Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 8, 11 septembre 2026, n° 25/17393

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/17393 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMEVE



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Août 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/54339





APPELANTES 



Mme [F] [M] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]



S.A.S.U. AFRICA FIRST, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentées par Me Kadiatou TAPILY, avocat au barreau de PARIS, toque M1





INTIMÉE 



S.C.I. LCB, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée par Me Eric HABER de la SELEURL EHA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0172



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue 12 juin 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère 

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère



qui en ont délibéré



Greffier, lors des débats : Lydia BEZZOU



ARRÊT :



- Contradictoire

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.





Par acte du 23 novembre 2023, la société LCB a conclu avec la société Africa First un bail dérogatoire portant sur des locaux destinés à la vente au détail de vêtements, chaussures et acccessoires, situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de trente-cinq mois à compter du 1er novembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 4.000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance. 



Ce même jour, Mme [Z], en sa qualité de dirigeante de la société Africa First, s'est portée caution solidaire des engagements de la société, dans la limite de 153.300 euros.



Les loyers n'étant plus payés, le bailleur a fait délivrer, le 4 février 2025, à la société Africa First un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour la somme en principal de 26.292 euros, dénoncé à la caution par acte du 18 février suivant.



Par actes des 16 et 19 juin 2025, la société LCB a assigné la société Africa First et Mme [Z], devant le juge des reférés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, notamment, de constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation, par provision, au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 29 août 2025, le premier juge a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 mars 2025 ;

- condamné solidairement la société Africa First et Mme [Z] à payer à la société LCB la somme provisionnelle de 27.915,60 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 1er juin 2025, mois de juin inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures jusqu'à la libération des lieux ; 

- dit que la condamnation provisionnelle prononcée à l'encontre de Mme [Z] est limitée à un montant de 153.300 euros ;

- ordonné l'expulsion de la société Africa First des lieux situés [Adresse 4], en cas de non-restitution volontaire des locaux dans les quinze jours de la signification; 

- condamné solidairement la société Africa First et Mme [Z] aux dépens et à payer à la société LCB la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration du 17 octobre 2025, la société Africa First et Mme [Z] ont interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Par conclusions remises et notifiées le 26 mai 2026, la société Africa First et Mme [Z] demandent à la cour d'appel de Paris de :

- déclarer recevable et bien fondé leur appel ;

- infirmer l'ordonnance de l'ensemble des chefs critiqués ;Statuant à nouveau des chefs infirmés, 

- juger qu'il n'est pas établi que le défaut de paiement visé dans le commandement du 4 février 2025 soit manifestement fautif, dès lors que le quantum des sommes réclamées est sérieusement contestable, notamment en ce qu'il intègre des taxes foncières dont le montant n'est pas justifié ;

 

- juger qu'en conséquence, il existe une contestation sérieuse faisant obstacle tant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire qu'à l'octroi d'une provision ; 

- dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ; 

- dire n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion ; 

A titre subsidiaire,

- débouter la société LCB de sa demande au titre des taxes foncières, faute de justification des montants réclamés ; 

- réduire en conséquence le quantum de la condamnation provisionnelle à hauteur des sommes dont le bien-fondé est établi ; 

- accorder à la société Africa First et à Mme [Z], un délai de paiement de 24 mois pour s'acquitter du solde restant dû, à raison d'une échéance mensuelle de 1.606,77 euros, la première échéance étant due dans les 8 jours suivant la notification du présent arrêt ;

- ordonner la suspension de la réalisation et les effets des clauses de résiliation figurant dans le bail dérogatoire ; 

En tout état de cause,

- débouter la société LCB de toutes ses demandes plus amples et contraires ;

- débouter la société LCB de ses demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

- condamner la société LCB à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société LCB aux dépens y compris ceux d'appel avec faculté de recourvrement direct au profit de [Etablissement 1] Kadiatou Tapily. 



Par conclusions remises et notifiées le 19 mai 2026, la société LCB demande à la cour de:

- débouter la société Africa First et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes ;

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Africa First, en qualité de débiteur principal, et Mme [Z], en qualité de caution, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés ;

- actualiser le montant de la créance et de la condamnation à la somme de 50.560,52 euros, arrêtée au 10 avril 2026 ;

- constater que la société Africa First a quitté les lieux le 12 mars 2026 et que les demandes d'expulsion sont dès lors devenues sans objet ;

- condamner solidairement la société Africa First et Mme [Z] aux dépens et à lui payer la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 mai 2026. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE, LA COUR



Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 alinéa 1 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle. 



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. 



La société Africa First invoque l'existence de contestations sérieuses faisant obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, soutenant que le décompte locatif fondant les poursuites fourni par la société LCB est erroné pour intégrer des taxes foncières 2023, 2024 et 2025 non justifiées, et au montant erroné, et ce, malgré sommations d'avoir à en communiquer les avis.



La société LCB rétorque qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant à la résiliation du bail dès lors que la clause résolutoire a été mise en oeuvre régulièrement conformément au bail. Elle indique que la société preneuse paye systématiquement son loyer en retard et procède à des versements irréguliers, ne permettant pas d'apurer la dette. Elle soutient ainsi que sa créance est justifiée par le décompte visé au commandement de payer du 22 janvier 2025. 



Au cas présent, la société LCB a fait délivrer le 4 février 2025, à la société Africa First un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour avoir paiement de la somme de 23.902, 30 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2025 et 2.390 euros au titre d'une indemnité forfaitaire de poursuites stipulée au bail de 10% des sommes dues. 



Le commandement de payer rappelait le délai d'un mois dont bénéficiait le preneur pour s'exécuter, reproduisant en annexe la clause résolutoire prévue au bail (article 8).



Ce décompte, arrété au 22 janvier 2025, inclut les taxes foncières au titre de l'année 2024 d'un montant de 2.855 euros. 



La bailleresse ne démontrant pas avoir justifié du montant de cette taxe foncière préalablement au commandement de payer, la contestation de la société Africa Firt est sérieuse, ramenant ainsi la somme due au titre de l'arriété locatif et des charges à la somme de 21.047,30 euros (23.902,30 - 2.855), étant précisé que le premier juge avait retenu que le commandement était valable pour la somme de 23.902,30 euros. 



Or, le commandement portant sur une somme supérieure à la dette véritable reste valable à due concurrence de la partie non contestée.



Ainsi, le commandement de payer, portant sur la somme totale de 26.292 euros a été valablement délivré pour la somme de 21.047,30 euros.



Il est constant que les causes du commandement du 2 février 2025 visant la clause résolutoire n'ont pas été acquittées dans le mois de cet acte, ce que ne conteste d'ailleurs pas la société Africa First.



L'ordonnance entreprise a donc, à juste titre, retenu que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire était réunies à la date du 5 mars 2025. 





Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



La société bailleresse, actualisant sa créance, sollicite en cause d'appel le paiement de la somme de 50.560,52 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 avril 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus.



La société intimée n'a pas conclu sur cette demande actualisée sauf à contester le bien-fondé de de la demande provisionnelle de paiement en ce qu'elle inclut les taxes foncières 2023, 2024 et 2025 lesquelles ne sont pas justifiées, en dépit d'une sommation de communiquer du 22 mai 2026.



Selon le dernier décompte produit par la société bailleresse, il apparaît qu'à la date du 10 avril 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus, sa créance s'élevait à la somme de 50.560,52 euros, dont 2.530,43 euros correspondent aux taxes foncières 2024 et 2025.



Il résulte de la lecture dudit décompte que la société bailleresse a édité le 11 février 2026 un avoir sur la taxe foncière 2024 d'un montant de 1.234 euros, en déduction d'un trop perçu le 1er octobre 2024 pour un montant de 2.855 euros, de sorte que la taxe foncière 2024 s'établit à la somme de 1.621 euros (2.855 - 1.234).



Il apparaît en revanche que, contrairement à ce qu'indique la société preneuse sans le justifier, la taxe foncière 2023 n'apparaît pas au décompte, le bail débutant d'ailleurs le 1er novembre 2023. 



S'il résulte du bail (page 11) que le preneur s'acquittera de l'impôt résultant de la taxe foncière, il est toutefois constant que la société LCB ne justifie pas avoir remis à la société Africa First, les avis d'imposition correspondants pour fonder sa demande en remboursement des taxes foncières 2024 et 2025, et ce, nonobstant la sommation de communiquer délivrée à cet effet par la société preneuse le 22 mai 2026. Elle ne les produit pas plus devant la cour. 



Dans ces conditions, il y a lieu de déduire du décompte locatif les appels de charges au titre des taxes foncières 2024 et 2025, l'arriéré locatif s'établissant ainsi à la date du 10 avril 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus, à la somme de 48.030,09 euros (50.560,52 - 2.530,43). 



L'obligation de la société Africa First n'est donc pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, de sorte qu'il convient, infirmant de ce chef l'ordonnance entreprise, de la condamner, par provision, au paiement de cette somme.



Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire



Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. 



Au cas présent, la société Africa First explique avoir seulement réalisé sur l'exercice 2024 un léger bénéfice d'un montant de 2.595 euros qui l'empêche d'honorer en une seule échéance le paiement de sa dette locative. La société Africa First sollicite en conséquence l'octroi de 24 mois de délais pour apurer la dette, assortis de l'interdiction de poursuivre l'expulsion pendant ce temps.

La société LCB s'oppose à cette demande de délais, qu'elle considère comme antinomique avec l'acquisition de la clause résolutoire.



D'une part, la société Africa First qui verse aux débats sa liasse fiscale pour l'année 2024 et ses relevés bancaires de janvier à novembre 2025, ne démontre pas sa capacité à apurer le solde de sa dette dans les délais qu'elle sollicite, et ce d'autant qu'elle a quitté les lieux et ne justifie pas exercer encore une activité dans un autre lieu. 



D'autre part, elle ne demande pas, dans ses dernières conclusions, sa réintégration dans les lieux. 



En l'état de ces seuls éléments, ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent être accueillies et seront rejetées. 



Sur les conséquences du constat de la résiliation du bail 



Il convient au regard des motifs qui précèdent de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 mars 2025.



Dans ces conditions, la société Africa First est devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date susvisée, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, justifiant la mesure d'expulsion ordonnée par le premier juge de sorte que l'ordonnance sera confirmée de ce chef.



Par ailleurs, l'obligation de la société Africa First au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux depuis la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 

La société bailleresse indique que la société Africa First a quitté les lieux le 12 mars 2026 ainsi qu'elle en justifie par l'état des lieux de sortie établi contradictoirement ce même jour, et signé par les deux parties.



L'obligation de la société Africa First au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer majoré des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, n'est pas sérieusement contestable ainsi que l'a retenu le premier juge, jusqu'à la libération des lieux.



Sur la demande de délais de paiement de Mme [Z] agissant en qualité de caution 



Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. 



L'article 2297 alinéa 1er du code civil prévoit qu'"A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres."

Mme [Z] ne conteste pas son obligation de paiement qui résulte de son engagement de caution signé le 23 juillet 2023 dans la limite de 153.300 euros. 



Mais, elle sollicite des délais de paiement, excipant de sa situation financière précaire du fait de sa qualité d'auto-entrepreneuse, rappelant qu'elle a déjà versé entre les mains de la bailleresse un dépôt de garantie de 12.000 euros par application de l'article 6 du bail, qui peut être imputé sur l'arriéré locatif. Elle argue de sa bonne foi pour avoir effectué plusieurs virements entre les mois de juillet et novembre 2025 pour un montant total de 11.000 euros aux fins de réduire la dette locative.



Elle propose ainsi d'apurer la dette à raison de 24 échéances mensuelles de 1.606,77 euros par mois en retenant un solde restant dû de 27.560,52 euros (soit le montant actualisé de la créance arrêté au 10 avril 2026 de 50.560,52 euros - dépôt de garantie de 12.000 euros - les paiements effectués entre juillet et novembre 2025 de 11.000 euros). 



Mais, d'une part, le solde non sérieusement contestable restant dû s'élève à la somme de 48.030,09 euros et non à 27.560,52 euros comme elle le calcule, de sorte que le montant de l'échéance mensuelle qu'elle propose est trop faible. D'autre part, elle n'a transmis aucun document récent permettant d'évaluer sa situation financière actuelle et sa capacité à assumer des échéances mensuelles de 2001,25 euros (48.030,09/24 mois) lui permettant de se libérer de sa dette dans le délai imparti. Sa demande de délais sera donc rejetée.



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



Succombant en ses prétentions, la société Africa First et Mme [Z], seront condamnées solidairement aux dépens d'appel et à payer à la société LCB, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance en ses dispositions dont il a été relevé appel sauf du chef de la provision ; 



Statuant de nouveau de ce chef, 



Condamne solidairement la société Africa First et Mme [Z] à payer à la société LCB la somme provisionnelle de 48.030,09 euros au titre de l'arriéré locatif et indemnités d'occupation arrêté à la date du 10 avril 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus ; 



Y ajoutant, 



Rejette les demandes de la société Africa First de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;



Rejette la demande de délais de Mme [Z] ;



Condamne solidairement la société Africa First et Mme [Z] aux dépens et à payer à la société LCB la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



 

LE GREFFIER LE PRESIDENT