

DÉCLARER IRRECEVABLES les demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], faute de mise en demeure préalable régulière au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. 

À TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que la créance invoquée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible ; 

JUGER que le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’imputabilité des sommes réclamées au compte individuel de la société [J] [A] ; 

JUGER que l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires ne vaut pas approbation du compte individuel de la société [J] [A] ; 

JUGER que le « solde antérieur » ou « report à nouveau » n’est pas justifié ; 

JUGER que les pièces produites ne permettent pas de reconstituer la créance alléguée ; 

DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. EN TOUT ÉTAT DE CAUSE 

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LES ARCADES DES CHAMPS ELYSEES à verser à la société [J] [A] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité des demandes

La société [J] [A] soutient que l’action prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est strictement subordonnée à la délivrance d’une mise en demeure régulière restée infructueuse pendant trente jours ; que cette formalité ne constitue pas une simple exigence procédurale, mais une condition substantielle du droit d’agir sur le fondement de ce texte ; que le demandeur ne rapporte en l’espèce pas la preuve de la réception effective de la mise en demeure puisque la seule pièce produite consiste en un courrier daté du 7 avril 2025, accompagné d’un simple avis de dépôt postal, sans qu’aucun accusé de réception signé ne soit versé aux débats.

Elle ajoute que cette mise en demeure est imprécise, globale et insuffisamment détaillée, ne permettant pas d’identifier clairement les sommes exigibles au titre du budget prévisionnel, ni de distinguer celles-ci des éventuelles charges antérieures ; que les écritures adverses révèlent enfin une contradiction manifeste quant à la date même de la mise en demeure, évoquant successivement une mise en demeure du 20 janvier 2025 puis celle du 7 avril 2025 ; qu’une telle contradiction sur l’acte même censé fonder l’exigibilité anticipée des sommes réclamées est, à elle seule, révélatrice de l’inconsistance du fondement invoqué.

La défenderesse conclut que la mise en demeure préalable ne saurait dans ces conditions être regardée comme régulière, ni dans sa notification, ni dans son contenu ; que cette irrégularité constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile entraînant l’irrecevabilité de la demande. 

Le syndicat des copropriétaires oppose que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans son avis du 12 décembre 2024, que le syndicat ne peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond qu’après avoir vainement mis en demeure le copropriétaire de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses de travaux non comprises dans ce budget ; que par un arrêt du 15 janvier 2026, la même juridiction a précisé que le syndicat ne peut solliciter le paiement de provisions afférentes à des exercices postérieurs que s’il justifie d’une mise en demeure restée infructueuse pour l’exercice concerné et qu’il ne peut réclamer des sommes relatives à des exercices dont les comptes n’ont pas été approuvés ; que la cour d'appel d'Aix-en-Provence en décembre 2023 a rappelé qu’une action fondée sur l’article 19-2 est irrecevable lorsque la mise en demeure ne vise pas expressément ce texte ou ne précise pas distinctement les provisions exigibles servant de fondement à la procédure ; que ces décisions imposent un formalisme strict auquel il s’est conformé.

Il indique que la mise en demeure du 7 avril 2025 satisfait à l’ensemble de ces exigences ; qu’elle vise expressément l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi du 22 août 2021 outre le délai légal de trente jours imparti au copropriétaire pour s’exécuter ; qu’elle mentionne clairement qu’à défaut de paiement dans ce délai, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues après approbation des comptes deviendront immédiatement exigibles ; que contrairement à ce que soutient la défenderesse, cette mise en demeure ne se contente pas de réclamer globalement un arriéré indistinct mais détaille précisément les provisions afférentes à l’exercice 2025 en distinguant les appels de charges trimestriels et les cotisations au fonds de travaux ; que sont ainsi identifiés les montants dus au titre des deuxième, troisième et quatrième trimestres 2025, chacun à hauteur de 12 2653,06 €, ainsi que les cotisations correspondantes au fonds de travaux de 146,04 € par trimestre, soit un total de 8.397,30 € pour les seules provisions de l’exercice en cours ; que la nature des sommes, leur fondement et leur ventilation sont donc parfaitement apparents.
 

Le demandeur ajoute que la mise en demeure rappelle expressément que ce n’est qu’en cas de non-paiement dans le délai imparti que les autres provisions et les sommes restant dues deviennent exigibles ; qu’il en découle nécessairement que le paiement de la provision visée faisait obstacle à cette exigibilité anticipée ; qu’aucun texte ni aucune jurisprudence n’imposent que cette conséquence soit reformulée sous une forme didactique particulière ; que le fait qu’un montant total soit mentionné ne transforme pas une mise en demeure régulièrement détaillée en réclamation indistincte de l’intégralité d’un arriéré ; qu’il s’ensuit que la mise en demeure du 7 avril 2025 répond strictement aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 telles qu’interprétées par la jurisprudence de sorte que la fin de non-recevoir soulevée à titre principal ne pourra qu’être rejetée. 

Il précise que mise en demeure a été adressée par lettre recommandée à l'adresse du siège social de la société défenderesse, laquelle correspond à l'adresse même du lot dont elle est propriétaire au sein de la copropriété ; que la SARL [J] [A] ne peut sérieusement soutenir avoir ignoré l'existence de cette mise en demeure dès lors qu'elle discute aujourd'hui en détail son contenu, son fondement juridique et les sommes qui y figurent ; qu’au surplus, aucune disposition de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'exige la production d'un accusé de réception signé pour établir l'accomplissement de cette formalité, dès lors que son envoi est justifié.


Sur ce,

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il résulte de ces dispositions que le délai de 30 jours prévu par l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 démarre le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée de mise en demeure.



Sur ce,

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l'article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure accompagnée de son seul avis de dépôt à la Poste le 08 avril 2026.

Il ne justifie en effet pas de la présentation de ce courrier au domicile de la SARL [J] [A], de sorte qu’il n’est pas démontré que le délai de 30 jours imparti à cette dernière pour régler la provision a effectivement commencé à courir.

Cette lettre ne met en outre pas la défenderesse en demeure de régler sous trente jours une provision échue et impayée, mais un arriéré de charges d’un montant de 58.401,60 euros.

Elle ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu'en cas de défaut de paiement d'une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l'intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.

Ce n'est en effet qu'en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l'article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l'article 19-2 susvisé énonce que ce n'est qu'après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l'absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n'aurait en effet plus lieu d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d'assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d'une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure du 8 avril 2025 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.



Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la SARL [J] [A] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS,


Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 5] à [Localité 1] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 5] à [Localité 1] aux dépens ;

DEBOUTE la SARL [J] [A] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Septembre 2026


La Greffière La Présidente