notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Angers, Expro, 10 septembre 2026, n° 25/00006

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par délibération du 22 janvier 2018, la commission permanente du conseil départemental du Maine-et-[Localité 5] a délégué l’exercice du droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles ([Localité 6]) aux communes de [Localité 1], [Localité 7] et [Localité 8] qui font partie du périmètre de protection des espaces naturels sensibles.

Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) du 8 août 2025, reçue en mairie de [Localité 1], Me [Z] [K], notaire à [Localité 9], a fait part de l’intention de M. [T] [X] et Mme [P] [X] née [J] de céder à M. [E] [Q] la parcelle non bâtie leur appartenant, cadastrée section B n° [Cadastre 1], de 1 a 92 ca, située [Adresse 3] » sur la commune de [Localité 1], moyennant le prix de 1 500 euros. 

Par arrêté du 5 septembre 2025, la commune de [Localité 1] a décidé d’exercer, conformément aux dispositions définies aux articles L. 210-1 et L. 215-1 et suivants du code de l’urbanisme, son droit de préemption. Elle a notifié aux époux [X] l’exercice de son droit de préemption et son offre d’acquérir la parcelle au prix de 39,40 euros, soit à un prix inférieur à celui de la déclaration d’intention d’aliéner. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 septembre 2025, reçue en mairie le 30 septembre 2025, M. [X] a indiqué refuser le montant de l’offre de 39,40 euros, proposée par la commune de [Localité 1]. Les époux [X] souhaitent maintenir le prix initialement fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Par requête parvenue au greffe le 13 octobre 2025, la commune de [Localité 1] a saisi le juge de l’expropriation d’une demande de fixation de prix de l’immeuble objet de la préemption.

Par ordonnance du 9 avril 2026, le juge de l’expropriation a fixé la date de visite des lieux et d’audition des parties au 28 mai 2026. 

*
Vu le mémoire de la commune de [Localité 1] aux termes duquel celle-ci demande au juge de l’expropriation de fixer à 39,40 euros le prix de la parcelle cadastrée B n° [Cadastre 1], au lieudit « [Adresse 4] », sur la commune de [Localité 1], appartenant aux époux [X] ;

Vu que M. [T] [X] et Mme [P] [X] n’ont pas constitué avocat ;

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement parvenues au greffe le 15 mai 2026, tendant à la fixation du prix de vente du terrain litigieux à la somme de 576 euros ;

*






Vu la note en délibéré de la commune de [Localité 1] aux termes desquelles celle-ci demande au juge de l’expropriation de fixer le prix de la parcelle cadastrée B n° [Cadastre 1], au lieudit « [Adresse 4] », sur la commune de [Localité 1], appartenant aux époux [X], entre 307,20 euros (soit 1,60 euros le m²) et 449,20 euros (soit 2,60 euros le m²) ;

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la date de référence : 

La commune de [Localité 1] se prévaut de l’article L.215-17 du code de l’urbanisme pour préciser que la date de référence est le 22 janvier 2018, date de l’instauration par le conseil départemental du Maine-et-[Localité 5] d’un périmètre de droit de préemption au profit des espaces naturels sensibles sur la commune de [Localité 1].

Les époux [X] n’ont présenté aucune observation. 

Le commissaire du gouvernement précise que la date de référence à retenir est le 22 janvier 2018. 

***
L’article L. 213- 4 du code de l’urbanisme prévoit qu’en matière de droit de préemption, le prix est fixé selon les règles applicables en matière d'expropriation.

Aux termes de l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation est celle prévue à l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme.

Aux termes de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols (POS), ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

***
La parcelle étant située dans le périmètre d’un droit de préemption, il sera fait application des dispositions du code de l’urbanisme susvisée pour déterminer la date de référence.

C’est à la date de référence que l’on se place pour examiner la nature du bien et son usage effectif. 


En l’espèce, le plus récent des actes au sens de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme susvisé correspond à la délibération du conseil départemental en date du 22 janvier 2018 qui a modifié le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune instaurant un périmètre de préemption au titre des espaces naturels sensibles ([Localité 6]). 

La date de référence sera en conséquence fixée au 22 janvier 2018. 

À cette date, la parcelle est classée en zone Nh du PLU de la commune en date du 28 mai 2014. Elle est en zone inondable, soit classée au PPRI Val de Louet (plan de prévention des risques inondation) et est en Zone Natura 2000. Elle se situe également dans un secteur classé espace naturel sensible ([Localité 6]). 





Sur la qualification de terrain à bâtir :

La commune de [Localité 1] précise que les parcelles ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir puisque le terrain serait situé en zone N et que les constructions sur ce dernier ne pourraient être autorisées que de manière exceptionnelle. Elle ajoute que la parcelle litigieuse n’est pas desservie par un réseau électrique basse tension, ni par un réseau d’alimentation en eau potable ni par un réseau d’assainissement.

Le commissaire du gouvernement s’appuie sur le mémoire de la commune de [Localité 1] et indique ainsi que la parcelle est seulement desservie en voirie. 

***
Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
- situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols (POS), un plan local d’urbanisme (PLU), un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;
- effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence, ne répondent pas à ces conditions, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L.322-2.

***
C’est à la date de référence qu’il est déterminé si le bien peut être qualifié ou non de terrain à bâtir, soit en l’espèce au 22 janvier 2018. 

À cette date, la parcelle en cause est située en zone Nh qui correspond à une zone pouvant faire exceptionnellement l’objet de construction. La parcelle n’étant qu’exceptionnellement constructible, le critère juridique de la qualification de terrain à bâtir n’est ainsi pas rempli. 

Il convient d’examiner si la parcelle satisfait au critère matériel d’un terrain à bâtir en ce qu’elle doit être desservie à la fois par une voie publique et par tous les réseaux nécessaires. 

La parcelle litigieuse ne dispose pas d’un réseau électrique basse tension, ni d’un réseau d’alimentation en eau potable ni d’un réseau d’assainissement. La parcelle est, cependant, desservie par un chemin. Pour autant, le critère matériel de la qualification de terrain à bâtir ne peut être considéré comme étant rempli. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le terrain ne peut être qualifié de terrain à bâtir à défaut de satisfaire à l’ensemble des critères énoncés ci-dessus.

Sur le prix de la parcelle :

La commune de [Localité 1] fait valoir que la parcelle est située en zone N, qu’elle est constructible selon des critères restreints et exceptionnels, qu’elle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir car elle n’est pas desservie par des réseaux électrique (basse tension), d’assainissement ni d’alimentation en eau potable.




Elle se prévaut de trois termes de comparaison :
- vente du 31 décembre 2019, d’une parcelle de la commune de [Localité 1], cadastrée ZI n° [Cadastre 2], pour une superficie de 8 672 m², au prix de 0,11 euros le m² ;
- acte notarié de vente du 27 avril 2022, d’une parcelle de la commune de [Localité 1], cadastrée section ZH n° [Cadastre 3], pour une superficie de 1082 m² au prix de 0,20 euros le m² ;
- décision du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Angers du 28 juillet 2022 ayant fixé le prix d’une parcelle située à Rochefort-sur-Loire, cadastrée section ZH n° [Cadastre 4], pour une superficie de 1 952 m², à 390,40 euros soit 0,20 euros le m². 

Au regard des caractéristiques de la parcelle et des termes de comparaisons, la commune de [Localité 1] demande que le prix de la parcelle litigieuse soit fixé entre 1,60 euros le m² et 2,60 euros le m², sans dépasser la somme de 449,20 euros en tout.

Les époux [X] n’ont pas déposé de mémoire et ne présentent dès lors aucun terme de comparaison. 

Le commissaire du gouvernement considère que la parcelle est un terrain arboré, dans le périmètre d’un [Localité 6], avec un potentiel de constructibilité restreint, et attenant à une maison d’habitation et à des parcelles de terre et d’agrément, desservie par le [Adresse 5] et un chemin rural (Grande Ouche). Il précise que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir car elle n’est pas desservie en voirie, en réseaux d’eau, d’électricité (basse tension) et d’assainissement. Il en conclut que, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le bien doit être évalué en fonction de son seul usage effectif.

Le commissaire du gouvernement indique que les termes de comparaison proposés par la commune de [Localité 1] ne sont pas comparables avec la parcelle litigieuse, puisqu’ils correspondent à des ventes et jugements datant d’il y a plus de trois ans, portent sur des parcelles de grande emprise, en nature agricole ou pré, en zone N agricole ou forestière et inconstructible, en plus d’être éloigné des zones d’habitation. 

Ainsi, le commissaire du gouvernement a retenu 3 autres termes de comparaison :
- vente du 8 octobre 2024, d’une parcelle située à [Localité 7], cadastrée AE n° [Cadastre 5], pour une superficie de 2 a 04 ca, au prix de 4,90 euros le m² ; 
- vente du 28 juin 2024, d’une parcelle située à [Localité 10], cadastrée A n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7], pour une superficie de 4 a, au prix de 1,60 euros le m² ; 
- vente du 8 mars 2024, d’une parcelle située à [Localité 11], cadastrée B n° [Cadastre 8], pour une superficie de 1 a 16 ca, au prix de 8,60 euros le m². 

Au regard de ces termes de comparaison, il estime la valeur au m² de la parcelle à 3 euros.

***
Le juge de l’expropriation doit se référer aux termes de comparaison qui se rapprochent le plus de la situation de la parcelle objet de l’expropriation.

***
À la date de la présente décision, ainsi qu’il résulte du transport sur les lieux, la parcelle est située à [Localité 1]. Elle est boisée et envahie d’une végétation à l’état sauvage et partiellement ceinturée d’un mur ancien en mauvais état. Elle est desservie par le [Adresse 5] et par un chemin rural (Grande Ouche).

La parcelle est située en zone Nh et fait partie du périmètre des espaces naturels sensibles. Elle a un potentiel de constructibilité soumis à des critères restrictifs. 

Il doit être retenu des termes de comparaison relatifs à des biens comparables à celui des époux [X], soit des parcelles situées dans le même zonage, dans le périmètre d’un espace naturel sensible ([Localité 6]), dans un secteur géographique similaire. 



Seuls les actes notariés de vente peuvent être admis à titre de termes de comparaison en ce qu’ils se rapportent à des prix définitifs convenus entre les parties. Ainsi, le terme de comparaison 3 de la commune de [Localité 1] sera écarté.
Le terme de comparaison 1 de la commune de [Localité 1], qui est la vente en date du 31 décembre 2019 d’une parcelle située à [Localité 1] cadastrée ZI n° [Cadastre 2] pour une superficie de 8 672 m² au prix de 0,11 euros le m², est moins pertinent puisqu’il se rapporte à une parcelle d’une superficie bien plus importante. Par ailleurs, la commune de [Localité 1] ne rapporte pas la preuve relative à cet acte de vente.

Le terme de comparaison 2 de la commune de [Localité 1], qui est l’acte notarié en date du 27 avril 2022 d’une parcelle cadastrée ZH n°[Cadastre 3] pour une superficie de 1 082 m² au prix de 0,20 euros, est plus pertinent en ce qu’il se rapporte à une parcelle aux caractéristiques similaires.

Le terme de comparaison 1 indiqué par le commissaire du gouvernement porte sur une parcelle située à [Localité 7], cadastrée AE n°[Cadastre 5]. Il est peu pertinent dans la mesure où la parcelle mentionnée est située en zone urbanisée UA, ce qui n’est pas le cas de la parcelle litigieuse située en zone Nh. De plus, la parcelle citée en terme de comparaison est localisée à [Localité 7] et pas à [Localité 1].

De la même manière, les termes de comparaisons 2 et 3 du commissaire du gouvernement, portant sur la vente du 28 juin 2024 et la vente du 8 mars 2024, sont peu pertinents. En effet, les parcelles de ces ventes se situent respectivement à [Localité 10] et [Localité 11], soit assez éloignées de la commune de [Localité 1]. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le terme de comparaison 2 de la commune de [Localité 1] est le plus pertinent. Il convient de prendre en considération ce dernier. Pour autant, il faut aussi prendre en considération les caractéristiques de la parcelle, l’évaluation de celle-ci effectuée par le commissaire du gouvernement au prix de 576 euros et l’offre émise par le voisin lors de la déclaration d’intention d’aliéner au prix de 1 500 euros. 

Par conséquent, au regard de tous ces éléments, il convient de fixer le prix de la parcelle des époux [X] sur la base de 2,34 euros le m², soit pour une surface de 192 m² un prix de 449,28 euros. 

Sur les dépens :

Les dépens de la présente instance seront laissés à la charge de la commune de [Localité 1].

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Expropriation statuant publiquement, par jugement réputée contradictoire et en premier ressort,

FIXE le prix de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1], de 1 a 92 ca, située [Adresse 3] » sur la commune de [Localité 1], à 449,28 euros ;

LAISSE la charge des dépens de l’instance à la commune de [Localité 1] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le dix septembre deux mille vingt-six, la minute étant signée par M Benoît GIRAUD, juge de l’expropriation, et Mme Sylvie KIMPPIENNE, greffière.

La greffière, Le juge de l'expropriation,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ANGERS


EXPROPRIATION 
Décision du 10 Septembre 2026
N° du dossier : N° RG 25/00006 - N° Portalis DBY2-W-B7J-IDYS - N°minute : 10/2026

Commune de [Localité 1] C/ [T] [X] et [P] [J] épouse [X]


JUGEMENT EN FIXATION DE VALEUR D'IMMEUBLE EN MATIÈRE D'EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN


À LA REQUÊTE DE LA :

Commune de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de son maire en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

AUTORITÉ PRÉEMPTRICE,
représentée par Maître Flavien MEUNIER membre de la SELARL LEXCAP, avocat au Barreau d'ANGERS, en présence de madame [R] [A], en charge de l'urbanisme, monsieur Pascal MACÉ, adjoint au maire, et monsieur [H] [U], maire de la commune de Rochefort-Sur-Loire,

CONTRE :

[T] [B] [F] [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]

[P] [G] [J] épouse [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]

PROPRIÉTAIRES PRÉEMPTÉS, ni présents et ni représentés, 

EN PRÉSENCE DE :

- madame [L] [D], inspectrice des finances publiques, désignée par monsieur le directeur départemental des finances publiques de [Localité 4] pour le suppléer dans les fonctions de commissaire du gouvernement,
- monsieur [V] [X], fils de monsieur [T] [X] et madame [P] [J] épouse [X],
- madame [W] [I], attachée de justice au tribunal judiciaire d'Angers,
- monsieur [N] [M], greffier stagiaire, 

Après avoir entendu les parties et la commissaire du gouvernement à l'audience du 28 mai 2026 tenue publiquement à la mairie de [Localité 1] (Maine-et-[Localité 5]), immédiatement après le transport sur les lieux.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Benoît GIRAUD, président du tribunal judiciaire d’Angers désigné en qualité de juge titulaire de l’expropriation du département de Maine-et-Loire pour une durée de trois ans, par ordonnance du 23 septembre 2024 du Premier président de la cour d’appel d’Angers,
Greffière : Sylvie KIMPPIENNE, greffière, 





DÉBATS :

À l’audience publique du 28 mai 2026,
À l’issue de celle-ci, le président a faire savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 septembre 2026,

JUGEMENT :

- rendu à cette date par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par M Benoît GIRAUD, juge de l’expropriation, et Mme Sylvie KIMPPIENNE, greffière.


EXPOSÉ DU LITIGE 

Par délibération du 22 janvier 2018, la commission permanente du conseil départemental du Maine-et-[Localité 5] a délégué l’exercice du droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles ([Localité 6]) aux communes de [Localité 1], [Localité 7] et [Localité 8] qui font partie du périmètre de protection des espaces naturels sensibles.

Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) du 8 août 2025, reçue en mairie de [Localité 1], Me [Z] [K], notaire à [Localité 9], a fait part de l’intention de M. [T] [X] et Mme [P] [X] née [J] de céder à M. [E] [Q] la parcelle non bâtie leur appartenant, cadastrée section B n° [Cadastre 1], de 1 a 92 ca, située [Adresse 3] » sur la commune de [Localité 1], moyennant le prix de 1 500 euros. 

Par arrêté du 5 septembre 2025, la commune de [Localité 1] a décidé d’exercer, conformément aux dispositions définies aux articles L. 210-1 et L. 215-1 et suivants du code de l’urbanisme, son droit de préemption. Elle a notifié aux époux [X] l’exercice de son droit de préemption et son offre d’acquérir la parcelle au prix de 39,40 euros, soit à un prix inférieur à celui de la déclaration d’intention d’aliéner. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 septembre 2025, reçue en mairie le 30 septembre 2025, M. [X] a indiqué refuser le montant de l’offre de 39,40 euros, proposée par la commune de [Localité 1]. Les époux [X] souhaitent maintenir le prix initialement fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Par requête parvenue au greffe le 13 octobre 2025, la commune de [Localité 1] a saisi le juge de l’expropriation d’une demande de fixation de prix de l’immeuble objet de la préemption.

Par ordonnance du 9 avril 2026, le juge de l’expropriation a fixé la date de visite des lieux et d’audition des parties au 28 mai 2026. 

*
Vu le mémoire de la commune de [Localité 1] aux termes duquel celle-ci demande au juge de l’expropriation de fixer à 39,40 euros le prix de la parcelle cadastrée B n° [Cadastre 1], au lieudit « [Adresse 4] », sur la commune de [Localité 1], appartenant aux époux [X] ;

Vu que M. [T] [X] et Mme [P] [X] n’ont pas constitué avocat ;

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement parvenues au greffe le 15 mai 2026, tendant à la fixation du prix de vente du terrain litigieux à la somme de 576 euros ;

*






Vu la note en délibéré de la commune de [Localité 1] aux termes desquelles celle-ci demande au juge de l’expropriation de fixer le prix de la parcelle cadastrée B n° [Cadastre 1], au lieudit « [Adresse 4] », sur la commune de [Localité 1], appartenant aux époux [X], entre 307,20 euros (soit 1,60 euros le m²) et 449,20 euros (soit 2,60 euros le m²) ;


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la date de référence : 

La commune de [Localité 1] se prévaut de l’article L.215-17 du code de l’urbanisme pour préciser que la date de référence est le 22 janvier 2018, date de l’instauration par le conseil départemental du Maine-et-[Localité 5] d’un périmètre de droit de préemption au profit des espaces naturels sensibles sur la commune de [Localité 1].

Les époux [X] n’ont présenté aucune observation. 

Le commissaire du gouvernement précise que la date de référence à retenir est le 22 janvier 2018. 

***
L’article L. 213- 4 du code de l’urbanisme prévoit qu’en matière de droit de préemption, le prix est fixé selon les règles applicables en matière d'expropriation.

Aux termes de l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation est celle prévue à l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme.

Aux termes de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols (POS), ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

***
La parcelle étant située dans le périmètre d’un droit de préemption, il sera fait application des dispositions du code de l’urbanisme susvisée pour déterminer la date de référence.

C’est à la date de référence que l’on se place pour examiner la nature du bien et son usage effectif. 


En l’espèce, le plus récent des actes au sens de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme susvisé correspond à la délibération du conseil départemental en date du 22 janvier 2018 qui a modifié le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune instaurant un périmètre de préemption au titre des espaces naturels sensibles ([Localité 6]). 

La date de référence sera en conséquence fixée au 22 janvier 2018. 

À cette date, la parcelle est classée en zone Nh du PLU de la commune en date du 28 mai 2014. Elle est en zone inondable, soit classée au PPRI Val de Louet (plan de prévention des risques inondation) et est en Zone Natura 2000. Elle se situe également dans un secteur classé espace naturel sensible ([Localité 6]). 





Sur la qualification de terrain à bâtir :

La commune de [Localité 1] précise que les parcelles ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir puisque le terrain serait situé en zone N et que les constructions sur ce dernier ne pourraient être autorisées que de manière exceptionnelle. Elle ajoute que la parcelle litigieuse n’est pas desservie par un réseau électrique basse tension, ni par un réseau d’alimentation en eau potable ni par un réseau d’assainissement.

Le commissaire du gouvernement s’appuie sur le mémoire de la commune de [Localité 1] et indique ainsi que la parcelle est seulement desservie en voirie. 

***
Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
- situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols (POS), un plan local d’urbanisme (PLU), un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;
- effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence, ne répondent pas à ces conditions, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L.322-2.

***
C’est à la date de référence qu’il est déterminé si le bien peut être qualifié ou non de terrain à bâtir, soit en l’espèce au 22 janvier 2018. 

À cette date, la parcelle en cause est située en zone Nh qui correspond à une zone pouvant faire exceptionnellement l’objet de construction. La parcelle n’étant qu’exceptionnellement constructible, le critère juridique de la qualification de terrain à bâtir n’est ainsi pas rempli. 

Il convient d’examiner si la parcelle satisfait au critère matériel d’un terrain à bâtir en ce qu’elle doit être desservie à la fois par une voie publique et par tous les réseaux nécessaires. 

La parcelle litigieuse ne dispose pas d’un réseau électrique basse tension, ni d’un réseau d’alimentation en eau potable ni d’un réseau d’assainissement. La parcelle est, cependant, desservie par un chemin. Pour autant, le critère matériel de la qualification de terrain à bâtir ne peut être considéré comme étant rempli. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le terrain ne peut être qualifié de terrain à bâtir à défaut de satisfaire à l’ensemble des critères énoncés ci-dessus.

Sur le prix de la parcelle :

La commune de [Localité 1] fait valoir que la parcelle est située en zone N, qu’elle est constructible selon des critères restreints et exceptionnels, qu’elle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir car elle n’est pas desservie par des réseaux électrique (basse tension), d’assainissement ni d’alimentation en eau potable.




Elle se prévaut de trois termes de comparaison :
- vente du 31 décembre 2019, d’une parcelle de la commune de [Localité 1], cadastrée ZI n° [Cadastre 2], pour une superficie de 8 672 m², au prix de 0,11 euros le m² ;
- acte notarié de vente du 27 avril 2022, d’une parcelle de la commune de [Localité 1], cadastrée section ZH n° [Cadastre 3], pour une superficie de 1082 m² au prix de 0,20 euros le m² ;
- décision du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Angers du 28 juillet 2022 ayant fixé le prix d’une parcelle située à Rochefort-sur-Loire, cadastrée section ZH n° [Cadastre 4], pour une superficie de 1 952 m², à 390,40 euros soit 0,20 euros le m². 

Au regard des caractéristiques de la parcelle et des termes de comparaisons, la commune de [Localité 1] demande que le prix de la parcelle litigieuse soit fixé entre 1,60 euros le m² et 2,60 euros le m², sans dépasser la somme de 449,20 euros en tout.

Les époux [X] n’ont pas déposé de mémoire et ne présentent dès lors aucun terme de comparaison. 

Le commissaire du gouvernement considère que la parcelle est un terrain arboré, dans le périmètre d’un [Localité 6], avec un potentiel de constructibilité restreint, et attenant à une maison d’habitation et à des parcelles de terre et d’agrément, desservie par le [Adresse 5] et un chemin rural (Grande Ouche). Il précise que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir car elle n’est pas desservie en voirie, en réseaux d’eau, d’électricité (basse tension) et d’assainissement. Il en conclut que, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le bien doit être évalué en fonction de son seul usage effectif.

Le commissaire du gouvernement indique que les termes de comparaison proposés par la commune de [Localité 1] ne sont pas comparables avec la parcelle litigieuse, puisqu’ils correspondent à des ventes et jugements datant d’il y a plus de trois ans, portent sur des parcelles de grande emprise, en nature agricole ou pré, en zone N agricole ou forestière et inconstructible, en plus d’être éloigné des zones d’habitation. 

Ainsi, le commissaire du gouvernement a retenu 3 autres termes de comparaison :
- vente du 8 octobre 2024, d’une parcelle située à [Localité 7], cadastrée AE n° [Cadastre 5], pour une superficie de 2 a 04 ca, au prix de 4,90 euros le m² ; 
- vente du 28 juin 2024, d’une parcelle située à [Localité 10], cadastrée A n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7], pour une superficie de 4 a, au prix de 1,60 euros le m² ; 
- vente du 8 mars 2024, d’une parcelle située à [Localité 11], cadastrée B n° [Cadastre 8], pour une superficie de 1 a 16 ca, au prix de 8,60 euros le m². 

Au regard de ces termes de comparaison, il estime la valeur au m² de la parcelle à 3 euros.

***
Le juge de l’expropriation doit se référer aux termes de comparaison qui se rapprochent le plus de la situation de la parcelle objet de l’expropriation.

***
À la date de la présente décision, ainsi qu’il résulte du transport sur les lieux, la parcelle est située à [Localité 1]. Elle est boisée et envahie d’une végétation à l’état sauvage et partiellement ceinturée d’un mur ancien en mauvais état. Elle est desservie par le [Adresse 5] et par un chemin rural (Grande Ouche).

La parcelle est située en zone Nh et fait partie du périmètre des espaces naturels sensibles. Elle a un potentiel de constructibilité soumis à des critères restrictifs. 

Il doit être retenu des termes de comparaison relatifs à des biens comparables à celui des époux [X], soit des parcelles situées dans le même zonage, dans le périmètre d’un espace naturel sensible ([Localité 6]), dans un secteur géographique similaire. 



Seuls les actes notariés de vente peuvent être admis à titre de termes de comparaison en ce qu’ils se rapportent à des prix définitifs convenus entre les parties. Ainsi, le terme de comparaison 3 de la commune de [Localité 1] sera écarté.
Le terme de comparaison 1 de la commune de [Localité 1], qui est la vente en date du 31 décembre 2019 d’une parcelle située à [Localité 1] cadastrée ZI n° [Cadastre 2] pour une superficie de 8 672 m² au prix de 0,11 euros le m², est moins pertinent puisqu’il se rapporte à une parcelle d’une superficie bien plus importante. Par ailleurs, la commune de [Localité 1] ne rapporte pas la preuve relative à cet acte de vente.

Le terme de comparaison 2 de la commune de [Localité 1], qui est l’acte notarié en date du 27 avril 2022 d’une parcelle cadastrée ZH n°[Cadastre 3] pour une superficie de 1 082 m² au prix de 0,20 euros, est plus pertinent en ce qu’il se rapporte à une parcelle aux caractéristiques similaires.

Le terme de comparaison 1 indiqué par le commissaire du gouvernement porte sur une parcelle située à [Localité 7], cadastrée AE n°[Cadastre 5]. Il est peu pertinent dans la mesure où la parcelle mentionnée est située en zone urbanisée UA, ce qui n’est pas le cas de la parcelle litigieuse située en zone Nh. De plus, la parcelle citée en terme de comparaison est localisée à [Localité 7] et pas à [Localité 1].

De la même manière, les termes de comparaisons 2 et 3 du commissaire du gouvernement, portant sur la vente du 28 juin 2024 et la vente du 8 mars 2024, sont peu pertinents. En effet, les parcelles de ces ventes se situent respectivement à [Localité 10] et [Localité 11], soit assez éloignées de la commune de [Localité 1]. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le terme de comparaison 2 de la commune de [Localité 1] est le plus pertinent. Il convient de prendre en considération ce dernier. Pour autant, il faut aussi prendre en considération les caractéristiques de la parcelle, l’évaluation de celle-ci effectuée par le commissaire du gouvernement au prix de 576 euros et l’offre émise par le voisin lors de la déclaration d’intention d’aliéner au prix de 1 500 euros. 

Par conséquent, au regard de tous ces éléments, il convient de fixer le prix de la parcelle des époux [X] sur la base de 2,34 euros le m², soit pour une surface de 192 m² un prix de 449,28 euros. 

Sur les dépens :

Les dépens de la présente instance seront laissés à la charge de la commune de [Localité 1]. 

 PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Expropriation statuant publiquement, par jugement réputée contradictoire et en premier ressort,

FIXE le prix de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1], de 1 a 92 ca, située [Adresse 3] » sur la commune de [Localité 1], à 449,28 euros ;

LAISSE la charge des dépens de l’instance à la commune de [Localité 1] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le dix septembre deux mille vingt-six, la minute étant signée par M Benoît GIRAUD, juge de l’expropriation, et Mme Sylvie KIMPPIENNE, greffière.

La greffière, Le juge de l'expropriation,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme L210-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'urbanisme L213-6, code de l'urbanisme L213-4, code de l'urbanisme L215-1, code de l'urbanisme L215-17). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-11T20:15:32.537Z.