Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 8, 11 septembre 2026, n° 25/04022

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/04022 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CK5FZ



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Janvier 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 24/05325





APPELANTS 



Mme [H] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]



M. [T] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés par Me Jean-Pierre SOMMELET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0494





INTIMÉE 



S.A. CDC HABITAT SOCIAL, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0007





COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue 12 juin 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère 

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère



qui en ont délibéré



Greffier, lors des débats : Lydia BEZZOU

ARRÊT :



- Contradictoire

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.





Par acte du 14 avril 2011, la société Efidis, société d'HLM absorbée en 2019 par la société CDC Habitat Social a donné à bail à M. et Mme [W] un appartement à usage d'habitation et un emplacement de parking situé au [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 409,56 euros (logement) et 63,52 euros (parking) outre la provision sur charges.



Les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, le bailleur a fait délivrer le 16 janvier 2024 à M. et Mme [W] un commandement de payer la somme en principal de 4.050.52 euros correspondant aux loyers échus jusqu'au terme de décembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire du bail.

 

Par acte du 22 mai 2024, la société CDC Habitat Social a fait assigner M. et Mme [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner leur expulsion, et les condamner au paiement de l'arriéré locatif.



Par ordonnance réputée contradictoire du 15 janvier 2025, le premier juge a :

- renvoyé les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

- déclaré l'action en résiliation de bail et expulsion recevable ;

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties concernant l'appartement à usage d'habitation (porte 82) avec emplacement de parking (numéro 146) situé [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies à la date du 16 mars 2024 à minuit ;

- ordonné en conséquence à M. et Mme [W], occupants sans droit ni titre depuis le 17 mars 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

- dit qu'à défaut pour M. et Mme [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC Habitat social pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civi1es d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

- autorisé la société d'HLM CDC Habitat Social à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. et Mme [W] à défaut de local désigné ;

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procedures civiles d'exécution ;

- condamné M. et Mme [W] à verser à la société d'HLM CDC Habitat Social la somme de 7.639,01 euros (décompte arrété au ler octobre 2024) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date, terme de septernbre 2024 inclus ;

- rappelé que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;



- condamné M. et Mme [W] à verser à la société d'HLM CDC Habitat Social une indémnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, taxe et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance d'avril 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de1'expulsíon) ;

- ordonné la communication à M. le Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

- condamné M. et Mme [W] aux dépens ; 

- débouté la société d'HLM CDC Habitat Social de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 20 février 2025, M. et Mme [W] ont interjeté appel de cette ordonnance en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 16 octobre 2025, M. et Mme [W] demandent à la cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; 

- suspendre l'acquisition de la clause résolutoire ; 

- déclarer que le bail souscrit le 14 avril 2011 a repris son plein effet et se poursuit entre les parties ; 

- statuer ce que de droit en ce qui concerne l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que sur les dépens. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 février 2026, la société CDC Habitat Social demande à la cour de : 

- déclarer recevable mais mal fondé l'appel M. et Mme [W] ; 

- confirmer la décision rendue sauf à actualiser la provision à la somme de de 15.894,31 euros arrêtée au 10 février 2026 ; 

- condamner les appelants à la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 et aux entiers dépens ainsi qu'aux entiers dépens. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2026.



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

SUR CE, LA COUR 



Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. 





A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Il résulte des pièces produites que les loyers n'ayant plus été réglés, la société CDC Habitat Social a fait délivrer à M. et Mme [W], le 16 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail portant sur la somme en principal de 4.050,52 euros en principal, terme de décembre 2023 inclus, au titre de l'arriéré locatif ainsi qu'il ressort du décompte annexé au commandement de payer versé aux débats. 



Il n'est pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n'ont pas été acquittées nonobstant les règlements partiels effectués par M. et Mme [W].



C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2024. 



Sur la demande de provision



Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Au regard du décompte susvisé, portant sur l'arriéré dû au 10 février 2026, la société CDC Habitat Social justifie d'une créance en principal de 15.894.31 euros.



L'obligation des appelants au paiement de cette somme, qu'ils ne contestent au demeurant pas, n'est pas sérieusement contestable. Il convient donc, infirmant la décision de ce chef, de les condamnerau paiement d'une provision de 15.894.31 euros. 



Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de clause résolutoire



Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 



En application de l'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



Saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue. 



M. et Mme [W] sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en soutenant qu'ils ont subi des difficultés financières, consécutives à la liquidation judiciaire de la société Mich No, exploitée par Mme [W], prononcée le 3 mai 2024, qu'ils résident dans le logement avec leurs quatre enfants mineurs et qu'ils ont rétabli leur situation financière en apurant leur dette grâce à divers versements et à la prise en charge de la somme de 11.000 euros par le Fonds de Solidarité logement. 





Mais, nonobstant les efforts de paiement entrepris par M. et Mme [W] qui ont effectué des versements de 5.000 euros le 22 septembre 2025 et de 827, 86 euros le 8 octobre suivant, il ne résulte nullement des pièces versées aux débats qu'ils se sont acquittés de l'intégralité de leur dette et qu'ils ont repris le paiement des loyers courants, la société CDC Habitat Social produisant au contraire un décompte actualisé établissant que la dette locative s'élève au 10 février 2026, à la somme de 15.894,31 euros, indemnité d'occupation du mois de janvier 2026 incluse.



Ils ne rapportent pas davantage la preuve d'une prise en charge d'une partie de leur dette locative par le fond de solidarité logement, le mail produit n'évoquant qu'un rendez-vous en vue de la constitution du dossier. 



Ils ne communiquent par ailleurs aucune pièce financière de nature à établir leur situation et leur capacité à apurer le solde de la dette, en plus des loyers courants.



Dans ces conditions, leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées. 



M. et Mme [W] étant devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date susvisée, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, c'est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de son chef. 



L'obligation de M. et Mme [W] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n'est pas sérieusement contestable ainsi que l'a retenu le premier juge. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



Succombant en leurs prétentions, M. et Mme [W] seront condamnés aux dépens d'appel. 



Aucune considération d'équité ne commande en l'espèce de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de la provision ; 



Statuant à nouveau, vu l'évolution du litige, 



Condamne in solidum M. et Mme [W] à payer à la société CDC Habitat social la somme provisionnelle de 15.894,31 euros au titre des loyers, charges et d'indemnités d'occupation arrêtés au 10 février 2026, terme de janvier 2026 inclus ;



Y ajoutant,



Rejette les demandes de M. et Mme [W] de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;



Condamne M. et Mme [W] aux dépens d'appel ; 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT