Cour d'appel de Bourges, 1ère Chambre, 11 septembre 2026, n° 26/00017

EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE DE LA COUR D'APPEL DE BOURGES



REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







VS/RP





























 













COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- Me Sabrina ZUCCARELLI





- TJ



LE : 11 SEPTEMBRE 2026







COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026





N° RG 26/00017 - N° Portalis DBVD-V-B7K-DZAL



Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé du tribunal de proximité de CLAMECY en date du 15 Octobre 2025 



PARTIES EN CAUSE :



I - S.A. HABELLIS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° SIRET : 015 450 638



Représentée par Me Sabrina ZUCCARELLI, avocat au barreau de NEVERS



timbre fiscal acquitté



APPELANTE suivant déclaration du 09/01/2026



II - Mme [Q] [I]

née le 19 Octobre 1985 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]



Non représentée

A laquelle la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiés suivant actes de commissaire de justice délivrés les 15 janvier et 16 mars 2026 remis à étude



INTIMÉE



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de Président de Chambre 

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre 

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS



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ARRÊT : RENDU PAR DÉFAUT



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2023, la SA d'HLM Habellis a donné à bail à Mme [Q] [I] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (58) moyennant un loyer mensuel de 441,80 euros, outre 27,78 euros de provision sur charges.



Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, elle a délivré à Mme [I] un commandement de payer la somme de 108,19 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail.



Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, la société Habellis a assigné Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Clamecy, statuant en référé, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement de la somme de 125,18 euros au titre des loyers et charges impayés et fixation d'une indemnité d'occupation.



Mme [I] n'a pas comparu ni été représentée en première instance.



Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 15 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Clamecy a :

' dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de constatation de la résiliation du contrat de bail conclu entre la société Habellis et Mme [I] le 1er juin 2023,

' dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande d'expulsion et la demande d'indemnité d'occupation formulées par la société Habellis à l'encontre de Mme [I],

' condamné Mme [I] à verser à la société Habellis une provision de 1 215,05 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 août 2025,

' rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit,

' débouté la société Habellis de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [I] aux dépens, à l'exclusion des frais de commandement de payer du 20 février 2025, des frais de dénonciation du commandement de payer et des frais de dénonciation de l'assignation qui resteront à la charge du bailleur.



Par déclaration en date du 9 janvier 2026, la société Habellis a interjeté appel de cette ordonnance, sauf en ce qu'elle a rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2026 et signifiées à Mme [I] le 16 mars 2026, la société Habellis demande à la cour de :

' infirmer l'ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau,

' constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location la liant à Mme [I],

' ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

' condamner Mme [I] à lui payer :

> la somme en principal de 4 821,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 28 février 2026, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

> une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du 1er mars 2026 jusqu'à l'entière libération des lieux,

> la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et 634 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,

> les dépens d'appel et de première instance qui comprendront les frais de commandement de payer et les frais de dénonciation du commandement de payer et de l'assignation à la CCAPEX.



Bien que dûment citée, Mme [I] n'a pas constitué avocat devant la cour.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2026.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions de l'appelante pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.



SUR CE



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



L'article 7, a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version issue de l'ordonnance no 2019-770 du 17 juillet 2019, dans sa version issue de la loi no 2021-1104 du 22 août 2021, dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.



En vertu de l'article 24, I de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l'ordonnance no 2019-770 du 17 juillet 2019, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En vertu de l'article 24, II à IV, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi no 2023-668 du 27 juillet 2023 :



II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 précitée.



III. - À peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.



IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.



En l'espèce, le contrat de bail du 1er juin 2023 comporte la clause suivante : « en cas de non-paiement des sommes dues à la société d'H.L.M., dépôt de garantie, loyers ou charges, le contrat de location pourra, après examen de la situation, être résilié de plein droit à l'initiative de la société d'H.L.M. deux mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'huissier restée sans effet. »



Par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 20 février 2025, la société Habellis a signifié à Mme [I] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 145,15 euros.



La société Habellis justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX par voie électronique le 24 février 2025 et notifié l'assignation au préfet par voie électronique le 29 mai 2025.



Il résulte du relevé de compte arrêté au 6 mars 2026 que Mme [I] n'a jamais procédé à aucun paiement au titre du loyer et des charges et que les seules sommes perçues par le bailleur l'ont été au titre de l'aide personnalisée au logement versée directement par la CAF.



Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les décomptes individuels de régularisation des charges produits par la société Habellis, qui comportent le détail de la quote-part de charges de Mme [I], suffisent à justifier le bienfondé de la hausse annuelle des provisions sur charges appliquée par le bailleur en 2024 et 2025.



De même, il n'y a pas lieu de retrancher les pénalités OPS du relevé de compte, dès lors que la possibilité de facturer cette pénalité mensuelle au locataire en cas d'absence de réponse à l'enquête obligatoire sur l'occupation du parc social est expressément prévue par la loi et rappelée au contrat de bail.



C'est donc de manière erronée que le premier juge a procédé au recalcul de la provision sur charges, exclu les pénalités OPS et considéré qu'aucun arriéré locatif n'existait au 7 février 2025.



Il résulte au contraire de l'ensemble de ces éléments qu'une dette locative de 145,15 euros existait au jour de la signification du commandement de payer et que Mme [I] n'a pas acquitté les causes de ce commandement dans le délai légal.



Infirmant l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de constatation de la résiliation du contrat de bail et la demande d'expulsion, il convient ainsi de constater la résiliation du bail, acquise par le jeu de la clause résolutoire, au 20 avril 2025 et d'ordonner l'expulsion de Mme [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du bien situé [Adresse 2] à [Localité 4], dans le mois suivant la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la force publique.



Sur la provision pour loyers et charges impayés et l'indemnité d'occupation



La société Habellis sollicite la condamnation de Mme [I] à lui payer la somme en principal de 4 821,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 28 février 2026, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges « et en subissant les augmentations légales » à compter du 1er mars 2026 jusqu'à l'entière libération des lieux.



Il convient tout d'abord de rappeler que dans la cadre d'une instance en référé, la société Habellis ne peut solliciter paiement de ces sommes qu'à titre provisionnel.



Par ailleurs, la résiliation du bail étant intervenue au 20 avril 2025, toute demande postérieure ne peut s'analyser que comme portant sur le paiement d'une indemnité d'occupation.



Il convient donc premièrement de fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [I] du 20 avril 2025 au 31 août 2025 à la somme mensuelle de 509,38 euros, correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges.



Prenant ensuite en considération le courrier du bailleur du 10 septembre 2025 ayant porté la provision sur charges à la somme mensuelle de 40,67 euros à compter du 1er septembre 2025, l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 512,84 euros de cette date au 31 décembre 2025.



Prenant enfin en compte la révision du loyer indexé, porté à 477,08 euros au 1er janvier 2026, l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 517,75 euros à compter de cette date.



Eu égard à la nature de l'indemnité d'occupation, qui n'est pas celle d'un loyer et de charges récupérables, il n'apparait en revanche pas opportun de prévoir qu'elle subira « les augmentations légales » qui auraient été applicables au loyer et aux charges que Mme [I] aurait continué à payer si le contrat de bail n'avait pas été résolu.



En ce qui concerne deuxièmement le montant de la dette locative, il résulte du relevé de compte arrêté au 6 mars 2026 qu'elle s'élevait à 4 821,77 euros au 28 février 2026.



Infirmant l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [I] à verser à la société Habellis une provision de 1 215,05 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 août 2025, il convient donc de condamner la locataire à payer au bailleur une provision de 4 821,77 euros à valoir sur les loyers, charges, pénalités OPS et indemnités d'occupation dus jusqu'au 28 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.



Infirmant ensuite l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande d'indemnité d'occupation formulée par la société Habellis à l'encontre de Mme [I], cette dernière sera condamnée à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant mensuel de 517,75 euros à compter du 1er mars 2026 et jusqu'à complète libération des lieux.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



L'ordonnance attaquée est infirmée en ses dispositions relatives aux dépens mais confirmée en celles relatives aux frais irrépétibles de première instance.



Partie principalement succombante, Mme [I] sera condamnée aux dépens de première instance, en ce compris les frais du commandement de payer et de signification du commandement de payer à la CCAPEX, étant précisé que la société Habellis ne justifie pas avoir engagé des « frais de dénonciation d'assignation à la C[C]APEX », et aux dépens de la procédure d'appel.



Nonobstant l'issue de la procédure, l'équité et les circonstances économiques commandent de débouter la société Habellis de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour,



INFIRME l'ordonnance entreprise, sauf en ses dispositions relatives à l'exécution provisoire et aux frais irrépétibles de première instance,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er juin 2023 entre la société Habellis et Mme [Q] [I], avec effet au 20 avril 2025,



ORDONNE l'expulsion de Mme [Q] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du bien à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], dans le mois suivant la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la force publique,



FIXE une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant mensuel de 509,38 euros du 20 avril au 31 août 2025, d'un montant mensuel de 512,84 euros du 1er septembre au 31 décembre 2025 et d'un montant mensuel de 517,75 euros à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux,



CONDAMNE Mme [Q] [I] à payer à la SA d'HLM Habellis une provision de 4 821,77 euros à valoir sur les loyers, charges, pénalités OPS et indemnités d'occupation dus jusqu'au 28 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt,



CONDAMNE Mme [Q] [I] à payer à la SA d'[Adresse 4] une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant mensuel de 517,75 euros à compter du 1er mars 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux,



CONDAMNE Mme [Q] [I] aux dépens de la procédure de première instance, en ce compris les frais du commandement de payer et de signification du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives,



CONDAMNE Mme [Q] [I] aux dépens de la procédure d'appel,



DÉBOUTE la SA d'HLM Habellis de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de Président, et par V.SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V.SERGEANT R. PERINETTI







La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE