Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 11 septembre 2026, n° 25/12360

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] 

Expédition exécutoire à:
-Maître Mélanie EVAIN
Copie certifiée conforme à : 
-Maître Mélanie EVAIN
délivrées le: 


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Charges de copropriété


N° RG 25/12360 
N° Portalis 352J-W-B7J-DA5YF

N° MINUTE : 




Assignation du :
09 Octobre 2025









JUGEMENT 
rendu le 11 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S JEAN CHARPENTIER SOPAGI SAS
[Adresse 2] 
[Localité 2]

représenté par Maître Mélanie EVAIN de la SELARL ALCEO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #Y1




DÉFENDERESSE

Madame [S] [O]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentée 


Décision du 11 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/12360 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5YF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire, 

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. 

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 

 
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [S] [O] est propriétaire du lot de copropriété n° 3 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 05 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 09 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75004) représenté par son syndic en exercice la SAS JEAN CHARPENTIER a fait assigner Madame [S] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 08 janvier 2026. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

« Condamner Madame [S] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice le cabinet JEAN CHARPENTIER SOPAGI SAS les sommes suivantes :

- 7.932,35 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025 inclus (après répartition des charges de l’exercice 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

- 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

- 1.800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [S] [O] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAFA [Localité 6], conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Madame [S] [O] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 08 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 07 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION


En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production de la fiche d’immeuble que Madame [S] [O] est propriétaire du lot n° 3 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats : 

le jugement du 07 janvier 2022,le jugement du 19 mars 2024,la mise en demeure datée du 03 septembre 2025,les procès-verbaux des assemblées générales des 11 avril 2023, 05 mars 2024 et 1er avril 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot de la défenderesse ;l’état récapitulatif détaillé de la créance au 1er octobre 2025 inclus faisant état d’un solde débiteur de 7.932,35 euros ;le contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.
Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [S] [O] est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 7.932,35 euros pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus).

Madame [S] [O] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Compte tenu de la demande formée par le syndicat des copropriétaires, quant aux intérêts légaux, ceux-ci seront dus à compter du 10 octobre 2025.

2. Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par la défenderesse de ses obligations. 

Il ressort des pièces communiquées que Madame [S] [O] a manqué régulièrement à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte de charges étant régulièrement débiteur depuis 2020.
Le syndicat des copropriétaires produit en outre aux débats deux jugements rendus par le tribunal judiciaire de Paris, le premier en date du 07 janvier 2022 et le second en date du 19 mars 2024 condamnant la défenderesse à verser au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges impayées.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire a nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [S] [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé.


3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [O] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à la SELAFA CASSEL en la personne de Maître Mélanie EVAIN, avocate au barreau de Paris, qui en a fait la demande, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE Madame [S] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS JEAN CHARPENTIER ;

- la somme de 7.932,35 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et de travaux impayés arrêtés au 1er octobre 2025 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025 ;

- la somme de 1.000,00 euros à titre dommages et intérêts ;


- la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [O] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à la SELAFA CASSEL en la personne Maître Mélanie EVAIN, avocate au barreau de Paris, qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Septembre 2026


La Greffière La Présidente