Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, Chambre Civile, 10 septembre 2026, n° 16/01544

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 10 Septembre 2026 N°: 26/00308

 N° RG 16/01544 - N° Portalis DB2S-W-B7A-DTDI
_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 25 Juin 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026 



DEMANDERESSE


S.A.R.L. AU VENT DES SABLES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
DEMANDEUR
représentée par Maître Laurence BORNENS de la SARL JUDIXA, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant, Maître Luc HINTERMANN, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant



DÉFENDEUR


M. [L] [I]
né le 04 Mai 1967 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Carine ALPSTEG-GRIPON de la SARL AC AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Yann GALLONE de la SELARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, plaidant


INTERVENANT [Localité 2]


S.A.S. COMPAGNIE ALPINE DE PROMOTION IMMOBILIER “CAP IMMOBILIER”
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-christine COSMA de la SELARL LEXALP, avocat au barreau de CHAMBERY, plaidant



Grosse(s) délivrée(s) le 10/09/26
à
- Me HINTERMANN
- Me ALPSTEG

Expédition(s) délivrée(s) le 10/09/26
à
- Me COSMA


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La SARL Au vent des sables a acquis de M. [U], le 02 février 2007, un fonds de commerce de restaurant, café, bar, tea room, situé à [Localité 3] (Pièce n°1 SARL Au vent des sables S). 
 
Ce fonds de commerce est exploité au sein d’un local commercial donné initialement à bail par Mme [Y] [I] et Mme [B] [S]. Mme [B] [S] est ensuite décédée, et Mme [Y] [I], son unique héritière, s’est trouvée seule propriétaire des locaux loués. 

Ensuite de l’acquisition du fonds par la SARL Au vent des sables en février 2007, un bail commercial a été signé avec Mme [Y] [I] le 21 février 2008, prenant effet le 3 février 2008 pour se terminer le 2 février 2017 (pièce n°2 SARL Au vent des sables). 
 
La société CAP IMMOBILIER est intervenue comme mandataire de Mme [Y] [I] à la signature dudit bail, et en gestion du fonds ensuite. 
 
Concomitamment à l’acquisition du fonds par la SARL Au vent des sables, Mme [Y] [I] a donné l’autorisation à son futur preneur de réaliser des travaux pour la construction d’une véranda (pièce n°13 SARL Au vent des sables). 
 
Un permis de construire a été délivré en ce sens le 25 avril 2007 (pièce n° 19 SARL Au vent des sables). 
 
Mme [Y] [I] est décédée le 30 août 2009 et M. [L] [I], son fils, est devenu propriétaire des locaux loués, et en a perçu les loyers à compter de cette date. 

Le 16 septembre 2015, la SARL Au vent des sables a signé avec Mme [F] un compromis de cession de son fonds de commerce moyennant un prix de 490.000 € (pièce n°3 SARL Au vent des sables). Parmi les conditions suspensives énoncées au compromis était énoncée la purge du droit de préemption du bailleur figurant au bail commercial et le cas échéant, la confirmation que toutes les clauses du bail avaient bien été respectées par le preneur cédant.
 
La société CAP IMMOBILIER a été questionnée, en qualité de mandataire de M. [L] [I], afin de connaître les intentions du bailleur quant à l’exercice de son droit de préemption sur la cession, et ce par courrier du 05 octobre 2015 (pièce n°4 SARL Au vent des sables). 
 
Le 7 décembre 2015, M. [L] [I] a indiqué par courrier (pièce n°6 SARL Au vent des sables) : 
“Comme suite à notre entretien téléphonique en date du 3 décembre dernier, et de votre mail en date du même jour, je suis au regret de vous informer que la réalisation de la véranda faite par la SARL AU VENT DES SABLES / Monsieur [X] [D] n’a jamais fait l’objet d’une autorisation de ma part (en qualité de nu-propriétaire des locaux sise [Adresse 4] à [Localité 4] objet du bail). 
Force est de constater que l’obligation du preneur de solliciter mon accord avant la réalisation de travaux relatifs à la véranda n’a pas été respectée. 
Je ne peux dans ces conditions autoriser la cession du fonds de commerce de restauration [Localité 5] Tea Room exploité par le preneur au profit de Madame [H] [F] objet d’une promesse dudit fonds”. 
 
M. [L] [I] n’ayant pas répondu au titre de son droit de préemption, une sommation interpellative lui a été délivrée le 11 décembre 2015 (pièce n°16 SARL Au vent des sables). 

Le même jour, M. [L] [I] a notamment indiqué par courrier recommandé : 
“Je suis nu-propriétaire des locaux depuis une donation-partage intervenue le 11 avril 1997. 
Ma mère, Madame [Y] [I], en a conservé l’usufruit jusqu’à son décès le 30 août 2009. 
La construction de la véranda n’a pas été autorisée par mes soins, ni d’ailleurs par ma mère, l’autorisation de travaux ayant été complétée et signée par mon père, Monsieur [J] [I]. 
J’entends donc solliciter la démolition de cette véranda. 
Le bail commercial en date du 21 février 2008 n’a également pas été conclu par mes soins, ni là encore par ma mère. 
C’est mon frère, Monsieur [O] [I], qui a signé cet acte. 
Le bail n’est donc pas valable. 
Je solliciterai son annulation conformément notamment à l’article 595 du Code civil. 
Je vous précise que compte tenu du peu de temps qui m’a été imparti pour vous donner une réponse et préparer un dossier de financement, je ne souhaite pas exercer mon droit de préemption. 
Par souci de transparence, je vous précise qu’un congé avec refus de renouvellement à effet de l’échéance prochaine du bail sera prochainement signifié par voie de huissier. 
Sa délivrance ne constituera pas une renonciation à me prévaloir de la nullité du bail commercial”. 

Compte tenu de ces nouveaux éléments, la SARL Au vent des sables et Mme [F] n’ont pas souhaité réitérer la cession du fonds de commerce en l’état (pièce n°8 SARL Au vent des sables). 
 
C’est ainsi que le 16 décembre 2015, un contrat de location-gérance portant sur le fonds de commerce a été signé entre les parties, et a été réitéré en même temps leur accord sur le compromis de cession de fonds de commerce à condition que le bail commercial soit renouvelé (pièce n°9 SARL Au vent des sables).
 
La réitération définitive de la cession devait intervenir pour le 31 janvier 2017 au plus tard. 
 
Le 24 mars 2016, M. [L] [I] a fait signifier à la SARL Au vent des sables et au locataire, la société YOYOM, un congé avec refus de renouvellement pour le 2 février 2017, date d’expiration du bail. M. [L] [I] offrait aux termes de ce congé de payer à la SARL Au vent des sables une indemnité d’éviction à déterminer selon les dispositions légales applicables (pièce n°10 SARL Au vent des sables). 
 
Aucun accord n’a pu intervenir afin de déterminer le montant de ladite indemnité. 

La restitution des locaux par la SARL Au vent des sables à M. [L] [I] a eu lieu le 4 mai 2023. 

Suivant exploit d’huissier en date du 25 juillet 2016, la SARL Au vent des sables a assigné M. [L] [I] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains. 

Par jugement en date du 18 février 2019, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a : 
Débouté M. [L] [I] de sa demande relative à l’inexistence du bail commercial signé le 21 février 2007,Constaté la prescription de la demande de nullité du bail commercial signé le 21 février 2007 formulée par M. [L] [I] et l’a déclarée irrecevable, Ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [Z], lequel aura pour mission de :procéder à l’estimation de l’indemnité d’éviction selon les dispositions prévues par l’article L145-14 alinéa 2 du code de commerce, comprenant “notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre”, en prenant en compte dans cette estimation la présence de la véranda, l’indemnité devant être calculée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, soit au moment le plus proche du jour où la décision sera rendue,déterminer l’indemnité d’occupation conformément à l’article L145-28 du code de commerce, due à compter de l’expiration du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, Sursis à statuer sur le surplus des demandes. 
Par arrêt en date du 18 janvier 2022, la Cour d’appel de [Localité 6] a confirmé le jugement en toutes ses dispositions. 

Le rapport d’expertise a été déposé le 9 janvier 2023. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL Au vent des sables demande au tribunal de : 
Condamner M. [L] [I] à lui payer :Au titre de l’indemnité principale : A titre principal : la somme de 902.691 €A titre subsidiaire : la somme de 606.000 €Au titre des indemnités accessoires : 87.848 €Le condamner au paiement des intérêts au taux légal échus sur l’indemnité d’éviction à compter du 24 mars 2016 et jusqu’au 1er mars 2023, date de libération des lieux, Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 35.200 € par an ou 2.933 € par mois due à compter du 2 février 2017 jusqu’à restitution des clefs intervenue le 4 mai 2023, Ordonner la compensation entre l’indemnité d’occupation due par la SARL Au vent des sables avec les sommes versées sur cette même période à son bailleur de 1.917,08 € par mois, Condamner M. [L] [I] à lui rembourser la somme de 4.475,81 € correspondant à la rémunération de l’expert, Rejeter les demandes adverses,Juger qu’il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire, Condamner M. [L] [I] à lui verser la somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont distraction au profit de Me [Localité 7] Hintermann. 
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [L] [I] demande au tribunal de : 
Sur l’indemnité d’éviction : Rejeter les demandes adverses, Fixer l’indemnité principale à la somme de 490.000 € ou, à titre subsidiaire, 606.000 €, Déduire de l’indemnité d’éviction de montant du prix de vente de la licence IV et, à défaut d’information sur le montant par la partie adverse, déduire la somme de 15.000 €, Fixer le point de départ des intérêts au taux légal au jugement à intervenir, Sur l’indemnité d’occupation : Retenir une surface totale pondérée de 430,60 m2, Fixer la valeur unitaire à la somme de 280 € du m2 pondéré hors taxes et hors charges par an, Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 120.568 € HT et hors charges par an, Ne pas appliquer d’abattement pour précarité, Condamner la SARL Au vent des sables à lui payer la somme de 623.223,24 € au titre de l’indemnité d’occupation, Sur les frais de remise en état et de mise en conformité : Condamner la SARL Au vent des sables à lui payer la somme de 5.562 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice causé par la violation de son obligation d’entretien de la barrière, La condamner à lui payer la somme de 30.904,80 € TTC à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice causé par la violation de son obligation d’entretien et de mise en conformité des installations électriques, La condamner à lui payer la somme de 21.018,48 € TTC à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice causé par la violation de son obligation de mise en conformité du réseau de collecte des eaux usées et pluviales, En tout état de cause : Ne pas ordonner l’exécution provisoire, Condamner la SARL Au vent des sables à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont distraction au profit de Me Carine Alpsteg-Gripon. 
La SAS Compagnie alpine de promotion immobilier « Cap Immobilier » n’a pas conclu postérieurement au dépôt du rapport d’expertise et n’a pas déposé de dossier. 

La clôture est intervenue le 14 octobre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2026 et mise en délibéré à ce jour. 


MOTIFS


Sur l’indemnité d’éviction due par M. [L] [I]

L’article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.




Sur le montant de l’indemnité principale 

Il est constant que l’indemnité d'éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé, c'est-à-dire soit à la date de l'éviction, soit à la date où le locataire cesse d'occuper régulièrement les lieux (Com., 30 juin 1959). En revanche, la consistance du fonds doit être appréciée à la date du refus de renouvellement (3ème civ., 20 octobre 1971, n°70-12.102 P). 

En l’espèce, les parties s’accordent dans leurs écritures sur la date de restitution des locaux au 4 mai 2023. L’indemnité d’éviction doit donc être calculée au plus près de cette date, étant rappelé que le rapport d’expertise a été déposé à une date proche, à savoir le 9 janvier 2023. 

A titre liminaire, les développements de M. [L] [I] sollicitant la fixation du montant de l’indemnité à la somme prévue par le projet de cession du fonds de commerce établi en 2015 ne pourront qu’être rejetés, cette date étant nettement antérieure à la restitution effective des locaux. 

Si la SARL Au vent des sables sollicite que l’indemnité d’éviction soit calculée selon la même méthode que celle utilisée pour fixer le prix de la cession envisagée en 2015, celle-ci relevait de la liberté contractuelle des parties et de la libre négociation du contrat. En revanche, elle ne correspond nullement aux méthodes utilisées pour fixer l’indemnité d’occupation, qui a pour objet exclusif de réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

L’expert judiciaire a proposé le montant de 606.000 €, correspondant à la moyenne du montant établi selon la méthode des revenus futurs (610.000 €) et de celui établi par comparaison avec les cessions de fonds de commerces réalisées sur les 12 derniers mois dans le département (602.000 €). Les parties ne contestent pas, dans leurs demandes subsidiaires, le calcul réalisé par l’expert. 

En conséquence, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 606.000 €. 

Sur les intérêts dus sur l’indemnité d’éviction

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

Il est constant que le bailleur peut être tenu du paiement des intérêts au taux légal entre la date de restitution des locaux et la date du versement de l’indemnité d’éviction (3ème civ., 4 juillet 2001, n°97-20.663)

En l’espèce, M. [L] [I] a fait signifier à la SARL Au vent des sables et au locataire, la société YOYOM, un congé avec refus de renouvellement pour le 2 février 2017, date d’expiration du bail. M. [L] [I] offrait aux termes de ce congé de payer à la SARL Au vent des sables une indemnité d’éviction à déterminer selon les dispositions légales. 

Pour autant, il n’a finalement proposé aucun montant, en dépit d’une première décision de première instance confirmée en appel. 

Compte tenu de ces circonstances, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal au 4 mai 2023, date de libération effective des lieux. 


Sur les indemnités accessoires

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé le montant de l’indemnité relative aux frais de remploi à la somme de 63.980 € et celle relative aux coûts administratifs du déménagement à la somme de 1.500 €. La SARL Au vent des sables sollicite en outre la somme de 22.348 € au titre des frais de licenciement postérieurs au dépôt du rapport d’expertise. 

Sur l’indemnité de remploi

M. [L] [I] soutient que la SARL Au vent des sables n’ayant pas développé de nouvelle activité, celle-ci n’est pas due. Pour autant, il n’est nullement établi que la société ait renoncé définitivement à se réinstaller, alors même que la perception de l’indemnité d’éviction lui permettra de le faire. Le fait que son gérant ait développé, en parallèle, une autre activité n’a pas pour conséquence de priver cette personne morale de son droit à indemnité de remploi. 

En conséquence, celle-ci est bien due et sera évaluée selon la proposition de l’expert à la somme de 63.980 €. 

Sur les frais administratifs liés au déménagement

En l’absence de tout justificatif, la demande ne pourra qu’être rejetée. 

Sur les frais de licenciement 

L’article L1224-1 du code du travail dispose que lorsque survient une modification dans la situation juridique de l'employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l'entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l'entreprise.

L’article L145-29 du code de commerce dispose qu’en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. 

En l’espèce, la SARL Au vent des sables a résilié le contrat de location-gérance conclu avec une société tierce, afin d’être en mesure de restituer les locaux dans les conditions de l’article précité. 

Pour autant, la SARL Au vent des sables ne sollicite nullement des frais de licenciement mais des salaires versés aux salariés. Si la SARL Au vent des sables soutient que ceux-ci étaient sans activité réelle pendant trois mois, il n’en reste pas moins que cette circonstance n’est pas immédiatement liée à l’éviction, l’employeur ayant toujours le choix de maintenir l’activité jusqu’à l’issue des contrats de travail, antérieure à la restitution des locaux. 

En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée. 

Sur la licence IV

En l’espèce, la SARL Au vent des sables ne conteste pas avoir vendu la licence IV sans que l’expert en ait été informé. Or il ne peut être contesté que les données sur lesquelles l’expert s’est fondé tenaient compte de la possession d’une licence IV, le chiffre d’affaires d’un restaurant y étant intrinsèquement lié. 

Dès lors, la cession de la licence IV a nécessairement pour effet de diminuer la valeur du fonds de commerce, sa rentabilité et, dès lors, le montant de l’indemnité d’éviction due. 

En l’absence de tout élément chiffré produit par la SARL Au vent des sables en dépit de la sommation adverse, il sera déduit la somme de 15.000 € au montant de l’indemnité d’éviction. 

En conséquence, l’indemnité d’éviction sera évaluée à la somme totale de 654.980 €. 


Sur l’indemnité d’occupation due par la SARL Au vent des sables

L’article L145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Il est par ailleurs constant que l’indemnité d’occupation doit être fixée en fonction de la valeur locative (3ème civ., 17 juin 2021, n°20-15.296). 

L’article L145-33 du code de commerce dispose qu’à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

L’article R145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, une indemnité d’occupation est due depuis le 2 février 2017, date de résiliation effective du bail, jusqu’au 4 mai 2023, date de restitution des locaux. L’expert judiciaire a évalué la valeur locative de marché au montant de 64.000 € par an et la décote pour occupation précaire à 30 %, la durée de l’occupation précaire étant supérieure à 5 ans, soit une indemnité d’occupation annuelle de 44.800 €. L’expert a tenu compte, notamment, de la situation géographique très favorable du bien. 

La désignation contractuelle des lieux est la suivante : 
« Au rez-de-chaussée : une salle de restaurant, une cuisine, un office, hall et toilettes.
Au 1er étage : quatre pièces
Au sous-sol : deux caves
Terrasse au rez-de-chaussée et jardin attenant ».

Etant rappelé que seules les surfaces mises à disposition en vertu du bail doivent être prises en compte pour la détermination de la surface, le parking mis à disposition du preneur ainsi que le terrain situé dans la continuité de la terrasse ne peuvent être pris en compte dans la surface retenue pour fixer l’indemnité d’occupation. 

Si la M. [L] [I] conteste certaines des superficies retenues par l’expert (terrasse et bar extérieurs), celui-ci n’a produit que postérieurement à l’expertise une note réalisée par un géomètre consulté à titre privé et ne permettant pas de connaître les surfaces précises, celles-ci étant indiquées avec le mot « env » (environ) (pièce 39 de M. [L] [I]). Dès lors, les surfaces retenues par l’expert et non contestées lors de l’expertise seront retenues, soit 257 m2 de surface pondérée. 

Sur la décote de précarité, il sera constaté que le bail a été résilié le 2 février 2017 et que la remise des clefs a été réalisée le 4 mai 2023, soit six années plus tard. S’agissant d’une durée particulièrement longue, le taux de 30 % retenu par l’expert apparaît cohérent et sera retenu. La demande adverse tendant à le fixer à 45 % ne pourra qu’être rejetée, la SARL Au vent des sables ayant, à la même période, reçu les loyers du bien mis en location-gérance. 

Enfin, si M. [L] [I] conteste les valeurs de comparaison retenues par l’expert, celui-ci s’est abstenu de le faire de façon contradictoire au cours des opérations d’expertises. Il produit une étude réalisée à titre privé et non contradictoirement. Or le montant retenu par l’expert correspond au montant moyen de loyers fixés pour des biens de nature similaire et tient compte, à la fois de la situation géographique du bien mais également de l’état général du bâtiment. 

En conclusion, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 44.800 € (64.000 € - 30 %), soit la somme totale de 280.092,05 € (pour 2.282 jours). La compensation avec les sommes versées par le preneur depuis le 2 février 2017 sera ordonnée. 


Sur les demandes reconventionnelles de M. [L] [I] 

Le bail commercial conclu entre les parties stipule que le locataire devra entretenir constamment les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparation et d’entretien et met à la charge du locataire les réparations locatives prévues par les articles 1754 et 605 du code civil, à l’exception de celles de l’article 606 de ce même code. 

Sur la barrière automatique d’entrée 

En l’espèce, il sera rappelé que le parking ne fait pas partie des surfaces louées mentionnées au bail. Dès lors, aucun manquement à son obligation contractuelle d’entretien ne peut être reproché au preneur.

La demande sera rejetée. 

Sur l’installation électrique

En l’espèce, M. [L] [I] fonde sa demande sur un rapport réalisé par une entreprise mandatée à cet effet, réalisé après une visite non contradictoire. Il n’est pas établi que des travaux aient été réalisés depuis le départ de la SARL Au vent des sables, alors même que les locaux sont de nouveau exploités, de sorte qu’il n’est pas établi que les « normes de sécurités élémentaires » n’aient pas été respectées en raison de la carence de la locataire. 

La demande sera rejetée. 




Sur le raccordement au réseau des eaux usées et pluviales

En l’espèce, M. [L] [I] a été mis en demeure de réaliser les travaux par courrier du 10 janvier 2023, faisant suite à une visite du 20 octobre 2021. M. [L] [I] justifie avoir engagé des dépenses à hauteur de 21.018,48 € TTC pour la réalisation des travaux. La SARL Au vent des sables, qui ne conclut pas sur cette demande, n’apporte aucun élément permettant de considérer que ces travaux seraient à la charge du bailleur. 

En conséquence, il sera fait droit à la demande. 

Sur les demandes accessoires 

Les frais du procès

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020. 

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’instance ayant été rendue nécessaire par la carence du bailleur à formuler une proposition d’indemnité d’occupation, M. [L] [I] sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Me [Localité 7] Hintermann. M. [L] [I] sera également condamné au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, dispose que l’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n'est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire, compte tenu de la durée de la procédure, pendante depuis plus de 10 ans. 

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE M. [L] [I] à payer à la SARL Au vent des sables la somme de 654.980 € à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 ; 

FIXE l’indemnité d’occupation due par la SARL Au vent des sables à M. [L] [I] au montant annuel de 44.800 € par an du 2 février 2017 au 4 mai 2023 ; 

En conséquence, CONDAMNE la SARL Au vent des sables à payer à M. [L] [I] la somme totale de 280.092,05 € à titre d’indemnité d’occupation ; 

ORDONNE la compensation de cette somme avec les sommes versées par la SARL Au vent des sables à M. [L] [I] l depuis le 2 février 2017 ; 

CONDAMNE la SARL Au vent des sables à payer à M. [L] [I] la somme de 21.018,48 € au titre des travaux de raccordement au réseau des eaux usées et pluviales ; 

REJETTE les demandes indemnitaires formées par M. [L] [I] au titre de la barrière et de l’installation électrique ; 

CONDAMNE M. [L] [I] aux dépens, comprenant notamment le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Me [Localité 7] Hintermann ; 

CONDAMNE M. [L] [I] à payer à la SARL Au vent des sables la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ; 

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,