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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 11 septembre 2026, n° 25/00394

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 17 mars 2022, la SCI 3L1 a donné à bail à Mme [G] [N] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à TROYES (10000), pour un loyer mensuel de 750 €. 

Par acte en date du 16 mars 2022, Mme [C] [N] s'est portée caution solidaire pour ce bail. 

Des loyers étant demeurés impayés et l’attestation d’assurance n’ayant pas été fournie, la SCI 3L1 a fait signifier à sa locataire un commandement de payer d’avoir à justifier d’une assurance et de produire le justificatif d’entretien de la chaudière, visant la clause résolutoire le 5 mars 2025.

Le commandement de payer a été signifié à la caution le 7 mars 2025.

Par acte d'huissier en date du 25 juin 2025, la SCI 3L1 a ensuite fait assigner Mme [G] [N] et Mme [C] [N] à l'audience du 3 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A la suite d’un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 juillet 2026, la SCI 3L1 comparaît - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire, les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées dans le délai légal et l’attestation d’assurance non produite ;
ordonner l’expulsion de Mme [G] [N]; et de condamner cette dernière solidairement avec la caution au paiement de la somme actualisée de 5065,59 €, outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que sa locataire demeure redevable d'impayés locatifs et actualise la dette à la date du 2 avril 2026 à la somme de 3716,93 € hors dépens, le mois de mars 2026 étant inclus.

Concernant l’engagement de caution solidaire, la SCI 3L1 indique que Mme [C] [N] s’est engagée en pleine connaissance de cause, afin de se porter caution solidaire de sa sœur pour les obligations résultant du bail. Les engagements se sont faits de toute bonne foi, en conséquence l’acte de cautionnement est tout à fait valable. De sorte que la SCI 3L1se prévaut de l'engagement de caution pour solliciter la condamnation solidaire de celle-ci. Enfin, la demanderesse s'oppose aux demandes de délais de paiement formulées par Mme [G] [N] sur une durée de 36 mois. 

A la même audience, Mme [G] [N] et Mme [C] [N], comparaissent représentées par leur conseil, et s'en réfèrent à leurs écritures pour demander au tribunal de : 
juger que le cautionnement de Mme [C] [N] en date du 16 mars 2022 est nul, débouter le demandeur de sa demande de condamnation de Mme [C] [N] solidairement avec Mme [G] [N] au paiement des arriérés de loyer à compter du 26 février 2025, condamner la SCI 3L1 à verser à Mme [C] [N] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,débouter le demandeur de sa demande de condamnation de Mme [C] [N] solidairement avec Mme [G] [N] aux dépens,juger que Mme [G] [N] bénéficiera de délais de paiement sur une durée de 3 années afin de régler sa dette de loyer,débouter la SCI 3L de toutes ses autres demandes. Au soutien de sa demande principale, la défenderesse invoque, en droit, les dispositions de l'article 2297 du code civil pour indiquer que l’engagement de caution de Mme [C] [N] aurait dû être apposé de manière manuscrite par celle-ci ce qui n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que l’acte de cautionnement est nul et Mme [C] [N] ne saurait être condamnée solidairement avec Mme [G] [N] en qualité de caution.

La défenderesse soutient également que Mme [G] [N] justifie d’un revenu net mensuel de 1086 €, pour l’année 2024 et qu’après des arrêts de maladie, elle va reprendre prochainement son activité dans le cadre d’un mi-temps thérapeutique. Mme [G] [N] a également fait une demande de FSL en février dernier afin de régler ses arriérés de loyer. Elle devrait aussi retrouver le bénéfice du versement des APL qui avait été suspendu. Enfin le défendeur indique qu’elle a repris le paiement des loyers en avril 2025, en conséquence elle peut solliciter l’octroi de délais de paiement sur 3 années. 

Un diagnostic social et financier a été remis au greffe en date du 27 février 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

I. Sur la résiliation

 a. Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation de bail. Par ailleurs, aux termes du II de l'article 24 de la même loi, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 4] par la voie électronique le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI 3L1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 





 b. sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. 

Le bail conclu le 17 mars 2022 contient bien une clause résolutoire (page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mars 2025, pour la somme en principal de 2155,97 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2025.

Mme [G] [N] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [G] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI 3L1, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [G] [N].

 c. Sur les délais de paiement 

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de la même loi dispose également que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». 

Les dispositions de l'article 24 précitées sont applicables lorsque la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l'espèce, Mme [G] [N] sollicite des délais de paiement sur une durée de trois années, en indiquant qu’elle a repris le paiement des loyers en avril 2025, avant même que l’assignation ne lui soit délivrée. 

La SCI 3L1 s’oppose à l’octroi de délais de paiement. 

Il résulte de l’examen du décompte établi par le Groupe 3ème Acte, Commissaires de justice à [Localité 5], en date du 2 avril 2026 que le paiement intégral des loyers n’a pas été repris avant l’audience. Il s’agit de paiements partiels qui ne couvrent aucunement le paiement intégral du loyer courant. Les dispositions relatives aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire prévues à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont donc pas applicables. De plus, la révision du loyer selon l’indexation prévue au contrat a été notifiée à Mme [G] [N] et le nouveau loyer est fixé à un montant de 769,64 €. Les revenus de Mme [G] [N] semblent insuffisants pour apurer à la fois la dette locative et payer le loyer courant.
Mme [G] [N] indique avoir déposé une demande de FSL et pense retoucher prochainement les APL, mais aucun document n’a été fourni lors des débats.

Les conditions n'étant pas réunies, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formée par Mme [G] [N].

Mme [G] [N] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [G] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI 3L1, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [G] [N].

II. Sur les demandes de condamnation au paiement

la SCI 3L1 produit un décompte démontrant que l'arriéré locatif s'élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 3716,93 € à la date du 2 avril 2026 (mars 2026 inclus).

La partie défenderesse, à l’audience ne présente aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. 

Sur la validité de l’acte de cautionnement :

Dorénavant depuis le 1er janvier 2022, les actes de cautionnement, dont ceux relatifs à la caution dans le cadre d’un bail d’habitation, doivent répondre à l’article 2297 du Code civil.
Cet article réintroduit la nécessité d’une mention apposée par la caution elle-même par laquelle elle s’engage, en qualité de caution, << à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres >>.

En cas de différence, le cautionnement vaudra pour la somme écrite en toutes lettres.



Enfin, si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaîtra dans cette mention << ne pas pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions ; à défaut, elle conservera le droit de se prévaloir de ces bénéfices >>.

Cette mention manuscrite est donc laissée libre dans sa rédaction et dans son positionnement dans l’acte de caution, mais doit être présente sous peine de nullité.

En cas de contestation, il incombera au juge d’apprécier si la mention est suffisante pour assurer l’information de la caution et la position de celle-ci ne sera plus un critère d’invalidation de l’acte.
 
L’entrée en vigueur de cette obligation étant au 1er janvier 2022, il convient donc de bien vérifier que les actes de cautionnement signés depuis cette date respectent la présence de la mention manuscrite ou ont été établis sous format électronique sous peine de nullité. 

L’examen de l’acte de caution rédigé le 16 mars 2022, ne démontrant pas l’intégralité des mentions nécessaires au formalisme de ce document, il en résulte que la nullité de l’acte de cautionnement est retenue.La garantie de Mme [C] [N] ne sera pas recherchée. 

En conséquence, il y a lieu de prononcer la condamnation de Mme [G] [N] à verser à la SCI 3L1, à titre provisionnel, cette somme de 3716,93 €, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées (décompte arrêté au 2 avril 2026 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2155,97 € à compter du commandement de payer (5 mars 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés par Mme [G] [N], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner Mme [G] [N] à verser à la SCI 3L1 une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2022 entre la SCI 3L1 et Mme [G] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à TROYES (10000), sont réunies à la date du 6 mai 2025;



DEBOUTONS Mme [G] [N] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ; 

ORDONNONS en conséquence à Mme [G] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI 3L1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [G] [N] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE la SCI 3L1 de ses demandes de condamnation de paiement à l'encontre de Mme [C] [N] en sa qualité de caution solidaire ; 

CONDAMNONS Mme [G] [N] à verser à la SCI 3L1 à titre provisionnel la somme de 3716,93 € (décompte arrêté au 2 avril 2026), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés jusqu'au mois de mars 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025 sur la somme de 2155,97 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [G] [N] à payer à la SCI 3L1 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 avril 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [G] [N] à verser à la SCI 3L1 une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [G] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 4] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 septembre 2026,

Le greffier, Le président,

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES
CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE
DU 11 SEPTEMBRE 2026


N° RG 25/00394 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FIKP
Nac :5AA


Minute:


Ordonnance du :
11 septembre 2026






S.C.I. 3L1


c/

Madame [G] [N]
Madame [C] [N]




















DEMANDERESSE

S.C.I. 3L1
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Raphaël YERNAUX de la SCP THEMIS TROYES, avocats au barreau d’AUBE substituée par Me Marie MEURVILLE, avocat au barreau de l’AUBE


DEFENDERESSES

Madame [G] [N]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Florence HIS, avocat au barreau de l’AUBE

Madame [C] [N]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Florence HIS, avocat au barreau de l’AUBE


* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 juillet 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 11 septembre 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.




RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 17 mars 2022, la SCI 3L1 a donné à bail à Mme [G] [N] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à TROYES (10000), pour un loyer mensuel de 750 €. 

Par acte en date du 16 mars 2022, Mme [C] [N] s'est portée caution solidaire pour ce bail. 

Des loyers étant demeurés impayés et l’attestation d’assurance n’ayant pas été fournie, la SCI 3L1 a fait signifier à sa locataire un commandement de payer d’avoir à justifier d’une assurance et de produire le justificatif d’entretien de la chaudière, visant la clause résolutoire le 5 mars 2025.

Le commandement de payer a été signifié à la caution le 7 mars 2025.

Par acte d'huissier en date du 25 juin 2025, la SCI 3L1 a ensuite fait assigner Mme [G] [N] et Mme [C] [N] à l'audience du 3 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A la suite d’un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 juillet 2026, la SCI 3L1 comparaît - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire, les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées dans le délai légal et l’attestation d’assurance non produite ;
ordonner l’expulsion de Mme [G] [N]; et de condamner cette dernière solidairement avec la caution au paiement de la somme actualisée de 5065,59 €, outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que sa locataire demeure redevable d'impayés locatifs et actualise la dette à la date du 2 avril 2026 à la somme de 3716,93 € hors dépens, le mois de mars 2026 étant inclus.

Concernant l’engagement de caution solidaire, la SCI 3L1 indique que Mme [C] [N] s’est engagée en pleine connaissance de cause, afin de se porter caution solidaire de sa sœur pour les obligations résultant du bail. Les engagements se sont faits de toute bonne foi, en conséquence l’acte de cautionnement est tout à fait valable. De sorte que la SCI 3L1se prévaut de l'engagement de caution pour solliciter la condamnation solidaire de celle-ci. Enfin, la demanderesse s'oppose aux demandes de délais de paiement formulées par Mme [G] [N] sur une durée de 36 mois. 

A la même audience, Mme [G] [N] et Mme [C] [N], comparaissent représentées par leur conseil, et s'en réfèrent à leurs écritures pour demander au tribunal de : 
juger que le cautionnement de Mme [C] [N] en date du 16 mars 2022 est nul, débouter le demandeur de sa demande de condamnation de Mme [C] [N] solidairement avec Mme [G] [N] au paiement des arriérés de loyer à compter du 26 février 2025, condamner la SCI 3L1 à verser à Mme [C] [N] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,débouter le demandeur de sa demande de condamnation de Mme [C] [N] solidairement avec Mme [G] [N] aux dépens,juger que Mme [G] [N] bénéficiera de délais de paiement sur une durée de 3 années afin de régler sa dette de loyer,débouter la SCI 3L de toutes ses autres demandes. Au soutien de sa demande principale, la défenderesse invoque, en droit, les dispositions de l'article 2297 du code civil pour indiquer que l’engagement de caution de Mme [C] [N] aurait dû être apposé de manière manuscrite par celle-ci ce qui n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que l’acte de cautionnement est nul et Mme [C] [N] ne saurait être condamnée solidairement avec Mme [G] [N] en qualité de caution.

La défenderesse soutient également que Mme [G] [N] justifie d’un revenu net mensuel de 1086 €, pour l’année 2024 et qu’après des arrêts de maladie, elle va reprendre prochainement son activité dans le cadre d’un mi-temps thérapeutique. Mme [G] [N] a également fait une demande de FSL en février dernier afin de régler ses arriérés de loyer. Elle devrait aussi retrouver le bénéfice du versement des APL qui avait été suspendu. Enfin le défendeur indique qu’elle a repris le paiement des loyers en avril 2025, en conséquence elle peut solliciter l’octroi de délais de paiement sur 3 années. 

Un diagnostic social et financier a été remis au greffe en date du 27 février 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

I. Sur la résiliation

 a. Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation de bail. Par ailleurs, aux termes du II de l'article 24 de la même loi, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 4] par la voie électronique le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI 3L1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 





 b. sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. 

Le bail conclu le 17 mars 2022 contient bien une clause résolutoire (page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mars 2025, pour la somme en principal de 2155,97 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2025.

Mme [G] [N] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [G] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI 3L1, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [G] [N].

 c. Sur les délais de paiement 

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de la même loi dispose également que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». 

Les dispositions de l'article 24 précitées sont applicables lorsque la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l'espèce, Mme [G] [N] sollicite des délais de paiement sur une durée de trois années, en indiquant qu’elle a repris le paiement des loyers en avril 2025, avant même que l’assignation ne lui soit délivrée. 

La SCI 3L1 s’oppose à l’octroi de délais de paiement. 

Il résulte de l’examen du décompte établi par le Groupe 3ème Acte, Commissaires de justice à [Localité 5], en date du 2 avril 2026 que le paiement intégral des loyers n’a pas été repris avant l’audience. Il s’agit de paiements partiels qui ne couvrent aucunement le paiement intégral du loyer courant. Les dispositions relatives aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire prévues à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont donc pas applicables. De plus, la révision du loyer selon l’indexation prévue au contrat a été notifiée à Mme [G] [N] et le nouveau loyer est fixé à un montant de 769,64 €. Les revenus de Mme [G] [N] semblent insuffisants pour apurer à la fois la dette locative et payer le loyer courant.
Mme [G] [N] indique avoir déposé une demande de FSL et pense retoucher prochainement les APL, mais aucun document n’a été fourni lors des débats.

Les conditions n'étant pas réunies, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formée par Mme [G] [N].

Mme [G] [N] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [G] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI 3L1, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [G] [N].

II. Sur les demandes de condamnation au paiement

la SCI 3L1 produit un décompte démontrant que l'arriéré locatif s'élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 3716,93 € à la date du 2 avril 2026 (mars 2026 inclus).

La partie défenderesse, à l’audience ne présente aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. 

Sur la validité de l’acte de cautionnement :

Dorénavant depuis le 1er janvier 2022, les actes de cautionnement, dont ceux relatifs à la caution dans le cadre d’un bail d’habitation, doivent répondre à l’article 2297 du Code civil.
Cet article réintroduit la nécessité d’une mention apposée par la caution elle-même par laquelle elle s’engage, en qualité de caution, << à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres >>.

En cas de différence, le cautionnement vaudra pour la somme écrite en toutes lettres.



Enfin, si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaîtra dans cette mention << ne pas pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions ; à défaut, elle conservera le droit de se prévaloir de ces bénéfices >>.

Cette mention manuscrite est donc laissée libre dans sa rédaction et dans son positionnement dans l’acte de caution, mais doit être présente sous peine de nullité.

En cas de contestation, il incombera au juge d’apprécier si la mention est suffisante pour assurer l’information de la caution et la position de celle-ci ne sera plus un critère d’invalidation de l’acte.
 
L’entrée en vigueur de cette obligation étant au 1er janvier 2022, il convient donc de bien vérifier que les actes de cautionnement signés depuis cette date respectent la présence de la mention manuscrite ou ont été établis sous format électronique sous peine de nullité. 

L’examen de l’acte de caution rédigé le 16 mars 2022, ne démontrant pas l’intégralité des mentions nécessaires au formalisme de ce document, il en résulte que la nullité de l’acte de cautionnement est retenue.La garantie de Mme [C] [N] ne sera pas recherchée. 

En conséquence, il y a lieu de prononcer la condamnation de Mme [G] [N] à verser à la SCI 3L1, à titre provisionnel, cette somme de 3716,93 €, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées (décompte arrêté au 2 avril 2026 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2155,97 € à compter du commandement de payer (5 mars 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés par Mme [G] [N], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner Mme [G] [N] à verser à la SCI 3L1 une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2022 entre la SCI 3L1 et Mme [G] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à TROYES (10000), sont réunies à la date du 6 mai 2025;



DEBOUTONS Mme [G] [N] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ; 

ORDONNONS en conséquence à Mme [G] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI 3L1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [G] [N] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE la SCI 3L1 de ses demandes de condamnation de paiement à l'encontre de Mme [C] [N] en sa qualité de caution solidaire ; 

CONDAMNONS Mme [G] [N] à verser à la SCI 3L1 à titre provisionnel la somme de 3716,93 € (décompte arrêté au 2 avril 2026), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés jusqu'au mois de mars 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025 sur la somme de 2155,97 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [G] [N] à payer à la SCI 3L1 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 avril 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [G] [N] à verser à la SCI 3L1 une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [G] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 4] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 septembre 2026,

Le greffier, Le président,
En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R412-1, code des procedures civiles d'execution L431-1, code civil 2297, code de procedure civile R433-1, code de la construction et de l'habitation L351-2, code de procedure civile L433-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-11T19:25:47.111Z.