Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 11 septembre 2026, n° 25/12987

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expédition exécutoire à:
-Maître Aude BOURUET AUBERTOT
Copie certifiée conforme à : 
-Maître [N] [Y] [R]
délivrées le: 


■

Charges de copropriété


N° RG 25/12987 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7FLF

N° MINUTE : 




Assignation du :
24 Octobre 2025









JUGEMENT 
rendu le 11 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires “[Localité 2] DES MUSICIENS” [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la société JOP exerçant sous l’enseigne “ESPRIMMO GESTION” 
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Aude BOURUET AUBERTOT de l’AARPI BGBA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0026


DÉFENDEUR

Monsieur [G] [W] [D]
[Adresse 4]
[Localité 4]

non-représenté 



Décision du 11 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/12987 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FLF


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire, 

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. 

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 

 
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


Monsieur [G] [W] [D] est propriétaire des lots de copropriété n° 25 (appartement), 77 (parking) et 156 (cave) au sein de l’immeuble « [Localité 2] DES MUSICIENS » LES ALLEES SYMPHONIES situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5].

Par lettre recommandé avec accusé de réception présenté le 1er avril 2022, le syndicat des copropriétaires l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 mars 2025, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer un commandement de payer les charges arriérées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 24 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » [Adresse 8] situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à Paris (75019) représenté par son syndic en exercice la SAS JOP exerçant sous l’enseigne « ESPRIMMO SYNDIC, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [G] [W] [D] pour l’audience du 13 novembre 2025.

Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :





« Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée,
 Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Condamner Monsieur [G] [W] [D] à payer au syndicat de copropriétaires « [Localité 2] DES MUSICIENS » LES ALLEES SYMPHONIES [Adresse 5] et [Adresse 6] [Localité 6] [Adresse 9] les sommes suivantes :

9.290,68 € en principal (au titre des charges de copropriété arriérées (compte arrêté au 01/10/2025),
501,00 € au titre de frais de recouvrement article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (compte arrêté au 01/10/2025),
Ordonner que les condamnations prononcées portent intérêts au taux légal à compter de la présente assignation pour le surplus.

Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Condamner Monsieur [G] [W] [D] à payer au « [Localité 2] DES MUSICIENS » LES ALLEES SYMPHONIES [Adresse 5] et [Adresse 10] la somme de 2.500,00 € pour résistance abusive.

Le condamner encore au paiement de la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le condamner enfin en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 4 mars 2025. 

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Cité suivant les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [G] [W] [D] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 07 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.





1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

________


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [G] [W] [D] est propriétaire des lots de copropriété n° 25, 77 et 156 au sein de l’immeuble « [Localité 2] DES MUSICIENS » LES ALLEES SYMPHONIES situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats : 

- les mises en demeure en date des 31 mars 2022 et 18 juillet 2024 ;
- le commandement de payer en date du 04 mars 2025 ; 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 05 avril 2022, 06 avril 2023, 22 avril 2024, 07 mai 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non recours y afférentes,
- les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance arrêté au 1er octobre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 9.290,68 euros ;
- un contrat de syndic pour la période du 22 avril 2024 au 30 juin 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [G] [W] [D], hors frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 9.290,68 euros pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2025 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2025 inclus).

Le défendeur ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. 

En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Compte tenu de la demande du syndicat des copropriétaires, il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [W] [D] à s’acquitter de la somme de de 9.290,68 euros avec intérêt au taux légal à compter du 05 mars 2025 sur la somme de 7.840,52 euros et du 26 octobre 2025 pour le surplus.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;
les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 501,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

- mise en demeure syndic pour 35 euros en date du 05 mai 2024 ;
- mise en demeure avocat pour 100 euros en date du 19 août 2024 ;
- honoraires syndic contentieux suivi pour 300 euros en date du 18 septembre 2024 ;
- cerfa 3233 pour 14 euros en date du 18 novembre 2024 ;
- attestation après décès pour 17 euros en date du 22 février 2025 ;
- mise en demeure pour 35 euros en date du 05 mai 2025.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965 soit par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 1er avril 2022 conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967. 

Toutefois, la réalité des mises en demeure en date des 05 mai 2024 et 05 mai 2025 ainsi que des frais correspondant à l’attestation après décès dont il est demandé le paiement, ne sont pas justifiés.

S’agissant des honoraires de l’avocat de la copropriété (mise en demeure du 19 août 2024), ils sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est par ailleurs pas démontré que les honoraires de suivi de contentieux par le syndic traduiraient des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-22 » du 17 mars 1967 (issu du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, ces prestations faisant partie des frais d’administration courantes répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Seul le coût du commandement de payer les charges de copropriété signifié le 04 mars 2025 et réclamé de manière erronée au titre des dépens, sera alloué au syndicat des copropriétaires sur ce fondement à hauteur de 171,10 euros.


3. Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 2.500,00 euros l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par le défendeur de ses obligations.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement de Monsieur [G] [W] [D] a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le défendeur a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

5. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [W] [D] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE Monsieur [G] [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » [Adresse 8] situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS JOP exerçant sous l’enseigne « ESPRIMMO ; 

- la somme de 9.290,68 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2025 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2025 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 05 mars 2025 sur la somme de 7.840,52 euros et du 26 octobre 2025 pour le surplus ; 

-la somme de 171,10 euros au titre des frais de recouvrement ;

-la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] [D] aux entiers dépens de l’instance ; 

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Septembre 2026


La Greffière La Présidente