Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S2, 11 septembre 2026, n° 25/02254

N° RG 25/02254 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NNKT


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S2

N° RG 25/02254
N° Portalis DB2E-W-B7J-NNKT

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me David ROSELMAC
Mme [C], [J] [Q] veuve [Y]




Le 
 
Le Greffier 



Me David ROSELMAC


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 11 SEPTEMBRE 2026


DEMANDERESSE :

Madame [C], [J] [Q] veuve [Y]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante en personne


DEFENDERESSE :

S.A. DOMIAL SA D’HLM à conseil d’administration
Représentée par Mme Isabelle Longuet, Directrice
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139


OBJET : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
Virginie HOPP, Greffière 

DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Août 2026 puis prorogé à la date du 11 Septembre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

La SA DOMIAL a consenti à bail à Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] un logement au sein d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3].

L'immeuble a fait l'objet de travaux de réhabilitation du mois d'août 2023 à février 2025.

Se plaignant de troubles de jouissance, Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] ont fait citer la SA DOMIAL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG par requête le déposée 17 février 2025 aux fins de réduction de loyer et dommages et intérêts

Par ordonnance du 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG a fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice aux fins de tentative de conciliation, désigné Monsieur [H] [V] à cette fin et fixé l'affaire a l'audience du 12 septembre 2025.

Monsieur [H] [V] a constaté l'échec de la mesure selon attestation du 11 juin 2025.

L'affaire a fait l'objet de renvois pour échange de pièces et écritures.

A l'audience du 12 juin 2026, Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] a sollicité la condamnation de la SA DOMIAL à lui payer la somme de 2500.00 euros en réparation du trouble de jouissance et s'est désistée de sa demande de réduction du loyer.

Elle expose avoir subi avec son conjoint handicapé à 80% de nombreuses nuisances liées aux travaux de réhabilitation à savoir le bruit constant dans le logement, les poussières et autres matières d'isolation, les passages inopinés des ouvriers, le débarras des pièces, les dégradations, les rendez-vous déplacés, un travail considérable de nettoyage suite aux allers et venues des ouvriers, l'accumulation de matériaux et d'outils dans la cuisine et la salle de bain. Elle ajoute avoir été contrainte de quitter le logement pendant les travaux de réfection de la salle de bain ne pouvant plus utiliser les toilettes pendant 15 jours et avoir acheté une chaise percée pour son époux, handicapé et sous oxygène, ne pouvant se déplacer pour se rendre dans les toilettes mis à disposition par les ouvriers. Elle estime que le décès de son époux survenu le 12 décembre 2024 est lié aux nuisances subies.

La SA DOMIAL, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :
-Juger les demandes irrecevables à tout le moins mal fondées,
-Débouter Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] de ses demandes,
-Condamner Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] à lui payer la somme de 1000.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
-Condamner Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] aux dépens,
-Ecarter l'exécution provisoire,

La SA DOMIAL expose avoir procédé à des travaux de réhabilitation très couteux concernant 96 logements afin de maintenir son patrimoine en bon état et de répondre aux obligations légales. Elle considère que ces travaux ont apporté aux occupants divers avantages relativement au contrôle de la ventilation du logement, du confort thermique, d'une optimisation d'aménagement dans la salle de bains et de réalisation d'économie d'énergie, l'étiquette énergétique étant passée de E à C. 

Elle soutient que bien que les travaux aient été réalisés sur site occupé, avoir veillé au respect et à l'accompagnement des occupants en organisant des réunions d'informations préalables sur site telle que celle du 15 décembre 2022 au cours de laquelle a été présenté aux locataires le programme consistant au remplacement des fenêtres, la rénovation des salles de bains, la mise aux normes électrique l'isolation des greniers et du sous-sol, le remplacement de la couverture du toit et l'installation d'un système d'eau chaude sanitaire collectif, et mis en place une interface locataire pour la circulation des informations.

Pour s'opposer à la demande de réduction du loyer, elle fait valoir, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil que la loi consacre un droit au bailleur de procéder aux travaux et réparations de son immeuble même si le locataire en subit des désagréments. Elle prétend cependant, sur le fondement de l'article 1724 précité relatif à une diminution du bail en cas de travaux dépassant plus de 21 jours, estimant que le texte exclut tout cumul de séquences de travaux à défaut de quoi aucun travaux de réhabilitation d'ampleur ne pourrait être réalisé, que le planning des travaux a été conçu de sorte que chaque séquence ne dépasse pas ledit délai dans chaque logement, en soulignant qu'il a été demandé aux occupants un accès au logement et non une présence effective et que certains passages tels que levée des réserves, intervention dans le cadre de sinistres à la demande du locataire, ne peuvent être considérée comme un jour de travaux. Elle prétend ainsi que si ses travaux sont intervenus dans le logement de Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] à plusieurs reprises entre le 27 mai 2024 et le 12 novembre 2024 , comme le démontre le planning réalisé par l'entreprise EIFFAGE qui a réalisé les travaux, aucune séquence n'a excédé trois jours consécutifs et certaines se sont limitées à quelques heures et que ceux réalisés dans la salle de bains ont été effectués 16, 17 et 27 septembre 2024 n'ont pas entrainé d'indisponibilité pour la locataire d'utiliser la pièce, un point d'eau étant toujours garanti dans le logement. Elle soutient également que le remplacement des fenêtres n'a duré qu'un jour soit le 27 mai 2024.

Elle sollicite ainsi le débouté des défendeurs de la demande de réduction du loyer.

Pour s'opposer à la demande de dommages et intérêts, elle relève que Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] forme une demande identique à 12 autres locataires caractérisant ainsi un procès d'intention plutôt qu'une réclamation fondée sur des fautes contractuelles. Elle prétend que Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] ne démontre aucune faute du bailleur estimant que la simple existence de gènes ne constitue pas une faute contractuelle justifiant l'octroi de dommages et intérêt, faute qui ne peut se confondre avec un simple mécontentement subjectif. Elle fait valoir avoir assuré, contrairement aux déclarations de la défenderesse :
. une présence quotidienne et une disponibilité constante, non contestée, de ses équipes de chantier de 8 h 30 à 12 h 00 et de 14 h 00 à 17 h 00 chaque jour de chantier, et avoir dédié une personne à temps complet à l'interface locataire,
. une communication proactive et pluricanale aux locataires par voie d'affichages publics dans les parties communes, réunions publiques et communication écrite individuelle par courrier papier, sms,
-une visite préalable du conducteur de travaux avant chaque phase,
-une capacité d'adaptation aux demandes particulières comme l'installation de douche,
-la réalisation de travaux conformément au marché de réhabilitation et aux normes techniques applicables,

Elle considère que Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] ne rapporte pas la preuve de désagréments présentant un caractère anormal ou excessif ni une mauvaise exécution des travaux de nature à engager sa responsabilité et ne rapporte aucun élément démontrant le bien-fondé de sa demande de dommages et intérêts. Elle soutient ainsi que la défenderesse n'a jamais été privée de la salle de bains plus de 3 jours non pleins comme cela ressort du planning.

Elle oppose le caractère arbitraire des demandes compte tenu de l'uniformité absolue des demandes formées par les autres locataires et ne sont donc pas individualisées.

Elle fait valoir que compte tenu de sa qualité de bailleur social et de sa mission d'intérêt général, elle n'entend pas former de demandes de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile bien que la pluralité d'instances engagées à son encontre a fait l'objet d'une exposition médiatique par la publication d'articles de presse alors même qu'elle démontre avoir respecté l'ensemble de ses obligations légales.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de dommages et intérêts pout troubles de jouissance et de réduction du loyer. 

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).

En application de l'article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le locataire doit supporter les travaux nécessaires mais seulement dans la limite des inconvénients normaux d'un chantier.

Le juge analyse notamment la durée des travaux, l'intensité des nuisances, l'inhabitabilité de certaines parties du logement, le caractère indispensable des travaux et les efforts du bailleur.

En l'espèce la SA DOMIAL a procédé à des travaux de réhabilitation de l'immeuble où est situé le logement occupé par Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] du 27 mai 2024 au 12 novembre 2024 visant notamment l'amélioration du confort thermique, une optimisation d'aménagement dans la salle de bains et la réalisation d'économie d'énergie, l'étiquette énergétique étant passée de E à C.

Il ressort du Projet Consistance Générale des travaux que les travaux ont concerné 96 logements et ont été d'ampleur concernant tous les corps de métiers à savoir tant des travaux de rénovation de patrimoine : rénovation de la couverture, de la façade sur les rues, des salles de bains en site occupé, partiellement des cuisines en site occupé, de la distribution sanitaire et évacuation, des installations de chauffage et production EC et VMC, des installations électriques des entrées et des logements, des cages d'escaliers, démolition de la chaufferie enterrée, que des travaux de rénovation thermique et énergétiques : isolation thermique plancher haut du sous-sol et des combes, remplacement des menuiseries extérieures et volets-roulants en PVC dans les logements, isolation extérieurs da la façade sur la cour.

Si la SA DOMIAL soutient que les travaux réalisés au sein du logement de Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] du 19 février 2024 au 3 décembre 2024, soit plus de 9 mois, selon fiche d'intervention, n'ont jamais dépassé des " séquences " de plus de 21 jours, il convient de souligner que cette durée ne se décompte pas en présence effective des ouvriers dans le logement mais en privation effective d'une partie du logement du fait également de meubles déplacés, de chantier en cours, d'équipements inutilisables…étant toutefois relevé que Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] s'est désistée à l'audience de sa demande de réduction de loyer conformément aux dispositions de l'article 394 du code de procédure civile.

Il ressort par contre des photographies produites, bien que non datées, que l'ensemble du logement a été désorganisé, la machine à laver étant placée dans le couloir transformé en lieu de stockage d'outils et matériaux, les toilettes posées dans la cuisine, trou au sol, et des courriels que la demanderesse a rencontré tout au long des travaux de radiateurs le 5 juin 2024 elle écrit " les robinets ne tournent plus " et en juillet 2024 le fait que les radiateurs ne puissent plus s'éteindre, le 9 juin 2024 elle dénonce une interruption d'internet, suite à l'intervention des électriciens, le 26 juin 2024 " le parquet qui s'effondre de plus en plus ", le 5 octobre 2024 " nous sommes dimanche et je vous envoie l'état de notre couloir, la machine à laver n'est toujours pas installée, comment je fais pour laver le linge ", le 26 septembre 2024 " mon mari handicapé n'est pas en sécurité avec les immondices et matériaux posés un peu partout. J'ai fait des photos qui prouvent que les toilettes sont inutilisables et que la poussière qui est partout ne permet pas de respirer correctement quand on est insuffisant respiratoire, moi-même je ressens des grattements dans la gorge (…) " le 6 octobre 2024 " comme vous pouvez le constater on nous a enlevé la colonne de gaz et ni le trou du sol ni du plafond ne sont bouchés. Des fils électriques sont à l'air à côté du four…. Mon mari handicapé à très froid et est malade constamment " le 4 septembre 2024 " les travaux de notre salle de bain et de notre cuisine débutent le 16 septembre et par les voisins nous avons appris que nous ne pourrons pas utiliser la cuisine pendant une journée et la salle de bains pendant plusieurs jours. Nous n'avons pas de famille et mon mari est handicapé et moi-même seront en grande difficulté ", le 26 novembre 2024 " …Cela fait 4 fois que j'attends une demis journée pour des travaux qui n'ont jamais été effectué !... je me sens lasse des travaux de la saleté et du manque de sécurité dans l'immeuble ", le 26 octobre 2024 " les travaux du grenier sont finis et la clé n'a pas été cherchée alors que j'ai signalé qu'elle était disponible, la serrure du grenier a donc a été arrachée… mon conjoint est hospitalisé actuellement pour des problèmes aux poumons et avec tout ce que nous respirons depuis des mois il n'y a pas de surprises " étant précisé que la demanderesse justifie avoir été contrainte de louer un logement de louer un gite du 15 septembre 2024 au 29 septembre 2024 pour un montant de 240.00 euros, période correspondant à la réalisation des travaux dans les pièces d'eaux selon le planning produit par la SA DOMIAL.

Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] justifie ainsi avoir subi un trouble de jouissance peu importe que la SA DOMIAL démontre avoir respecté son obligation d'informations et mis en place des mesures importantes pour tenir informés les locataires du déroulement des travaux litigieux notamment par le biais d'une interface locataire et que les travaux ont été réalisés en partie dans l'intérêts des occupants de l'immeuble en termes de confort et d'économie d'énergie.

Par conséquent Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] est fondée à solliciter des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi sera fixé à la somme de 1000.00 euros.

Sur les demandes accessoires.

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, la SA DOMIAL partie perdante, sera condamnée aux dépens.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONSTAT le désistement de Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] de sa demande de réduction de loyer ;

CONDAMNE la SA DOMIAL à payer à Madame [C] [J] [Q] veuve [Y] la somme de 1000.00 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance;

CONDAMNE la SA DOMIAL aux dépens ;

CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

 LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE