Cour d'appel de Dijon, 2 e chambre civile, 10 septembre 2026, n° 23/00668

S.A.R.L. [B]



C/



S.C.I. AB IMMO

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2e chambre civile



ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2026



N° RG 23/00668 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GGCX



Décision déférée à la Cour : jugement du 16 mai 2023, 

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 22/01332











APPELANTE :



S.A.R.L. [B], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 793 806 126, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Christophe BALLORIN de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 9





INTIMÉE :



S.C.I. AB IMMO, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 442 241 352, agissant par son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Karine SARCE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 103, assistée de Me Martin RADZIKOWSKI, avocat au barreau de PARIS









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 mai 2026 en audience publique devant la cour composée de :



Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

Stéphanie CHANDET, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 10 Septembre 2026,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Cédric SAUNIER, Conseiller, pour le président empêché, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



La société à responsabilité limitée boulangerie pâtisserie [B], ci-après dénommée SARL [B], exerce une activité de boulangerie pâtisserie.



Suivant acte authentique des 2 et 3 juillet 2013, la société civile immobilière Mure, devenue la société civile immobilière AB Immo ci-après dénommée la SCI AB Immo, a consenti à la SARL [B] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Dijon (21), pour un loyer de 15.600 euros HT par an, soit 1554,80 euros TTC par mois. 



Les relations contractuelles entre les parties ont été émaillées de nombreux litiges ayant donné lieu à plusieurs décisions judiciaires.



Par courrier recommandé en date du 1er février 2022, la SARL [B] a avisé la SCI AB Immo de sa décision de suspension du paiement de ses loyers en compensation d'une somme de 8 091,38 euros au titre de travaux d'aménagement d'un totem, de la réfaction d'un câble et de vitrines réfrigérées endommagés par des nuisibles.



Par courrier du 4 février 2022, la SCI AB Immo s'est opposée à cette compensation, estimant les sommes alléguées non dues. 



Par acte du 10 mai 2022, la SCI AB Immo a fait délivrer à la SARL [B] un commandement de payer pour la somme totale de 5 796,23 euros, visant la clause résolutoire contractuelle, correspondants aux loyers et charges impayées de février à mars 2022 outre 10 % au titre de la clause résolutoire, les intérêts et le coût de l'acte. 



Par acte extra-judiciaire du 3 juin 2022, la SARL [B] a fait assigner la SCI AB Immo devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de juger nul et de nul effet le commandement de payer du 10 mai 2022 et de l'annuler. 





Par jugement du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire de Dijon a :

- rejeté la demande présentée par la SARL [B] aux fins de déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mai 2022 au titre des loyers impayés de février, mars et avril 2022 ;

- rejeté la demande présentée par la SCI AB Immo au titre de ses frais irrépétibles ;

- condamné la SARL [B] aux dépens ; 



Le 31 mai 2023, la SARL [B] a interjeté appel du jugement, par voie électronique, en toutes ses dispositions à l'exclusion du chef de dispositif rejetant la demande présentée par la SCI AB Immo au titre des frais irrépétibles.



Dans ses premières et ultimes conclusions du 29 novembre 2023, la SCI AB Immo a formé appel incident contre la décision en ce qu'elle l'a débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La clôture est intervenue le 18 mai 2026.





EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES



Par ses dernières écritures remises au greffe et notifiées par voie électronique le 20 février 2024, la SARL [B] demande à la cour, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 1219, 1347 et suivants et 1719 et suivants du code civil, d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon le 16 mai 2023 en ce qu'il a : 

- rejeté sa demande présentée aux fins de déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mai 2022 au titre des loyers impayés de février, mars et avril 2022 et l'a condamné aux dépens ; 

En conséquence, statuant à nouveau,

- juger nul et de nul effet le commandement de payer du 10 mai 2022 et l'annuler ; 

- condamner la SCI AB Immo à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel. 



Elle fait valoir que le commandement de payer est nul et de nul effet dès lors qu'elle était fondée à opposer à son bailleur une exception d'inexécution et une compensation.

D'une part, elle expose que de nombreuses et graves inexécutions contractuelles de la SCI AB Immo à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ont compromis l'exploitation de son fonds de commerce en ce que :


elle fait face à de graves problèmes d'humidité depuis des années ; le bailleur est tenu d'assurer l'étanchéité du bâtiment mais s'y refuse ce qui l'a contraint à agir en justice, une expertise étant en cours afin d'examiner les désordres et de déterminer les responsabilités ; cette dernière a mis en évidence des zones d'humidité ; cela perturbe l'exploitation de la boulangerie de manière récurrente et met en péril les denrées alimentaires ; 

elle a eu à subir la présence de rats, incompatible avec son exploitation, son bailleur ayant toutefois refusé d'agir et été jusqu'à l'attaquer en référé pour demander la remise en état des lieux après qu'elle a eu réalisé les travaux incombant pourtant à ce dernier ; la cour d'appel a retenu que la SCI AB Immo était mal fondée à lui reprocher d'avoir procédé à des travaux qui lui incombaient pour assurer une jouissance paisible des lieux ; les nuisibles ont causé des dégâts importants perturbant l'exploitation du commerce ; 

son bailleur a retiré, en toute illégalité et sans motif valable, son totem publicitaire; cela a nui à sa visibilité et donc à son activité et l'a contraint à engager des frais pour l'achat et l'installation d'une nouvelle enseigne après accord de son bailleur, lequel refuse toutefois d'en assumer le coût ; 

la SCI AB Immo s'est livrée à un acharnement judiciaire en faisant notamment inscrire à son encontre un nantissement judiciaire provisoire sur son fonds de commerce l'ayant contraint à engager une procédure judiciaire pour en obtenir la mainlevée ;

son bailleur lui a déjà délivré un commandement de payer le 13 avril 2021, alors qu'aucune des sommes visées n'étaient due comme l'a justement relevé le tribunal judiciaire de Dijon dans sa décision du 14 mars 2023 ; 

elle subit les assauts judiciaires de son bailleur, pour la plupart infondés et irréguliers, et engager des frais importants pour assurer sa défense ce qui impacte gravement l'exploitation ; 




D'autre part, elle considère que les sommes visées dans le commandement de payer ne sont pas dues dès lors qu'elle est créancière de son bailleur à hauteur de 8 091,38 euros en ce que :


elle a dû faire procéder à des travaux d'aménagement de son totem publicitaire, lequel avait été installé en 2013 sur une structure métallique avec l'autorisation du voisin propriétaire, qui a été enlevé frauduleusement par la SCI AB Immo les 3 et 4 août 2021 et l'a contraint à en installer un nouveau sur la voie publique ; en réponse aux moyens adverses, elle indique qu'il ne s'agit pas de la prise en charge financière du totem autorisé dans le bail mais des frais rendus nécessaires par la voie de fait de la SCI AB Immo qui a commis une faute civile engageant sa responsabilité ;

elle fait face à la présence de rats depuis de nombreuses années sans intervention de son bailleur malgré ses demandes répétées ; dans ce contexte, elle a dû faire réaliser des travaux et des réparations en lieu et place de la SCI AB Immo ; 

ses créances sont des créances de sommes d'argents nées des manquements contractuels de la SCI AB Immo dans le cadre du bail commercial les unissant ; elle a valablement invoqué la compensation dans son courrier du 1er février 2022, la compensation ayant donc opéré de plein droit entre les créances de loyer et les créances indemnitaires ; 


Enfin elle considère, compte tenu de l'absence de créance principale, qu'elle ne saurait devoir aucune somme au titre d'une clause pénale, de frais de procédure ou de coût du commandement. 



Dans ses premières et ultimes conclusions portant appel incident, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, la SCI AB Immo, au visa des articles 1103, 1104 et suivants du code civil, L.145-41 et suivants du code du commerce et 700 du code de procédure civile, demande à la cour :



' de confirmer le jugement déféré du 16 mai 2023 (RG n°22/01332) rendu par le tribunal judiciaire de Dijon sauf en ce qu'il a rejeté l'octroi d'une somme à son bénéfice au titre de l'article 700 du code de procédure civile et : 



- de débouter la société [B] de l'ensemble de ses demandes ; 

- de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; 



' d'infirmer le jugement déféré du 16 mai 2023 (RG n°22/01332) rendu par le tribunal judiciaire de Dijon uniquement en ce qu'il a rejeté l'octroi d'une somme à son bénéfice au titre de l'article 700 du code de procédure civile et : 



- de condamner la société [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens relativement à la procédure de première instance.





Elle fait valoir que les demandes de la société [B] sont infondées en ce que cette dernière cherche n'importe quel moyen pour éviter de régler ses loyers, alors qu'elle exploite pleinement son commerce, inventant une succession de difficultés fictives ou dont elle est responsable.


Elle conteste toute compensation expliquant que :


la société [B] a fixé son dispositif publicitaire, sans l'accord de son bailleur, sur le totem appartenant initialement à un locataire voisin ; il lui a été demandé à plusieurs reprise d'enlever son enseigne ; que faute d'exécution elle a procédé au retrait par ses soins, le totem lui ayant été cédé et menaçant de s'effondrer ; les stipulations du bail mettent les frais de cette nature à la charge du preneur, le bailleur n'ayant pas à supporter ces éléments de fonds de commerce ;

l'appelante ne justifie pas que les factures d'installations de câbles, néons LED et transformateurs seraient liés à des rongeurs et qu'il y aurait eu un court-circuit qui aurait endommagés les autres installations ;

ces motifs de compensation n'ont jamais été soumis à une juridiction et la SARL [B] ne pouvait opérer unilatéralement ; 




En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions.







MOTIFS DE LA DECISION




Sur l'exception d'inexécution, 




L'article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Selon l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1719 du même code dispose que le bailleur est quant à lui obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée en garantissant au preneur une jouissance paisible pendant la durée du bail.



Il en résulte que, conformément à l'article 1219 du code civil, le preneur peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



Il est de principe qu'en matière de bail commercial, le preneur, pour échapper au paiement des loyers et charges, doit prouver que, au jour où il se prévaut d'une exception d'inexécution, les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, devenus impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (Cass, 3ème civ, 6 juillet 2023, n°22-15.923 et Cass, 3ème civ, 18 septembre 2025, n°23-24 ;005).



En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, le 10 mai 2022, la SCI AB Immo a fait délivrer à la SARL [B] un commandement de payer au titre des loyers de février, mars et avril 2022 due par cette dernière en application du bail du 1er juillet 2013 et dont il est constant qu'ils n'ont pas été payés. 



La SARL [B] invoquant une exception d'inexécution, il lui appartient d'en rapporter la preuve, laquelle doit exister au moment de sa décision unilatérale de suspension des loyers et pendant la période de suspension. 



Le contrat de bail stipule, dans sa partie « AFFECTATION DES LIEUX LOUES » les éléments suivants :



« A- Déclarations du locataire et du bailleur

Le locataire déclare qu'il entend exercer dans les lieux l'activité de boulangerie, pâtisserie, viennoiserie, confiseries, glaces, chocolat, traiteur, plat à emporter, sandwicherie, restauration rapide, vente de boisson non alcoolisées. »



Or, si la SARL [B] indique notamment avoir été perturbée dans son exploitation, elle ne rapporte pas la preuve que les manquements et agissements du bailleur tels qu'allégués par elle, à les supposés constitués, auraient eu pour effet de rendre les locaux impropres à l'usage auquel ils étaient destinés durant la période de suspension des loyers, n'alléguant et ne démontrant par ailleurs aucun arrêt d'exploitation.


Au surplus, il convient de relever que le litige concernant les problèmes d'humidité et les responsabilités de chacun de ce chef n'était pas tranché à la date de suspension des loyers et qu'il n'est pas démontré que les autres moyens allégués étaient existants. 



Il résulte de ce qui précède que la SARL [B] ne rapporte pas la preuve que les locaux loués étaient impropres à l'usage auquel ils étaient destinés au moment de la suspension des loyers. Elle est dès lors mal fondée à invoquer une exception d'inexécution.




Sur la compensation,




Selon les articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

La SARL [B] soutient être créancière de la SCI AB Immo à hauteur de 8 091,38 euros se décomposant comme suit :


6 180 euros au titre du coût d'enlèvement et d'installation d'une nouvelle enseigne ;

1 911,38 euros au titre de désordres causés par des rongeurs ; 


Il est de jurisprudence constante que tant que les créances sont litigieuses, les conditions de la compensation ne sont pas réunies, ces dernières ne répondant pas aux exigences des articles précités.

En l'espèce, il est constant que la SARL [B] a avisé son bailleur de sa volonté d'opérer compensation entre ses loyers et la somme précitée par courrier du 1er février 2022, lequel s'y est opposé par courrier du 4 février 2022, la SCI AB Immo contestant l'existence même des créances alléguées.

Dès lors, à la date de la suspension du paiement de ses loyers par la SARL [B], les créances alléguées par elle, qui n'étaient ni admises en leur principe ni leur quantum par la SCI AB Immo à laquelle elles étaient opposées, ni reconnues judiciairement, ne pouvaient faire l'objet d'une compensation dès lors qu'elles ne revêtaient pas un caractère certain, liquide et exigible au sens de l'article 1347-1 du code civil précité. 

En conséquence, la créance de la SCI AB Immo n'était donc pas éteinte et les sommes, telles que visées dans le commandement de payer litigieux, dues.

Il résulte de ce qui précède que la décision déférée doit dès lors être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de nullité du commandement de payer délivré le 10 mai 2022. 





PAR CES MOTIFS,



La cour,

Confirme le jugement rendu le 16 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Dijon en tous ses chefs de dispositif soumis à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL [B] aux dépens d'appel ; 

Déboute la SCI AB Immo de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le greffier P/Le président empêché