Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S2, 11 septembre 2026, n° 25/02243

N° RG 25/02243 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NNJU


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S2

N° RG 25/02243
N° Portalis DB2E-W-B7J-NNJU

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me David ROSELMAC
M. [B], [R] [A]




Le 
 
Le Greffier 



Me David ROSELMAC


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 11 SEPTEMBRE 2026


DEMANDEUR :

Monsieur [B], [R] [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne

DEFENDERESSE :

S.A. DOMIAL SA D’HLM à conseil d’administration
Représentée par Mme Isabelle longuet, Directrice
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139


OBJET : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 12 juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Août 2026 puis prorogé à la date du 11 Septembre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
et par Virginie HOPP, Greffière



EXPOSE DU LITIGE

La SA DOMIAL a consenti à bail à Monsieur [B] [R] [A] un logement au sein d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3].

L'immeuble a fait l'objet de travaux de réhabilitation du mois d'août 2023 à février 2025.

Se plaignant dégradations et de troubles de jouissance, Monsieur [B] [R] [A] a fait citer la SA DOMIAL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG par requête le déposée 17 février 2025 aux fins de réduction de loyer et dommages et intérêts

Par ordonnance du 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG a fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice aux fins de tentative de conciliation, désigné Monsieur [U] [L] à cette fin et fixé l'affaire a l'audience du 12 septembre 2025.

Monsieur [U] [L] a constaté l'échec de la mesure selon attestation du 11 juin 2025.

L'affaire a fait l'objet de renvois pour échange de pièces et écritures.

A l'audience du 12 juin 2026, Monsieur [B] [R] [A] a repris les termes de ses écritures aux fins de voir :
-Dire et Juger que les conditions d'exécution des travaux réalisés dans le logement occupé par sa famille ont été défaillantes,
-Dire et Juger que ces conditions ont entrainé un trouble anormal de jouissance,
-Dire et Juger que la responsabilité de la SA DOMIAL est engagée,
-Condamner la SA DOMIAL à lui payer la somme de 2000.00 euros au titre du préjudice matériel étant relevé qu'à l'audience il a précisé solliciter cette somme au titre d'une réduction de loyer,
-Condamner la SA DOMIAL à lui payer la somme de 2500.00 euros au titre du préjudice de jouissance et moral,
-Condamner la SA DOMIAL aux dépens,
-Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

Monsieur [B] [R] [A] conteste le planning des travaux produit par la SA DOMIAL et soutient que les travaux ont duré en fait du mois d'octobre 2023 au mois d'octobre 2025, prolongeant l'atteinte à la jouissance paisible du logement réalisés sans considération suffisante de l'occupation effective des occupants des logements et qui se sont déroulés dans des conditions désorganisées, dommageables, avec de nombreux reports et modifications occasionnant un trouble de jouissance durable, répété et structurel. Il prétend que lesdits travaux ont généré des dégradations matérielles dans plusieurs pièces et critique leur exécution (écoulement d'eau boueuse depuis le plafond suite à un carottage dans la salle d'eau en octobre 2023, installation tardive de la paroi de douche aux dimensions inférieurs à celles du bac, aucune protection mise en place sur les parquets des chambres occasionnant des dégradations du fait des outils et matériaux, absence de plinthe dans une chambre, arrachage d'une tapisserie dans la salle à manger, travaux de changement de fenêtres intervenus dans des conditions météorologiques défavorables, malfaçons successives affectant le coffrage du remplacement de la porte-fenêtre de la salle à manger prolongeant les travaux sur 3 jours au lieu d'une journée, fissure d'un carreau de la porte-fenêtre de la cuisine remplacé tardivement, traces de moisissures sur les fenêtres restées stockées longtemps à l'extérieur, ajout de fils électriques de gaines supplémentaires sans suppression des anciennes installations, arrachage inutile d'un coffrage, absence de ménage dans les parties communes). Il souligne l'épuisement des locataires mais ajoute que si plusieurs actions ont été engagées parallèlement à l'encontre de la SA DOMIAL pouvant s'expliquer par le fait que les travaux ont affecté plusieurs logements dans des conditions identiques ou comparables, chaque affaire doit cependant être examinée individuellement. Il sollicite ainsi des dommages et intérêts en réparation tant de son préjudice matériel que moral.

La SA DOMIAL, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :
-Juger les demandes irrecevables à tout le moins mal fondées,
-Débouter Monsieur [B] [R] [A] de ses demandes,
-Condamner Monsieur [B] [R] [A] à lui payer la somme de 1000.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
-Condamner Monsieur [B] [R] [A] aux dépens,
-Ecarter l'exécution provisoire,

La SA DOMIAL expose avoir procédé à des travaux de réhabilitation très couteux concernant 96 logements afin de maintenir son patrimoine en bon état et de répondre aux obligations légales. Elle considère que ces travaux ont apporté aux occupants divers avantages relativement au contrôle de la ventilation du logement, du confort thermique, d'une optimisation d'aménagement dans la salle de bains et de réalisation d'économie d'énergie, l'étiquette énergétique étant passée de E à C. 

Elle soutient que bien que les travaux aient été réalisés sur site occupé, avoir veillé au respect et à l'accompagnement des occupants en organisant des réunions d'informations préalables sur site telle que celle du 15 décembre 2022 au cours de laquelle a été présenté aux locataires le programme consistant au remplacement des fenêtres, la rénovation des salles de bains, la mise aux normes électrique l'isolation des greniers et du sous-sol, le remplacement de la couverture du toit et l'installation d'un système d'eau chaude sanitaire collectif, et mis en place une interface locataire pour la circulation des informations.

Pour s'opposer à la demande de réduction du loyer, elle fait valoir, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil que la loi consacre un droit au bailleur de procéder aux travaux et réparations de son immeuble même si le locataire en subit des désagréments. Elle prétend cependant, sur le fondement de l'article 1724 précité relatif à une diminution du bail en cas de travaux dépassant plus de 21 jours, estimant que le texte exclut tout cumul de séquences de travaux à défaut de quoi aucun travaux de réhabilitation d'ampleur ne pourrait être réalisé, que le planning des travaux a été conçu de sorte que chaque séquence ne dépasse pas ledit délai dans chaque logement, en soulignant qu'il a été demandé aux occupants un accès au logement et non une présence effective et que certains passages tels que levée des réserves, intervention dans le cadre de sinistres à la demande du locataire, ne peuvent être considérée comme un jour de travaux. Elle prétend ainsi que si ses travaux sont intervenus dans le logement de Monsieur [B] [R] [A] à plusieurs reprises entre le 24 octobre 2023 et le 18 novembre 2024, aucune séquence n'a excédé quatre jours consécutifs qu'il n'y a eu aucune intervention entre le 19 janvier 2024 et le 27 septembre 2024 soit pendant 8 mois et demi. Elle soutient que les travaux réalisés dans les pièces d'eau se sont déroulés entre le 9 janvier 2024 et le 19 janvier 2024 et la partie sanitaire les 9, 10 et 19 janvier 2024 n'entrainant pas d'impossibilité d'utiliser la salle de bains. Elle précise que le remplacement des fenêtres a eu lieu le 27 janvier 2023 et les 7 novembre 2023 et 18 novembre 2024.Elle sollicite ainsi le débouté de la défenderesse de sa demande de réduction du loyer.

Pour s'opposer à la demande de dommages et intérêts, elle relève que Monsieur [B] [R] [A] forme une demande identique à 12 autres locataires caractérisant ainsi un procès d'intention plutôt qu'une réclamation fondée sur des fautes contractuelles. Elle prétend que Monsieur [B] [R] [A] ne démontre aucune faute du bailleur estimant que la simple existence de gènes ne constitue pas une faute contractuelle justifiant l'octroi de dommages et intérêt, faute qui ne peut se confondre avec un simple mécontentement subjectif. Elle fait valoir avoir assuré, contrairement aux déclarations de la défenderesse :
. une présence quotidienne et une disponibilité constante, non contestée, de ses équipes de chantier de 8 h 30 à 12 h 00 et de 14 h 00 à 17 h 00 chaque jour de chantier, et avoir dédié une personne à temps complet à l'interface locataire,
. une communication proactive et pluricanale aux locataires par voie d'affichages publics dans les parties communes, réunions publiques et communication écrite individuelle par courrier papier, sms,
-une visite préalable du conducteur de travaux avant chaque phase,
-une capacité d'adaptation aux demandes particulières comme l'installation de douche,
-la réalisation de travaux conformément au marché de réhabilitation et aux normes techniques applicables,

Elle considère que Monsieur [B] [R] [A] ne rapporte pas la preuve de désagréments présentant un caractère anormal ou excessif ni une mauvaise exécution des travaux de nature à engager sa responsabilité.

Elle oppose le caractère arbitraire des demandes compte tenu de l'uniformité absolue des demandes formées par les autres locataires et ne sont donc pas individualisées.

Elle fait valoir que compte tenu de sa qualité de bailleur social et de sa mission d'intérêt général, elle n'entend pas former de demandes de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile bien que la pluralité d'instances engagées à son encontre a fait l'objet d'une exposition médiatique par la publication d'articles de presse alors même qu'elle démontre avoir respecté l'ensemble de ses obligations légales.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et de réduction du loyer. 

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).

En application de l'article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le locataire doit supporter les travaux nécessaires mais seulement dans la limite des inconvénients normaux d'un chantier.

Le juge analyse notamment la durée des travaux, l'intensité des nuisances, l'inhabitabilité de certaines parties du logement, le caractère indispensable des travaux et les efforts du bailleur.

En l'espèce la SA DOMIAL a procédé à des travaux de réhabilitation de l'immeuble où est situé le logement occupé par Monsieur [B] [R] [A] visant notamment l'amélioration du confort thermique, une optimisation d'aménagement dans la salle de bains et la réalisation d'économie d'énergie, l'étiquette énergétique étant passée de E à C.

Il ressort du Projet Consistance Générale des travaux que les travaux ont concerné 96 logements et ont été d'ampleur concernant tous les corps de métiers à savoir tant des travaux de rénovation de patrimoine : rénovation de la couverture, de la façade sur les rues, des salles de bains en site occupé, partiellement des cuisines en site occupé, de la distribution sanitaire et évacuation, des installations de chauffage et production EC et VMC, des installations électriques des entrées et des logements, des cages d'escaliers, démolition de la chaufferie enterrée, que des travaux de rénovation thermique et énergétiques : isolation thermique plancher haut du sous-sol et des combes, remplacement des menuiseries extérieures et volets-roulants en PVC dans les logements, isolation extérieurs da la façade sur la cour.

Si la SA DOMIAL soutient que les travaux réalisés au sein du logement de Monsieur [B] [R] [A] du 24 octobre 2023 au 18 novembre 2024, soit sur plus d'une année selon fiche d'intervention, ces dates étant toutefois contestées par le demandeur qui produit un tableau d'interventions indiquant comme dates du 23 octobre 2023 au 17 octobre 2025, n'ont jamais dépassé des " séquences " de plus de 21 jours, il convient de souligner que cette durée ne se décompte pas en présence effective des ouvriers dans le logement mais en privation effective d'une partie du logement du fait également de meubles déplacés, de chantier en cours, d'équipements inutilisables…ce qui suppose néanmoins la démonstration d'un caractère excessif et anormal de la gêne occasionnée par les travaux en continu en dépit des périodes d'accalmie en cours de chantier.

Cependant Monsieur [B] [R] [A] ne démontre pas une perte de jouissance de tout ou partie du logement en continu sur plus de 21 jours ni continue entre deux séquences de travaux. Il est en effet relevé qu'il ne ressort ni du tableau des interventions produit ni des photographies non datées l'existence d'une gêne en continue sur une période de plus d'une année étant relevé qu'il n'est produit aucune attestation de tiers ou constat de commissaire de justice et que Monsieur [B] [R] [A] fait essentiellement état des conditions désorganisées de la réalisation des travaux, sans respect de l'occupation effective du logement par son occupant, de dégradations matérielles et d'un préjudice moral.

Par conséquent Monsieur [B] [R] [A] sera débouté de sa demande au titre de réduction du loyer.

Il ressort par contre des photographies produites, bien que non datées, et des nombreux échanges de sms entre le demandeur et les ouvriers que l'ampleur des travaux concernant l'ensemble des pièces sur une période de plus d'une année en dépit de " séquences " de moins de 21 jours, et tous les corps de métiers, réalisés dans l'ensemble du logement à contraint Monsieur [B] [R] [A] à se tenir disponible sur une longue période en subissant des rendez-vous souvent déplacés ou des interventions fixées tardivement, à être contraint de relancer les ouvriers pour les interventions, et à désorganiser ainsi sa vie quotidienne au-delà de la gêne normale en cas de travaux réalisés par un bailleur.

Il est ainsi relevé aux termes des sms produits que de nombreuses interventions ont été déplacées et beaucoup de demandes de présence au dernier moment ont été imposées telles que SMS du 29 octobre 2024 "il faudrait quand même m'expliquer pourquoi ce sont les voisins [Adresse 6] qui ont les travaux aujourd'hui à [Localité 5], alors que c'était prévu vendredi chez eux ? encore une belle organisation ou un timing irréaliste et non respecté ? je suis désolé mais nous nous organisons pour être prêts les jours indiqués et une fois de plus c'est reporté. Sincèrement c'est fatiguant ", SMS reçu du 30 novembre 2023 " nous souhaitons changer la colonne de chauffage lundi et mardi prochain dans vote salle de bains. Pouvez-vous vous rendre disponible pendant ces deux jours ? ", SMS du 14 novembre 2024 " nous allons effectuer l'acheminement des portes fenêtres sur vos balcons lundi 18/11, merci de nous confirmer votre présence par sms ", SMS du 29 octobre 2024 " suite à un problème avec la poulie hier, nous ne pouvons malheureusement pas acheminer ni poser les portes fenêtres aujourd'hui… " et en réponse " ... sachez que nous avons déménager notre salon et balcon pour rien… ", SMS du 21 octobre 2024 " ... nous installerons cette grande porte le mardi 29 octobre 2024.Merci de confirmer par sms votre présence lors de ces deux jours... ", SMS du 12 mars 2023 " Bonjour vous êtes chez vous aujourd'hui ou demain pour qu'on vienne vérifier les travaux ? "SMS du 26 mars 2024 " Bonjour Y a-t-il quelqu'un chez vous demain ?... ", SMS du 21 juin 2024 " …notre peintre est disponible le 28 juin 2024 ;;; Etes6vous disponible ? ", SMS du 26 septembre 2024 " Bonjour tenons à vous informer que nous débuter les travaux dans VMC dans votre logement aujourd'hui… ", SMS du 28 novembre 2024 " Bonjour nous vous informons que votre garage ne sera pas accessible le mardi 3 décembre 2024 de 7 h 00 à 19 h pour cause de travaux d'enrobés dans la cour intérieures… ", SMS su 17 avril 2024 " Bonjour nous avons enfin eu votre vitrage. Pouvons-nous l'installer vendredi matin ? "

Il est également produit des échanges de SMS aux termes desquels Monsieur [B] [R] [A] se plaint de nombreuses dégradations ou de coupure d'eau ou de non-conformités ou retard des travaux ainsi aux termes de SMS du 31 octobre 2023 au 2 novembre 2023 " nous n'avons toujours pas d'eau dans la salle de bains ", SMS du 9 janvier 2024 " il était prévu un WC surélevé, apparemment celui qui a été posé ne l'est pas ", SMS du 10 janvier 2024 " merci de me rappeler à propos du WC ", SMS du 11 décembre 2023 " depuis l'installation du sèche serviette mardi dernier, je vous informe que nous n'avons pas de chauffage à la salle d'eau ", SMS du 24 février 2024 " … nous attendons depuis novembre un passage pour notre joint à la douche… ", SMS du 24 février 2025 " .. Serait-il possible qu'un électricien puisse passer chez nous ? en effet notre salle de bains fait boite de nuit, il doit y avoir un défaut entre l'interrupteur et le plafonnier… ", SMS du 3 mai 2024 " ..pb électricité cuisine et chambre à coucher parents, plus aucune prise ne fonctionne sauf plafonnier ", , SMS du 5 mars 2024 " nous avons constaté depuis deux semaines une fuite après une utilisation de la douche. La visite du sanitaire a également une suspicion de fuite… ", SMS du 25 février 2025 " ..Nous avons constaté hier soir avec des voisins que l'espace ex-buanderie situé en dessous du salon de beauté était totalement immergé dû à une évacuation inexistante ou mal terminée… ", courriel du 17 mars 2026 " Hier en nous rendant dans la cave nous avons constaté que le plafond s'était effondré.. "..

Il est produit de nombreuses photographies, certes non datées, qui démontrent l'apparition de moisissures dans une chambre, de trace d'humidité et d'usure sur le parquet, des outils et matériaux directement posés sur le parquet sans protection, une pose de plaques sales au-dessus de la porte-fenêtre du salon et qui se décollent, une plinthe d'une chambre arrachée.
 
Monsieur [B] [R] [A] justifie ainsi avoir subi un trouble de jouissance peu importe que la SA DOMIAL démontre avoir respecté son obligation d'informations et mis en place des mesures importantes pour tenir informés les locataires du déroulement des travaux litigieux notamment par le biais d'une interface locataire et que les travaux ont été réalisés en partie dans l'intérêts des occupants de l'immeuble en termes de confort et d'économie d'énergie.

Par conséquent Monsieur [B] [R] [A] est fondé à solliciter des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi tant en réparation du préjudice matériel que moral et qui sera fixé à la somme de 1000.00 euros.

Sur les demandes accessoires.

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, la SA DOMIAL partie perdante, sera condamnée aux dépens.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Monsieur [B] [R] [A] de sa demande de réduction de loyer ;

CONDAMNE la SA DOMIAL à payer à Monsieur [B] [R] [A] la somme de 1000.00 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

CONDAMNE la SA DOMIAL aux dépens ;

CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

 LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE