Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 1, 10 septembre 2026, n° 24/05231

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Z] [Localité 1]
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Chambre 1

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DU 10 Septembre 2026 
Dossier N° RG 24/05231 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KIYC
Minute n° : 2026/ 

AFFAIRE : 

S.A.S. SOJU COSMETIC C/ S.C.I. [Z] [Localité 2]



JUGEMENT DU 10 Septembre 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique,

GREFFIER lors des débats : Madame Nasima BOUKROUH,

GREFFIER lors du délibéré : Madame Delphine CHABERT,



DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2026 mis en délibéré au 10 Septembre 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.









Copie exécutoire à Me Pierre MONTORO
Copie exécutoire à la Me Emeline GAULIER 
 
Copie dossier

Délivrées le



NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

S.A.S. SOJU COSMETIC, 
immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de FREJUS sous le numéro 821 268 117, pris en la personne de ses représentants légaux domicilié au siège social 
sis [Adresse 1] 
[Adresse 2] 
[Localité 3]

représentée par Maître Emeline GAULIER de la SELAS NADEM, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant



D’UNE PART ;




DEFENDERESSE :

S.C.I. [Z] [Localité 2]
immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de FREJUS sous le numéro 828 115 808, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social 
sis [Adresse 3], 
[Adresse 4] 
[Localité 4]

représentée par Me Pierre MONTORO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant


D’AUTRE PART ;











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EXPOSÉ DES FAITS ET [Z] LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 06 juillet 2022, la SCI [Z] SORBON a donné à bail à la SAS SOJU COSMETIC un local sis à Saint-Raphaël, pour une durée de neuf ans et un loyer annuel de 12 000 euros.

Déplorant que son bailleur refuse qu’elle cède son droit au bail, elle l’a mis en demeure par courrier du 22 février 2024 de l’indemniser du préjudice qui en résultait. Par acte extrajudiciaire en date du 02 juillet 2024, elle l’a assigné à cette fin devant le Tribunal de céans.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/05231.

Le Juge de la mise en état a rendu le 04 mars 2025 une ordonnance d’injonction d’assister à une séance d’information à la médiation –en vain.

Par ordonnance du 07 avril 2026, la clôture a été fixée au même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2026 et mise en délibéré au 10 septembre 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses "conclusions n°2", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SAS SOJU COSMETIC demande au tribunal de :
- condamner la SCI [Z] SORBON à lui payer la somme de 35 475 euros à titre de dommages-intérêts
- condamner la SCI [Z] SORBON à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de préjudice moral
- débouter la SCI [Z] SORBON de sa demande de condamnation à une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et de sa demande de condamnation à l’article 700 du Code de procédure civile
- lui accorder les plus larges délais de paiement concernant la dette de loyer
- lui accorder un taux d’intérêt réduit, le cas échéant
- condamner la SCI [Z] SORBON à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Par ses "conclusions n°2", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SCI [Z] SORBON demande au tribunal de :
- débouter la SAS SOJU COSMETIC de l’intégralité de ses demandes
- condamner la SAS SOJU COSMETIC à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice financier et moral, et de l’abus manifeste avec lequel elle a engagé la présente instance
- condamner la SAS SOJU COSMETIC à lui payer l’intégralité des loyers et charges dus en exécution du bail jusqu’à son terme et dont le montant s’élève à la somme de 12 195 euros à parfaire jusqu’à parfait paiement
- condamner la SAS SOJU COSMETIC à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens

MOTIVATION

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.


1. Sur les demandes de SOJU COSMETIC

1.1 Moyens des parties

À l’appui de sa demande, la SAS SOJU COSMETIC fait valoir que les clauses interdisant au locataire de céder son bail sont réputées non écrites ; que les clauses d’agrément ne sont recevables que si le refus est motivé. Elle fait valoir qu’elle a formalisé une reprise de bail (annonces Internet, messages échangés) avec un repreneur que lui avait présenté la SCI-même, mais celle-ci a finalement refusé la cession sans justification à l’époque (alors qu’en plus les conditions étaient identiques) ; qu’elle a donc été contrainte de continuer d’assumer le règlement des loyers et charges lui incombant. Elle fait valoir qu’il est inexact d’exiger qu’elle produise une promesse de cession ou une offre ferme d’achat (elle attendait l’agrément), ou de s’attarder sur la rentabilité du commerce, la notion à retenir étant celle d’attente légitime des parties (or elle avait légitimement espéré pouvoir céder son bail en raison du comportement de la SCI). Elle fait valoir que la cession n’était pas limitée par une similarité d’activité, ce qui serait prohibitif puisque ne permettrait pas au bailleur de céder son droit au bail seul, et d’autant qu’avant elle le local aurait dû être occupé par un snack.
SOJU COSMETIC fait valoir que, ce refus abusif ayant entravé son droit de jouissance paisible des locaux, son préjudice s’élève aux sommes déboursées entre février 2024 et juin 2025 (loyers et charges, assurance, électricité) qui n’auraient pas été déboursées si la cession avait été réalisée ; que s’y ajoutent une perte d’exploitation, en ce qu’elle ne parvient toujours pas à un résultat excédentaire malgré ses efforts, ainsi que la perte du montant qu’elle aurait dû percevoir pour la cession. Elle fait valoir enfin que, le refus ayant obligé les dirigeants à conserver ce local au prix d’une situation financière tendue et d’une situation personnelle difficile, elle a subi un préjudice moral.

La SCI [Z] SORBON réplique en faisant valoir que la rentabilité décevante du commerce n’est pas de son fait, d’autant que SOJU n’a pas exploité son commerce sur certains mois ni selon des horaires cohérents avec les autres ; que c’est afin d’échapper à ses obligations contractuelles que SOJU a envisagé céder son droit au bail un an et demi après son arrivée, alors qu’elle n’avait pas réglé de pas de porte et qu’elle ne payait plus ses loyers.
La SCI fait valoir que SOJU ne communique que des SMS ou une annonce Internet, donc pas d’élément justificatif comme une promesse de cession, une offre d’échat, un dossier ou tout autre, sur le sérieux et la solvabilité de l’éventuel repreneur, pour lequel un refus pourrait être considéré comme abusif de sa part à elle. Elle fait valoir que la destination des lieux était à usage exclusif de l’objet social de SOJU, or le repreneur en l’espèce envisageait non pas de reprendre le fonds de commerce, mais d’exercer une activité d’épicerie sans avoir de société, d’activité ou d’expérience en la matière ; qu’il n’offrait donc pas de garantie notamment pour le paiement des loyers. Elle fait valoir qu’elle avait indiqué accepter éventuellement une sous-location.

1.2 Réponse du tribunal

Un contrat de bail commercial peut être cédé seul ou avec le fonds de commerce. C’est dans cette deuxième hypothèse que l’article L.145-16 du Code de commerce vient prohiber les clauses d’interdiction pure et simple.

Pour la première hypothèse, qui concerne le cas d’espèce (puisque le repreneur annonçait lancer une nouvelle activité, que la SCI présente comme une épicerie, et que SOJU ne dit jamais avoir entendu céder son fonds de commerce), c’est l’article 1717 du Code civil qui prévoit que « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ; elle peut être interdite pour le tout ou partie ; cette clause est toujours de rigueur ».

Ainsi, sauf hypothèse de l’abus de droit, et depuis la réforme du droit des obligations du 10 février 2016 de celle du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties dans l’exécution d’un contrat d’adhésion, les parties sont libres de procéder comme elles le souhaitent : la cession du droit au bail seul peut être libre, conditionnée à divers points, ou purement interdite.

Dès lors que le bailleur ouvre la possibilité d’une cession de droit au bail seul (qu’il aurait très bien pu interdire), possibilité soumise à son agrément, il se contraint à motiver son refus, sauf à commettre un abus de droit.
Ainsi fut-il jugé tôt que la clause, énonçant que le preneur ne pourrait céder ses droits sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, ne constitue pas une interdiction absolue de céder le bail et ne permet pas au bailleur de refuser son consentement à la cession sans motifs légitimes [Cass. req., 16 novembre 1927].
Plus récemment, dans une cession simple de droit au bail commercial, fut-il jugé que le refus notifié par le bailleur sans aucun motif allégué à l’appui constituait un abus justifiant l’indemnisation du préjudice ; la Cour de cassation répond également que le juge n’a pas à rechercher si les motifs invoqués devant lui par le bailleur étaient finalement légitimes, dès lors qu’il n’y en avait pas dans l’avis de refus [Civ. 3ème, 09 mai 2019, n°18-14.540].
Un autre arrêt retient qu’une absence de réponse ou une réponse tardive du bailleur peut faire perdre au locataire une chance de trouver un autre repreneur, et fonder une demande indemnitaire [Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n°17-19.467].
En revanche, le refus du propriétaire de donner son agrément à une cession qui diminuait la garantie qu’il tenait du bail ne constitue pas un abus de droit [Cass. Soc., 25 mars 1958].

En l’espèce, le bail prévoyait : « le preneur ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au bail […] sans le consentement préalable et par écrit du bailleur […] ».

Le tribunal relève que le motif de la cession envisagée n’est pas important, seuls devant être appréciés les termes du refus opposé par le bailleur à une demande de son locataire. Or il rappelle à cet égard que contractuellement, le bailleur était la SCI [Z] SORBON (et non l’un ou plusieurs de ses membres) et que le locataire était la SAS SOJU COSMETIC (et non l’un ou plusieurs de ses membres).

Il ressort des échanges par messages produits avec ‘[M]’ (pièce 5 demandeur) que : un membre de la SAS l’informe de son intention de chercher un repreneur pour céder son droit au bail ; elle en prend note et dit informer ses associés ; quelqu’un de la SCI a mis en relation la SAS avec une personne potentiellement intéressée (mais il ne saurait en être déduit que le bailleur acquiesce à la cession avec cette personne, d’autant que dans son message suivant, ‘[M]’ demande quelles sont les garanties présentées par le repreneur) ; à l’occasion de ce second message, ‘[M]’ rappelle qu’elle aimerait être informée avant toute décision, et ce en réponse à son interlocuteur membre de la SAS qui estime le repreneur sérieux et semble tenir pour acquise « la cession du droit au bail qui nous appartient » ; le dernier message du membre de la SAS revient à insister pour que la cession soit acceptée, sans quoi une procédure sera engagée.

Il ressort des échanges par messages produits avec le repreneur (pièce 6 demandeur) qu’un membre de la SAS et lui se mettent en relation pour envisager et préparer une cession.

Il ressort de l’e-mail du repreneur du 08 février 2024 produit (pièce 7 demandeur) que madame ‘[F] [R] la propriétaire du local’ « a confirmé qu’il était hors de question qu’elle accepte une cession de droit au bail […] elle n’a pas changé de position ».

En l’état de ces seules pièces, le tribunal ne peut que constater, tout d’abord, que la personne morale SAS SOJU COSMETIC, seule partie au contrat et qui aujourd’hui assigne, ne démontre pas avoir saisi la personne morale SCI [Z] SORBON, seule partie au contrat et aujourd’hui défenderesse, d’une demande d’agrément. Il n’était pas nécessaire que fussent produits de nombreux documents formels tels qu’une promesse notariée ou un dossier technique… mais un projet cristallisé par une demande sans équivoque d’une partie du contrat à l’autre, dont la preuve serait ici rapportée ; et non de simples tractations sous la forme de messages (dont une partie manque) entre l’un des membres de la SAS, l’une des membres de la SCI et un repreneur tiers au contrat.

Le tribunal ne peut que constater, ensuite, que la réponse apportée à la question qui n’en était pas une ne saurait être établie et démontrée au dossier par le seul e-mail du repreneur, dont la teneur des échanges avec madame [M] [I] seule demeure inconnue. S’il est patent que cette-dernière a fait savoir qu’elle s’opposerait à une reprise du local par l’intéressé, cet état de fait n’engage pas la SCI toute entière et, à titre superfétatoire, l’on ignore si des motifs ont ou non été avancés. Un refus de la personne morale SCI ne saurait davantage être déduit du silence ultérieur, faute de demande formalisée.

La SAS n’ayant jamais vraiment demandé son agrément à la SCI, qui ne lui a donc jamais vraiment répondu, le manquement contractuel allégué n’est pas caractérisé.

Au reste, le tribunal observe que le préjudice n’aurait pu consister en les sommes dépensées pour l’occupation du local, celle-ci appelant une contrepartie à laquelle s’engageait sciemment la SAS pour au moins trois ans en signant son bail ; que la perte d’exploitation résultait de dynamiques trop complexes pour être réduite à une simple conséquence du maintien dans les locaux par une faute du bailleur ; que le prix de cession de 7 000 euros n’était attesté que par des messages, hors tout document comptable en dessinant l’assiette.

Ces demandes seront donc rejetées.

2. Sur les demandes reconventionnelles de la SCI

2.1 Moyens des parties

La SCI [Z] SORBON fait valoir que la présente action a été montée de toutes pièces pour justifier le non-paiement des loyers ; que l’abus manifeste avec lequel agit SOJU et le préjudice financier causé par le non-paiement des loyers motive l’allocation de dommages-intérêts.
Elle fait valoir en outre que cette absence de loyers l’a mise en difficulté face à ses échéances de prêt, alors qu’elle a relancé sa locataire plusieurs fois ; qu’elle a tenté une saisie-attribution qui n’a abouti que pour une fraction que conteste SOJU devant le juge de l’exécution ; qu’il faut la condamner à payer l’arriéré.

En réplique, la SAS SOJU COSMETIC fait valoir qu’elle n’a pas agi abusivement mais en suite de l’irrespect par son bailleur des règles en vigueur ; que c’est elle qui a subi un préjudice.
Sur les loyers impayés, elle fait valoir qu’elle enregistre une perte d’exploitation et qu’elle a délivré congé dès qu’elle a pu pour y mettre fin ; qu’elle compte générer une nouvelle trésorerie et apurer l’intégralité de sa dette ; qu’une procédure est pendante devant le juge de l’exécution ; qu’elle sollicite les plus larges délais de paiement, ainsi qu’un taux d’intérêt réduit.

2.2 Réponse du tribunal

S’agissant des 10 000 euros de préjudice réclamés par la SCI, le tribunal relève d’abord que le préjudice financier tiré du non-paiement des loyers fait déjà l’objet de la demande suivante. Sur l’abus dans l’assignation, le tribunal relève que la teneur des deux derniers messages de la pièce 5, et surtout du dernier, laisse entrevoir qu’un membre de la SAS a entendu imposer sa conception erronée de la procédure à madame [I], raison de l’échec in fine des prétentions de la SAS, alors qu’il était plus simple qu’un courrier de personne morale à personne morale cristallise les enjeux et ne mette la SCI devant ses responsabilités. Sans considérer que le débat juridique engagé devant lui n’avait pas lieu d’être, le tribunal relève que la mise en demeure et l’assignation étaient évoquées en creux dans le dernier message pour « que l’affaire se fasse, et tout en douceur », sous peine que le rédacteur du SMS et « [X] [soient] extrêmement énervés » (alors que dans l’absolu le bailleur avait le droit de refuser un projet). Le préjudice pour la SCI résultant de cette procédure peut être évalué à 1 000 euros.

S’agissant des loyers impayés que réclame la SCI [Z] SORBON, le tribunal relève qu’ils ne sont pas contestés dans leur principe ni dans leur montant par la SAS SOJU COSMETIC. Les difficultés financières qu’aurait rencontrées celle-ci ne la déliaient pas de son obligation de payer le loyer, et dans le contexte de la présente audience il n’apparaît pas de motif d’accorder des délais de paiement ou un taux d’intérêt réduit : la SAS a quitté les locaux le 27 juin 2025 et ne dit rien de sa situation actuelle, des perspectives de trésorerie, ne produit pas de bilan actualisé.

3. Sur les demandes accessoires

Vu les dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la SAS SOJU COSMETIC qui succombe en ses prétentions sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros pour les frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE la SAS SOJU COSMETIC de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS SOJU COSMETIC à payer à la SCI [Z] SORBON la somme de 12 195 euros à titre de loyers et charges impayés ;

CONDAMNE la SAS SOJU COSMETIC à payer à la SCI [Z] SORBON la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SAS SOJU COSMETIC aux dépens ;

CONDAMNE la SAS SOJU COSMETIC à payer à la SCI [Z] SORBON la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT