Cour d'appel de Bourges, 1ère Chambre, 11 septembre 2026, n° 25/00460

EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE [O] LA COUR D'APPEL [O] BOURGES



REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







VS/MMC





























 













COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SCP AVOCATS CENTRE

- SELARL AVELIA AVOCATS

- TJ



LE : 11 SEPTEMBRE 2026







COUR D'APPEL [O] BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026



N° RG 25/00460 - N° Portalis DBVD-V-B7J-DXRM



Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX en date du 01 Avril 2025 



PARTIES EN CAUSE :



I - M. [U] [Y]

né le 19 Mars 1966 à [Localité 1]

[Adresse 1]



 - Mme [I] [E] épouse [Y]

née le 07 Mars 1959 à [Localité 2]

[Adresse 1]



Représentés par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES



timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 30/04/2025



II - S.C.I. [C], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 2]

N° SIRET : 432 366 706



Représentée par la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de CHATEAUROUX



timbre fiscal acquitté



INTIMÉE



COMPOSITION [O] LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de Président de Chambre 

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère



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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS



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ARRÊT : CONTRADICTOIRE



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





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EXPOSE



Suivant acte authentique en date du 5 juillet 2013, la SCI [C] a vendu à M. [U] [Y] et Mme [I] [E] épouse [Y] un pavillon neuf situé [Adresse 3] qu'elle avait fait édifier dans le cadre d'un programme de construction d'un groupe d'habitations composées de six lots, après obtention le 19 décembre 2007 d'un permis de construire sur la base de plans établis par M. [F] [R], architecte, sur des parcelles cadastrées section BI n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], alors que cette dernière n'était pas constructible. Le prix de vente versé par M. et Mme [Y] s'est élevé à 172.000 euros.



Suivant acte d'huissier en date du 25 avril 2019, M. et Mme [Y] ont fait assigner la SCI [C] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Châteauroux aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. L'intervention forcée de M. [R] a été provoquée. Par ordonnance en date du 10 juillet 2019, le juge des référés a fait droit à la requête présentée par M. et Mme [Y] et désigné M. [A] [W] pour y procéder. 

Mme [L] [H] a ultérieurement été désignée en remplacement de M. [W] et a déposé son rapport le 24 juin 2020.



Suivant acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2023, M. et Mme [Y] ont fait assigner la SCI [C] devant le tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de la voir condamner, en l'état de leurs dernières demandes, 


à leur verser la somme de 29.000 euros à titre de dommages-intérêts,

à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

aux dépens, comprenant les frais de référé et d'expertise.




La SCI [C] a appelé M. [R] en garantie, et les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 21 décembre 2023. 

La SCI [C] a demandé au tribunal de :

A titre principal,


rejeter les demandes des époux [Y],


A titre subsidiaire,


condamner M. [R] à la garantir des condamnations prononcées à son encontre,


En tout état de cause,


condamner les époux [Y] à payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.




M. [R] a pour sa part sollicité :


le rejet des demandes des époux [Y] et de la SCI [C],

la condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.




Par jugement contradictoire du 1er avril 2025, le tribunal judiciaire de Châteauroux a : 


débouté M. [U] [Y] et Mme [I] [E] de leurs demandes ;

condamné M. [Y] et Mme [E] aux dépens de l'instance principale, comprenant les frais de l'expertise judiciaire ;

condamné la SCI [O] [D] aux dépens de l'appel en garantie ;

condamné M. [Y] et Mme [E] à payer à la SCI [C] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI [C] à payer à M. [F] [R] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.




Le tribunal a notamment retenu que les informations de nature à les convaincre d'une part, de l'impossibilité d'étendre de reconstruire le pavillon acquis ou de faire construire un autre bâtiment sur la parcelle BI [Cadastre 2] et d'autre part, de la nécessité à terme de respecter les prescriptions de construction des bâtiments se situant dans le périmètre d'un PPRS avaient été transmises à M. et Mme [Y], qu'aucune man'uvre ni réticence dolosive, non plus qu'un manquement à son obligation précontractuelle d'informations et de renseignement ne pouvait ainsi être reproché à la SCI [C], que si les conditions de l'obtention du permis de construire initial étaient obscures, il n'était pas pour autant établi que la SCI [C] ait commis une faute à cette occasion, et que l'expert judiciaire ne concluait d'ailleurs qu'à une double responsabilité de l'architecte ayant réalisé les plans et du service communal instructeur de la demande de permis de construire.



M. et Mme [Y] ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 30 avril 2025. 



Par ordonnance en date du 24 février 2026, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable comme hors délai l'assignation afin d'appel provoqué délivrée à la demande de la SCI [C] à l'encontre de M. [R], le 28 octobre 2025. L'instance s'est donc poursuivie entre M. et Mme [Y], d'une part, et la SCI [C], d'autre part.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 août 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'ils développent, M. et Mme [Y] demandent à la Cour de :

DÉCLARER recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. et Mme [Y] à l'encontre du jugement rendu le 1er avril 2025 par le Tribunal Judiciaire de Châteauroux.

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement en ce qu'il a : 

- Débouté M. et Mme [Y] de leurs demandes 

- Condamné M. et Mme [Y] aux dépens de l'instance principale, comprenant les frais de l'expertise judiciaire

- Condamné M. et Mme [Y] à payer à la SCI [C] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

- Débouté M. et Mme [Y] de toutes autres demandes plus amples ou contraires

Statuant à nouveau des chefs réformés,

DÉCLARER la SCI [O] [D] responsable des conséquences du dol commis à l'égard des époux [Y] lors de la conclusion de l'acte de vente immobilière intervenue le 5 juillet 2013.

En conséquence,

CONDAMNER la SCI [O] [D] à verser à M. et Mme [Y] la somme de 29 000 euros à titre de dommages-intérêts.

CONDAMNER la SCI [C] à verser à M. et Mme [Y] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SCI [C] aux entiers dépens, et allouer, pour ceux d'appel, à la S.C.P. Avocats Centre, le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

DÉBOUTER la SCI [O] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires à l'encontre de M. et Mme [Y].



Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 mars 2026, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elle développe, la SCI [C] demande à la Cour de :

DECLARER recevable et bien fondée la SCI [C] en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

DIRE ET JUGER que la responsabilité de la SCI [C] n'est pas engagée sur le fondement dolosif. 

En conséquence, 

DEBOUTER M. et Mme [Y] de l'ensemble leurs demandes 

CONDAMNER M. et Mme [Y] à payer à la SCI [C] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ; 

CONDAMNER M. et Mme [Y] aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2026.



MOTIFS

Sur la demande indemnitaire présentée par M. et Mme [Y] :



L'article 1382 ancien du code civil, en sa rédaction applicable au présent litige, pose pour principe que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



L'article 1116 ancien du même code prévoit que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.



L'article 1117 ancien du même code énonce que la convention contractée par erreur, violence ou dol, n'est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre.



Il est constant que le droit de demander la nullité d'un contrat par application des articles 1116 et 1117 du code civil n'exclut pas l'exercice par la victime des man'uvres dolosives d'une action en responsabilité délictuelle, non soumise à la prescription quinquennale, pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu'elle a subi (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 1ère, 25 juin 2008, n° 07-18.108).



En l'espèce, M. et Mme [Y] font valoir n'avoir découvert que dans le cadre de démarches d'obtention du permis de construire consécutives à la destruction par incendie d'une partie de leur maison, survenue le 17 janvier 2017, que celle-ci avait été érigée sur un terrain partiellement non constructible.

La recevabilité de leur action en indemnisation à l'encontre de la société venderesse n'est pas discutée.

M. et Mme [Y] soutiennent que la SCI [C] ne les a nullement informés, lors de la conclusion du contrat de vente, que le pavillon en cause était en partie construit sur un terrain non constructible, en contradiction avec les prescriptions du permis de construire qui lui avait été accordé, et qu'elle a volontairement gardé le silence sur ce point. Ils soulignent que la SCI [C] a déclaré devant le notaire instrumentaire avoir fait édifier le bien immobilier litigieux dans le respect de la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire, alors que le plan annexé à la demande de permis de construire ne prévoyait pas d'empiètement sur l'espace correspondant à l'emplacement d'une ancienne mare, situé sur la parcelle BI n° [Cadastre 2], et qu'un tel empiètement sur cette parcelle non constructible se trouve caractérisé.

La SCI [C] affirme pour sa part avoir construit le pavillon conformément aux prescriptions du permis de construire et ignoré qu'il avait en réalité été partiellement édifié sur une parcelle non constructible, indiquant n'avoir été informée de ce dernier point que lors de la réalisation du plan de bornage qui figure en annexe de l'acte de vente.

L'acte authentique de vente du 5 juillet 2013 comporte, en son paragraphe relatif à l'« absence de certification de la conformité », une déclaration de la SCI [C] aux termes de laquelle elle affirme « avoir fait édifier le bien en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire susvisé ». 

Il est notamment annexé à cet acte copie 


d'un extrait du plan cadastral informatisé édité le 29 décembre 2011, dont la lecture laisse supposer que la parcelle BI n° [Cadastre 2] correspond à la surface de l'ancienne mare et que le pavillon à construire ne sera implanté que sur la parcelle BI n° [Cadastre 1], la surface d'implantation prévue n'étant pas même destinée à jouxter celle de l'ancienne mare, 

d'un plan de bornage en date du 17 décembre 2010 qui fait clairement apparaître un empiètement d'une partie du pavillon construit sur la parcelle BI n° [Cadastre 2], sans qu'il soit fait état du caractère non constructible de cette parcelle,

d'un certificat d'urbanisme délivré le 19 janvier 2013 par la mairie [Localité 3] indiquant, en son article 2, que le terrain est situé dans une commune dotée d'un plan d'occupation des sols et mentionne l'existence de « zone(s) et coefficient(s) d'occupation des sols :


zone NC : zone naturelle à vocation agricole



 U : zone urbaine », 

 sans autre précision concernant la distribution de telles zones au sein des parcelles concernées,


d'un second extrait du plan cadastral informatisé édité le 18 décembre 2012, laissant voir un empiètement d'une partie du pavillon, dont l'essentiel est construit sur la parcelle BI n° [Cadastre 1] portant la lettre U, sur la parcelle BI n° [Cadastre 2] qui porte quant à elle la mention NC, la limite des deux parcelles semblant être matérialisée par des pointillés dont le tracé traverse le bâtiment construit,

d'une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux en date du 15 décembre 2011, aux termes de laquelle la SCI [O] [D] a affirmé aux services de la commune que les travaux de construction réalisés étaient conformes à l'autorisation et respectaient les règles générales de construction.




Le plan joint à la demande de permis de construire et visé par le maire de la commune, le 19 décembre 2007, ne laisse en revanche apparaître aucun empiètement du pavillon à construire sur la surface de l'ancienne mare, matérialisée par un tracé en pointillés dont la limite longe la construction.

À l'examen de cet ensemble de documents, M. et Mme [Y] pouvaient légitimement considérer que le pavillon qu'ils s'apprêtaient à acquérir avait été édifié sans aucun empiètement sur l'emplacement de l'ancienne mare en parcelle BI n° [Cadastre 2], la valeur probante de la demande de permis de construire et de ses annexes, confortée par la déclaration de la venderesse quant à la conformité du pavillon aux prescriptions du permis de construire, l'emportant sur les extraits de matrice cadastrale.

Par ailleurs, la SCI [C] reconnaît en ses écritures avoir été informée de l'édification partielle de ce pavillon sur une partie non constructible du terrain dès la réalisation du plan de bornage, dont il peut être rappelé qu'il est daté du 17 décembre 2010, soit bien antérieurement à la vente du bien immobilier en cause à M. et Mme [Y]. Elle ne pouvait dès lors ignorer, en sa qualité de maître de l'ouvrage, que la construction qu'elle destinait à la vente avait été réalisée de façon non conforme au permis de construire qui lui avait été délivré. Pour autant, elle n'a fait porter aucune mention sur ce point à l'acte authentique de vente, et a au contraire en connaissance de cause déclaré devant le notaire instrumentaire que le pavillon avait été édifié conformément aux prescriptions du permis de construire.

Une telle déclaration s'avère ainsi mensongère et constitutive du dol que M. et Mme [Y] reprochent à bon droit à la SCI [O] [D]. Le fait que les acquéreurs aient été assistés de leur propre notaire et aient paraphé les extraits de matrice cadastrale est sans emport à cet égard, la valeur probante de la déclaration de conformité effectuée par la venderesse dans le cadre de l'acte authentique et du plan validé lors de l'octroi du permis de construire étant supérieure à celle qui peut être attribuée aux tracés du plan de bornage comme à ceux, au demeurant peu clairs, des extraits de plan cadastral. Un tel acte positif excède en outre largement les limites de la réticence dolosive ou du seul silence auquel la SCI [O] [D] déclare s'être cantonnée, qu'elle estime à tort avoir été contrebalancé par la simple fourniture des plans et annexes susvisés.

Il peut, à titre surabondant, être observé que l'acte authentique ne mentionne aucunement que l'une des deux parcelles objet de l'acte de vente puisse être partiellement ou intégralement non constructible, carence qui était de nature à ne susciter aucune vigilance particulière de M. et Mme [Y], acquéreurs profanes, quant aux mentions « NC » évoquées dans le certificat d'urbanisme et sur le second extrait de plan cadastral.

L'argument développé par la SCI [C] selon lequel la parfaite connaissance que les acquéreurs auraient eue du caractère non constructible d'une partie du terrain serait démontrée par le prix avantageux obtenu pour cette raison à l'issue des négociations ne peut enfin être retenu, la SCI [C] ne produisant pas d'éléments suffisants de comparaison du prix de ce bien au regard des autres immeubles vendus ni ne versant aux débats de preuve de la tenue de telles négociations.

Il sera par conséquent jugé que le consentement de M. et Mme [Y] lors de la vente litigieuse a été vicié du fait du dol commis à leur égard par la SCI [C]. Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.



S'agissant du préjudice subi par M. et Mme [Y], il consiste tout d'abord en la perte de chance pour eux de ne pas se porter acquéreurs du bien immobilier litigieux, partiellement construit sur une portion de terrain non constructible, ou à tout le moins de ne l'acquérir qu'à un prix moindre que celui qu'ils ont en l'occurrence payé.

Mme [H], experte judiciaire, conclut en son rapport à une différence de valorisation selon la constructibilité du terrain en cause qu'elle évalue à hauteur de 17.500 euros.

La probabilité pour M. et Mme [Y] de renoncer à l'acquisition de ce bien immobilier, ou à tout le moins d'exiger une baisse significative de son prix de vente, s'ils avaient été informés avant de contracter de la non constructibilité d'une partie du terrain et de l'édification non conforme sur celle-ci d'une partie du pavillon doit être considérée comme très élevée, eu égard notamment aux difficultés prévisibles de revente d'un tel bien et de reconstruction en cas de sinistre, les démarches administratives se trouvant dans ce dernier cas rendues complexes et les délais d'obtention de décision rallongés.

Le préjudice lié à la perte de chance pour M. et Mme [Y] de ne pas acquérir ce bien immobilier ou de ne l'acquérir qu'à un moindre prix sera dans ces conditions indemnisé par l'octroi de dommages-intérêts d'un montant de 16.000 euros.



M. et Mme [Y] sollicitent également l'indemnisation de travaux confortatifs qu'ils ont dû réaliser à la suite de la destruction par incendie de leur pavillon, affirmant qu'un surcoût de travaux n'a pas été indemnisé par leur assureur au regard de l'implantation partielle de la construction sur un terrain non constructible.

Toutefois, ils ne justifient pas d'un tel refus de prise en charge par leur assureur ni d'un lien entre les travaux en cause et le caractère non constructible du terrain.

Ils seront en conséquence déboutés de cette demande.



M. et Mme [Y] font enfin état du préjudice de jouissance subi du fait de la multiplication des démarches qui se sont avérées nécessaires à la reconstruction à l'identique de leur pavillon à la suite de l'incendie, reconstruction imposée par leur assureur comme condition du versement de l'indemnité correspondante, et de l'allongement corrélatif du temps durant lequel ils ont été privés de la jouissance de leur pavillon. Ils font également valoir avoir subi un préjudice moral lié à la découverte de la tromperie dont ils avaient été victimes et à ses conséquences administratives.

Il est indéniable que les démarches administratives préalables à la reconstruction à l'identique du pavillon aient nécessité un temps plus long que si ce bien avait été exclusivement édifié sur une zone entièrement constructible, M. et Mme [Y] justifiant de l'exigence formulée par le service communal d'urbanisme d'une reconstruction sur l'emprise de la zone U sans débord sur la zone NC. 

Le caractère dommageable de man'uvres dolosives commises en violation du principe de bonne foi contractuelle par son cocontractant dans le cadre d'une vente immobilière de maison d'habitation, contrat qui implique par nature un engagement personnel et financier considérable pour des particuliers tels que M. et Mme [Y], ne peut davantage être contesté.

Il sera en conséquence alloué à ce titre à M. et Mme [Y] des dommages-intérêts d'un montant de 2.000 euros.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L'équité et la prise en considération de l'issue du litige commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner la SCI [C], partie principalement succombante, à verser à M. et Mme [Y] la somme de 3.000 euros au titre des frais qu'ils auront exposés en première instance et en cause d'appel qui ne seraient pas compris dans les dépens. La SCI [C] sera déboutée de la demande qu'elle a présentée sur le même fondement.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. Au vu de l'issue du litige déterminée par la présente décision, il convient de condamner la SCI [C] à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel. La SCP Avocats Centre sera autorisée à recouvrer directement les dépens d'appel dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le jugement entrepris sera enfin infirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour, 



INFIRME le jugement rendu le 1er avril 2025 par le tribunal judiciaire de Châteauroux en l'intégralité de ses dispositions ;



Et statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



DECLARE la SCI [C] responsable du dol commis à l'égard de M. [U] [Y] et Mme [I] [E] épouse [Y] lors de la conclusion de l'acte de vente immobilière du 5 juillet 2013 ;



CONDAMNE la SCI [C] à verser à M. [U] [Y] et Mme [I] [E] épouse [Y] les sommes de 16.000 euros et de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de leurs préjudices de perte de chance, de jouissance et moral ;



DEBOUTE M. [U] [Y] et Mme [I] [E] épouse [Y] et la SCI [C] du surplus de leurs demandes ;



CONDAMNE la SCI [C] à verser à M. [U] [Y] et Mme [I] [E] épouse [Y] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

AUTORISE la SCP Avocats Centre à recouvrer directement les dépens d'appel dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de Président, et par V.SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V.SERGEANT R. PERINETTI







La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR [O] GREFFE