Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S2, 11 septembre 2026, n° 25/02239

N° RG 25/02239 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NNJL


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
 

11ème civ. S2

N° RG 25/02239
N° Portalis DB2E-W-B7J-NNJL

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me David ROSELMAC
Mme [M], [X] [O]




Le 
 
Le Greffier 



Me David ROSELMAC


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 11 SEPTEMBRE 2026


DEMANDERESSE :

Madame [M], [X] [O]
[Adresse 2]
[Localité 1]
comparante en personne

DEFENDERESSE :

S.A. DOMIAL SA D’HLM à conseil d’administration
Représentée par Mme [V] [S], Directrice
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139


OBJET : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 12 juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Août 2026 puis prorogé au 11 Septembre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
et par Virginie HOPP, Greffière



EXPOSE DU LITIGE

La SA DOMIAL a consenti à bail à Madame [M] [X] [O] un logement au sein d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1].

L'immeuble a fait l'objet de travaux de réhabilitation du mois d'août 2023 à février 2025.

Se plaignant dégradations et de troubles de jouissance, Madame [M] [X] [O] a fait citer la SA DOMIAL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG par requête le déposée 17 février 2025 aux fins de réduction de loyer et dommages et intérêts

Par ordonnance du 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG a fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice aux fins de tentative de conciliation, désigné Monsieur [G] [W] à cette fin et fixé l'affaire a l'audience du 12 septembre 2025.

Monsieur [G] [W] a constaté l'échec de la mesure selon attestation du 11 juin 2025.

L'affaire a fait l'objet de renvois pour échange de pièces et écritures.

A l'audience du 12 juin 2026, Madame [M] [X] [O] a repris les termes de ses écritures aux fins de voir :
-Constater que les interventions dans son logement couvrent la période du 18 décembre 2023au 16 décembre 2025 et excèdent le seuil de 21 jours au sens de l'article 1724 du code civil,
-Dire et Juger que les conditions d'exécution des travaux ont constitué une atteinte grave et prolongée à son droit à une jouissance paisible du logement au sens des articles 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
-Condamner la SA DOMIAL à lui payer la somme de 2000.00 euros sous forme de loyer offerts et elle de 2500.00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériels et moraux,
-Ordonner à la SA DOMILA de finaliser les travaux restant dans son logement et dans les parties communes et notamment : finition du balcon, réalisation des travaux de sécurisation des entrées, sous astreinte de 50.00 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
-Ordonner à la SA DOMIAL de prendre toute mesure nécessaire pour garantir la sécurité des habitants de l'immeuble notamment réparation et sécurisation des accès compte tenu de cambriolages répétés en fin de chantier,
-Débouter la SA DOMIAL de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la SA DOMIAL à lui payer la somme de 500.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la SA DOMIAL aux dépens

Madame [M] [X] [O] soutient que les travaux réalisés dans son logement ont duré du 18 décembre 2023 au 7 janvier 2026 et non du 23 janvier 2024 au 14 janvier 2025 comme soutenu par la SA DOMIAL si bien que le seuil des 21 jours est largement dépassé. Elle considère que ce seuil s'apprécie de manière continue et ininterrompue et non de façon cumulative. Elle prétend ainsi que la privation de jouissance subie ne s'est pas arrêtée entre deux interventions ayant ainsi été privée de sa cuisine vidée et déménagée pendant 3 mois, d'un évier pendant 3 semaines, avoir été privée d'eau, de douche et de toilettes pendant 5 jours en mars 2024, avoir été privée de son salon qui servait d'entrepôt, avoir subi poussière et gravats et outils laissés en permanence par les entreprises. Elle considère que la communication au sujet des travaux a été déficiente. 
Elle estime que l'uniformité des demandes de plusieurs locataires qui ont saisi parallèlement la justice est justifiée par l'uniformité des manquements subis.

Elle soutient avoir subis des préjudices matériels du fait de la destruction de son lave-linge, d'affaires personnelles entreposées dans sa cave, la dégradation du parquet de son couloir, avoir été contrainte de réaliser des travaux de peinture à ses frais, avoir subi une perte de son chiffre d'affaires en tant qu'auto-entrepreneuse ayant été contrainte de fermer sa boutique plusieurs jours, avoir été contrainte de quitter son logement pendant un mois et demi du fait des conditions d'inhabitabilité et d'insalubrité, avoir subi des malfaçons et désordres persistants. Elle soutient que depuis la réalisation des travaux l'immeuble a subi des cambriolages réguliers et précise que le système d'interphonie sécurisé avec lecteur de badge qui devait protéger l'entrée de l'immeuble n'a pas été installée. Elle prétend également avoir subi des propos sexistes de la part des ouvriers.

Elle prétend enfin que certains travaux ne sont pas terminés tels que le balcon.

La SA DOMIAL, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :
-Juger les demandes irrecevables à tout le moins mal fondées,
-Débouter Madame [M] [X] [O] de ses demandes,
-Condamner Madame [M] [X] [O] à lui payer la somme de 1000.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
-Condamner Madame [M] [X] [O] aux dépens,
-Ecarter l'exécution provisoire,

La SA DOMIAL expose avoir procédé à des travaux de réhabilitation très couteux concernant 96 logements afin de maintenir son patrimoine en bon état et de répondre aux obligations légales. Elle considère que ces travaux ont apporté aux occupants divers avantages relativement au contrôle de la ventilation du logement, du confort thermique, d'une optimisation d'aménagement dans la salle de bains et de réalisation d'économie d'énergie, l'étiquette énergétique étant passée de E à C. 

Elle soutient que bien que les travaux aient été réalisés sur site occupé, avoir veillé au respect et à l'accompagnement des occupants en organisant des réunions d'informations préalables sur site telle que celle du 15 décembre 2022 au cours de laquelle a été présenté aux locataires le programme consistant au remplacement des fenêtres, la rénovation des salles de bains, la mise aux normes électrique l'isolation des greniers et du sous-sol, le remplacement de la couverture du toit et l'installation d'un système d'eau chaude sanitaire collectif, et mis en place une interface locataire pour la circulation des informations.

Pour s'opposer à la demande de réduction du loyer, elle fait valoir, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil que la loi consacre un droit au bailleur de procéder aux travaux et réparations de son immeuble même si le locataire en subit des désagréments. Elle prétend cependant, sur le fondement de l'article 1724 précité relatif à une diminution du bail en cas de travaux dépassant plus de 21 jours, estimant que le texte exclut tout cumul de séquences de travaux à défaut de quoi aucun travaux de réhabilitation d'ampleur ne pourrait être réalisé, que le planning des travaux a été conçu de sorte que chaque séquence ne dépasse pas ledit délai dans chaque logement, en soulignant qu'il a été demandé aux occupants un accès au logement et non une présence effective et que certains passages tels que levée des réserves, intervention dans le cadre de sinistres à la demande du locataire, ne peuvent être considérée comme un jour de travaux. Elle prétend ainsi que si ses travaux sont intervenus dans le logement de Madame [M] [X] [O] à plusieurs reprises entre le 23 janvier 2024 et le 14 janvier 2025, aucune séquence n'a excédé quatre jours consécutifs et certaines se sont limitées à quelques heures et qu'il n'y a eu aucune intervention entre le 3 avril 2024 et le 14 janvier 2025 soit pendant 9 mois et demi. Elle soutient que les travaux réalisés dans les pièces d'eau se sont déroulés entre le 18 mars 2024 au 3 avril 2024 et la partie sanitaire les 22, 25, 26 mars et 3 avril 2024 non plus de 21 jours comme le soutient la défenderesse. Elle sollicite ainsi le débouté de la défenderesse de sa demande de réduction du loyer.

Pour s'opposer à la demande de dommages et intérêts, elle relève que Madame [M] [X] [O] forme une demande identique à 12 autres locataires caractérisant ainsi un procès d'intention plutôt qu'une réclamation fondée sur des fautes contractuelles. Elle prétend que Madame [M] [X] [O] ne démontre aucune faute du bailleur estimant que la simple existence de gênes ne constitue pas une faute contractuelle justifiant l'octroi de dommages et intérêt, faute qui ne peut se confondre avec un simple mécontentement subjectif. Elle fait valoir avoir assuré, contrairement aux déclarations de la défenderesse :
. une présence quotidienne et une disponibilité constante, non contestée, de ses équipes de chantier de 8 h 30 à 12 h 00 et de 14 h 00 à 17 h 00 chaque jour de chantier, et avoir dédié une personne à temps complet à l'interface locataire,
. une communication proactive et pluricanale aux locataires par voie d'affichages publics dans les parties communes, réunions publiques et communication écrite individuelle par courrier papier, sms,
-une visite préalable du conducteur de travaux avant chaque phase,
-une capacité d'adaptation aux demandes particulières comme l'installation de douche,
-la réalisation de travaux conformément au marché de réhabilitation et aux normes techniques applicables,

Elle considère que Madame [M] [X] [O] ne rapporte pas la preuve de désagréments présentant un caractère anormal ou excessif ni une mauvaise exécution des travaux de nature à engager sa responsabilité.

Elle oppose le caractère arbitraire des demandes compte tenu de l'uniformité absolue des demandes formées par les autres locataires et ne sont donc pas individualisées.

Elle fait valoir que compte tenu de sa qualité de bailleur social et de sa mission d'intérêt général, elle n'entend pas former de demandes de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile bien que la pluralité d'instances engagées à son encontre a fait l'objet d'une exposition médiatique par la publication d'articles de presse alors même qu'elle démontre avoir respecté l'ensemble de ses obligations légales.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et de réduction du loyer. 

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).
En application de l'article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le locataire doit supporter les travaux nécessaires mais seulement dans la limite des inconvénients normaux d'un chantier.

Le juge analyse notamment la durée des travaux, l'intensité des nuisances, l'inhabitabilité de certaines parties du logement, le caractère indispensable des travaux et les efforts du bailleur.

En l'espèce la SA DOMIAL a procédé à des travaux de réhabilitation de l'immeuble où est situé le logement occupé par Madame [M] [X] [O] visant notamment l'amélioration du confort thermique, une optimisation d'aménagement dans la salle de bains et la réalisation d'économie d'énergie, l'étiquette énergétique étant passée de E à C.

Il ressort du Projet Consistance Générale des travaux que les travaux ont concerné 96 logements et ont été d'ampleur concernant tous les corps de métiers à savoir tant des travaux de rénovation de patrimoine : rénovation de la couverture, de la façade sur les rues, des salles de bains en site occupé, partiellement des cuisines en site occupé, de la distribution sanitaire et évacuation, des installations de chauffage et production EC et VMC, des installations électriques des entrées et des logements, des cages d'escaliers, démolition de la chaufferie enterrée, que des travaux de rénovation thermique et énergétiques : isolation thermique plancher haut du sous-sol et des combes, remplacement des menuiseries extérieures et volets-roulants en PVC dans les logements, isolation extérieurs da la façade sur la cour.

Si la SA DOMIAL soutient que les travaux réalisés au sein du logement de Madame [M] [X] [O] du 23 janvier 2024 au 14 janvier 2025, soit sur près d'une année, ces dates étant par ailleurs contestées par la demanderesse sans preuve à l'appui des allégations, selon fiche d'intervention, n'ont jamais dépassé des " séquences " de plus de 21 jours, il convient de souligner que cette durée ne se décompte pas en présence effective des ouvriers dans le logement mais en privation effective d'une partie du logement du fait également de meubles déplacés, de chantier en cours, d'équipements inutilisables…ce qui suppose néanmoins la démonstration d'un caractère excessif et anormal de la gêne occasionnée par les travaux en continu en dépit des périodes d'accalmie en cours de chantier.

Cependant si Madame [M] [X] [O] soutient notamment ne pas avoir pu utiliser sa cuisine pendant une période de 3 mois du 23 janvier 2024 à avril 2024, et subi en continu de la poussière, des gravats et les outils laissés sur place par les entreprises, avoir été privée d'évier pendant 3 semaines et avoir été privée d'eau et de douches pendant 5 jours, les photographies produites, non datées, ne permettent pas de justifier que ces désagréments ont été subis en dehors des séquences de travaux, aucune attestation de tiers, proches, amis, professionnels et/ou voisins n'est produite, aucun constat de commissaire de justice, étant relevé qu'il ressort de la fiche d'intervention que les travaux dans la salle de bains ont duré du 18 mars 2024 au 3 avril 2024 ou et qu'aucune intervention n'a été réalisée dans le logement entre le 3 avril 2024 et le 14 janvier 2025 soit une période de 9 mois et demi au moins du 29 avril 2024 au 14 janvier 2025 comme soutenu par Madame [M] [X] [O].

Par conséquent Madame [M] [X] [O] sera déboutée de sa demande de réduction du loyer.

Il ressort par contre des photographies produites, bien que non datées, et des nombreux échanges de sms entre la demanderesse et les ouvriers que l'ampleur des travaux concernant l'ensemble des pièces sur une période de près d'une année en dépit de " séquences " de moins de 21 jours, et tous les corps de métiers, réalisés dans l'ensemble du logement à contraint Madame [M] [X] [O] à se tenir disponible sur une longue période en subissant des rendez-vous souvent déplacés ou des interventions fixées le jour même et à désorganiser ainsi sa vie quotidienne au-delà de la gène normale en cas de travaux réalisés par un bailleur.

Il est ainsi relevé aux termes des sms produits que de nombreuses interventions ont été déplacées et beaucoup de demandes de présence au dernier moment ont été imposées telles que " Bonjour, vous êtes là aujourd'hui ?, nous devons enlever le caisson de cuisine ", " Bonjour Madame [O], nos équipes auraient besoin d'accéder à votre logement 5mn maximum pour faire une intervention dans votre salle de bains… serait-il possible de venir aujourd'hui ? ", " Bonjour nous tenons à vous informer que nous avons dû couper l'eau suite à une fuite.. ", " Etes-vous chez vous pour que l'électricien fasse le point avec vous sur les prises qui ne fonctionnent pas ", " l'équipe d'isolateur ne peut pas être là la semaine prochaine et nous souhaitons effectuer l'isolation de la cave chez vous demain ou aujourd'hui, est-ce possible ?.. ", " .. nous devions intervenir dans votre résidence cette semaine ? En raison d'un imprévu indépendant de notre volonté, l'intervention a été reportée… ", SMS du 2 décembre 2024" nous souhaitons changer les fenêtres de votre cave le mardi 3 décembre à partir de 8 h, nous vous remercions de nous donner accès à votre cave le matin à 8 h 00 ".

Il est également produit des échanges de SMS et de courriels, notamment des 28 mars 2024 aux termes desquels Madame [M] [X] [O] se plaint des conditions insalubres du logement en raison de l'absence de nettoyage de son logement chaque soir après le départ des entreprises, de propos sexistes de la part des ouvriers et font état du droit de demander un dédommagement pour les désagréments subis.

Madame [M] [X] [O] produit également deux attestations de Monsieur [H] [I] et Madame [A] [I] en date du 3 février 2025, qui certes ne respectent pas les conditions de recevabilité de l'article 202 du code de procédure civile, mais qui justifie de l'hébergement de la demanderesse du 14 mars 2024 au 21 mars 2024 en raison des travaux dans son logement.
 
Madame [M] [X] [O] produit également une attestation sur l'honneur en date du 6 mai 2026, qui certes ne constitue qu'une simple déclaration de sa part sans autre preuve, qui fait état de la fermeture imposée par les travaux de sa boutique pendant 6 jours entre le 6 mars 2024 et le 7 janvier 2026 et en conséquence d'une perte de son chiffre d'affaires.

Si par contre Madame [M] [X] [O] se plaint de dégradation et de perte de biens elle n'en justifie pas. La facture d'achat d'un lave-linge en date du 27 mai 2024 n'est pas probante.

Elle ne démontre pas non plus avoir été contrainte de réaliser des travaux de peinture à ses frais ni que des travaux notamment ceux de son balcon n'aient toujours pas été réalisés en mai 2026 alors qu'elle produit "un récapitulatif de ma situation et état des lieux après conciliation " non daté, aux termes duquel elle reconnaît que l'ensemble des travaux ont été menés à terme depuis le 15 janvier 2025 mais toutefois postérieurement à la saisine de la Commission Départementale de Conciliation par courrier du 29 avril 2024 et mise en demeure notamment du 4 avril 2024 à la SA DOMIAL et échange de courriers.

Madame [M] [X] [O] justifie ainsi avoir subi un trouble de jouissance peu importe que la SA DOMIAL démontre avoir respecté son obligation d'informations et mis en place des mesures importantes pour tenir informés les locataires du déroulement des travaux litigieux notamment par le biais d'une interface locataire et que les travaux ont été réalisés en partie dans l'intérêts des occupants de l'immeuble en termes de confort et d'économie d'énergie.

Par conséquent Madame [M] [X] [O] est fondée à solliciter des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi sur près d'une année qui sera fixé à la somme de 1000.00 euros.

Sur la demande relative à la réalisation de travaux et la garantie de la sécurité de l'immeuble.

En application de l'article 6 de la loi du 1989 précité, le bailleur est tenu d'assurer la sécurité et la jouissance paisible du logement au locataire, de délivrer à ce dernier un logement décent et de réaliser les travaux mis à sa charge.

En l'espèce force est de constater que Madame [M] [X] [O] qui sollicite la condamnation de la SA DOMIAL, sous astreinte, à la réalisation de travaux allégués non terminés tels que ceux relatifs au balcon ou à la persistance de malfaçons, n'en rapporte pas la preuve alors qu'aux termes l'attestation précitée intitulée " récapitulatif de ma situation et état des lieux après conciliation ", elle reconnaît que " … les travaux ont enfin été menés à terme… mon logement est aujourd'hui dans un état décent ".

Si également elle fait état d'un manque de sécurisation de l'immeuble en raison de cambriolages réguliers en fin de chantier, elle n'en rapporte pas la preuve.

Par conséquent Madame [M] [X] [O] sera déboutée de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte et de sécurisation de l'immeuble.

Sur les demandes accessoires.

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, la SA DOMIAL partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à Madame [M] [X] [O] la somme de 500.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.


PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Madame [M] [X] [O] de sa demande de réduction de loyer ;

CONDAMNE la SA DOMIAL à payer à Madame [M] [X] [O] la somme de 1000.00 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

DEBOUTE Madame [M] [X] [O] de sa demande de de réalisation de travaux sous astreinte ;

DEBOUTE Madame [M] [X] [O] de sa demande de sécurisation de l'immeuble ;

CONDAMNE la SA DOMIAL aux dépens ;

CONDAMNE la SA DOMIAL à lui payer la somme de 500.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

 LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE