Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 B, 11 septembre 2026, n° 24/01075

MINUTE N° 408/2026































Copie exécutoire

aux avocats



Le 11/09/2026



La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 2 B N° RG 24/01075 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IIK3



Décision déférée à la cour : 23 Janvier 2024 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE





APPELANTE sur appel principal et INTIMÉE sur appel incident :



La S.N.C. SAINT-JOSEPH BATISSEUR

ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1]



représentée par Me Dominique HARNIST, avocat à la cour. 



INTIMÉ sur appel principale et APPELANT sur appel incident :



Le Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU BEGUINAGE NOTRE DA ME représenté par son syndic, la SARL 2MM IMMOBILIER, ([Adresse 2])

sis [Adresse 3] à [Localité 2]



représenté par Me Thierry CAHN de la SCP CAHN ET ASSOCIES, avocat à la cour.





COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre, et Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère, chargés du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX



ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE



La SNC Saint Joseph Bâtisseur a procédé à la rénovation d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] (68), lequel a fait l'objet d'une vente en l'état futur de rénovation de neuf lots. 



Par procès-verbal du 2 février 2016, les travaux de rénovation des parties communes ont été réceptionnés. 



Les travaux de rénovation portant sur les parties privatives ont été réceptionnés par procès-verbal du 3 février 2016.



Constatant des problèmes de chauffage, le syndicat des copropriétaires du Béguinage Notre Dame (ci-après le syndicat des copropriétaires) a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire. 



Par décision du 12 février 2019, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise, confiée à M. [Z] [B]. 



Par ordonnances en date du 13 décembre 2019, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à la SARL Pino Bâtiment, la SA Maaf Assurances et la société Elite Insurance Company Ltd. 



L'expert a déposé son rapport le 8 juillet 2020.



Par exploit de commissaire de justice en date du 5 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SNC Saint Joseph Bâtisseur devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de la voir condamner à l'indemniser de son préjudice. 



Selon jugement contradictoire rendu le 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Mulhouse a : 

- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SNC Saint Joseph Bâtisseur, 

- condamné la SNC Saint Joseph Bâtisseur à verser au syndicat des copropriétaires du béguinage Notre Dame les sommes suivantes : 

- 49 138 euros à titre de dommages et intérêts, 

- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

ces sommes étant majorées des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, 

- rejeté la demande de la SNC Saint Joseph Bâtisseur, formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit que les intérêts produits par les sommes mises à la charge de la SNC Saint Joseph Bâtisseur au profit du syndicat des copropriétaires du Béguinage Notre Dame produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, 

- condamné la SNC Saint Joseph Bâtisseur aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n°19/00005 et les frais d'expertise judiciaire, 

- constaté l'exécution provisoire du jugement. 



S'agissant de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, le tribunal a retenu qu'elle ne s'était pas révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état de sorte que la SNC Saint Joseph Bâtisseur était irrecevable à la soulever devant le tribunal. 



Pour rejeter la demande de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation de délivrance conforme, le tribunal a retenu que : 

- aux termes de la notice descriptive des travaux, le vendeur s'était engagé à assurer le contrôle et la maintenance de la chaudière existante en sous-sol pour le chauffage des appartements et la production d'eau chaude sanitaire, 

- par ailleurs, le rapport d'expertise relevait que les travaux de mise aux normes du local chaufferie applicables en 2016 n'avaient pas été effectués par le maître de l'ouvrage lors de la rénovation du bâtiment, que la SNC Saint Joseph Bâtisseur n'avait pas respecté ses engagements de contrôle et de maintenance de la chaudière et son obligation d'information sur l'âge des appareils qui dataient de 1985 et qu'il était surprenant que la notice descriptive des travaux soit aussi incomplète s'agissant du descriptif de la chaufferie compte tenu de l'importance de l'opération de modification de la destination de l'immeuble, à savoir un établissement privé d'une congrégation de frères en neuf logements collectifs avec en partie adjacente un établissement recevant du public "[Localité 4] culte", 

- la SNC Saint Joseph Bâtisseur ne contestait pas l'absence de mise aux normes de sécurité du local chaufferie, 

- il ne résultait toutefois pas du rapport d'expertise que le vendeur ne s'était pas conformé à l'obligation de contrôle et de maintenance qui était la sienne alors qu'il était constaté que la chaudière était fonctionnelle et que les travaux effectués postérieurement à la livraison n'étaient pas imputables à un manquement à l'obligation de contrôle et de maintenance du vendeur, 

- le syndicat des copropriétaires n'apportait pas d'autre élément au soutien d'une éventuelle défaillance du système de chauffage imputable à un manquement à cette obligation du vendeur, rappelant que la charge de la preuve du manquement à l'obligation de délivrance conforme pesait sur l'acheteur, 

- le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve d'un défaut de conformité du bien délivré aux stipulations contractuelles. 



Pour faire droit, à la demande de dommages et intérêts à hauteur de 49 138 euros pour vice du consentement, le tribunal a relevé que : 

- en l'absence de date mentionnée sur le contrat, les parties s'accordaient sur l'application des dispositions antérieures à la loi du 10 février 2016, 

- le manquement à l'obligation d'information du vendeur pouvait constituer une réticence dolosive si l'information précontractuelle était omise intentionnellement en vue de provoquer une erreur déterminante pour le consentement de l'acquéreur, 

- le professionnel était tenu d'un devoir d'information renforcé à l'égard de l'acquéreur profane, 

- l'expert avait relevé que s'agissant d'une opération de rénovation d'ampleur, la notice descriptive des travaux aurait dû prévoir la mise aux normes de la chaufferie et de ses annexes, 

- aucun document n'avait été transmis par le vendeur lors de la livraison des logements alors que ces documents auraient dû faire partie des documents relatifs aux ouvrages exécutés à remettre aux nouveaux acquéreurs, 

- la SNC Saint Joseph Bâtisseur, professionnel de la construction, s'était volontairement abstenu d'informer le syndicat des copropriétaires, profane en ces matières, de l'état de la chaudière qui était certes en fonctionnement mais dont l'installation datait de près de 30 ans et dont aucune pièce de rechange n'était plus commercialisée de sorte qu'en cas de survenance d'une panne, les risques de devoir procéder au remplacement de l'ensemble de l'installation étaient très importants, 

- cette information était nécessairement connue de la SNC Saint Joseph Bâtisseur, qui devait la communiquer au syndicat des copropriétaires, même en l'absence de défaillance de la chaudière, 

- la SNC Saint Joseph Bâtisseur n'ignorait pas la destination de l'immeuble destiné à des personnes âgées aux revenus modestes de sorte que l'état du système de chauffage était un élément déterminant du consentement des acquéreurs profanes, peu importe qu'elle n'ait eu aucun intérêt financier à dissimuler cette information. 



Le tribunal a déduit de ces éléments que le consentement du syndicat des copropriétaires étant vicié, il était bien fondé à solliciter la réparation du préjudice occasionné sur le fondement de l'article 1382 du code civil. 



Le 27 février 2024, la SNC Saint Joseph Bâtisseur a interjeté appel de ce jugement par voie électronique en toutes ses dispositions. 



Par ordonnance du 7 octobre 2025, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l'affaire à l'audience du 5 juin 2026.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 1er octobre 2025, la SNC Saint Joseph Bâtisseur demande à la cour de : 

Sur l'appel principal,

- la recevoir en son appel ainsi qu'en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 23 janvier 2024 en ce qu'il l'a condamnée sur le fondement du dol au paiement : 

- de la somme de 49 138 euros au syndicat des copropriétaires,

- de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en condamnation de la SNC Saint Joseph Bâtisseur à la somme de 49 138 euros sur le fondement du dol,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- limiter le montant de la condamnation de la SNC Saint Joseph Bâtisseur à la somme de 6 000 euros représentative de la mise en conformité aux normes de sécurité du local au sein duquel se trouve la chaudière, qu'elle aurait dû prendre en charge,

Sur l'appel incident

- la SNC Saint Joseph Bâtisseur déclare s'en remettre à la sagesse de la cour.

En tout état de cause

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



La SNC Saint Joseph Bâtisseur soutient que le premier juge a, à tort, retenu l'existence d'un dol dès lors que : 

- elle a pris la décision de ne pas changer la chaudière, non dans le but de maintenir à des fins d'économie une chaudière défectueuse et à l'espérance de vie comptée, mais parce qu'elle était convaincue que cette chaudière pouvait encore fonctionner de nombreuses années, ce qui a été mis en évidence depuis, 

- les copropriétaires n'ont pas été trompés sur l'absence de rénovation de la chaudière que révèle la notice descriptive des travaux dont ils ont eu connaissance lors de la réservation de chaque appartement,

- aucun élément n'est produit de nature à établir que la chaudière, indépendamment de son ancienneté, ait été non performante, de mauvaise qualité, en mauvais état de fonctionnement ou vouée à une prochaine inaptitude à son usage, 

- aucun élément ne démontre qu'elle avait connaissance de l'impossibilité de se procurer des pièces de rechange pour la chaudière, situation qui n'est au demeurant pas avérée et ne peut résulter de la date d'installation et de la maintenance de la chaudière, 

- la chaudière continue à fonctionner convenablement, près de 12 ans après les ventes d'appartements, des réparations ayant été opérées à l'aide de pièces de rechange en 2016 et 2018. 



Elle ajoute que tout au plus, seule une condamnation au paiement de la somme de 6 000 euros aurait pu être prononcée à son encontre, correspondant aux frais de mise aux normes du local dans lequel est située la chaudière, somme qu'elle avait indiqué en première instance être disposée à prendre en charge, sans qu'il n'en ait été tenu compte. 



Elle soutient en outre que les factures des établissements [Y] produites par le syndicat des copropriétaires pour établir le très mauvais état de fonctionnement de la chaudière sont principalement relatives aux interventions annuelles pour son arrêt et sa remise en route et portent sur des sommes modiques, alors que seule l'une d'entre elles est relative à des réparations et permet d'établir que des pièces de rechange ont été trouvées. 



*



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 2 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : 

- rejeter l'appel principal,

- recevoir l'appel incident subsidiairement la demande nouvelle,

- réformer pour partie et en conséquence le jugement entrepris,

- dire que les montants mis en compte au titre de l'indemnisation du préjudice par le tribunal le sont à titre de provision,

- condamner d'ores et déjà la SNC Saint Joseph Bâtisseur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 50 000 euros TTC à titre de provision, 

- réserver les droits du syndicat des copropriétaires à parfaire et augmenter le cas échéant les montants sollicités au regard des coûts actuels et de l'évolution des prix,

Subsidiairement,

- confirmer le jugement entrepris sur le principe et le montant de la condamnation,

En tout état de cause,

- condamner la SNC Saint Joseph Bâtisseur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 54 758 euros TTC à titre de provision et sauf à parfaire, au vu du devis de l'entreprise [Y] du 6 septembre 2024,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus, 

- rejeter toutes prétentions de la SNC Saint Joseph Bâtisseur, 

- condamner la SNC Saint Joseph Bâtisseur aux dépens d'appel ainsi qu'au versement d'un montant de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires soutient que dans le cadre du cahier des charges et des conditions particulières, la SNC Saint Joseph Bâtisseur garantissait une remise à neuf du logement ainsi qu'un descriptif des équipements et un bon état des systèmes de chauffage fixes et de la ventilation ; que l'immeuble devait posséder après travaux de rénovation une meilleure isolation ; que les acquéreurs ont ainsi été mis en confiance mais qu'il est ensuite apparu que la chaudière commune à l'ensemble de la copropriété était totalement obsolète et que le chauffage ne fonctionnait pas conformément aux engagements. 



Il fait valoir que la SNC Saint Joseph Bâtisseur ne pouvait ignorer que la chaudière était âgée de 32 ans et qu'aucune pièce de rechange ne pouvait être livrée ; que des pertes de calories ont été subies compte tenu de la longueur de la tuyauterie installée et non isolée ; que la chaudière ne fonctionne pas normalement, ce qui a été signalé à la SNC Saint Joseph Bâtisseur par courrier du 12 juin 2018 ; que la SNC Saint Joseph Bâtisseur avait tenu des propos rassurants aux futurs acquéreurs lors des différentes visites, prétendant que tout fonctionnait normalement ; qu'elle a toutefois manqué à son devoir de conseil et de sachant ; que le montant de la modification des installations et de la mise aux normes doit lui incomber. 



Il allègue que l'entreprise [Y] est intervenue fréquemment sur la chaudière ; que deux personnes âgées ont dû revendre leur appartement par crainte de devoir exposer un surcoût énergétique. Il sollicite ainsi que les montants ne soient mis en compte qu'à titre de provision en attendant la justification du coût actualisé et produit un devis pour le remplacement de la chaudière gaz par une cascade de deux chaudières gaz TPHE Viessmann. 



*



Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées. 





MOTIFS



Il résulte de l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable au litige, que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.



En l'espèce, il est constant que la SNC Saint Joseph Bâtisseur a procédé à la vente en l'état futur de rénovation de neuf lots de copropriété. 



L'appelant invoque un dol imputable au vendeur qui n'aurait pas informé les acquéreurs de l'âge de la chaudière, de son caractère vétuste et de l'impossibilité de trouver des pièces de rechange, alors qu'il avait connaissance de ces informations. 



La notice descriptive des travaux annexée au contrat de réservation signé entre la SNC Saint Joseph Bâtisseur et chaque acquéreur précise, au point 9 "Raccordements réseaux - Alimentation en gaz : contrôle et maintenance de la chaudière existante en sous-sol pour chauffage des appartements et production d'eau chaude sanitaire". Il est dès lors établi que les acquéreurs étaient informés de ce qu'il n'avait pas été procédé au remplacement de la chaudière dans le cadre des travaux de rénovation. 



Plusieurs copropriétaires attestent avoir visité les lieux, et pour certains notamment la chaufferie avant la signature du contrat de réservation, occasion au cours de laquelle ils affirment que les performances de la chaudière en place leur ont été vantées en réponse à leurs interrogations sur l'état de cette dernière, sans obtenir de précision sur son âge.



Or, il n'est produit aucun élément de nature à caractériser l'état de vétusté de cette chaudière dont il n'est pas établi qu'elle ne remplisse pas sa fonction depuis lors. L'expert a ainsi relevé, s'agissant des paramètres de fonctionnement de la chaudière, qu' "au vu des mesures, les résultats ne sont pas défavorables au fonctionnement de la chaudière, de surcroît pour un équipement de 35 ans (..)". Il est en outre relevé que cette chaudière a fonctionné au moins dix ans après la vente des logements, sans générer de dépenses importantes. A cet égard, les factures de l'entreprise [Y] se rapportent principalement à des opérations de maintenance, ainsi que de mise en route et d'arrêt de la chaudière. Certaines factures sont relatives à des réparations (remplacement du bloc gaz sur deux brûleurs, de la pompe de chauffage, d'une conduite d'eau et de deux vases d'expansion), interventions représentant un coût total de 9 009 euros entre 2020 et 2024, qui doivent être rapportées à l'ensemble de la période dès lors qu'il n'est pas justifié d'autres réparations importantes intervenues depuis 2016, et constituent dès lors un coût de l'ordre de 90 euros par an pour l'ensemble de la copropriété, qui ne peut être qualifié d'excessif. 



L'impossibilité de se procurer des pièces de rechange de cette chaudière invoquée par l'appelant n'est pas établie dès lors que l'attestation établie par la société Viessmann le 9 mars 2020 évoque uniquement de fortes probabilités que la plupart des pièces composant cette chaudière ne soit plus disponibles à ce jour et alors qu'il est établi qu'il a pu être procédé aux réparations nécessaires depuis 2016. 



Si l'expert judiciaire a relevé que la SNC Saint Joseph Bâtisseur n'avait pas respecté ses engagements de contrôle et de maintenance de la chaudière selon la notice descriptive des travaux et d'information sur l'âge des appareils qui dataient de 1985, il apparaît que les acquéreurs étaient informés que la chaudière existante était ancienne et il n'est pas démontré que l'âge de cet équipement ait eu une incidence sur leur consentement ou qu'ils auraient acquis à moindre prix s'ils avaient eu connaissance de ce fait, alors même que la vétusté de cet équipement, qui a fonctionné depuis lors, n'est pas établie. 



En conséquence, il n'est pas justifié par l'appelant d'éléments de nature à caractériser un dol imputable à la SNC Saint Joseph Bâtisseur. Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé en ce qu'il a condamné ce dernier à verser au syndicat des copropriétaires du béguinage Notre Dame la somme de 49 138 euros à titre de dommages et intérêts. 



A hauteur de cour, le syndicat des copropriétaires du béguinage Notre Dame sera débouté de ses demandes indemnitaires dirigées contre la SNC Saint Joseph Bâtisseur comme de sa demande de réserve des droits. 



Sur les dépens et les frais de procédure



Le jugement entrepris étant infirmé en sa disposition principale, il le sera également s'agissant des dépens et des frais irrépétibles. 



Succombant en ses demandes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] Notre Dame sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sa demande à ce titre état rejetée. 









PAR CES MOTIFS



La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré : 



INFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Mulhouse ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



REJETTE les demandes indemnitaires présentées par le syndicat des copropriétaires du [Localité 5] [Adresse 5] [Localité 6], 



REJETTE la demande de réserve des droits présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] Notre Dame, 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 4] Notre Dame aux dépens de première instance et d'appel, 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] Notre Dame à payer à la SNC Saint Joseph Bâtisseur une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Localité 5] [Adresse 5] [Localité 6] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



La greffière, Le président,