Cour d'appel de Bourges, 1ère Chambre, 11 septembre 2026, n° 25/00785

EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE DE LA COUR D'APPEL DE BOURGES



REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







VS/RP





























 













COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SCP AVOCATS CENTRE

- SCP ROUAUD & ASSOCIES

- TJ



LE : 11 SEPTEMBRE 2026







COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026



N° RG 25/00785 - N° Portalis DBVD-V-B7J-DYE2



Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 06 Mars 2025 



PARTIES EN CAUSE :



I - S.A.S ICA PATRIMOINE agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° SIRET : 512 424 219



Représentée par Me Stéphanie VAIDIE de la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE



timbre fiscal acquitté



APPELANTE suivant déclaration du 25/07/2025

INCIDEMMENT INTIMEE



II - M. [E] [Y]

né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

 - Mme [M] [P] épouse [Y]

née le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 4] (38)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés par Me Gilda LIMONDIN de la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

Plaidants par Me Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de LYON



timbre fiscal acquitté



INTIMÉS

INCIDEMMENT APPELANTS



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président chargé du rapport.





Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de président

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère



***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT



*************** 

ARRÊT : CONTRADICTOIRE



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





**************

EXPOSÉ :



Dans le cadre d'une opération de défiscalisation soumise à la loi Scellier, [E] [Y] et [M] [Y] née [P] ont fait l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'un bien immobilier situé à [Localité 5], « [Adresse 3] » consistant en un appartement T2 avec balcon et parking selon contrat de réservation en date du 20 octobre 2010, puis acte authentique du 13 janvier 2011 moyennant le prix de 146 700 €. 



Le promoteur vendeur était la société [Adresse 3], la commercialisation devant être assurée par la société ICA PATRIMOINE.



Le bien a fait l'objet d'une livraison le 10 juillet 2012, le premier bail étant signé le 22 août 2012.



À l'issue de la période de défiscalisation, les acquéreurs ont sollicité une estimation de leur bien et, au regard de la perte financière qu'ils estimaient avoir subie et en l'absence de résolution amiable du litige, ils ont fait assigner la société ICA PATRIMOINE ainsi que la SCCV [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Bourges par acte du 15 avril 2022.



La société ICA PATRIMOINE a saisi le juge de la mise en état d'un incident tendant à voir déclarer prescrite l'action judiciaire engagée à son encontre.



Par arrêt en date du 21 février 2023, la cour de céans a confirmé la décision du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bourges du 19 janvier 2023 ayant déclaré recevable l'action comme non prescrite.



La SCCV [Adresse 3] a épuisé son objet social et a fait l'objet d'une radiation le 2 décembre 2020.



Par jugement en date du 6 mars 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a :



' Dit que la société ICA PATRIMOINE, mandataire de la SCCV [Adresse 3] a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur et Madame [Y]



' Condamné la société ICA PATRIMOINE à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 34 400,79 € à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de ne pas avoir fait le placement financier consistant en l'achat d'un appartement et d'un parking dans la résidence [Adresse 3] avec le dispositif Scellier



' Condamné la société ICA PATRIMOINE à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 5000 € au titre du préjudice moral subi



' Condamné la société ICA PATRIMOINE à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile



' Rejeté la demande de la société ICA PATRIMOINE au titre de l'article 700 du code de procédure civile



' Condamné la société ICA PATRIMOINE aux entiers dépens



' Rejeté toutes les autres demandes



' Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.



La société ICA PATRIMOINE a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 25 juillet 2025 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 5 juin 2026, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de :



DECLARER recevable et bien fondé l'appel interjeté par la SAS ICA PATRIMOINE à l'encontre du jugement rendu le 6 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Bourges.

Y faisant droit,

Sur la base des articles 1102 et suivants, 1137, 1240 et 1353 du code civil

REFORMER LE JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGES du 6 mars 2025 en ce qu'il a 

- DIT que la SAS ICA PATRIMOINE, mandataire de la société SCCV [Adresse 3], a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur et Madame [Y] ;

- CONDAMNE la SAS ICA PATRIMOINE à verser à Monsieur et Madame [Y] à titre de dommages-intérêts, la somme de 34 400,79 € au titre de la perte de chance de ne pas avoir fait le placement financier, consistant en l'achat d'un appartement et d'un parking dans la résidence [Adresse 3], avec le dispositif Scellier;

- CONDAMNE la SAS ICA PATRIMOINE à verser à Monsieur et Madame [Y] à titre de dommages-intérêts, la somme de 5000 € au titre du préjudice moral subi 

- CONDAMNE la SAS ICA PATRIMOINE verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- REJETE la demande de la SAS ICA PATRIMOINE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE la SAS ICA PATRIMOINE aux entiers dépens ;

- REJETE toutes les autres demandes ;

- DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit

CONFIRMER LE JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGES du 6 mars 2025 en ce qu'il a écarté toutes man'uvres dolosives de la part d'ICA PATRIMOINE,

Et Statuant à nouveau

DEBOUTER ainsi Monsieur et Madame [Y] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme injustes et en tout cas mal fondées.

CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] au remboursement des sommes perçues dans le cadre de l'exécution de la décision de première instance (à actualiser au jour de l'audience), avec intérêts au taux légal à compter du paiement intervenu et à payer à la société ICA PATRIMOINE la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens de la présente instance.



[E] [Y] et [M] [Y] née [P], intimés et appelants à titre incident, demandent pour leur part à la cour, dans leurs dernières écritures en date du 26 mai 2026, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de :



Vu les articles 1134 et 1147 du Code civil, en leur version applicable à la date de conclusion de la vente, 

Vu l'article 1382 du Code civil, en sa version applicable à la date de conclusion de la vente, 

Vu les articles 1116 et suivants du Code civil, pris en leur version applicable au présent litige, 

Vu les articles R261-26 et suivants du Code de la consommation, en leur version applicable à la date de conclusion de la vente, 

Vu les articles 700 et 899 à 972-1 du Code de procédure civile, 

Vu la jurisprudence, 

Vu les pièces versées aux débats, 



DEBOUTER la société ICA PATRIMOINE de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions ; 

CONFIRMER le jugement attaqué, rendu par le tribunal Judiciaire de Bourges le 6 mars 2025 en ce qu'il a :

Dit que la société ICA PATRIMOINE, mandataire de la société SCCV [Adresse 3], a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur et Madame [Y] ; 

Rejeté les demandes formées par de la société ICA PATRIMOINE en première instance 

Condamné la société ICA PATRIMOINE à verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ; 

A titre d'appel incident : 

INFIRMER le jugement attaqué, rendu par le tribunal Judiciaire de Bourges le 6 mars 2025 en ce qu'il a : 

Rejeté la qualification de man'uvre dolosives quant aux méthodes de vente employées par la société ICA PATRIMOINE, mandataire de la société SCCV [Adresse 3] pour pousser Monsieur et Madame [Y] à conclure les contrats litigieux ; 

Rejeté la demande principale de condamnation de la société ICA PATRIMOINE à verser à Monsieur et Madame [Y], à titre de dommages-intérêts, la somme de 103 220 € au titre du préjudice subi, lequel est un préjudice certain ; 

Limité à la somme de 34 400,79 € la condamnation de la société ICA PATRIMOINE à verser à Monsieur et Madame [Y] des dommages-intérêts au titre de la perte de chance de ne pas avoir fait le placement financier, consistant en l'achat d'un appartement et d'un parking dans la résidence [Adresse 3], avec le dispositif Scellier ; 

Limité à la somme de 5 000 € la condamnation de la société ICA PATRIMOINE à verser à Monsieur et Madame [Y] des dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi ; 

Et jugeant à nouveau, 

I. Sur la faute de la société ICA PATRIMOINE 

JUGER que la société ICA PATRIMOINE, mandataire de la société SCCV [Adresse 3] a commis des man'uvres dolosives à l'égard de Monsieur et Madame [Y] outre son manquement à son obligation d'information et de conseil, 

JUGER que la société ICA PATRIMOINE a ainsi commis des fautes de nature à engager sa responsabilité délictuelle ; 

II. Sur les préjudices subis par Monsieur et Madame [Y] 

A titre principal, 

CONDAMNER la société ICA PATRIMOINE à verser à Monsieur et Madame [Y], à titre de dommages -intérêts, la somme de 103 220 € au titre du préjudice subi, lequel est un préjudice certain, déduction faite des condamnations prononcées en première instance ; 

CONDAMNER la société ICA PATRIMOINE à verser à Monsieur et Madame [Y], à titre de dommages intérêts, la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral subi déduction faite des condamnations prononcées en première instance ; 

A titre subsidiaire, 

CONDAMNER la société ICA PATRIMOINE à verser à Monsieur et Madame [Y], à titre de dommages intérêts, la somme de 92 898 € au titre de la perte de chance des requérants de ne pas avoir fait le placement financier, 

consistant en l'achat d'un appartement et d'un parking dans la résidence [Adresse 3], avec le dispositif Scellier déduction faite des condamnations prononcées en première instance ; 

CONDAMNER la société ICA PATRIMOINE à verser à Monsieur et Madame [Y], à titre de dommages-intérêts, la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral subi déduction faite des condamnations prononcées en première instance ; 

A titre infiniment subsidiaire, 

CONFIRMER purement et simplement le jugement attaqué, rendu par le tribunal Judiciaire de Bourges le 6 mars 2025 en toutes ses dispositions ; 

En toutes hypothèses, 

CONDAMNER la société ICA PATRIMOINE à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNER la même aux entiers dépens.

SURSEOIR au besoin et subsidiairement à statuer sur le quantum du préjudice uniquement, dans l'attente du justificatif de revente du support de l'opération litigieuse tenant compte du fait que la présente action ne pouvait être engagée ultérieurement en raison des règles gouvernant la prescription. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 juin 2026.











SUR QUOI :



Il convient d'examiner, successivement, s'il peut être reproché à la société ICA Patrimoine un dol ou un manquement à son devoir d'information à l'égard de Monsieur et Madame [Y].



I) Sur l'existence d'un dol :



Aux termes de l'article 9 de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, « les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne ».



Selon les articles 1109 et 1116 anciens du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle résultant de ladite ordonnance applicable aux faits de la cause en raison de la période des relations des parties, « il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol » et « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ».



En application de ces textes, il est admis que si le dol n'est, en principe, une cause de nullité de la convention que s'il émane de la partie envers laquelle l'obligation est contractée (Cass. com., 20 avr. 1971), un contractant peut toutefois se prévaloir des man'uvres d'un tiers à l'acte pour tenter de démontrer que son consentement a été vicié s'il établit l'existence d'une collusion frauduleuse entre celui-ci et son cocontractant (Cass. com., 16 déc. 2008, n° 08-12.946) ou si le dol émane qu'il émane d'un mandataire du cocontractant (Cass. com., 13 déc. 2016, n° 15-15.092), ou d'un gérant d'affaires dont la gestion est ratifiée par le cocontractant (Cass. 1ère civ., 7 juill. 1960).



En l'espèce, il résulte des pièces du dossier que la société civile de construction vente (SCCV) [Adresse 3], propriétaire d'un terrain immobilier situé [Adresse 4] à Bourges sur lequel elle a fait édifier la résidence [Adresse 3], a confié à la société ICA Patrimoine, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Toulouse, la commercialisation des 54 lots composant cette résidence.



Après plusieurs échanges réalisés avec des conseillers de la société ICA Patrimoine, Monsieur et Madame [Y] ont signé le 20 octobre 2010 un « contrat de réservation » - établi à l'en-tête de la société ICA Patrimoine - avec la SCI [Adresse 3], portant sur le lot B20 situé au deuxième étage de la résidence, d'une superficie de 44,1 m², prévoyant une date prévisionnelle de livraison au « 2ème trimestre 2012 », moyennant un prix de 146 700 € TVA comprise (pièce numéro 4 de leur dossier).



La vente de ce lot en l'état futur d'achèvement a été réalisée selon acte authentique établi le 13 janvier 2011 par Maître [N], notaire associé à [Localité 5] (pièce numéro 6 du même dossier).



Monsieur et Madame [Y] demandent à la cour d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bourges en ce qu'il a rejeté la qualification de man'uvres dolosives quant aux méthodes de vente employées par la société ICA Patrimoine, mandataire de la SCCV [Adresse 3], rappelant que si leur premier but était de bénéficier de la réduction fiscale permise par le dispositif Scellier, leur principal objectif était toutefois de capitaliser tout au long de l'opération « et de percevoir un capital au moment de la revente en réalisant la plus-value promise ».



Ils reprochent, en effet, à la société ICA Patrimoine de leur avoir sciemment présenté de manière flatteuse un investissement immobilier censé être rentable et sécurisé sans leur permettre de vérifier les chiffres fournis dans la simulation et l'adéquation à leur situation, les trompant ainsi sur la valeur réelle du bien à la revente et sur la rentabilité certaine de l'opération - de telles man'uvres ayant été déterminantes de leur consentement et les ayant empêchés de s'engager dans l'opération proposée de manière éclairée.



Les intimés estiment que les nombreux chiffres qui leur ont été fournis étaient totalement invérifiables, et ont eu vocation à les mettre en confiance, de sorte que même en faisant preuve d'une extrême vigilance, ils auraient été incapables de se rendre compte des tromperies commises à leur encontre.



La société ICA Patrimoine conclut, pour sa part, à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a écarté toute man'uvre dolosive pouvant lui être imputée, estimant que Monsieur et Madame [Y] échouent à rapporter la preuve de l'existence de man'uvres destinées à les tromper, du caractère déterminant desdites man'uvres sur leur consentement, ainsi que de l'existence d'une volonté de les tromper.



Il résulte des pièces du dossier que le contrat de réservation souscrit par Monsieur et Madame [Y] auprès de la SCI [Adresse 3], et l'acte notarié d'achat précité, ont été accompagnés d'un document intitulé « simulation dispositif Scellier BBC » établi à leur nom le 14 octobre 2010 (pièce numéro 3 de leur dossier), ainsi que d'un document intitulé « projection financière investissement immobilier locatif », lequel ne comporte aucune donnée nominative (pièce numéro 12 du même dossier).



Dans le premier de ces documents, le conseiller de la société ICA Patrimoine établit une simulation comptable après avoir repris, en première page, des éléments sur la situation personnelle de Monsieur et Madame [Y], leurs revenus, leur nombre de parts fiscales et leur taux d'imposition, précisant toutefois, au bas de la dernière page, que « ce document est une simulation et n'est donc pas contractuel ».



Dans le second de ces documents, lequel n'est pas établi nominativement, la société ICA Patrimoine dont la devise est « investir-conseiller-accompagner », après avoir vanté la « sécurité lors de la revente : garantie revente » de son produit, rappelle tout d'abord les avantages fiscaux résultant du dispositif Scellier ' sous forme de réduction d'impôt ou de déduction d'impôt ' ainsi que les obligations incombant aux acheteurs, notamment « louer le bien nu pendant 9 ans à titre de résidence principale et ne pas le laisser vacant plus de 12 mois consécutifs au cours de cette période ».



Par la suite, ce document fait valoir que « le produit est nécessairement dans une zone géographique à fort potentiel économique référencée par l'État », que le programme [Adresse 3] comprend 54 lots devant être commercialisés ' soit 26 T2 et 28 T3, éligibles au dispositif Scellier en zone B2 et labellisés BBC (bâtiment basse consommation), rappelant par ailleurs le dynamisme de la ville de [Localité 5] et décrivant le marché locatif local comme caractérisé par l'existence de peu de logements récents en dépit d'une demande importante.



Cette « projection financière » comprend, en outre en sa page 7, un schéma récapitulant les « évolutions des indices du prix des logements et des prix à la consommation des 40 dernières années » du « marché de l'immobilier en France », selon les sources INSEE, comprenant 3 courbes : l'une, de couleur mauve, faisant état d'une augmentation annuelle moyenne de 7,86 % en prenant en considération une base 100 en 1965, la seconde, en pointillés de couleur mauve, faisant état d'une « estimation prudente d'ICA Patrimoine en tenant compte des nouvelles tendances du marché » retenant quant à elle une « augmentation annuelle moyenne de 5,50 % », et la troisième, de couleur jaune, retenant une augmentation annuelle moyenne du coût de la vie de 4,97 %, et précisant : « chiffre retenu pour ICA Patrimoine : 2 % ».



Si les termes ainsi utilisés par les documents communiqués à Monsieur et Madame [Y] par la société ICA Patrimoine présentent, de manière flatteuse, l'opération financière proposée par cette dernière aux fins de bénéficier de la défiscalisation permise par le dispositif de la loi Scellier, ayant manifestement pour but de mettre en confiance le client notamment par l'usage d'expressions telles que « on aurait pu seulement vous dire : "soyez serein" ! Mais pour vous le prouver, nous vous en apportons la garantie », il n'apparaît pas que ces documents outrepasseraient la possibilité communément admise de flatter le produit dont la commercialisation est proposée.



En outre, il n'est nullement établi par les intimés que les éléments chiffrés figurant dans ces documents auraient présenté, au jour où ils leur ont été communiqués, un caractère erroné ' Monsieur et Madame [Y] se bornant à les qualifier d' « invérifiables » ', tout investissement foncier comprenant la possibilité de revendre le bien acquis au plus tôt 9 ans après induisant nécessairement un aléa s'agissant du montant du prix de revente en raison de l'imprévisibilité de l'évolution du marché immobilier sur plusieurs années.



Il n'apparaît donc pas établi qu'il puisse être utilement reproché à la société ICA Patrimoine de s'être rendue coupable de man'uvres dolosives au préjudice de Monsieur et Madame [Y] de nature à vicier le consentement de ces derniers dans leur décision de procéder à l'acquisition en l'état futur d'achèvement des lots précités dans la résidence [Adresse 3].



Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a estimé qu'il ne pouvait être fait application des dispositions de l'article 1116 ancien du code civil précité.



II) Sur l'existence d'un manquement de la société ICA Patrimoine à son devoir d'information et de conseil :



Il résulte de l'article 1382 ancien du code civil, applicable aux faits de la cause, que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Le commercialisateur d'une opération d'investissement immobilier à but locatif et aux fins de défiscalisation est tenu d'informer l'acquéreur des avantages et des risques y afférents et ainsi de lui fournir une information loyale, complète et personnalisée afin de permettre l'engagement éclairé et en toute connaissance de cause de son cocontractant dûment informé de l'éventualité de la survenue d'aléas défavorables.







Il est constant que cette obligation d'information et de conseil est indépendante de la 

qualité de l'acquéreur, et bénéficie même aux investisseurs avertis (Cass. 3ème Civ., 16 mars 2023 n° 21-25.984).



À défaut de rapporter la preuve, qui lui incombe, du respect de cette obligation d'information et de conseil, le mandataire chargé de la commercialisation d'un projet d'investissement immobilier locatif bénéficiant d'une défiscalisation ' tiers au contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre la SCCV et les acquéreurs ' est susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de ces derniers sur le fondement du texte précité.



En particulier, la présentation d'une simulation financière fondée sur une seule hypothèse optimiste, sans mention expresse des aléas locatifs, de la possible dévalorisation du bien et de l'absence de certitude quant au prix de revente, caractérise un manquement du commercialisateur à son obligation d'information et de conseil de nature à engager sa responsabilité.



Ainsi a-t-il été récemment jugé par la Cour de cassation que dans l'hypothèse où « la mandataire chargée de la commercialisation du projet d'investissement immobilier locatif s'était bornée à remettre à l'acquéreur un guide de l'investissement, rappelant que l'immobilier constituait une valeur refuge par excellence même s'il subissait de faibles fluctuations à la hausse ou à la baisse et affirmant que " votre bien connaîtra probablement une revalorisation ", qui ne présentait qu'une étude théorique des risques, de surcroît fondée sur une seule hypothèse, la plus optimiste, et sans que ce document mentionne les aléas possibles pour ce type d'investissement, notamment une éventuelle dévalorisation du bien, la cour d'appel a pu en déduire que cet intermédiaire avait manqué à son obligation d'information et de conseil envers l'acquéreur, et devait réparer, en conséquence, le préjudice en résultant, analysé en une perte de chance (...) » (Cass. 3ème civ. 12 mars 2026 n° 24-18.397).



En l'espèce, il résulte du document intitulé « relevé d'informations fiscales et patrimoniales » établi, à la demande de la société ICA Patrimoine, par Monsieur et Madame [Y] (pièce numéro 4 du dossier de l'appelante), que l'objectif qu'ils poursuivaient dans le cadre de l'investissement proposé était principalement de se constituer un capital.



Le document nominatif intitulé « simulation dispositif Scellier » établi par le conseiller de la société ICA Patrimoine, et communiqué à Monsieur et Madame [Y] avant leur décision d'investir, contient différents éléments chiffrés concluant, eu égard au montant des loyers et au gain fiscal, à un « résultat de l'opération » d'un montant de « 61 067 € », précisant que « le résultat de l'opération sous-entend une revente au cours de la 10ème année avec un prix sans réévaluation de la valeur du bien en appliquant uniquement une érosion monétaire moyenne de 2 % par an ».



La mention, figurant au bas de ce document contenant des éléments chiffrés précis destinés à déterminer le consentement des candidats acquéreurs, selon laquelle celui-ci « est une simulation et n'est donc pas contractuel », ne saurait, contrairement à ce que soutient la société ICA Patrimoine, l'exonérer de son éventuelle responsabilité délictuelle pour manquement à l'obligation d'information et de conseil.



En effet, si une telle mention exclut que le commercialisateur s'engage fermement sur le gain chiffré figurant dans sa simulation, elle ne saurait toutefois l'exonérer de son obligation de délivrer aux acheteurs une information loyale et complète comprenant les aléas induits par l'investissement proposé, notamment l'existence possible d'impayés de loyer ou d'une éventuelle dévalorisation de l'immeuble au moment où celui-ci ne sera plus soumis à l'obligation locative résultant de la loi Scellier.



Il résulte de la lecture de cette « simulation » que celle-ci n'évoque ainsi qu'une seule hypothèse, particulièrement favorable, concernant la suite de l'investissement proposé aux acquéreurs, sans mentionner l'existence d'aléas possibles pour ce type d'investissement, notamment une éventuelle dévalorisation du bien immobilier acheté au terme de la période de 9 ans pendant laquelle le logement doit être loué « de manière effective et continue » pour que les acquéreurs puissent bénéficier du dispositif fiscal résultant de la loi Scellier.



D'autre part, la lecture du document intitulé « projection financière ' investissement immobilier locatif » permet de constater que celui-ci présente sous un jour particulièrement flatteur l'investissement proposé à Monsieur et Madame [Y], indiquant que ce document a été « élaboré avec le plus grand soin par nos services », et vantant notamment la « qualité de la gestion et de la location », la « sécurité lors de la revente : garantie revente » et « l'accompagnement lors de la revente ».



Surtout, il a été rappelé supra que ce document contenait, en sa page 7, un schéma récapitulant les « évolutions des indices du prix des logements et des prix à la consommation des 40 dernières années » du « marché de l'immobilier en France », selon les sources INSEE, comprenant 3 courbes : l'une, de couleur mauve, faisant état d'une augmentation annuelle moyenne de 7,86 % en prenant en considération une base 100 en 1965, la seconde, en pointillés de couleur mauve, faisant état d'une « estimation prudente d'ICA Patrimoine en tenant compte des nouvelles tendances du marché » retenant quant à elle une « augmentation annuelle moyenne de 5,50 % », et la troisième, de couleur jaune, retenant une augmentation annuelle moyenne du coût de la vie de 4,97 %, et précisant : « chiffre retenu pour ICA Patrimoine : 2 % ».



Force est de constater que ni ce schéma, ni aucune mention de la « projection financière » ne font toutefois état de la possibilité de la survenue d'un aléa défavorable dans le cadre de l'investissement proposé résultant de la possible dévalorisation du bien immobilier à l'expiration de la période de 9 ans permettant de bénéficier de la défiscalisation permise par la loi Scellier.



À cet égard, la société ICA Patrimoine ne peut utilement soutenir que « toute personne dotée de bon sens connaît les risques inhérents à tout investissement immobilier » et que « l'obligation de conseil ne s'applique pas aux faits qui sont de la connaissance de tous », la Cour de cassation ayant, dans l'arrêt précité (Cass. 3ème civ. 12 mars 2026 n° 24-18.397), jugé non fondé le moyen qui soutenait que l'intermédiaire professionnel qui commercialise des opérations immobilières de placement n'était pas tenu d'informer ni de mettre en garde les investisseurs sur l'existence des aléas liés à la fluctuation du marché immobilier, au motif que ces derniers « sont connus de tous ».



C'est par ailleurs en vain que la société ICA Patrimoine soutient que Monsieur et Madame [Y] n'attendaient de sa part « aucun conseil particulier » et que « c'est donc qu'à ce moment-là ils estimaient que leur information était complète » au motif qu'ils n'avaient pas complété la rubrique « quels conseils attendez-vous ' » figurant dans le relevé d'informations patrimoniales qu'ils avaient rempli, dès lors qu'une telle interrogation ne figure nullement sur ce document produit en pièce numéro 4.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'en délivrant à Monsieur et Madame [Y] des documents évoquant une seule hypothèse optimiste des suites de l'investissement locatif qui leur était proposé, en s'abstenant de mentionner l'existence des aléas possibles pour ce type d'opération, notamment la survenue d'une éventuelle dévalorisation du bien immobilier faisant l'objet de l'opération, la société ICA Patrimoine a manqué à son obligation d'information et de conseil, ainsi que l'a pertinemment retenu le premier juge.



L'appelante est donc susceptible de voir sa responsabilité délictuelle engagée sur le fondement des dispositions de l'article 1382 ancien précité du code civil à l'égard des intimés, si ces derniers rapportent la preuve de l'existence d'un préjudice actuel et certain en relation avec le manquement ainsi commis.



III) Sur les préjudices dont les intimés sollicitent l'indemnisation :



A) le préjudice financier : 



Un préjudice résultant d'une faute délictuelle ne peut donner lieu à indemnisation, sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil précité, que s'il est à la fois actuel, certain, direct, légitime et personnel.



En particulier, un préjudice seulement éventuel, dont le caractère hypothétique ne permet pas de constater que le dommage allégué s'est réalisé de manière certaine, ne saurait donner lieu à indemnisation sur le fondement de ce texte.



Ainsi la Cour de cassation refuse-t-elle notamment d'indemniser le préjudice invoqué par un investisseur, toujours titulaire de ses titres, dont la valeur liquidative est susceptible de variation à la hausse ou à la baisse, considérant que le préjudice ainsi invoqué présente un caractère incertain et n'est pas caractérisé (Com. 27 mai 2021, n° 19-17.275).



Il est par ailleurs admis que le préjudice résultant du manquement du commercialisateur à son obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs consiste en une perte de chance de ne pas contracter ou d'investir dans un autre dispositif de défiscalisation moins risqué (Cass 1ère civile 24 mars 2021 n° 19-19.988).



Il résulte, en l'espèce, des pièces versées au dossier par Monsieur et Madame [Y] que les lots situés dans la résidence [Adresse 3] à [Localité 5] dont ils ont fait l'acquisition en l'état futur d'achèvement ont été acquis pour un prix de 146 700 €.



Selon les écritures des parties, les lots ayant fait l'objet de la vente précitée en l'état futur d'achèvement n'ont pas été revendus par les intimés au terme de la période de 9 ans leur ayant permis de bénéficier du dispositif de défiscalisation de la loi Scellier.



Ces derniers soutiennent que leur bien est désormais évalué à la seule somme moyenne de 82 200 €, selon une estimation en date du 28 avril 2024 qu'ils produisent en pièce numéro 11 de leur dossier, estimant leur préjudice caractérisé.



Sollicitant la réformation partielle du jugement de première instance sur ce point, les intimés sollicitent donc, à titre principal, la condamnation de la société ICA Patrimoine à leur verser la somme de 103 220 € à titre de dommages-intérêts, correspondant à :



- la différence entre le prix d'achat et l'estimation actuelle du bien précitée (64 500 €),

- l'absence « de plus-value promise » de l'immeuble (soit 28 620 €),

- le « surplus de charges et taxes » par rapport aux charges prévues (soit 4318 €),

- « les loyers plus faibles » perçus par rapport aux loyers prévus (soit 5782 €).



À titre subsidiaire, les intimés sollicitent l'indemnisation d'une perte de chance de ne pas contracter, qu'ils évaluent à 90 % du montant précité, estimant qu'un tel ratio apparaît « on ne peut plus réaliste » au cas d'espèce.



Toutefois, dès lors que Monsieur et Madame [Y] n'ont pas procédé à la revente des lots dont ils avaient fait l'acquisition en l'état futur d'achèvement auprès de la SCI [Adresse 3], il ne saurait être considéré qu'ils justifient de l'existence d'un préjudice actuel et certain susceptible d'être indemnisé dans le cadre de la responsabilité délictuelle de l'article 1382 devenu 1240 du code civil - la possibilité de fluctuations ultérieures à la hausse ou à la baisse de leur bien immobilier excluant tout caractère certain du préjudice allégué, et alors même que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, aucun élément du dossier ne permet d'établir avec certitude que les intimés ne pourront revendre leurs lots « qu'avec difficulté compte tenu de l'absence d'un marché immobilier soutenu dans la commune de Bourges ».



Leurs demandes formées au titre de la différence entre le prix d'achat et l'estimation actuelle du bien ainsi qu'au titre de l'absence « de plus-value promise » de l'immeuble ne sauraient dès lors prospérer.



En outre, Il résulte par ailleurs des documents ci-avant examinés qu'il ne saurait être considéré que la société ICA Patrimoine se serait engagée sur un montant précis des charges et taxes ni à garantir une pérennité locative ' proposant même, à cet égard, à Monsieur et Madame [Y] de souscrire une assurance couvrant les périodes de carences locatives.



Le préjudice financier allégué ne présentant pas, ainsi, les caractères requis pour permettre une indemnisation sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la cour réformera la décision entreprise sur ce point, et déboutera donc Monsieur et Madame [Y] de leurs demandes, tant principales que subsidiaires, tendant à l'indemnisation du préjudice matériel allégué.



Par ailleurs, la demande tendant à ce qu'il soit sursis « à statuer sur le quantum du préjudice uniquement dans l'attente du justificatif de revente du support de l'opération litigieuse », contenue in fine dans le dispositif des dernières écritures des intimés, ne pourra qu'être rejetée dès lors, d'une part, qu'un sursis à statuer sur le seul « quantum du préjudice » supposerait que soit, au préalable, établi le principe du caractère indemnisable de ce dernier, ce qui n'est pas le cas en l'espèce et que, d'autre part, les intimés ne justifient en tout état de cause aucunement des démarches qu'ils auraient pu entreprendre pour mettre en vente les lots dont ils sont propriétaires.



B) le préjudice moral :



En application de l'article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».





En l'espèce, Monsieur et Madame [Y] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce que celui-ci a retenu le principe de l'existence d'un préjudice moral, sollicitant cependant que la somme allouée par le premier juge soit portée au montant de 10 000 €.



Au soutien d'une telle demande, ils rappellent une jurisprudence de la cour d'appel de Montpellier du 24 juillet 2014 jugeant, « dans une espèce similaire », que les acheteurs « peuvent prétendre à l'indemnisation de leur préjudice moral pour avoir subi les dols de leurs vendeurs et de son mandataire et avoir dû entamer une procédure judiciaire longue et coûteuse pour voir reconnaître leurs droits », et ajoutent qu'ils ont été « extrêmement affectés par cette situation », laquelle a généré pour eux « une forte période de stress » et un « préjudice moral indéniable ».



Toutefois, la cour ne peut que constater que les intimés, en méconnaissance de l'article 9 précité du code de procédure civile, ne versent au dossier aucun élément au soutien de la réalité du préjudice moral dont ils entendent solliciter l'indemnisation, étant observé que le seul tracas résultant de la nécessité d'exercer une action en justice pour faire reconnaître leurs droits apparaît insuffisant, en l'absence de tout élément extrinsèque, pour caractériser un tel préjudice.



Réformant en conséquence la décision entreprise sur ce point, la cour ne pourra donc que débouter Monsieur et Madame [Y] de leur demande tendant à l'octroi d'une indemnité au titre du préjudice moral.



IV) Sur les autres demandes :



Il résulte de ce qui précède que la décision dont appel ne sera confirmée qu'en ce qu'elle a dit que la société ICA Patrimoine a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur et Madame [Y] ; elle devra être en revanche infirmée, en l'absence de preuve de l'existence d'un préjudice actuel et certain résultant de ce manquement, en ce qu'elle a octroyé aux intimés des dommages-intérêts au titre de la perte de chance de ne pas avoir fait le placement financier précité ainsi qu'une indemnité au titre du préjudice moral subi, et en ce qu'elle condamné l'appelante au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance.



Aucune considération d'équité ne commande de condamner Monsieur et Madame [Y], dont les demandes indemnitaires sont rejetées et qui seront tenus aux entiers dépens de première instance et d'appel sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, à verser une indemnité au titre de l'article 700 du même code à la société ICA Patrimoine.



Enfin, la société ICA Patrimoine sollicite la condamnation des intimés « au remboursement des sommes perçues dans le cadre de l'exécution de la décision de première instance avec intérêts au taux légal à compter du paiement intervenu ».



Cependant le présent arrêt, en ce qu'il réforme partiellement la décision entreprise, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement, et les sommes devant être restituées portent intérêt au taux légal à compter de la notification valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution (Cass. 3ème Civ, 31 janvier 2007, pourvoi n° 05-15.790).



Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur une telle demande.





PAR CES MOTIFS :



La cour



' Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a dit que la société ICA Patrimoine a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur et Madame [Y]



Et, statuant à nouveau,



' Déboute Monsieur et Madame [Y] de leurs demandes, tant principales que subsidiaires, tendant à l'indemnisation du préjudice financier subi, ainsi que de leur demande au titre du préjudice moral



' Rejette la demande subsidiaire de Monsieur et Madame [Y] tendant à ce qu'il soit sursis à statuer sur le quantum du préjudice dans l'attente du justificatif de revente du support de l'opération litigieuse



' Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires



' Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande formée par la société ICA Patrimoine tendant au remboursement des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour



' Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



' Dit que les entiers dépens de première instance et d'appel seront à la charge de Monsieur et Madame [Y].



L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT R. PERINETTI









La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE