Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 11 septembre 2026, n° 24/15103

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions exécutoires à:
-Me Catherine DE FROIDCOURT-BOYER
-Me Claudine VERTEUIL DUQUESNOY
Copies certifiées conformes à : 
-Me Catherine DE FROIDCOURT-BOYER
-Me Claudine VERTEUIL DUQUESNOY
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/15103 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5P6Y

N° MINUTE : 




Assignation du :
31 juillet 2024









JUGEMENT 
rendu le 11 septembre 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet Messieurs Langlois et Cie, société en commandite simple 
[Adresse 2] 
[Localité 2]

représenté par Me Catherine DE FROIDCOURT-BOYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0241




DÉFENDERESSE

Madame [T], [A], [E] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Claudine VERTEUIL DUQUESNOY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0461
Décision du 11 septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/15103 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5P6Y


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 26 mars 2026

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026 .Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 09 Juillet 2026 puis au 11 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. 
_______________________________


EXPOSE DU LITIGE


Mme [T] [B] est propriétaire des lots de copropriété n°23, 25 à 27, 36, 40, 41, 43 à 46, 48, 57 à 59 et 64 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1].
 
Par acte de commissaire de justice signifié le 3 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner Mme [T] [B] (représentée par sa mère Mme [N] [S]) devant le président du tribunal de grande instance de Paris. Par une ordonnance du 1er juillet 2019, cette juridiction a condamné Mme [T] [B] au paiement de la somme de 287 940,94 euros, et lui a octroyé le bénéfice de délais de paiement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 juillet 2019, Mme [T] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 21 mai 2019. L’affaire a été enrôlée sous le n°19/11428 et demeure pendante à ce jour.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 janvier 2020, Mme [T] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’annulation de plusieurs décisions prises lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2019. L’affaire a été enrôlée sous le n°20/01032 et demeure pendante à ce jour.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 août 2020, Mme [T] [B] a notamment fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, afin de solliciter la réalisation d’une mesure d’expertise judiciaire relative à des travaux engagés en parties communes. Cette demande a été rejetée par une ordonnance du 21 octobre 2020.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 mars 2021, Mme [T] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’annulation de plusieurs décisions (n°6, 12 et 21) prises lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2020. L’affaire a été enrôlée sous le n°21/05120 et demeure pendante à ce jour.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 9 avril 2021 et présentées aux destinataires le lendemain, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [T] [B] (représentée par sa mère Mme [N] [S]) de payer la somme de 57 799 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [T] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Par un jugement du 4 juillet 2024, celui-ci a déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires et par Mme [T] [B] à titre reconventionnel.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 septembre 2023, Mme [T] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 12 juillet 2023, et à titre subsidiaire de l’annulation de la décision d’approbation des comptes de l’exercice 2022. L’affaire a été enrôlée sous le n°23/11998 et demeure pendante à ce jour.

Par exploit d'huissier signifié le 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner Mme [T] [B] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 19 mars 2025. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 septembre 2024, Mme [T] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 25 juin 2024, et à titre subsidiaire de plusieurs décisions prises par les copropriétaires. L’affaire a été enrôlée sous le n°24/12130 et demeure pendante à ce jour.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 mai 2025, Mme [T] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 7 mars 2025, et à titre subsidiaire de plusieurs décisions prises par les copropriétaires. L’affaire a été enrôlée sous le n°25/05751 et demeure pendante à ce jour.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 août 2025, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- DECLARER le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes,

- DECLARER Madame [B] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes,

- CONDAMNER Madame [T] [B] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1] une somme de 200 072,61 € sauf à parfaire, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, incluant l’appel de charges et l’appel de fonds exceptionnel du 2ème trimestre 2025, représentant son arriéré de charges, travaux et frais, à compter du 5 juin 2019 (pour les sommes n’ayant pas fait l’objet de condamnation par ordonnance du 01/07/2019), et arrêtés au 1er avril 2025, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure et, pour le surplus, à compter de l’assignation, sauf à parfaire ;

- Condamner Madame [T] [B] au paiement des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 9 avril 2021 sur la somme de 70.983,85 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

- CONDAMNER Madame [T] [B] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1], une somme de 15.000,00 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de ses manquements répétés à ses obligations de copropriétaire,

- ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

- CONDAMNER Madame [T] [B] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1], une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

- CONDAMNER Madame [T] [B] aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 1], à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés à la seule défenderesse, au titre des charges générales d’administration.

- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, et au visa des articles 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1343-5 du code civil, Mme [T] [B] demande au tribunal de :

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
 
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à rembourser à [T] [B] la somme de 28 109,42 € au titre du trop versé (hors travaux contestés liés au plomb si on considère la concluante comme en étant redevables) ;
 
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à rembourser à [T] [B] sa quote-part des produits perçus pour les loyers d’équipements Télécoms, de primes d’assurance et des intérêts liés aux comptes bancaires ;
 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à rembourser à [T] [B] la somme de 64 670,86 € au titre du trop versé : 28 109,42 € + 36.561,46€ (travaux contestés liés au plomb) 
- hors produits non reçus des assurances et loyers d'équipements télécoms en caves ;
- hors fruits du compte rémunérateur fonds travaux loi Alur ; 
 
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : 
- Ramener la dette au titre des charges courantes, travaux et frais à la somme de 21 021,76€ (38 401€ - 9948 € - 6 831,24€- 600 € règlement partiel exercice 2024) à laquelle s’ajoutent les charges courantes 2024 restantes et du premier trimestre 2025, de laquelle seront déduits les produits à percevoir pour les primes d’assurance, loyers d’équipements télécom et intérêts bancaires des fonds placés ;
 
- OCTROYER, à Mademoiselle [B], un délai de paiement sur 24 mois ;
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
- ENJOINDRE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à communiquer, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir les éléments suivants : 
- L’ensemble des relevés bancaires HSBC du SDC de l’immeuble sis au [Adresse 1] relatifs au compte Fonds Travaux loi Alur [XXXXXXXXXX01] depuis novembre 2021 ;
- l’ensemble des relevés bancaires HSBC [XXXXXXXXXX02] du SDC de l’immeuble sis au [Adresse 1] relatifs à la gestion courante de la copropriété à compter du 30 juin 2020, - l’ensemble des feuilles de présence, intentions de vote par correspondance et pouvoirs communiqués lors des assemblées générales qui se sont tenus depuis 2023 (assemblées générales ordinaire du 12 juillet 2023, 25 juin 2024 et assemblée générale extraordinaire du 14 novembre 2024 et 7 mars 2025) ;
- les résultats des diagnostics Techniques Obligatoires Avant Travaux ;
- devis d’une entreprise spécialisée pour la réalisation des travaux de déplombage des escaliers A et C ;
- la réception des colonnes montantes de gaz (GRDF) et la réception des colonnes électriques (ENEDIS) ;
- le diagnostic/audit afférent au déplombage final des deux cages d’escalier ;
- les bons de traçabilité et d’entrée en décharge des matières contenant du plomb pour le chantier de déplombage des deux cages d’escalier ;
- l’ensemble des suivis financiers de chantier depuis juin 2019 par l‘architecte MR [D] [O] maître d’œuvre ;
- autorisation des bâtiments de France s’agissant de la suppression des deux murs de soutien entre le [Adresse 3] et le [Adresse 1] ;
- autorisation des bâtiments de France s’agissant de la suppression des deux murs de soutien entre le bâtiment A et le bâtiment B dans la courette arrière ;
- autorisation des bâtiments de France s’agissant de l’installation de la colonne de gaz sur le trompe l’œil de l’escalier fond de cour ;
- autorisation des bâtiments de France s’agissant de l’installation d’un dispositif électrique sur la façade arrière du bâtiment A niveau 4ème étage ;
- autorisation des bâtiments de France de surélévation de la fenêtre sur courette (lot Hautefort) 
- autorisation des bâtiments de France pour la diminution de 10 à 12 cm des ouvertures de fenêtres du rez de chaussée, premier étage et second étage du bâtiment fond de cour ;
- autorisation des services compétents de la Ville de [Localité 1] pour l’abattage des deux arbres ;
- les réponses aux questions posées dans le mail du 17 novembre 2019 adjoint au PV d’AG de novembre 2019 
 
- DÉBOUTER, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande d’allocation de dommages-intérêts ; 
 
- REJETER la demande de capitalisation des intérêts ;
 
- ÉCARTER l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance à intervenir pour incompatibilité de l’affaire ; 
 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Mademoiselle [B] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. 
 
- JUGER que Mademoiselle [B] sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

***

La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 janvier 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, puis au 9 juillet 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION


1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [T] [B] est propriétaire des lots n°23, 25 à 27, 36, 40, 41, 43 à 46, 48, 57 à 59 et 64 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mai 2018, 21 mai 2019, 21 novembre 2019, 16 juillet 2020, 17 décembre 2020, 9 juin 2021, 16 juin 2021, 9 juillet 2021, 7 juin 2022, 12 juillet 2023, 1er mars 2024, 25 juin 2024, 14 novembre 2024, 7 mars 2025 et 30 juillet 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2017 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;
- des relevés de comptes de travaux ; 
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots de la défenderesse ;
- un décompte de créance actualisé au 1er avril 2025 (2e trimestre 2025 inclus).

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [T] [B], déduction faite des frais de recouvrement, serait débiteur de 199 314,61 euros.

* Mme [T] [B] soutient cependant ne pas être redevable des sommes réclamées par la copropriété, et fait tout d’abord valoir que le syndicat des copropriétaires échouerait à rapporter la preuve de l’existence d’une créance liquide, exigible et certaine.

A cet égard, il doit être rappelé que de jurisprudence constante, le syndicat des copropriétaires n’est pas tenu de produire d’autres justificatifs, au soutien d’une demande en paiement de charges, que les procès-verbaux d’assemblée générale faisant figurer les différents postes budgétaires, accompagnés de tout document permettant de s’assurer qu’il a été fait application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du copropriétaire.

En l’espèce, l’examen des pièces produites aux débats, et notamment la comparaison entre les décomptes de créance, les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblée générale, permettent de déterminer de déterminer le montant de la dette de Mme [T] [B] envers la copropriété. Sont en effet versés à la procédure des décomptes annuels distinguant charges courantes et cotisations au fonds de travaux - dont les sommes dues et réglées en exécution de l’ordonnance du 1er juillet 2019 ont été soustraites -, et qui font figurer le solde à chaque date d’approbation des comptes.

Alors que la défenderesse reproche un manque général de transparence dans la tenue de la comptabilité de la copropriété, il doit en outre être rappelé que les pièces justificatives des charges de copropriété, « notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants » sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci (article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Par ailleurs, il est relevé que les procédures en annulation d’assemblée générale n’ont pas d’effet suspensif, et que les décisions prises par le syndicat des copropriétaires sont pleinement opposables à tout copropriétaire tant qu’elles n’ont pas été annulées. Il est donc indifférent, quant à la solution du présent litige, qu’il existe des instances en cours portant sur des contestations d’assemblées générales - le tribunal statuant à partir des éléments de fait existants à la date de la clôture de l’instruction.

La défenderesse soulève ensuite plusieurs contestations particulières, qu’il convient de classer en deux catégories : 
- celles qui concernent en réalité la validité ou l’opportunité de décisions d’assemblée générale, et ne sont donc sans effet sur l’exigibilité des charges de copropriété en résultant ;
- celles qui concernent l’établissement de son compte individuel de copropriétaire, et sont ainsi susceptibles de prospérer.

Mme [T] [B] conteste en effet, à plusieurs égards, la validité ou l’opportunité de décisions d’assemblée générale. Il doit ainsi être rappelé qu’une décision engendrant une dépense pour la copropriété fonde un appel de charges auprès des copropriétaires, et que la somme est exigible dès son adoption et jusqu’à son annulation éventuelle. 

En premier lieu, la défenderesse reproche un défaut de convocation aux assemblées générales d’une nue-propriétaire, et des irrégularités dans l’adoption de décisions concernant des travaux. 

Il s’agit là de contestations tenant à la validité des décisions d’assemblée générale prévoyant la réalisation des travaux, ce qui n’est pas l’objet du présent litige et n’a en outre aucune incidence sur l’exigibilité des charges. 

Mme [T] [B] se prévaut également d’un défaut de justification de l’existence d’un compte séparé pour recueillir les cotisations au fonds travaux. Si les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 font effectivement obligation au syndic d’ouvrir un compte distinct pour le versement des cotisations au fonds de travaux, ce moyen concerne la régularité de la décision d’assemblée générale portant approbation des comptes et n’a pas d’incidence sur l’exigibilité des cotisations.

Au surplus, il est relevé qu’aucune sanction du non-respect n’est prévue par les textes, et que les comptes ont été approuvés et donc estimés réguliers par les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs de l’existence d’un compte distinct, ouvert le 29 janvier 2019 dans les livres de la banque HSBC. 

Mme [T] [B] reproche ensuite au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir prévu la possibilité de recourir à un emprunt collectif lors de quatre assemblées générales (21 mai 2019, 21 novembre 2019, 9 juin 2021 et 16 juin 2021). 

Outre que les dispositions de l’article 25-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sont entrées en vigueur au 1er juin 2020 et n’étaient donc pas applicables lors de la tenue des assemblées générales du 21 mai 2019 et 21 novembre 2019, leur non-respect ne peut aucunement avoir pour effet de rendre les charges inexigibles. La loi ne prévoit en effet aucune sanction expresse en cas de méconnaissance de ces dispositions, dont le but est uniquement d’encourager la réalisation de travaux de rénovation en favorisant l’accès à l’emprunt.

La défenderesse invoque ensuite une « opacité » ou des irrégularités dans la gestion comptable, et soutient que la comparaison entre les relevés bancaires du syndicat et les comptes présentés en assemblée générale révélerait un certain nombre d’incohérences et d’« anomalies », notamment quant au financement des travaux. Elle estime en outre que des sommes dues par la copropriété aux fournisseurs d’énergie Enedis et GRDF auraient été imputées à tort, et qu’il existerait un « manque de trésorerie » dans le budget du syndicat des copropriétaires.

Il s’agit cependant de moyens qui ne consistent pas en une contestation du compte individuel de copropriétaire, mais en réalité en une remise en cause des comptes de l’exercice budgétaire 2019, approuvés par l’assemblée générale et donc devenus incontestables. Il apparaît en effet que la collectivité des copropriétaires a souverainement estimé que les comptes de l’exercice budgétaire 2019, que Mme [T] [B] conteste, sont au contraire dépourvus d’irrégularités.

En toute hypothèse, la tribunal ne pourrait aucunement considérer que des appels de fonds ne seraient pas exigibles au seul motif que les travaux n’auraient pas été réalisés, ou qu’une mise en concurrence n’aurait pas été effectuée en assemblée générale.

Mme [T] [B] soulève également des contestations tenant cette fois à l’établissement de son compte individuel de copropriétaire, lesquelles sont susceptibles de prospérer à la différence de celles portant sur des décisions d’assemblée générale.

Tout d’abord, la défenderesse reproche une mauvaise imputation de charges à son compte au titre de « charges spéciales d’ascenseur et pour l’escalier A ». Cependant, elle ne démontre aucunement que le syndic aurait appelé des charges en paiement en faisant usage des clés de répartition 100 et 600, les appels de fonds adressés à Mme [T] [B] révélant au contraire que la répartition a été effectuée suivant la clé n°001. La mention d’autres clés de répartition dans les feuilles de présence n’implique aucunement qu’elles aient été utilisées pour les appels de fonds émis envers Mme [T] [B]. 

La défenderesse soutient également s’être vu imputer diverses sommes à tort, sans toutefois en justifier, et ce alors que le syndicat des copropriétaires produit un décompte poste par poste et année par année des sommes appelées auprès de Mme [T] [B]. 

Mme [T] [B] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 199 314,61 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025 (2e trimestre 2025 inclus).


B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 758 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Les frais de mises en demeure exposés le 15 juin 2020 et le 13 avril 2021 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, tout comme les frais exposés pour une prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure constituent également des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, Mme [T] [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 758 euros [36 + 168 + 590] au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [T] [B] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [T] [B] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois d’octobre 2020.

Il ressort en outre des pièces produites que Mme [T] [B] a d’ores et déjà été condamnée, par une ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris du 1er juillet 2019, à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale de 287 940,94 euros au titre d'un arriéré de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s'est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété. Celui-ci s’incarne notamment dans le fait, pour le syndicat des copropriétaires, d’avoir dû procéder à des appels de fonds complémentaires afin de combler le manque de trésorerie.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [T] [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.


3 - Sur les demandes reconventionnelles

A – Sur les demandes en restitution

Les articles 1302 et suivants du code civil, relatifs au paiement de l'indu, disposent que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. La restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

Il est à cet égard constant que dès lors que les sommes versées par le solvens n'étaient pas dues, il est en droit d'en obtenir la restitution par l'accipiens, sans être tenu à aucune autre preuve. Ce paiement peut ne pas avoir été indu au moment où il a été effectué, mais l'être devenu postérieurement. 

*

A titre reconventionnel, Mme [T] [B] sollicite la restitution de diverses sommes qu’elle estime avoir versées indûment, et ce à divers titres (charges, cotisations au fonds de travaux, frais divers).

Tout d’abord, il est rappelé qu’en matière de restitution d’indu, il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de demandes en paiement (désormais inexistantes), mais au contraire au copropriétaire payeur de démontrer que les sommes payées n’étaient pas dues.

Au regard du montant de la dette de la défenderesse envers la copropriété, il apparaît que cette dernière ne peut en toute hypothèse prétendre à la restitution de sommes, mais uniquement à la réduction - par compensation – du montant de sa dette envers la copropriété.

Par ailleurs, pour les motifs exposés précédemment, Mme [T] [B] ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait versé à tort des sommes à la copropriété. Elle sera ainsi déboutée de sa demande en restitution d’indu.


B – Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

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Mme [T] [B] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement pour s’acquitter du montant de sa dette de charges envers le syndicat des copropriétaires.

Elle ne justifie toutefois pas de sa capacité à honorer les mensualités d’un plan de remboursement, ni de l’impossibilité pour elle de procéder au règlement immédiat de la dette.

Par ailleurs, il apparaît que Mme [T] [B] a d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de paiement de fait, puisqu’elle a été mise en demeure le 10 avril 2021, assignée devant le président du tribunal judiciaire de Paris le 27 juillet 2021, puis devant la présente juridiction le 31 juillet 2024. Différer le paiement de sommes dues depuis plus de cinq années a minima accroîtrait le préjudice financier subi par la copropriété et compromettrait sa capacité à assumer ses missions d’administration de l’immeuble.

La demande de délais de paiement formée par Mme [T] [B] sera par conséquent rejetée.


C – Sur les demandes de production de pièces

L'article 11 du code de procédure civile dispose que « si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime ». 

Il est constant qu'en matière de production forcée de pièces aux débats, le juge dispose d'une simple faculté dont l'exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire, et qu'il peut toujours inviter une partie à fournir des éléments de nature à éclairer la juridiction. Ces pouvoirs sont néanmoins limités par l'existence d'un empêchement légitime, tenant notamment au secret (médical, professionnel, de l'instruction).

Les articles 138 à 142 du même code, qui définissent les modalités de l'obtention des pièces détenues par un tiers ou par une partie au procès, disposent que si une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce. 

*

En l’espèce, Mme [T] [B] sollicite la production de divers documents tenant à la comptabilité de la copropriété (relevés bancaires), à la régularité d’assemblées générales et à l’exécution de travaux en parties communes. 

En premier lieu, alors que la défenderesse soutient que les pièces sollicitées seraient « nécessaires à la compréhension des écarts comptables conséquents observés » - et donc à l’instruction du présent litige, il apparaît que celle-ci n’a pas saisi le juge de la mise en état d’une demande en production de pièces. 

Par ailleurs, il résulte des articles du code de procédure civile susvisés que les pièces dont la production est sollicitée doivent présenter un intérêt pour l’instruction et la solution du litige. Or, en l’espèce, les pièces dont la production est demandée ne pourront plus avoir aucune incidence sur le bien-fondé des demandes adverses, puisque la juridiction statue sur ces dernières par la présente décision.

Il est par ailleurs relevé qu’une demande en production de pièces ne peut avoir pour objet de collecter des éléments de preuve destinés à être exploités dans des instances connexes, telles que des affaires dans lesquelles sont formées des demandes en annulation de décisions d’assemblée générale. 

En outre, comme relevé précédemment, les pièces dont la production est sollicitée sont relatives à la régularité de décisions d’assemblée générale et ne peuvent donc, en tant que telles, avoir aucune incidence sur l’exigibilité des charges de copropriété. 

Enfin, il apparaît que Mme [T] [B] dispose ou disposait de la possibilité d’obtenir accès à la plupart des pièces justificatives sollicitées, dans les conditions prévues à l’article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Pour les motifs qui précèdent, Mme [T] [B] sera déboutée de sa demande en production de pièces.


4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les frais communs de procédure

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l'issue du litige, il n’y a pas lieu de dispenser Mme [T] [B] de sa participation à la dépense commune des frais de procédure.

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». 

Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 10 avril 2021. En application de l'article 1231-6 du code civil et de l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 57 799 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Alors que Mme [T] [B] demande au tribunal de « rejeter la demande de capitalisation des intérêts », il est donc relevé que cela lui est matériellement impossible. Elle sera par conséquent ordonnée. 

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Mme [T] [B], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [T] [B] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] les sommes de :

- 199 314,61 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er avril 2025 - 2e trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2021 sur la somme de 57 799 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

- 758 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- 10 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE Mme [T] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [T] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à Paris, le 11 septembre 2026.


La Greffière Le Président