Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S2, 11 septembre 2026, n° 25/02247

N° RG 25/02247 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NNKB


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S2

N° RG 25/02247
N° Portalis DB2E-W-B7J-NNKB

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me David ROSELMAC
Mme [X] [D] épouse [O]




Le 
 
Le Greffier 



Me David ROSELMAC


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 11 SEPTEMBRE 2026


DEMANDERESSE :

Madame [X] [D] épouse [O]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante en personne

DEFENDERESSE :

S.A. DOMIAL,
Représentée par Mme Isabelle Longuet, Directrice
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139


OBJET : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Août 2026 puis prorogé à la date du 11 Septembre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
et par Virginie HOPP, Greffière


EXPOSE DU LITIGE

La SA DOMIAL a consenti à bail à Madame [X] [D] épouse [O] un logement au sein d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3].

L'immeuble a fait l'objet de travaux de réhabilitation du mois d'août 2023 à février 2025.

Se plaignant dégradations et de troubles de jouissance, Madame [X] [D] épouse [O] a fait citer la SA DOMIAL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG par requête le déposée 17 février 2025 aux fins de réduction de loyer et dommages et intérêts.

Par ordonnance du 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG a fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice aux fins de tentative de conciliation, désigné Monsieur [W] [T] à cette fin et fixé l'affaire a l'audience du 12 septembre 2025.

Monsieur [W] [T] a constaté l'échec de la mesure selon attestation du 11 juin 2025.

L'affaire a fait l'objet de renvois pour échange de pièces et écritures.

A l'audience du 12 juin 2026, Madame [X] [D] épouse [O] a sollicité la condamnation de la SA DOMIAL à lui payer la somme de 2000.00 euros au titre d'une réduction de loyer et de 2500.00 euros en réparation du trouble de jouissance.

Elle soutient, sur le fondement des articles que le bailleur est tenu d'assurer une jouissance paisible du logement et qu'en vertu de l'article 1724 du code précité, les travaux en cours de bail ne doivent pas porter une atteinte excessive aux conditions de vie. Si elle reconnaît que des travaux de réhabilitation puissent engendrer certains inconvénients, elle estime que les travaux subis prolongés, désorganisés et affectant des éléments essentiels du logement caractérisent un trouble anormal de jouissance ouvrant droit à une indemnisation peu importe que la SA DOMIAL n'est commis aucune faute. Elle souligne avoir été contrainte de rester disponible durant toute la durée du chantier alors que des rendez-vous n'étaient pas honorés, que les travaux se sont déroulés sur plusieurs mois de manière intensive du 16 au 20 octobre 2023 de 8 h 00 à 17 h 00 avec une présence obligatoire, prétend que sa salle de bain et son lave-linge ont été inutilisables pendant 5 semaines, le chauffage ayant été coupé jusqu'au 4 décembre 2023, que les interventions ont été successives jusqu'en janvier 2025, que le calendrier établi à partir de sms met en évidence une désorganisation manifeste du chantier. Elle conteste le fait que les travaux n'aient jamais duré plus de 21 jours en soutenant qu'un logement ne se vit pas par plages horaires mais dans sa continuité d'usage et avoir subi des interventions sur plusieurs mois avec une présence quasi continue d'ouvriers dans le logement impliquant des nuisances permanentes, des interventions simultanées dans l'ensemble des pièces, des allées et venues incessantes, un maintien du logement ouvert, une indisponibilité prolongée d'équipements essentiels tels que la salle de bain, le lave-linge, le chauffage ou encore les installations électriques. Elle considère que le fait que la SA DOMIAL ait accompli certaines diligences pour réduire la gêne ne suffit pas à écarter sa responsabilité et le fait que d'autres locataires aient également introduit une action à son encontre traduit non pas une démarche infondée mais l'existence d'une situation homogène et de troubles identiques subis sur le même chantier. 

La SA DOMIAL, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :
-Juger les demandes irrecevables à tout le moins mal fondées,
-Débouter Madame [X] [D] épouse [O] de ses demandes,
-Condamner Madame [X] [D] épouse [O] à lui payer la somme de 1000.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
-Condamner Madame [X] [D] épouse [O] aux dépens,
-Ecarter l'exécution provisoire,

La SA DOMIAL expose avoir procédé à des travaux de réhabilitation très couteux concernant 96 logements afin de maintenir son patrimoine en bon état et de répondre aux obligations légales. Elle considère que ces travaux ont apporté aux occupants divers avantages relativement au contrôle de la ventilation du logement, du confort thermique, d'une optimisation d'aménagement dans la salle de bains et de réalisation d'économie d'énergie, l'étiquette énergétique étant passée de E à C. 

Elle soutient que bien que les travaux aient été réalisés sur site occupé, avoir veillé au respect et à l'accompagnement des occupants en organisant des réunions d'informations préalables sur site telle que celle du 15 décembre 2022 au cours de laquelle a été présenté aux locataires le programme consistant au remplacement des fenêtres, la rénovation des salles de bains, la mise aux normes électrique l'isolation des greniers et du sous-sol, le remplacement de la couverture du toit et l'installation d'un système d'eau chaude sanitaire collectif, et mis en place une interface locataire pour la circulation des informations.

Pour s'opposer à la demande de réduction du loyer, elle fait valoir, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil que la loi consacre un droit au bailleur de procéder aux travaux et réparations de son immeuble même si le locataire en subit des désagréments. Elle prétend cependant, sur le fondement de l'article 1724 précité relatif à une diminution du bail en cas de travaux dépassant plus de 21 jours, estimant que le texte exclut tout cumul de séquences de travaux à défaut de quoi aucun travaux de réhabilitation d'ampleur ne pourrait être réalisé, que le planning des travaux a été conçu de sorte que chaque séquence ne dépasse pas ledit délai dans chaque logement, en soulignant qu'il a été demandé aux occupants un accès au logement et non une présence effective et que certains passages tels que levée des réserves, intervention dans le cadre de sinistres à la demande du locataire, ne peuvent être considérée comme un jour de travaux. Elle prétend ainsi que si ses travaux sont intervenus dans le logement de Madame [X] [D] épouse [O] à plusieurs reprises entre le 16 octobre 2023 au 1er octobre 2024, aucune séquence n'a excédé quatre jours consécutifs et certaines se sont limitées à quelques heures et que ceux réalisés dans la salle de bains se sont déroulés du 21 novembre 2023 au 06 décembre 2023, et la partie sanitaire les 21-22 novembre 2023 et le1er décembre 2023, selon planning des travaux spécifique et non plus de 21 jours comme le soutient la défenderesse. Elle sollicite ainsi le débouté de la défenderesse de sa demande de réduction du loyer.

Pour s'opposer à la demande de dommages et intérêts, elle relève que Madame [X] [D] épouse [O] forme une demande identique à 12 autres locataires caractérisant ainsi un procès d'intention plutôt qu'une réclamation fondée sur des fautes contractuelles. Elle prétend que Madame [X] [D] épouse [O] ne démontre aucune faute du bailleur estimant que la simple existence de gênes ne constitue pas une faute contractuelle justifiant l'octroi de dommages et intérêt, faute qui ne peut se confondre avec un simple mécontentement subjectif. Elle fait valoir avoir assuré, contrairement aux déclarations de la défenderesse :
. une présence quotidienne et une disponibilité constante, non contestée, de ses équipes de chantier de 8 h 30 à 12 h 00 et de 14 h 00 à 17 h 00 chaque jour de chantier, et avoir dédié une personne à temps complet à l'interface locataire,
. une communication proactive et pluricanale aux locataires par voie d'affichages publics dans les parties communes, réunions publiques et communication écrite individuelle par courrier papier, sms,
-une visite préalable du conducteur de travaux avant chaque phase,
-une capacité d'adaptation aux demandes particulières comme l'installation de douche,
-la réalisation de travaux conformément au marché de réhabilitation et aux normes techniques applicables,

Elle considère que Madame [X] [D] épouse [O] ne rapporte pas la preuve de désagréments présentant un caractère anormal ou excessif ni une mauvaise exécution des travaux de nature à engager sa responsabilité et ne rapporte aucun élément démontrant le bien-fondé de sa demande de dommages et intérêts. Elle soutient ainsi que la demanderesse n'a jamais été privée de sa salle de bains pendant 5 semaines, les travaux s'étant étendus sur 2 semaines comme cela ressort du planning et que les toilettes et les points d'eau sont restés accessibles, la douche ayant été ré- utilisable au bout du 3ème jour de travaux.

Elle oppose le caractère arbitraire des demandes compte tenu de l'uniformité absolue des demandes formées par les autres locataires et ne sont donc pas individualisées.

Elle fait valoir que compte tenu de sa qualité de bailleur social et de sa mission d'intérêt général, elle n'entend pas former de demandes de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile bien que la pluralité d'instances engagées à son encontre a fait l'objet d'une exposition médiatique par la publication d'articles de presse alors même qu'elle démontre avoir respecté l'ensemble de ses obligations légales.

La décision a été mise en délibéré au 7 août 2026 par mise à disposition au greffe.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de dommages et intérêts pout troubles de jouissance et de réduction du loyer. 

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).

En application de l'article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le locataire doit supporter les travaux nécessaires mais seulement dans la limite des inconvénients normaux d'un chantier.

Le juge analyse notamment la durée des travaux, l'intensité des nuisances, l'inhabitabilité de certaines parties du logement, le caractère indispensable des travaux et les efforts du bailleur.

En l'espèce la SA DOMIAL a procédé à des travaux de réhabilitation de l'immeuble où est situé le logement occupé par Madame [X] [D] épouse [O] du 9 janvier 2024 au 24 octobre 2024 visant notamment l'amélioration du confort thermique, une optimisation d'aménagement dans la salle de bains et la réalisation d'économie d'énergie, l'étiquette énergétique étant passée de E à C.

Il ressort du Projet Consistance Générale des travaux que les travaux ont concerné 96 logements et ont été d'ampleur concernant tous les corps de métiers à savoir tant des travaux de rénovation de patrimoine : rénovation de la couverture, de la façade sur les rues, des salles de bains en site occupé, partiellement des cuisines en site occupé, de la distribution sanitaire et évacuation, des installations de chauffage et production EC et VMC, des installations électriques des entrées et des logements, des cages d'escaliers, démolition de la chaufferie enterrée, que des travaux de rénovation thermique et énergétiques : isolation thermique plancher haut du sous-sol et des combes, remplacement des menuiseries extérieures et volets-roulants en PVC dans les logements, isolation extérieurs da la façade sur la cour.

Si la SA DOMIAL soutient que les travaux réalisés au sein du logement de Madame [X] [D] épouse [O] du 16 octobre 2023 au 1er octobre 2024, selon fiche d'intervention, n'ont jamais dépassé des " séquences " de plus de 21 jours, il convient de souligner que cette durée ne se décompte pas en présence effective des ouvriers dans le logement mais en privation effective d'une partie du logement du fait également de meubles déplacés, de chantier en cours, d'équipements inutilisables…ce qui suppose néanmoins la démonstration d'un caractère excessif et anormal de la gêne occasionnée par les travaux en continu en dépit des périodes d'accalmie en cours de chantier.

Toutefois Madame [X] [D] épouse [O] soutient ne pas avoir pu utiliser la salle de bain et son lave-linge pendant une période de 5 semaines, elle ne produit aucun document probant. Les photographies produites ne permettent pas de justifier de ses déclarations, aucune attestation de tiers n'est produite étant relevé qu'il ressort de la fiche d'intervention que les travaux dans la salle de bains ont duré du 21 novembre 2023 au 6 décembre 2023 soit sur deux semaines et demi. Il nest pas non plus démontré que la demanderesse a été privée en continue du logement ou d’une partie du logement en dehors des séquences de travaux.

Par conséquent Madame [X] [D] épouse [O] sera déboutée de sa demande de réduction du loyer.

Il ressort par contre des photographies produites, bien que non datées, et des nombreux échanges de sms entre la demanderesse et les ouvriers que l'ampleur des travaux concernant l'ensemble des pièces sur une période de près d'une année en dépit de " séquences " de moins de 21 jours, et tous les corps de métiers, réalisés dans l'ensemble du logement à contraint Madame [X] [D] épouse [O] à se tenir disponible sur une longue période en subissant des rendez-vous souvent déplacés ou des interventions fixées le jour même et à désorganiser ainsi sa vie quotidienne au-delà de la gêne normale en cas de travaux réalisés par un bailleur.

Il est ainsi relevé aux termes des sms produits que de nombreuses interventions ont été déplacées et beaucoup de demandes de présence au dernier moment ont été imposées telles que " Bonjour est-ce qu'on peut vite passer poser la trappe dans la salle de bain, nous en avons pour 5 minutes ", " le carreleur passe vers 10 heures ", " merci de fermer vos fenêtres et volets côté rue " reçu le jour même à 7 h 58, " nous devions intervenir dans votre résidence cette semaine. En raison d'un imprévu indépendant de notre volonté l'intervention est reportée… ", " les ouvriers ne viennent pas chez moi aujourd'hui ils viendront demain Bien vu la communication. Encore une fois on est prévenu la veille au soir pour le lendemain matin d'une coupure de courant de 8 h à 9 h , c'est inadmissible et un manque de respect total. On aurait pu s'organiser pour déplacer les rdv téléphoniques à un autre jour. Je suis dans une galère pour trouver une solution ", " Bonjour je suis au bureau et un voisin me signale que les ouvriers sont en train de demander de vider les balcons côté rue, j'aurais voulu être prévenue car comme je vous l'ait dit vendredi j'ai mis tout ce qui était à la cuisine côté rue.. ! ", " Bonjour merci de fermer vos fenêtres et volets toute la journée côté rue nous allons effectuer un nettoyage de façade aujourd'hui et demain ", " je viens de partir de la maison je serai de retour à midi je ne peux pas intervenir avant merci de me prévenir à temps à l'avenir ".

Madame [X] [D] épouse [O] justifie ainsi avoir subi un trouble de jouissance peu importe que la SA DOMIAL démontre avoir respecté son obligation d'informations et mis en place des mesures importantes pour tenir informés les locataires du déroulement des travaux litigieux notamment par le biais d'une interface locataire et que les travaux ont été réalisés en partie dans l'intérêts des occupants de l'immeuble en termes de confort et d'économie d'énergie.

Par conséquent Madame [X] [D] épouse [O] est fondée à solliciter des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi sera fixé à la somme de 1200.00 euros.

Sur les demandes accessoires.

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, la SA DOMIAL partie perdante, sera condamnée aux dépens.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.


PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Madame [X] [D] épouse [O] de sa demande de réduction de loyer ;

CONDAMNE la SA DOMIAL à payer à Madame [X] [D] épouse [O] la somme de 1000.00 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance;

CONDAMNE la SA DOMIAL aux dépens ;

CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

 LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE