Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S2, 11 septembre 2026, n° 25/02238

N° RG 25/02238 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NNJI


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S2

N° RG 25/02238
N° Portalis DB2E-W-B7J-NNJI

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me David ROSELMAC
Mme [G] Épouse [A] [D] et M. [H] [A]




Le 
 
Le Greffier 



Me David ROSELMAC


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 11 SEPTEMBRE 2026


DEMANDEURS :

Madame [G] Épouse [A] [D]
Monsieur [H] [A]
demeurent ensemble [Adresse 3]
[Localité 3]
comparants en personne


DEFENDERESSE :

S.A. DOMIAL SA [Adresse 4] à conseil d’administration
Représentée par Mme Isabelle Longuet, Directrice
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139


OBJET : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Août 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Septembre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
et par Virginie HOPP, Greffière


EXPOSE DU LITIGE

La SA DOMIAL a consenti à bail à Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] un logement au sein d'un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3].

L'immeuble a fait l'objet de travaux de réhabilitation du mois d'août 2023 à février 2025.

Se plaignant de troubles de jouissance, Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] ont fait citer la SA DOMIAL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG par requête le déposée 17 février 2025 aux fins de réduction de loyer et dommages et intérêts

Par ordonnance du 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG a fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice aux fins de tentative de conciliation, désigné Monsieur [B] [O] à cette fin et fixé l'affaire a l'audience du 12 septembre 2025.

Monsieur [B] [O] a constaté l'échec de la mesure selon attestation du 11 juin 2025.

L'affaire a fait l'objet de renvois pour échange de pièces et écritures.

A l'audience du 12 juin 2026, Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] ont sollicité la condamnation de la SA DOMIAL à leur payer la somme de 2000.00 euros au titre d'une réduction de loyer et de 2500.00 euros en réparation du trouble de jouissance.

Ils contestent la durée réelle des travaux réalisés dans leur logement en soutenant que d'autres interventions ont été réalisées en sus de celles prévues au planning telles que la réparation des plinthes du séjour et de la chambre, le revêtement du sol des balcons et ceux afférents à la salle de bains, ayant généré des nuisances sonores supplémentaires si bien que les travaux ont duré du 19 décembre 2024 au 31 octobre 2025 et non 31 décembre 2024. Ils soutiennent ainsi avoir été privés de leur salle de bains pendant un mois et avoir été contraints de se doucher chez des tiers et à faire des réserves d'eau et de l'accès à leur cave et grenier pendant quinze jours. Ils estiment que le manque d'accès à la salle de bain a grandement perturbé leur quotidien. Ils soutiennent également que le fait que leur action soit intentée parallèlement à d'autres locataires ne peut être qualifiée de procès d'intention estimant que si leurs droits avaient été respectés une telle action collective n'aurait pas été nécessaire.

La SA DOMIAL, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :
-Juger les demandes irrecevables à tout le moins mal fondées,
-Débouter Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] de ses demandes,
-Condamner in solidum Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] à lui payer la somme de 1000.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
-Condamner in solidum Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] aux dépens,
-Ecarter l'exécution provisoire,

La SA DOMIAL expose avoir procédé à des travaux de réhabilitation très couteux concernant 96 logements afin de maintenir son patrimoine en bon état et de répondre aux obligations légales. Elle considère que ces travaux ont apporté aux occupants divers avantages relativement au contrôle de la ventilation du logement, du confort thermique, d'une optimisation d'aménagement dans la salle de bains et de réalisation d'économie d'énergie, l'étiquette énergétique étant passée de E à C. 

Elle soutient que bien que les travaux aient été réalisés sur site occupé, avoir veillé au respect et à l'accompagnement des occupants en organisant des réunions d'informations préalables sur site telle que celle du 15 décembre 2022 au cours de laquelle a été présenté aux locataires le programme consistant au remplacement des fenêtres, la rénovation des salles de bains, la mise aux normes électrique l'isolation des greniers et du sous-sol, le remplacement de la couverture du toit et l'installation d'un système d'eau chaude sanitaire collectif, et mis en place une interface locataire pour la circulation des informations.

Pour s'opposer à la demande de réduction du loyer, elle fait valoir, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil que la loi consacre un droit au bailleur de procéder aux travaux et réparations de son immeuble même si le locataire en subit des désagréments. Elle prétend cependant, sur le fondement de l'article 1724 précité relatif à une diminution du bail en cas de travaux dépassant plus de 21 jours, estimant que le texte exclut tout cumul de séquences de travaux à défaut de quoi aucun travaux de réhabilitation d'ampleur ne pourrait être réalisé, que le planning des travaux a été conçu de sorte que chaque séquence ne dépasse pas ledit délai dans chaque logement, en soulignant qu'il a été demandé aux occupants un accès au logement et non une présence effective et que certains passages tels que levée des réserves, intervention dans le cadre de sinistres à la demande du locataire, ne peuvent être considérée comme un jour de travaux. Elle prétend ainsi que si ses travaux sont intervenus dans le logement de Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] à plusieurs reprises entre le 19 février 2024 et le 3 décembre 2024, comme le démontre le planning réalisé par l'entreprise EIFFAGE qui a réalisé les travaux, aucune séquence n'a excédé quatre jours consécutifs et certaines se sont limitées à quelques heures et que ceux réalisés dans la salle de bains ont été effectués les 13, 14 et 27 mai 2024 et n'ont pas entrainé d'indisponibilité pour les locataires d'utiliser la pièce. Elle soutient également que le remplacement des fenêtres n'a duré qu'un jour et demi.

Elle sollicite ainsi le débouté des défendeurs de leur demande de réduction du loyer.

Pour s'opposer à la demande de dommages et intérêts, elle relève que Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] forment une demande identique à 12 autres locataires caractérisant ainsi un procès d'intention plutôt qu'une réclamation fondée sur des fautes contractuelles. Elle prétend que Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] ne démontrent aucune faute du bailleur estimant que la simple existence de gènes ne constitue pas une faute contractuelle justifiant l'octroi de dommages et intérêt, faute qui ne peut se confondre avec un simple mécontentement subjectif. Elle fait valoir avoir assuré, contrairement aux déclarations de la défenderesse :
. une présence quotidienne et une disponibilité constante, non contestée, de ses équipes de chantier de 8 h 30 à 12 h 00 et de 14 h 00 à 17 h 00 chaque jour de chantier, et avoir dédié une personne à temps complet à l'interface locataire,
. une communication proactive et pluricanale aux locataires par voie d'affichages publics dans les parties communes, réunions publiques et communication écrite individuelle par courrier papier, sms,
-une visite préalable du conducteur de travaux avant chaque phase,
-une capacité d'adaptation aux demandes particulières comme l'installation de douche,
-la réalisation de travaux conformément au marché de réhabilitation et aux normes techniques applicables,
-
Elle considère que Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] ne rapportent pas la preuve de désagréments présentant un caractère anormal ou excessif ni une mauvaise exécution des travaux de nature à engager sa responsabilité et ne rapporte aucun élément démontrant le bien-fondé de sa demande de dommages et intérêts. Elle soutient ainsi que les défendeurs n'ont jamais été privés de la salle de bains pendant un mois, les travaux s'étant étendus sur 3 jours comme cela ressort du planning.

Elle oppose le caractère arbitraire des demandes compte tenu de l'uniformité absolue des demandes formées par les autres locataires et ne sont donc pas individualisées.

Elle fait valoir que compte tenu de sa qualité de bailleur social et de sa mission d'intérêt général, elle n'entend pas former de demandes de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile bien que la pluralité d'instances engagées à son encontre a fait l'objet d'une exposition médiatique par la publication d'articles de presse alors même qu'elle démontre avoir respecté l'ensemble de ses obligations légales.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de dommages et intérêts pout troubles de jouissance et de réduction du loyer. 

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).

En application de l'article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le locataire doit supporter les travaux nécessaires mais seulement dans la limite des inconvénients normaux d'un chantier.

Le juge analyse notamment la durée des travaux, l'intensité des nuisances, l'inhabitabilité de certaines parties du logement, le caractère indispensable des travaux et les efforts du bailleur.

En l'espèce la SA DOMIAL a procédé à des travaux de réhabilitation de l'immeuble où est situé le logement occupé par Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] du 19 février 2024 au 3 décembre 2024 visant notamment l'amélioration du confort thermique, une optimisation d'aménagement dans la salle de bains et la réalisation d'économie d'énergie, l'étiquette énergétique étant passée de E à C.

Il ressort du Projet Consistance Générale des travaux que les travaux ont concerné 96 logements et ont été d'ampleur concernant tous les corps de métiers à savoir tans des travaux de rénovation de patrimoine : rénovation de la couverture, de la façade sur les rues, des salles de bains en site occupé, partiellement des cuisine en site occupé, de la distribution sanitaire et évacuation, des installations de chauffage et production EC et VMC, des installations électriques des entrées et des logements, des cages d'escaliers, démolition de la chaufferie enterrée, que des travaux de rénovation thermique et énergétiques : isolation thermique plancher haut du sous-sol et des combes, remplacement des menuiseries extérieures et volets-roulants en PVC dans les logements, isolation extérieurs da la façade sur la cour.

Si la SA DOMIAL soutient que les travaux réalisés au sein du logement de Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] du 19 février 2024 au 3 décembre 2024, selon fiche d'intervention, n'ont jamais dépassé des " séquences " de plus de 21 jours, il convient de souligner que cette durée ne se décompte pas en présence effective des ouvriers dans le logement mais en privation effective d'une partie du logement du fait également de meubles déplacés, de chantier en cours, d'équipements inutilisable.

Si toutefois les demandeurs contestent la réalité de la durée des travaux estimant ces derniers réalisés du 19 février 2024 au 31 octobre 2025 en produisant une affiche " avis aux locataires " relative à les peintures des sols des balcons devant être réalisée avant la fin de l'année 2025 il est relevé que l'affiche n'est pas datée et qu'il est justifié d'un échange de sms en date du 29 octobre 2024 aux termes duquel les demandeurs informent leur famille s'agissant des peintures litigieuses " qu'ils viennent demain à 13 h et idem pour vendredi ça durera une petite heure ".

Si Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] soutiennent ne pas avoir pu utiliser la salle de bain sur une période d'un mois, ils ne produisent aucun document probant. Les photographies produites non datées ne permettent pas de justifier de ses déclarations et si Madame [S] [J] atteste en date du 7 mai 2026 que son fils est venu avec sa famille se doucher régulièrement chez elle pendant le mois de mai 2024, il n'est pas précisé s'il est effectivement venu tous les jours dudit mois étant relevé qu'il ressort de la fiche d'intervention que les travaux dans la salle de bains ont duré du 13 mai 2024 au 27 mai 2024 soit sur deux semaines et demi et que le sms adressé le 4 juin 2024 relatif à la " fermeture du regard non posé ", sans que soit justifié des suites données à cette demande, n'est pas suffisamment probant. Il n’est pas démontré une privation de tout ou partie du logement sur une période supérieure à 21 jours ou en continue entre 2 séquences de travaux.

Par conséquent Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] seront déboutés de leur demande de réduction du loyer.

Il ressort par contre des photographies produites, bien que non datées, que des dégradions ont été relevées après travaux notamment sur les papiers peints du salon et d'une chambre et ont nécessité des interventions complémentaires comme cela ressort d'un échange de sms du 28 novembre 2024 " comme prévu un de nos intervenants passera demain après-midi voir les réparations à effectuer dans le séjour et dans la chambre ", et des échanges de sms entre les demandeurs et les ouvriers que l'ampleur des travaux concernant l'ensemble des pièces sur une période de près de 8 mois en dépit de " séquences " de moins de 21 jours, et tous les corps de métiers, réalisés dans l'ensemble du logement à contraint Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] à se tenir disponible sur une longue et à désorganiser ainsi leur vie quotidienne au-delà de la gêne normale en cas de travaux réalisés par un bailleur.

Il est ainsi relevé aux termes des sms produits entre les demandeurs et tiers que les demandeurs ont été contraints de s'adapter ainsi il ressort de sms qu'en date du 14 mai 2024 " Hello ! j'ai un service un peu spécial à te demander. Ce serait possible que je me douche à votre coloc aujourd'hui (je dois vite fait me laver les cheveux) parce qu'ils ont commencé les travaux dans la cuisine et la salle de bain hier, ce qui fait qu'on a plus de baignoire ni de lavabo pour l'instant pour plusieurs jours ", " c'est vraiment le chantier ici on est vraiment en mode D ", en date du 31 mai 2024 " coucou j'espère que ça va, Est-ce qu'il y a moyen que j'aille prendre une douche à votre coloc cet après ? On a de nouveau plus de douche jusqu'à demain ". 

Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] justifient ainsi avoir subi un trouble de jouissance peu importe que la SA DOMIAL démontre avoir respecté son obligation d'informations et mis en place des mesures importantes pour tenir informés les locataires du déroulement des travaux litigieux notamment par le biais d'une interface locataire et que les travaux ont été réalisés en partie dans l'intérêts des occupants de l'immeuble en termes de confort et d'économie d'énergie.

Par conséquent Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] sont fondés à solliciter des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi qui sera fixé à la somme de 1000.00 euros.

Sur les demandes accessoires.

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, la SA DOMIAL partie perdante, sera condamnée aux dépens.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] de leur demande de réduction de loyer ;

CONDAMNE la SA DOMIAL à payer à Monsieur [H] [A] et Madame [G] [D] épouse [A] la somme de 1000.00 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

CONDAMNE la SA DOMIAL aux dépens ;

CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

 LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE