Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, Chambre Civile 2, 7 septembre 2026, n° 26/01453

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [O] (le syndicat des copropriétaires) a eu pour syndic la société Citya Richerd immobilier, exerçant sous l’enseigne Citya Pays de [Localité 1], ultérieurement remplacée par la société Gestion syndic Léman.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de son conseil du 17 octobre 2025, délivrée le 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Citya Richerd immobilier de lui payer la somme de 27 840 euros au titre du remboursement de travaux payés deux fois par erreur à la société APTV et la somme de 2 492,34 euros au titre du remboursement du trop-perçu pour sa mission au mois de novembre 2022 et de lui remettre les factures 2016-2017, précisant qu’à défaut de réponse dans un délai de quinze jours, il saisirait la juridiction compétente.

*

Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Citya Richerd immobilier devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse à l’audience du 21 mai 2026 aux fins de voir :

“Vu l’article 18, IV de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1231-1 du Code civil ,

il est demandé au Tribunal de :

1. CONDAMNER la société CITYA RICHERD IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires [O] la somme de 27 840 euros au titre du paiement indu des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2025 ;

2. CONDAMNER la société CITYA RICHERD IMMOBILIER à payer la somme de 2 492,34 euros correspondant aux honoraires indûment perçus pour le mois de novembre 2022 ;

3. ORDONNER, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la remise intégrale des archives comptables et factures des exercices 2016/2017 ;

4. CONDAMNER la société CITYA RICHERD IMMOBILIER au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, à hauteur de 3000 euros ;

5. CONDAMNER la défenderesse au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

6. CONDAMNER la défenderesse aux entiers dépens.”

Au soutien de ses prétentions, fondées sur l’article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires fait valoir principalement que la société Citya Richerd immobilier a engagé sa responsabilité civile personnelle en raison des fautes de gestion commises, à savoir un double paiement de factures de travaux, une facturation abusive et non proratisée de ses honoraires et un défaut de remise des archives obligatoires, et que ces manquements lui ont causé un préjudice financier direct, certain et actuel ouvrant droit à réparation intégrale.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens du demandeur, à l’assignation sus-visée.

La défenderesse, assignée par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, n’a pas constitué avocat.

A l’audience d’orientation du 21 mai 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience d’orientation du 18 juin 2026 pour éventuelle constitution d’un avocat par la défenderesse.

A défaut de constitution d’un avocat, le président a, par ordonnance du 18 juin 2026, prononcé la clôture de l’instruction le jour même et a invité le demandeur à déposer son dossier au plus tard le 3 juillet 2026, la décision étant mise en délibéré au 7 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS


1 - Sur la demande en paiement au titre du double paiement d’une facture de travaux :

Il résulte de l’article 1991 du code civil et de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que le syndic de copropriété engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires en cas de faute commise dans l’exercice de son mandat de gestion.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Citya Richerd immobilier a payé par erreur deux fois la somme de 27 840 euros au titre de travaux de terrassement et d’aménagement des espaces verts confiés à la société APTV.

Le demandeur se borne à viser ses pièces numéros 1, 2 et 3 et ne fournit aucune précision sur la date des deux paiements imputés à son ancien syndic. Les pièces versées aux débats ne permettent pas de vérifier l’existence d’un double paiement de la facture de travaux. Le courrier de mise en demeure du 17 octobre 2025 n’a aucune valeur probante, dès lors que cette pièce émane de l’avocat mandaté par le demandeur.

En l’absence de production de pièces comptables ou de relevés de compte établissant un double paiement d’une même facture, la demande en remboursement de la somme de 27 840 euros sera rejetée.


2 - Sur la demande en paiement au titre de la surfacturation d’honoraires au mois de novembre 2022 :

Il ressort de l’état des dépenses du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 établi par la société Citya Richerd immobilier (pièce numéro 2) que le syndic a facturé le 21 novembre 2022 au titre de ses honoraires de novembre 2022 la somme de 1 682,33 euros et la somme de 1 869,25 euros, alors que la facturation des mois précédents s’élève à 1 869,25 euros par mois.

La double facturation des honoraires du mois de novembre 2022 apparaît fautive et ouvre droit au remboursement au syndicat des copropriétaires des honoraires indûment perçus.

Le demandeur soutient que son ancien syndic aurait dû proratiser ses honoraires de novembre 2022 compte tenu de la résiliation du mandat les liant avec effet au 17 novembre 2022. Toutefois, il ne justifie pas de la résiliation du mandat à cette date, à défaut de production du procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue au mois de novembre 2022. Le courrier de mise en demeure du nouveau syndic du 21 novembre 2023 (pièce numéro 3) n’a pas de valeur probante, dès lors qu’elle émane du mandataire du demandeur.

En l’état des pièces produites, le syndicat des copropriétaires apparaît fondé à obtenir la restitution de la somme de 1 682,33 euros trop perçue au titre des honoraires de novembre 2022.


3 - Sur la demande de restitution des archives comptables et des factures des exercices 2016 et 2017 :

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, “En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient, sans le prouver, que le changement de syndic est intervenu le 17 novembre 2022. Il justifie avoir adressé le 17 octobre 2025 à la société Citya Richerd immobilier une mise en demeure de lui remettre les factures des années 2016 et 2017.

La compétence donnée au président du tribunal judiciaire pour ordonner en référé la remise des archives n’est pas une compétence exclusive. La demande peut donc être formée devant le tribunal judiciaire.

Il sera fait droit à la demande de remise des factures des années 2016 et 2017, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, la durée de l’astreinte étant limitée à 100 jours.

En revanche, il n’y a pas lieu d’ordonner la remise des “archives comptables”, les termes utilisés étant trop imprécis pour donner lieu à une remise sous astreinte.


4 - Sur les frais et dépens :

La société Citya Richerd immobilier, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La défenderesse sera condamnée à payer au demandeur la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [O] de sa demande en paiement de la somme de 27 840 euros au titre du remboursement d’une facture de travaux payée deux fois,

Condamne la société Citya Richerd immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [O] la somme de 1 682,33 euros au titre des honoraires trop perçus pour le mois de novembre 2022,

Ordonne à la société Citya Richerd immobilier de remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [O] les factures des années 2016 et 2017, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Limite la durée de l’astreinte à 100 jours,

Condamne la société Citya Richerd immobilier aux dépens de l’instance,

Condamne la société Citya Richerd immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le demandeur de ses demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le sept septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Sandrine Laventure, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président





copie à :
Me Olivia PRÉLOT

Dispositif

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D'Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 2] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU'ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER


 
 LE GREFFIER

JUGEMENT DU : 7 septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/01453 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HLEU




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 7 septembre 2026



Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [O]
représenté par son syndic en exercice, la société GESTION SYNDIC LEMAN sise [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Olivia PRÉLOT, avocat au barreau de Lyon (T. 3102)






DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CITYA RICHERD IMMOBILIER
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 812 252 815, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat





COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur THEVENARD,

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : statuant sans audience

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et réputé contradictoire








EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [O] (le syndicat des copropriétaires) a eu pour syndic la société Citya Richerd immobilier, exerçant sous l’enseigne Citya Pays de [Localité 1], ultérieurement remplacée par la société Gestion syndic Léman.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de son conseil du 17 octobre 2025, délivrée le 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Citya Richerd immobilier de lui payer la somme de 27 840 euros au titre du remboursement de travaux payés deux fois par erreur à la société APTV et la somme de 2 492,34 euros au titre du remboursement du trop-perçu pour sa mission au mois de novembre 2022 et de lui remettre les factures 2016-2017, précisant qu’à défaut de réponse dans un délai de quinze jours, il saisirait la juridiction compétente.

*

Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Citya Richerd immobilier devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse à l’audience du 21 mai 2026 aux fins de voir :

“Vu l’article 18, IV de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1231-1 du Code civil ,

il est demandé au Tribunal de :

1. CONDAMNER la société CITYA RICHERD IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires [O] la somme de 27 840 euros au titre du paiement indu des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2025 ;

2. CONDAMNER la société CITYA RICHERD IMMOBILIER à payer la somme de 2 492,34 euros correspondant aux honoraires indûment perçus pour le mois de novembre 2022 ;

3. ORDONNER, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la remise intégrale des archives comptables et factures des exercices 2016/2017 ;

4. CONDAMNER la société CITYA RICHERD IMMOBILIER au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, à hauteur de 3000 euros ;

5. CONDAMNER la défenderesse au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

6. CONDAMNER la défenderesse aux entiers dépens.”

Au soutien de ses prétentions, fondées sur l’article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires fait valoir principalement que la société Citya Richerd immobilier a engagé sa responsabilité civile personnelle en raison des fautes de gestion commises, à savoir un double paiement de factures de travaux, une facturation abusive et non proratisée de ses honoraires et un défaut de remise des archives obligatoires, et que ces manquements lui ont causé un préjudice financier direct, certain et actuel ouvrant droit à réparation intégrale.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens du demandeur, à l’assignation sus-visée.

La défenderesse, assignée par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, n’a pas constitué avocat.

A l’audience d’orientation du 21 mai 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience d’orientation du 18 juin 2026 pour éventuelle constitution d’un avocat par la défenderesse.

A défaut de constitution d’un avocat, le président a, par ordonnance du 18 juin 2026, prononcé la clôture de l’instruction le jour même et a invité le demandeur à déposer son dossier au plus tard le 3 juillet 2026, la décision étant mise en délibéré au 7 septembre 2026.


MOTIFS


1 - Sur la demande en paiement au titre du double paiement d’une facture de travaux :

Il résulte de l’article 1991 du code civil et de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que le syndic de copropriété engage sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires en cas de faute commise dans l’exercice de son mandat de gestion.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Citya Richerd immobilier a payé par erreur deux fois la somme de 27 840 euros au titre de travaux de terrassement et d’aménagement des espaces verts confiés à la société APTV.

Le demandeur se borne à viser ses pièces numéros 1, 2 et 3 et ne fournit aucune précision sur la date des deux paiements imputés à son ancien syndic. Les pièces versées aux débats ne permettent pas de vérifier l’existence d’un double paiement de la facture de travaux. Le courrier de mise en demeure du 17 octobre 2025 n’a aucune valeur probante, dès lors que cette pièce émane de l’avocat mandaté par le demandeur.

En l’absence de production de pièces comptables ou de relevés de compte établissant un double paiement d’une même facture, la demande en remboursement de la somme de 27 840 euros sera rejetée.


2 - Sur la demande en paiement au titre de la surfacturation d’honoraires au mois de novembre 2022 :

Il ressort de l’état des dépenses du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 établi par la société Citya Richerd immobilier (pièce numéro 2) que le syndic a facturé le 21 novembre 2022 au titre de ses honoraires de novembre 2022 la somme de 1 682,33 euros et la somme de 1 869,25 euros, alors que la facturation des mois précédents s’élève à 1 869,25 euros par mois.

La double facturation des honoraires du mois de novembre 2022 apparaît fautive et ouvre droit au remboursement au syndicat des copropriétaires des honoraires indûment perçus.

Le demandeur soutient que son ancien syndic aurait dû proratiser ses honoraires de novembre 2022 compte tenu de la résiliation du mandat les liant avec effet au 17 novembre 2022. Toutefois, il ne justifie pas de la résiliation du mandat à cette date, à défaut de production du procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue au mois de novembre 2022. Le courrier de mise en demeure du nouveau syndic du 21 novembre 2023 (pièce numéro 3) n’a pas de valeur probante, dès lors qu’elle émane du mandataire du demandeur.

En l’état des pièces produites, le syndicat des copropriétaires apparaît fondé à obtenir la restitution de la somme de 1 682,33 euros trop perçue au titre des honoraires de novembre 2022.


3 - Sur la demande de restitution des archives comptables et des factures des exercices 2016 et 2017 :

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, “En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient, sans le prouver, que le changement de syndic est intervenu le 17 novembre 2022. Il justifie avoir adressé le 17 octobre 2025 à la société Citya Richerd immobilier une mise en demeure de lui remettre les factures des années 2016 et 2017.

La compétence donnée au président du tribunal judiciaire pour ordonner en référé la remise des archives n’est pas une compétence exclusive. La demande peut donc être formée devant le tribunal judiciaire.

Il sera fait droit à la demande de remise des factures des années 2016 et 2017, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, la durée de l’astreinte étant limitée à 100 jours.

En revanche, il n’y a pas lieu d’ordonner la remise des “archives comptables”, les termes utilisés étant trop imprécis pour donner lieu à une remise sous astreinte.


4 - Sur les frais et dépens :

La société Citya Richerd immobilier, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La défenderesse sera condamnée à payer au demandeur la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [O] de sa demande en paiement de la somme de 27 840 euros au titre du remboursement d’une facture de travaux payée deux fois,

Condamne la société Citya Richerd immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [O] la somme de 1 682,33 euros au titre des honoraires trop perçus pour le mois de novembre 2022,

Ordonne à la société Citya Richerd immobilier de remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [O] les factures des années 2016 et 2017, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Limite la durée de l’astreinte à 100 jours,

Condamne la société Citya Richerd immobilier aux dépens de l’instance,

Condamne la société Citya Richerd immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le demandeur de ses demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le sept septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Sandrine Laventure, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président





copie à :
Me Olivia PRÉLOT



EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D'Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 2] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU'ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER


 
 LE GREFFIER

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Mise à jour de la source le 2026-09-11T19:12:46.493Z.