Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 11 septembre 2026, n° 25/06591

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] 

Expédition exécutoire à:
-Maître Aurélie HERVÉ
Copie certifiée conforme à : 
-Maître [S] [I]
délivrées le: 


■

Charges de copropriété


N° RG 25/06591
N° Portalis 352J-W-B7J-C75IC

N° MINUTE : 




Assignation du :
02 Juin 2025









JUGEMENT 
rendu le 11 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet [L], S.A.S
[Adresse 2] 
[Localité 2]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235




DÉFENDERESSE

Madame [C] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représentée 




Décision du 11 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/06591 - N° Portalis 352J-W-B7J-C75IC


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire, 

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. 

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


Madame [C] [K] est propriétaire du lot de copropriété n° 128 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].
Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 26 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires l’a fait mettre en demeure de payer les charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer un commandement de payer lesdites de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 02 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75018) représenté par son syndic en exercice la SAS [L] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [C] [K] pour l’audience du 19 février 2026. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1240 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

« Condamner Madame [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], la somme de 10.057,57 € outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 jusqu’à parfait paiement,

Condamner Madame [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

Condamner Madame [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

-Condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVE, avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Citée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [C] [K] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 07 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [C] [K] est propriétaire du lot n° 128 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats : 

la mise en demeure en date du 26 octobre 2023 ;
le commandement de payer en date du 24 janvier 2024 ;
les procès-verbaux des assemblées générales des 05 juillet 2022, 15 juin 2023, 10 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
les attestations de non recours correspondantes ;
un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot de la défenderesse ;
l’état récapitulatif détaillé de la créance du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 10.057,57 euros ;
le contrat de syndic pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026.
Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [C] [K] est débiteur, hors frais de recouvrement d’une somme de 8.481,00 euros pour la période du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025 (appel provisionnel et fonds travaux loi ALUR du 2ème trimestre 2025 inclus).

Madame [C] [K] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Au regard du commandement de payer en date du 24 janvier 2024 adressé à la défenderesse et de la demande du syndicat des copropriétaires, il convient de condamner Madame [C] [K] à s’acquitter de la somme de 8.481,00 euros avec intérêt au taux légal à compter du 25 janvier 2024 sur la somme de 1.682,13 euros et de l’assignation pour le surplus.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;
les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.





*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.576,63 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

- frais de mise en demeure à hauteur de 55,00 euros en date du 26 octobre 2023 ;

- frais de relance après mise en demeure à hauteur de 40,00 euros en date du 16 novembre 2023 ;

- frais de commandement de payer à hauteur de 152,52 euros en date du 31 décembre 2023 ;

- traitement dossier procédure à hauteur de 340,00 euros en date du 05 janvier 2024 ;

- remise dossier commissaire de justice à hauteur de 516,00 euros en date du 22 mars 2024 ;

- émoluments inscription hypothèque légale à hauteur de 93,11 euros en date du 15 novembre 2024 ;

- frais inscription hypothèque légale à hauteur de 36,00 euros en date du 15 novembre 2024 ;

- traitement dossier contentieux à hauteur de 170,00 euros en date du 06 décembre 2024 ;

- suivi dossier contentieux 1er T 2025 à hauteur de 174,00 euros en date du 24 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure adressée à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant le commandement de payer en date du 24 janvier 2024.

Par ailleurs, il communique le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations effectuées avant cette date (frais de mise en demeure du 26 octobre 2023, frais de relance après mise en demeure du 16 novembre 2023, traitement dossier procédure du 05 janvier 2024, remise dossier commissaire de justice du 22 mars 2024) qui ne seront dès lors pas retenues.

S’agissant des émoluments et frais d’inscriptions d’hypothèque légale du 15 novembre 2024, il s’agit au regard des factures produites, d’honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et qui ne seront en conséquence pas retenus.

Il n’est pas davantage démontré que les frais de traitement et suivi dossier contentieux des 06 décembre 2024 et 24 mars 2025 traduiraient des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2025, ces prestations faisant partie des frais d’administration courante répartis entre tous les cop propriétaires au prorata des tantième.

Seule la somme de 152, 52 euros correspondant au commandement de payer signifié le 24 janvier 2024 sera retenue au titre de 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.


Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations. 

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement de Madame [C] [K] a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


4. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.


5 - Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.



Madame [C] [K] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation, au profit de Maître Aurélie HERVE avocate au barreau de Paris, qui en fait la demande, de recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE Madame [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [L] 

- la somme de 8.481,00 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et de travaux impayés arrêtés au 1er avril 2025 (appel provisionnel et fonds travaux loi ALUR du 2ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 sur la somme de 1.682,13 euros et de l’assignation pour le surplus ;

- la somme de 152,52 euros au titre de 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [C] [K] aux entiers dépens de l’instance dont distraction pour ceux la concernant, au profit de Maître Aurélie HERVE avocate au barreau de Paris, qui en fait la demande, de recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Septembre 2026


La Greffière La Présidente