Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S2, 11 septembre 2026, n° 25/02261

N° RG 25/02261 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NNK2


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S2

N° RG 25/02261
N° Portalis DB2E-W-B7J-NNK2

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me David ROSELMAC
Mme [T], [O] [B]




Le 
 
Le Greffier 



Me David ROSELMAC


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 11 SEPTEMBRE 2026


DEMANDERESSE :

Madame [T], [O] [B]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante en personne, assistée de M. [X] [W]

DEFENDERESSE :

S.A. DOMIAL SA D’HLM à conseil d’administration
Représentée par Mme Isabelle Longuet, Directrice
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139


OBJET : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
Virginie HOPP, Greffière


DÉBATS :
A l'audience publique du 12 juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Août 2026 puis prorogé à la date du 11 Septembre 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente et par Virginie HOPP, Greffière


EXPOSE DU LITIGE

La SA DOMIAL a consenti à bail à Madame [T] [O] [B] un logement au sein d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3].

L'immeuble a fait l'objet de travaux de réhabilitation du mois d'août 2023 à février 2025.

Se plaignant dégradations et de troubles de jouissance, Madame [T] [O] [B] a fait citer la SA DOMIAL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG par requête le déposée 17 février 2025 aux fins de réduction de loyer et dommages et intérêts

Par ordonnance du 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG a fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice aux fins de tentative de conciliation, désigné Monsieur [H] [Z] à cette fin et fixé l'affaire a l'audience du 12 septembre 2025.

Monsieur [H] [Z] a constaté l'échec de la mesure selon attestation du 11 juin 2025.

L'affaire a fait l'objet de renvois pour échange de pièces et écritures.

A l'audience du 12 juin 2026, Madame [T] [O] [B] a repris les termes de ses écritures aux fins condamner la SA DOMIAL à lui payer la somme de 2500.00 euros à titre de dommages et intérêts et 2000.00 euros au titre d'une réduction de loyer.

Madame [T] [O] [B] conteste la réalité du nombre d'interventions réalisées au sein de son logement ainsi que leur durée en soutenant que le planning produit par la SA DOMIAL comporte de nombreux oublis tels que les travaux d'électricité, pose de la paroi de la douche et sèche serviettes, du radiateur dans la chambre, du faux plafond, de la peinture et de la pose d'une toile en verre dans la cuisine, de la peinture dans la chambre, de la pose de porte-fenêtre, des compteurs d'eau, de la peinture du balcon, des compteurs d'eau et peinture du balcon. Elle conteste également la réalisation des travaux dans la salle de bains allégués sur 3 jours du 15 et 16 avril 2024 et 25 avril alors qu'elle démontre qu'un ouvrier était présent dans la salle de bains le 18 avril 2024, et que la VMC a été posée le 20 janvier 2025 également dans la salle de bains si bien qu'elle considère que les travaux ont été réalisés sur plus de 21 jours, notamment sur un mois concernant la salle de bains, justifiant sa demande de réduction de loyer. Elle soutient que l'ensemble des travaux ont en fait duré de mars 2024 à décembre 2025.

Elle conteste tout procès d'intention et considère que son action n'est due qu'au refus de la SA DOMIAL de donner suite à ses réclamations. 

Elle prétend également avoir subi plusieurs dégâts des eaux depuis 2013, et notamment l'un en mai 2024 dans sa cuisine demeurée insalubre pendant 6 mois et nécessitant la pose d'un faux plafond après l'effondrement du précèdent, et des infiltrations dans la chambre pour lesquelles elle a dû attendre plusieurs jours avant que la fuite soit stoppée occasionnant la destruction d'une armoire.

Elle soutient une absence de communication, de suivi et de soutien de la part de la SA DOMIAL qui s'en remettait à la société EFFAGE.

La SA DOMIAL, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :
-Juger les demandes irrecevables à tout le moins mal fondées,
-Débouter Madame [T] [O] [B] de ses demandes,
-Condamner Madame [T] [O] [B] à lui payer la somme de 1000.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
-Condamner Madame [T] [O] [B] aux dépens,
-Ecarter l'exécution provisoire,

La SA DOMIAL expose avoir procédé à des travaux de réhabilitation très couteux concernant 96 logements afin de maintenir son patrimoine en bon état et de répondre aux obligations légales. Elle considère que ces travaux ont apporté aux occupants divers avantages relativement au contrôle de la ventilation du logement, du confort thermique, d'une optimisation d'aménagement dans la salle de bains et de réalisation d'économie d'énergie, l'étiquette énergétique étant passée de E à C. 

Elle soutient que bien que les travaux aient été réalisés sur site occupé, avoir veillé au respect et à l'accompagnement des occupants en organisant des réunions d'informations préalables sur site telle que celle du 15 décembre 2022 au cours de laquelle a été présenté aux locataires le programme consistant au remplacement des fenêtres, la rénovation des salles de bains, la mise aux normes électrique l'isolation des greniers et du sous-sol, le remplacement de la couverture du toit et l'installation d'un système d'eau chaude sanitaire collectif, et mis en place une interface locataire pour la circulation des informations.

Pour s'opposer à la demande de réduction du loyer, elle fait valoir, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil que la loi consacre un droit au bailleur de procéder aux travaux et réparations de son immeuble même si le locataire en subit des désagréments. Elle prétend cependant, sur le fondement de l'article 1724 précité relatif à une diminution du bail en cas de travaux dépassant plus de 21 jours, estimant que le texte exclut tout cumul de séquences de travaux à défaut de quoi aucun travaux de réhabilitation d'ampleur ne pourrait être réalisé, que le planning des travaux a été conçu de sorte que chaque séquence ne dépasse pas ledit délai dans chaque logement, en soulignant qu'il a été demandé aux occupants un accès au logement et non une présence effective et que certains passages tels que levée des réserves, intervention dans le cadre de sinistres à la demande du locataire, ne peuvent être considérée comme un jour de travaux. Elle prétend ainsi que si ses travaux sont intervenus dans le logement de Madame [T] [O] [B] à plusieurs reprises entre le 12 mars 2024 et le 28 janvier 2025 mais qu'aucune séquence n'a excédé quatre jours consécutifs, certaines se sont limitées à quelques heures en ne dépassant jamais 7 heures et qu'il n'existe aucune intervention de plus de 3 jours successifs. Elle soutient que les travaux réalisés dans les pièces d'eau se sont déroulés entre le 15 avril 2024 et le 3 mai 2024 et la partie sanitaire les 15, 16 et 25 avril 2024 n'entrainant aucune impossibilité d'occuper la salle de bains, la douche ayant été utilisable au bout de 3 jours. Elle précise d'ailleurs qu'une douche a été installée à la demande de Madame [T] [O] [B]. Elle soutient que le remplacement des fenêtres a eu lieu le 12 avril 2024, sur une journée et le 2 décembre 2024 sur une demi- journée. Elle sollicite ainsi le débouté de la défenderesse de sa demande de réduction du loyer.

Pour s'opposer à la demande de dommages et intérêts, elle relève que Madame [T] [O] [B] forme une demande identique à 12 autres locataires caractérisant ainsi un procès d'intention plutôt qu'une réclamation fondée sur des fautes contractuelles. Elle prétend que Madame [T] [O] [B] ne démontre aucune faute du bailleur estimant que la simple existence de gènes ne constitue pas une faute contractuelle justifiant l'octroi de dommages et intérêt, faute qui ne peut se confondre avec un simple mécontentement subjectif. Elle fait valoir avoir assuré, contrairement aux déclarations de la défenderesse :
. une présence quotidienne et une disponibilité constante, non contestée, de ses équipes de chantier de 8 h 30 à 12 h 00 et de 14 h 00 à 17 h 00 chaque jour de chantier, et avoir dédié une personne à temps complet à l'interface locataire,
. une communication proactive et pluricanale aux locataires par voie d'affichages publics dans les parties communes, réunions publiques et communication écrite individuelle par courrier papier, sms,
-une visite préalable du conducteur de travaux avant chaque phase,
-une capacité d'adaptation aux demandes particulières comme l'installation de douche,
-la réalisation de travaux conformément au marché de réhabilitation et aux normes techniques applicables,

Elle considère que Madame [T] [O] [B] ne rapporte pas la preuve de désagréments présentant un caractère anormal ou excessif ni une mauvaise exécution des travaux de nature à engager sa responsabilité.

Elle oppose le caractère arbitraire des demandes compte tenu de l'uniformité absolue des demandes formées par les autres locataires et ne sont donc pas individualisées.

Elle fait valoir que compte tenu de sa qualité de bailleur social et de sa mission d'intérêt général, elle n'entend pas former de demandes de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile bien que la pluralité d'instances engagées à son encontre a fait l'objet d'une exposition médiatique par la publication d'articles de presse alors même qu'elle démontre avoir respecté l'ensemble de ses obligations légales.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les demandes de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et de réduction du loyer. 

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).

En application de l'article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le locataire doit supporter les travaux nécessaires mais seulement dans la limite des inconvénients normaux d'un chantier.

Le juge analyse notamment la durée des travaux, l'intensité des nuisances, l'inhabitabilité de certaines parties du logement, le caractère indispensable des travaux et les efforts du bailleur.

En l'espèce la SA DOMIAL a procédé à des travaux de réhabilitation de l'immeuble où est situé le logement occupé par Madame [T] [O] [B] visant notamment l'amélioration du confort thermique, une optimisation d'aménagement dans la salle de bains et la réalisation d'économie d'énergie, l'étiquette énergétique étant passée de E à C.

Il ressort du Projet Consistance Générale des travaux que les travaux ont concerné 96 logements et ont été d'ampleur concernant tous les corps de métiers à savoir tant des travaux de rénovation de patrimoine : rénovation de la couverture, de la façade sur les rues, des salles de bains en site occupé, partiellement des cuisines en site occupé, de la distribution sanitaire et évacuation, des installations de chauffage et production EC et VMC, des installations électriques des entrées et des logements, des cages d'escaliers, démolition de la chaufferie enterrée, que des travaux de rénovation thermique et énergétiques : isolation thermique plancher haut du sous-sol et des combes, remplacement des menuiseries extérieures et volets-roulants en PVC dans les logements, isolation extérieurs da la façade sur la cour.

Si la SA DOMIAL soutient que les travaux réalisés au sein du logement de Madame [T] [O] [B] du 12 mars 2024 au 28 janvier 2025, soit sur près de 10 mois selon fiche d'intervention, ces dates étant par ailleurs contestées par la demanderesse qui affirme, sans en toutefois en rapporter la preuve, que les travaux ont duré jusqu'au 20 octobre 2025 compte tenu des la peinture du balcon, n'ont jamais dépassé des " séquences " de plus de 21 jours, il convient de souligner que cette durée ne se décompte pas en présence effective des ouvriers dans le logement mais en privation effective d'une partie du logement du fait également de meubles déplacés, de chantier en cours, d'équipements inutilisables…ce qui suppose néanmoins la démonstration d'un caractère excessif et anormal de la gêne occasionnée par les travaux en continu en dépit des périodes d'accalmie en cours de chantier.

Si Madame [T] [O] [B] soutient ne pas avoir pu utiliser sa salle de bains pendant une durée d'un mois, alors que la SA DOMIAL produit un planning sur lequel figure des travaux réalisés les 15, 16 et 25 avril 2024 soit sur 3 jours, en soutenant que cette dernière omet des interventions concernant ladite salle de bains des 6 mai 2024 afférente à la pose de la paroi de la douche et du sèche-serviettes et le 20 janvier 2025 relatif à la pose de la VMC, il n'en demeure pas moins que la demanderesse ne démontre pas que des séquences de travaux ont duré plus de 21 jours en continu ou qu'entre deux séquences de travaux la salles de bains ait été inutilisable. Il ressort d'ailleurs de l'attestation de Monsieur [D] [C] du 25 avril 2026 qui ne respecte pas les conditions de recevabilité de l'article 232 du code de procédure civile, que " Madame [T] [O] [B] est venue, à plusieurs reprises, entre le 15 avril et le 6 mai 2024 prendre une douche à mon domicile ", si bien que le délai d'un mois allégué n'est pas démontré et celle de Madame [M] [U] [S] ne permet pas de vérifier les dates pendant lesquelles la demanderesse est venue à son domicile prendre une douche puisqu'il est précisé " entre le 15 avril (année non précisée) et mon départ (date non précisée)… " Il ne ressort pas non plus des photographies, non datées, l'inoccupation du logement ou d'une partie de ce dernier pendant plus de 21 jours.

Par conséquent Madame [T] [O] [B] sera déboutée de sa demande de réduction du loyer.

Si Madame [T] [O] [B] se plaint d'une absence de communication et de présence de la part de la SA DOMIAL le temps des travaux, il est cependant produit par la demanderesse des échanges de courriers notamment ceux des 6 juillet 2024 et 16 septembre 2024 aux termes duquel la défenderesse affirme " avoir pris contact avec le Maître d'œuvre pour faire un point sur la situation ".

Si Madame [T] [O] [B] fait état de nuisances sonores le temps des travaux, elle ne démontre pas que cette nuisance a dépassé les inconvénients normaux de travaux.

Il est par contre produit des photographies et échanges de correspondances afférentes à des dégâts des eaux certes en grande partie antérieurs à la réalisation des travaux de réhabilitation soit depuis 2016, mais également survenus en avril 2024 et juin 2024 et si les photographies produites non datées, ne permettent pas de différencier les infiltrations antérieures de celles survenues pendant lesdits travaux, il ressort cependant du courrier précité du 6 juillet 2024 que Madame [T] [O] [B] dénonce le retard dans la réalisation des travaux d'étanchéité de la toiture prévue au titre de la rénovation de l'immeuble et le fait que l'eau continue à s'infiltrer au-dessus de sa chambre, que le 2ème balcon se remplit de nouveau et déborde et que l'eau coule abondamment dans la cuisine par les nouvelles canalisations. Les photographies produites, bien que non datées, démontrent l'ampleur de l'infiltration d'eau dans le logement. La SA DOMIAL ne conteste pas cette réalité puisqu'elle précise aux termes du courrier en réponse précité du 16 septembre 2024 " nous faisons le nécessaire pour les problèmes en suspens soient résolus, des équipes sont venues récemment dans votre logement afin de vérifier s'il est possible d'intervenir à ce stade" et en dépit d'une prise en charge ultérieure des travaux nécessaires à la suite du dernier dégât des eaux par la pose d'un faux plafond dans la cuisine et la remise en peinture, il n'en demeure pas moins que Madame [T] [O] [B] a subi un trouble de jouissance.

Il est également relevé qu'aux termes du courrier précité, la SA DOMIAL a reconnu que certaines interventions ont pris du retard notamment celles dénoncées le 6 juillet 2024 tels que l'installation d'un radiateur dans la chambre, la porte fenêtre dans le salon, la VMC dans la salle de bains, les travaux afférents à la cuisine, l'installation des compteurs d'eau chaude et froide, ayant généré un stress légitime compte tenu de la l'absence de connaissance de la durée précise des travaux.

Si par contre Madame [T] [O] [B] soutient avoir subi des dégradations notamment la perte d'une armoire dans la chambre, la facture produite du 13 novembre 2024 d'achat d'une armoire n'est pas probante.

Enfin si la demanderesse échoue à démontrer l'impossibilité alléguée d'utiliser sa salle de bains pendant un mois, elle justifie toutefois avoir été contrainte " à plusieurs reprises " de prendre une douche chez un tiers.

Madame [T] [O] [B] justifie ainsi avoir subi un trouble de jouissance peu importe que la SA DOMIAL démontre avoir respecté son obligation d'informations et mis en place des mesures importantes pour tenir informés les locataires du déroulement des travaux litigieux notamment par le biais d'une interface locataire et que les travaux ont été réalisés en partie dans l'intérêts des occupants de l'immeuble en termes de confort et d'économie d'énergie.

Par conséquent Madame [T] [O] [B] est fondée à solliciter des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi sera fixé à la somme de 1000.00 euros.

Sur les demandes accessoires.

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, la SA DOMIAL, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.


PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Madame [T] [O] [B] de sa demande de réduction de loyer ;

CONDAMNE la SA DOMIAL à payer à Madame [T] [O] [B] la somme de 1000.00 euros (mille euros) au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SA DOMIAL aux dépens ;

CONSTATE l'exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

 LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE