Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 11 septembre 2026, n° 24/06333

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026

(n° 2026/ 197 , 22 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/06333 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJGGL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2023-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]- RG n° 23/325





APPELANTS

 

Monsieur [N] [F], né le 08 Janvier 1959 à [Localité 2] (Portugal) 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Nathalie BENCHIMOL GUEZ, avocat au barreau de PARIS



Madame [O] [F], née le 20 Avril 1961 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée et assistée par Me Nathalie BENCHIMOL GUEZ, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉS 



Monsieur [Z] [D], né le 12 Mars 1938 à [Localité 5], décédé le 11 Mars 2025

[Adresse 2]

[Localité 6]



1-Madame [B] [A], née le 30 Décembre 1962 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 8]



2-Madame [L] [D] épouse [S], née le 01 Mars 1945 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 10]



3-Monsieur [Y] [W] [D], né le 18 février 1967 à [Localité 11], en sa qualité d'héritier de [Z] [D], chef d'entreprise

[Adresse 5]

[Localité 12]



4-Monsieur [E] [C] [T] [D], né le 30 Septembre 1964 à [Localité 11], en sa qualité d'héritier de [Z] [D], agent commercial en carrosserie 

[Adresse 6]

[Localité 13]



Rreprésentés par Me Cyrille AUCHÉ de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de Paris 

Assistés par Me Eric VALETTE, avocat au barreau de Montpellier



S.C.P. LES NOTAIRES DU VAL DE SEINE, anciennement dénommée SCP [V] [K] [H]

[Adresse 7]

[Localité 14]



Représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque: P0090

Assistée par Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E0379



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Avril 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère 

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions jurifictionnelles



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Madame Mélissandre PHILÉAS



 

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.



 *

 * *



FAITS ET PROCÉDURE 



Aux termes d'un acte sous seing privés en date du 4 décembre 2017 régularisé par devant Me [J] [M], membre de la SCP « [J] [M], [X] [V], [B] [K] » notaire à Melun, Mme [L] [D] épouse [S], Mme [B] [A] épouse [Q] et M. [Z] [D] majeur sous curatelle renforcée représenté par sa curatrice Mme [I] [P] elle-même représentée à l'acte par Mme [L] [S], (ci-après les consorts [U]), propriétaires indivis d'un bien immeuble sis [Adresse 8] à Saint-Fargeau-Ponthierry, et M. [N] [F] époux de [O] [R], ont conclu un « compromis de vente » soit une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives dites de droit commun, (ci-après la promesse), portant sur un bâtiment à usage de commerce et d'habitation comprenant au rez-de-chaussée une salle de café et d'épicerie, une cuisine et deux pièces, au premier étage, cinq pièces et un réduit, une cour à droite de laquelle se trouvent des bâtiments à divers usages, sis à Saint-Fargeau-Ponthierry (Seine et Marne), moyennant le prix principal de 410.000 euros, M. [F] s'engageant seul à acheter pour le compte de la communauté en renonçant à toute condition suspensive d'obtention d'un prêt.

L'acte prévoyait une date de réitération par acte authentique au plus tard le 4 mars 2018, et une stipulation de pénalité de 41.000 euros au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution de l'acte étant remplies, l'une des parties ne régulariserait l'acte authentique.

Un dépôt de garantie de 5.000 euros a été versé par M. [F] entre les mains du notaire.



Après deux sommations délivrées à M. et Mme [F] d'avoir à signer l'acte authentique de vente demeurées vaines, et l'établissement par Me [M] d'un procès-verbal de carence le 7 février 2019, les consorts [U] ont fait assigner les époux [F] devant le tribunal judiciaire de Melun par actes d'huissier du 9 juin 2020, pour obtenir leur condamnation à leur payer la somme de 41.000 euros au titre de la stipulation de pénalité figurant à l'acte du 4 décembre 2017.



Par ordonnance du 17 août 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Melun a :

- débouté Ies époux [F] de leur demande de sursis à statuer ;

- débouté Ies époux [F] de leur demande de nullité de l'assignation ;

-débouté les époux [F] de leur demande de restitution d'acompte ;

-débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

-réservé les dépens.



Par acte de commissoire de justice du 1er juillet 2022, Mme [L] [D], Mme [B] [A], et M. [Z] [D], ainsi que la curatrice de ce dernier, ont appelé en intervention forces la SCP les Notaires du Val de Seine, aux ns de condamnation à leur la somme de 41.000 euros au titre de la perte de chance d'obtenir cette somme des époux [F] si le tribunal jugeait Ie compromis de vente nul ou s'ils obtenaient un droit de rétractation.



Les instances ont été jointes par ordonnance du 24 octobre 2022.



Par jugement rendu le 28 novembre 2023 au contradictoire de Mme [L] [D] épouse [S], Mme [B] [A] épouse [Q] et M. [Z] [D] d'une part, et de M. [N] [F] et Mme [O] [R] épouse [F] d'autre part, et de la SCP Les Notaires du Val Seine, le tribunal judiciaire de Créteil a :


débouté les époux [F] de leur demande tendant à « dire irrecevable l'action engagée à l'encontre de Madame [F] » ; 

débouté les époux [F] de leur demande tendant à juger nulle la promesse de vente ; 

débouté les époux [F] de leur demande tendant à dire que la société de notaires [V] [K], sur production du jugement à intervenir, devra libérer au profit de Monsieur [F] les 5.000 euros déposés en compte séquestre ;

débouté les époux [F] de leur demande tendant à dire que le délai de rétractation n'a pas couru ; 

débouté les époux [F] de leur demande tendant à juger valable et efficace la rétractation signifiée par voie judiciaire le 7 octobre 2021 ; 

débouté les époux [F] de leur demande tendant à réduire la pénalité à la somme de 5.000 euros ; 

condamné Monsieur [N] [F] à payer à [L] [D], [B] [A] et [Z] [D] : 

la somme de 20.000 euros au titre de la clause pénale révisée figurant à la promesse de vente signée entre parties ; 

 la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

dit que la SCP « [V] [K] [H] », sur production du présent jugement, devra libérer au profit de [L] [D] épouse [S], [B] [A] et [Z] [D], la somme de 5 000 euros déposée en séquestre et qui s'imputera sur la somme de 20.000 euros ci-dessus allouée; 

débouté les époux [F] de leur demande tendant à condamner les demandeurs au paiement d'une indemnité de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.


Le jugement a été signifié par Mme [L] [D] épouse [S], Mme [B] [A] et M. [Z] [D] aux époux [F] par acte du 4 mars 2024.



M. et Mme [F] ont interjeté appel par déclaration du 27 mars 2024 en intimant Mme [L] [D] épouse [S], Mme [B] [A] épouse [Q] et M. [Z] [D], ainsi que Ia SCP "Les Notaires du Val de Seine", et ont fait signifier à ces derniers la déclaration d'appel, l'avis d'avoir à signifier, et les conclusions d'appel par acte extrajudiciaire du 31 mai 2024.



La SCP "Les Notaires du Val de Seine" a constitué avocat le 4 juin 2024.

Mme [L] [D] et Mme [B] [A] ont constitué avocat le 18 juillet 2024 en la personne de Me [G] [VW], lequel a par message transmis par RPVA le 23 juillet 2024 précisé intervenir également pour M. [Z] [D], sans toutefois déposer d'acte de constitution.



Le greffe a en conséquence adressé un message par la voie électronique en demandant qu'il soit fait une constitution par RPVA comme pour les autres intimés.



Par acte notifié par le réseau privé virtuel avocat le 29 juillet 2024, Mme [IL] [XJ] indiquant agir ès qualités de tutrice de M. [Z] [D] selon jugement de conversion de curatelle renforcée en tutelle en date du 3 août 2023, a constitué Me [G] [VW].



Par conclusions d'incident du 12 août 2024, Mme [IL] [XJ] agissant en qualité de tutrice de M. [Z] [D], Mme [L] [D] épouse [KB] et Mme [B] [A] ont saisi le conseiller de la mise en état aux fins, à titre principal, de voir prononcer la nullité de la déclaration d'appel à l'égard de M. [Z] [D], ainsi que la nullité de l'acte de signification de la déclaration d'appel, de l'avis d'avoir à signifier et des conclusions d'appel signifiés à ce dernier, et par voie de conséquence, la caducité de la déclaration d'appel à son égard, ainsi que l'irrecevabilité de l'appel formé à l'encontre des seules [L] [D] épouse [S] et [B] [A] en l'état de l'indivisibilité du litige, et à titre subsidiaire, d'ordonner la radiation de l'appel pour défaut d'exécution par application de l'article 524 du code de procédure civile, outre la condamnation des époux [F] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 10 avril 2025, le conseiller de la mise en état a :

- déclaré irrecevables les exceptions de nullité de la déclaration d'appel, de l'acte de signification de déclaration d'appel, d'avis d'avoir à signifier, de conclusions d'appel et pièces en date du 31 mai 2024 soulevées par Mme [IL] [XJ] ès qualités de tutrice de M. [Z] [D], Mme [L] [D] épouse [S] et Mme [B] [A] en application du principe d'estoppel ;

- déclaré irrecevable l'exception de nullité du jugement du tribunal judiciaire de Melun du 28 novembre 2023 soulevée par Mme et M. [F];

- déclaré nuls les actes de commissaire de justice en date du 4 mars 2024 portant signification à M. et Mme [F] du jugement du tribunal judiciaire de Melun du 28 novembre 2023;

- rejeté les demandes de Mme [IL] [XJ] ès qualités de tutrice de [Z] [D], Mme [L] [D] épouse [S] et Mme [B] [A] de caducité de l'acte d'appel à l'égard de [Z] [D], d'irrecevabilité de l'appel formé à l'égard de Mme [L] [D] épouse [S] et Mme [B] [A], et de radiation de l'appel;

- condamné solidairement Mme [IL] [XJ] ès qualités de tutrice de [Z] [D], Mme [L] [D] épouse [S] et Mme [B] [A] aux dépens de l'incident;

- condamné solidairement Mme [IL] [XJ] ès qualités de tutrice de [Z] [D], Mme [L] [D] épouse [S] et Mme [B] [A] à payer à M. [N] [F] et Mme [O] [R] épouse [F] la somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 15 mai 2025, l'interruption de l'instance a été constatée en raison du décès de M. [Z] [D].



Le 18 novembre 2025, M. [Y] [W] [D] et M. [E] [C] [T] [D] sont intervenus en qualité d'héritiers de feu [Z] [D].



Aux termes de leurs dernières conclusions du 6 avril 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [F] demandent à la cour de :

Vu les articles 641, 642, 909 et 910-2 du Code de procédure civile ; 

Vu les articles 467, 468, 1128, 1231-5 et 1353 du Code civil ; 

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Melun le 28 novembre 2023 en toutes ses dispositions critiquées ; 

STATUANT À NOUVEAU : 

IN LIMINE LITIS : 

' Vu l'article 909 du Code de procédure civile 

' DÉCLARER IRRECEVABLES les conclusions notifiées par les intimés le 17 avril 2025 comme étant tardives en application de l'article 909 du code de procédure civile ; 

' CONSTATER que la saisine du conseiller de la mise en état par les intimés n'a pas suspendu le délai de trois mois pour conclure au fond, conformément aux dispositions de l'article 910-2 du code de procédure civile ; 

' DÉCLARER IRRECEVABLE, par voie de conséquence, leur appel incident visant à porter la clause pénale à la somme de 41 000 euros ; 

PRONONCER par voie de conséquence le rejet de leurs pièces communiquées au soutien de leurs écritures ; 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

À TITRE PRINCIPAL : 

' DÉCLARER IRRECEVABLE l'action engagée par les consorts [D] faute de mention de la mesure de curatelle renforcée de M. [Z] [D] et faute de preuve de son consentement à l'instance ; 



À TITRE SUBSIDIAIRE : 

PRONONCER la caducité de la promesse de vente du 4 décembre 2017 au 4 mars 2018, faute de réitération par acte authentique à cette date, imputable aux vendeurs et faute de prorogation valable ; 

PRONONCER LA NULLITÉ de la promesse de vente du 4 décembre 2017 pour : 

' Défaut de pouvoir et de consentement de M. [Z] [D] et de Mme [B] [A] ; 

' Défaut de consentement et de signature de Mme [F] ; 

' Défaut de remise du dossier de diagnostic technique obligatoire ; 

' Existence d'une man'uvre dolosive portant sur la capacité des vendeurs ; 

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, CONSTATER que la rétractation des époux [F] du 7 octobre 2021 est régulière et efficace, le délai de rétractation n'ayant jamais couru faute de notification régulière et de remise des diagnostics ; 

ORDONNER la libération de la somme de 5 000 € séquestrée entre les mains de la SCP LES NOTAIRES DU VAL DE SEINE au profit exclusif de M. [N] [F] ; 

DÉBOUTER les intimés de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, notamment au titre de la clause pénale ; 

DÉCLARER IRRECEVABLE, car tardive sur le fondement de l'article 909 du Code de procédure civile, la demande des intimés visant à porter la clause pénale à la somme de 41 000 euros ; 

RÉDUIRE la clause pénale à la somme de 1 € symbolique, ou à défaut, à la somme de 5.000 € déjà séquestrée. 

CONDAMNER solidairement les intimés à payer aux époux [F] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Nathalie Benchimol Guez conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. 



Aux termes de leurs dernières conclusions du 1er avril 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les consorts [U] demandent à la cour de :

* Rejeter comme non fondées les conclusions présentées par les appelants dans le cadre de leurs conclusions récapitulatives n°3 tirées de la prétendue irrecevabilité des conclusions des intimées sur le fondement des articles 909 et 910-2 du code de procédure civile.

* Rejeter comme étant irrecevables les conclusions présentées par les appelants dans le cadre de leurs conclusions récapitulatives n°3 tirées de la prétendue nullité de l'assignation délivrée à leur encontre, en l'état de l'autorité de chose jugée attachée à l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal Judiciaire de Melun du 17 août 2021.

* Confirmer le jugement entrepris 

- En tant qu'il a débouté les consorts [F] de leur demande visant à voir déclarer irrecevable l'action engagée à leur encontre ;

- En tant qu'il a déclaré les consorts [F] infondés en leur demande visant à avoir déclarer nulle la promesse de vente ;

- En tant qu'il a déclaré les consorts [F] infondés en leur demande visant à voir dire que la société de Notaires [V]-[K] sera tenue de libérer à leur profit les 5.000€ déposés en compte séquestre ;

- En tant qu'il a débouté les consorts [F] de leur demande tendant à voir juger efficace la rétractation ayant été signifiée par leurs soins par conclusions du 7 octobre 2021;

- En tant qu'il a condamné les consorts [F] à régler aux concluants la somme de 20 000 € au titre de la clause pénale, outre la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles

* Infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau

* Rejeter la fin de non-recevoir opposée par les appelants dans le cadre de leurs conclusions récapitulatives n°2 tirées de la prétendue tardiveté de la demande de condamnation faite à leur encontre pour la somme de 41.000 euros au titre de la clause pénale.

* CONDAMNER les époux [F] à verser aux intimés la somme de 41.000 euros au titre de la stipulation de pénalité prévue au compromis de vente conclu le 4 décembre 2017 déduction faite du dépôt de garantie séquestré entre les mains de l'Office Notarial [M]-[V]-[K] ; 

* CONDAMNER les époux [F] à verser aux intimés la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

* CONDAMNER les époux [F] aux entiers frais et dépens de l'instance.

A titre subsidiaire,

* CONDAMNER la SCP « [V] [K] [H] » représentée par Maîtres [V], [K] et [H] à verser aux intimés la somme de 41.000 euros correspondant au préjudice qui pourrait être né de la perte de chance d'obtenir de la cour cette même somme à l'encontre de M. [F], si ce dernier devait faire juger par la cour nul le compromis de vente conclu le 4 décembre 2017 et/ou si ce dernier pouvait faire valoir devant la cour son droit à rétractation, dès lors que le notaire aurait failli dans ses obligations d'assurer la régularité et la légalité du compromis de vente signé le 4 décembre 2017.

* CONDAMNER la SCP « [V] [K] [H] » représentée par Maîtres [V], [K] et [H] à verser, aux intimés la somme de 5.000,00 €, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

* CONDAMNER la SCP « [V] [K] [H] » représentée par Maîtres [V], [K] et [H] aux entiers dépens.

* CONDAMNER la SCP « [V] [K] [H] » représentée par Maîtres [V], [K] et [H] à relever et garantir les intimés concluants de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile.



Aux termes de ses dernières conclusions du 20 novembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société civile professionnelle « LES NOTAIRES DU VAL DE SEINE » demande à la cour de:

Vu les dispositions de l'Article 1240 du Code Civil,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MELUN le 28 novembre 2023 en ce qu'il a prononcé notamment la mise hors de cause de la SCP « [V] [K] [H] » ;

JUGER les Consorts [D] tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCP « [V] [K] [H]. »

Les en DEBOUTER en conséquence.

Les CONDAMNER au paiement d'une somme de CINQ MILLE EUROS (5.000€) au titre des dispositions de l'Article 700 du CPC.

Et les CONDAMNER en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Kuhn, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'Article 699 du CPC.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 avril 2026.



MOTIFS



I - Sur les demandes des époux [F] de déclarer irrecevables les conclusions notifiées par les intimés le 17 avril 2025 comme tardives, par voie de conséquence, leur appel incident visant à porter la clause pénale à la somme de 41 000 euros, et de rejeter leurs pièces communiquées au soutien desdites écritures ; 



Aux termes de l'article 914 du code de procédure civile en sa version applicable du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024 s'agissant d'une déclaration d'appel antérieure à cette dernière date, le conseiller de la mise en état a une compétence exclusive pour prononcer l'irrecevabilité des conclusions encourue en application des dispositions notamment de l'article 909 du même code, duquel il résulte que l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

Il en résulte que le conseiller de la mise en état demeurant saisi jusqu'à l'ouverture des débats, la demande tendant à prononcer l'irrecevabilité de conclusions d'intimés et de l'appel incident, signifiées dans le cadre de la mise en état est irrecevable devant la cour.



Au titre surabondant, il sera relevé qu'en application des dispositions de l'article 524 du code de procédure civile, la demande de radiation de l'appel pour défaut d'exécution suspend le délais imparti à l'intimé pour conclure par l'article 909, et ce jusqu'à la notification de la décision autorisant la réinscription de l'affaire au rôle de la cour ou de la décision rejetant la demande de radiation, de sorte que la demande de radiation formée devant le conseiller de la mise en état le 12 août 2024 a suspendu le délai pour conclure qui avait commencé à courir le 31 mai 2024, date de la signification des conclusions d'appel, et n'a recommencé à courir que le 10 avril 2025, date de la notification de l'ordo du même jour rejetant la demande de radiation.



Par conséquent, les conclusions des intimés signifiées par la voie électronique le 17 avril 2025 portant en outre appel incident sont recevables.



II ' Sur la demande des époux [F] de déclarer irrecevable l'action engagée par les consorts [U] faute de mention de la mesure de curatelle renforcée de M. [Z] [D] et faute de preuve de son consentement à l'instance 



Les époux [F] font valoir qu'il est constant que la procédure a été menée par les consorts [U] sans aucune mention de la mesure de protection dont bénéficiait M. [D], dont la curatrice n'était pas présente en première instance, alors qu'aucune des pièces produites par les intimés n'établit que M. [D] a réellement eu connaissance de l'action menée en son nom, ni n'y a consenti de manière éclairée ; qu'il était absent lors de la signature de la promesse de vente, acte dont il est soutenu qu'il fonde ses droits, ainsi que son tuteur, sans qu'une procuration signée de sa part soit produite ; qu'en outre, aucun mandat ad litem ratifié par son tuteur n'est produit, de sorte que l'action souffre d'un défaut de preuve de la connaissance, au surplus éclairée, de M. [D] de l'instance menée, qui constitue une irrégularité de fond sur le fondement de l'article 117 du code de procédure civile, qui peut être invoquée par toute partie à l'instance dès lors qu'affectant la validité de la saisine du tribunal. Ils ajoutent que c'est à tort que les intimés soutiennent qu'ils sont forclos à soulever la nullité du jugement et de l'assignation, arguant qu'ils auraient été déboutés de leurs exceptions par l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 17 août 2021 et invoquent l'autorité de la chose jugée qui serait attachée à cette décision, alors que par la décision susvisée le conseiller de la mise en état n'a pas statué sur le bien-fondé des exceptions de nullité soulevées, se bornant à constater son absence de pouvoir juridictionnel pour en connaître.



Les consorts [U] font valoir que les appelants ont déjà été déboutés de cette demande par une ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Melun du 17 août 2021, de sorte que leur demande de nullité/irrecevabilité de l'action formée contre eux se heurte à l'autorité de chose jugée attachée à cette ordonnance ; que les époux [F] qui contestent la fin de non-recevoir qui leur a été opposée en défense par les intimés, se réfèrent à l'ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état le 10 avril 2025 et non à l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état devant le tribunal judiciaire.



Réponse de la cour 



Aux termes de l'article 795 du code de procédure civile en sa version en vigueur du 1er janvier 2021 au 1er septembre 2024, les ordonnances du juge de la mise en état ne peuvent être frappées d'appel ou de pourvoi en cassation qu'avec le jugement statuant sur le fond, mais elles sont susceptibles d'appel dans les quinze jours à compter de leur signification, notamment lorsqu'elles statuent sur une exception de procédure ou une fin de non-recevoir. 



L'article 794 du code de procédure civile en sa version en vigueur du 1er janvier 2021 au 1er septembre 2024, dispose que les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l'instance.



En l'espèce, par ordonnance en date du 17 août 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Melun les a déboutés de leur exception de nullité de l'assignation introductive d'instance délivrée par les consorts [U] formulée sur le fondement du défaut de capacité à agir de M. [Z] [D].



Cette décision n'a pas été frappé d'appel par les époux [F], de sorte qu'elle est définitive et a force de chose jugée.



Par conséquent, la demande tendant à voir déclarer irrecevable l'action engagée par les consorts [U] fondée sur le défaut de capacité à agir de M. [D] doit être déclarée irrecevable en tant qu'elle se heurte à l'autorité de la chose jugée par l'ordonnance du 17 août 2021.



III - Sur la validité de la promesse synallagmatique de vente 

Les époux [F] font valoir que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la promesse encourt la nullité pour défaut de consentement et de capacité de M. [Z] [D], défaut de consentement de Mme [B] [A] et de Mme [F], de même qu'en raison de l'absence de communication des diagnostics obligatoires relatifs à la vente.

III - 1- Au regard de la mesure de protection concernant M. [Z] [D]

Aux termes de l'article 1128 du code civil : «  Sont nécessaires à la validité d'un contrat:

 1o Le consentement des parties;

 2o Leur capacité de contracter;

 3o Un contenu licite et certain. » 

Selon l'article 1145 du même code : «  Toute personne physique peut contracter sauf en cas d'incapacité prévue par la loi. »

En application de l'article 1150 «  les actes accomplis par les majeurs protégés sont régis par les articles 435,465 et 494-9 sans préjudice des articles 1148, 1151 et 1352-4. » 

Selon l'article 440 du code civil, « la personne qui, sans être hors d'état d'agir elle-même, a besoin, pour l'une des causes prévues à l'article 425, d'être assistée ou contrôlée d'une manière continue dans les actes importants de la vie civile peut être placée en curatelle. La curatelle est une mesure d'assistance de la personne protégée. » 



En application de l'article 467 du code civil, « La personne en curatelle ne peut, sans l'assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille.



Lors de la conclusion d'un acte écrit, l'assistance du curateur se manifeste par l'apposition de sa signature à côté de celle de la personne protégée.



 À peine de nullité, toute signification faite à cette dernière l'est également au curateur. »



L'article 472 en sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2019 prévoit que « le juge peut, à tout moment, ordonner une curatelle renforcée. Dans ce cas, le curateur perçoit seul les revenus de la personne en curatelle sur un compte ouvert au nom de cette dernière. Il assure lui-même le règlement des dépenses auprès des tiers et dépose l'excédent sur un compte laissé à la disposition de l'intéressé ou le verse entre ses mains. ' 

Sans préjudice des dispositions de l'article 459-2, le juge peut autoriser le curateur à conclure seul un bail d'habitation ou une convention d'hébergement assurant le logement de la personne protégée.

La curatelle renforcée est soumise aux dispositions des articles 503 et 510 à 515. »



Il en résulte que, dans le régime de la curatelle renforcée, d'une part, l'assistance du curateur est requise pour les actes qui, en cas de tutelle, requerraient une autorisation du juge ou du conseil de famille, soit notamment les actes de disposition visés par l'article 505, et d'autre part, qu'en dehors de ces pouvoirs limitativement énumérés par la loi lorsque ne sont en cause ni les revenus ni les dépenses du curatélaire, le curateur, même en curatelle renforcée, n'a qu'un rôle d'assistance, si bien que, pour les actes de disposition, telle par exemple la vente d'un bien appartenant à la personne en curatelle, l'acte doit être conclu par cette dernière, avec l'assistance de son curateur, cette assistance se manifestant par l'apposition de sa signature à côté de celle de la personne protégée; le curateur ne peut pas conclure ces actes seul.



Lors de la conclusion d'un acte écrit, l'assistance se manifeste par la signature du curateur à côté de celle du majeur et concerne, sauf décision contraire du juge, tous les actes qui nécessiteraient, en cas de tutelle, une autorisation du juge ou du conseil de famille, soit les actes évoqués par les articles 505 à 508 du code civil, à savoir, pour l'essentiel, les actes de disposition comme la vente d'un bien immobilier.





Par application de l'article 465 du code civil : «  A compter de la publicité du jugement d'ouverture, l'irrégularité des actes accomplis par la personne protégée ou par la personne chargée de la protection est sanctionnée dans les conditions suivantes :

[...] 

2° Si la personne protégée a accompli seule un acte pour lequel elle aurait dû être assistée, l'acte ne peut être annulé que s'il est établi que la personne protégée a subi un préjudice ;

[...] 

4° Si le tuteur ou le curateur a accompli seul un acte qui aurait dû être fait par la personne protégée soit seule, soit avec son assistance ou qui ne pouvait être accompli qu'avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille s'il a été constitué, l'acte est nul de plein droit sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un préjudice. »



Enfin, s'agissant des titulaires du droit d'agir, par application des dispositions combinées des articles 1147 et 1181 desquelles il résulte que l'incapacité de contracter est une cause de nullité relative laquelle ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger, le droit d'invoquer la nullité, par voie d'action ou par voie d'exception, est réservé à la personne que la loi entend protéger à laquelle on assimile son représentant, de sorte que lecocontractant capable ne peut opposer l'incapacité de celui avec qui il a contracté.



Il s'ensuit que l'action en nullité des actes passés, postérieurement au jugement d'ouverture de la curatelle, par la personne protégée ou son curateur ne peut être exercée, hors le cas prévu à l'article 465 alinéa 2, que par le majeur protégé, assisté du curateur, pendant la durée de la curatelle, par le majeur protégé après la mainlevée de la mesure de protection et par ses héritiers après son décès (1ère, Civ. 5 mars 2014, no 12-29.974).



En l'espèce, il résulte du jugement du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 3 août 2023 dont il est fait mention dans l'ordonnance rendue le 140 avril 2025 par le conseiller de la mise en état, que feu [Z] [D] a été placé sous mesure de curatelle renforcée par jugement du 30 juin 2016, laquelle a été renouvelée par jugement du 28 mai 2021 ayant maintenu en qualité de curatrice [IL] [XJ] désignée par ordonnance du 10 septembre 2019, et convertie en mesure de tutelle le 3 août 2023, toujours avec maintien de Madame [XJ] en qualité de tutrice.



Feu [Z] [D] était donc déjà sous curatelle renforcée Iors de la conclusion du contrat du 4 décembre 2017 dont il n'est pas contesté que, quelle que soit sa dénomination, compromis de vente ou promesse de vente synallagmatique ou vente sous conditions suspensives, il s'analyse en un acte de disposition que le majeur sous curatelle renforcée peut passer avec l'assistance de son curateur, sans avoir besoin de l'autorisation du juge des tutelles.



En revanche, par application de l'article 465 alinéa 1 ' 4°, si le curateur a accompli seul un acte qui aurait dû être fait par la personne protégée avec son assistance l'acte est nul de plein droit sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un préjudice.



Or, il ressort du paragraphe relatif à la présence- représentation des parties de l'acte du 4 décembre 2017 que le curatélaire n'était pas présent à l'acte mais représenté par sa curatrice Mme [I] [P], elle-même non présente à l'acte et représentée par Mme [L] [S].



Par conséquent, la curatrice n'avait pas le pouvoir de représenter son curatélaire pour contracter une vente immobilière, et a fortiori ne pouvait déléguer ce pouvoir inexistant à Mme [S].



Toutefois, s'agissant d'une cause de nullité relative, les époux [F] n'ont pas qualité pour soulever la nullité de droit qui en résulte, de sorte que le jugement doit être confirmé, par ces motifs substitués en ce qu'il a rejeté la demande de nullité sur ce fondement.



III - 2- Au regard de l'absence de consentement de Mme [A]

Les époux [F] soutiennent que Mme [A], venderesse, n'était ni présente ni représentée lors de la signature de l'acte, Mme [L] [D] épouse [S] ne disposant d'aucun pouvoir pour la représenter, alors qu'en application de l'article 815-3 du code civil, la vente d'un bien indivis requiert le consentement de tous les indivisaires. 

Les consorts [U] répliquent qu'il appartiendra à la SCP NOTAIRES DU VAL DE SEINE de répliquer à ce moyen nouveau en produisant à l'instance, l'exemplaire de la promesse de vente signée en cette etude le 4 décembre 2017 accompagnée de ses annexes et qu'elle détient, comme le précise l'avant contrat en page 31, sauf alors pour la cour à en tirer toutes conséquences quant à son éventuelle responsabilité sollicitée par eux, à titre subsidiaire.



La SCP de notaires n'a pas conclu sur ce point.



Réponse de la cour 



Aux termes de l'article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3o soit la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision.



Toutefois, il est constant que la cession d'un bien indivis qui n'a pas été consentie par tous les indivisaires n'est pas nulle, mais simplement inopposable à l'indivisaire qui n'y a pas consenti, lequel a de surcroît seul qualité pour l'invoquer.

Il s'ensuit que ce moyen doit être rejeté.



III- 3 Au regard de l'absence de consentement de Mme [F]

Les époux [F] font valoir que Mme [F], désignée comme acquéreur « solidaire », n'a jamais apposé sa signature sur l'acte, alors que la validité de la promesse de vente supposait une signature de l'acte par celle-ci.



Les consorts [D] soutiennent que seul M. [F] est désigné comme acquéreur dans l'acte du 4 décembre 2017, de sorte que l'acte ne saurait être entaché de nullité, aucun texte n'exigeant la signature de l'époux lors de l'achat d'un bien immobilier par l'autre époux.

La société civile professionnelle « LES NOTAIRES DU VAL DE SEINE » fait valoir que M. [F] avait, en application des dispositions de l'article 1421 alinéa 1er du code civil, les pouvoirs nécessaires aux fins d'acquérir seul, pour le compte de la communauté, un bien au moyen des deniers communs, et que si ses actes accomplis sans fraude sont en conséquence opposables à son épouse, l'intervention de celle-ci à l'acte n'était pas nécessaire au titre des pouvoirs respectifs des époux dans le régime de la communauté réduite aux acquêts.



Réponse de la cour 



L'article 1421 du code civil prévoit que chacun des époux a le pouvoir d'administrer seul les biens communs et d'en disposer, sauf à répondre des fautes qu'il aurait commises dans sa gestion. Les actes accomplis sans fraude par un conjoint sont opposables à l'autre.

Il est constant que le fait que les droits ou obligations nés d'un contrat passé par un époux tombent en communauté n'a pas pour conséquence de conférer la qualité de contractant à l'autre époux, de sorte que le conjoint de celui qui a régulièrement passé un acte de cogestion n'est pas partie à cet acte. ( 2ème, Civ., 13 déc. 1989 Bull. civ. II, n° 222 ).

En l'espèce, M. [F] est seul contractant, le fait qu'il indique acquérir pour le compte de la communauté signifiant seulement qu'il ne fait pas acquisition d'un bien propre au moyens de deniers propres faisant l'objet d'un remploi, comme cela est précisé dans l'acte.

Dès lors, n'étant pas cocontractante, Mme [F] n'avait pas à signer l'acte, qui de ce fait n'encourt aucune nullité.

Là encore, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité sur ce fondement.



III ' 4 Au regard du dol qui aurait été commis par Mme [S] 

Les époux [F] font valoir que l'acte du 4 décembre 2017 comporte une déclaration mensongère de Mme [S], seule signataire pour les vendeurs, celle-ci ayant expressément déclaré qu'aucun des co-vendeurs n'était visé par une mesure de protection légale, alors qu'elle ne pouvait ignorer la mesure de curatelle renforcée dont son frère faisait l'objet. 



Les consorts [D]-[A] et la SCP « LES NOTAIRES DU VAL DE SEINE » n'ont pas conclu sur ce point.



Réponse de la cour 



Contrairement à ce que soutiennent les époux [F], l'acte du 4 décembre 2017 n'indique pas qu'aucun des co-vendeurs ne fait l'objet d'une mesure de protection, mais que « les parties ne sont concernées par aucune des mesures légales relatives aux personnes protégées qui ne seraient pas révélées aux présentes. », (souligné par la cour), alors que l'acte mentionne expressément en pages 1 et 3 que M. [Z] [D] fait l'objet d'une mesure de curatelle renforcée.

Il s'ensuit qu'aucune man'uvre dolosive des vendeurs n'est démontrée, et que la demande de nullité sur ce fondement doit être rejetée.





III ' 5 Au regard de l'absence du dossier de diagnostic technique 

Les époux [F] font valoir que la validité de la promesse de vente est également compromise par l'absence de délivrance du dossier de diagnostic technique lors de sa signature, ces documents essentiels ne leur ayant jamais été communiqués malgré les demandes répétées de M. [F] entre janvier et mars 2018, et que ce défaut de remise constitue un manquement grave des vendeurs à leur obligation de délivrance de l'information ; qu'en l'absence de ces documents, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'a jamais commencé à courir, rendant la rétractation de M. [F] du 7 octobre 2021 recevable et efficace.

Les consorts [U] font valoir qu'il appartiendra aux notaires de répliquer à ce moyen nouveau en produisant à l'instance, l'exemplaire de la promesse de vente signée en cette étude le 4 décembre 2017 accompagnée de ses annexes et qu'elle détient, comme le précise l'avant contrat en page 31, sauf alors pour la cour à en tirer toutes conséquences quant à son éventuelle responsabilité.



Réponse de la cour 



Aux termes de l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation en sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020 : 

« En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux du code de la santé publique ;

2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article  L. 1334-13  du même code ;

3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6  du présent code ;

4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à  l'article L. 134-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5  du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1  du présent code;

7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1  du code de la santé publique ;

9° Dans les zones prévues à l'article L. 133-8,  l'information sur la présence d'un risque de mérule.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

Le document mentionné au 6° n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à  l'article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965  fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.



II.-En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.



En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.



En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.



L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. »

Outre que le dossier de diagnostic technique pouvait n'être annexée qu'à l'acte authentique de vente, lequel n'a jamais été signé, aucun texte ne prévoit que ce dossier de diagnostic doit être remis à peine de nullité de l'acte.

Ce moyen doit donc être rejeté.



III ' 6 Sur la notification du droit de rétractation

L'article L.271-1 du code civil dans sa version en vigueur du 8 août 2015 au 25 novembre 2018, dispose que «  Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. 



Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.



Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.



Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.



Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. 



En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours. »



Selon l'article D271-6 du même code en sa version applicable aux faits, «  L'acte sous seing privé ou une copie de l'avant-contrat réalisé en la forme authentique remis directement à l'acquéreur non professionnel en application du troisième alinéa de l'article L. 271-1 reproduit les dispositions de l'article L. 271-2.Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes : " remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... " et : " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ".



S'il résulte de l'article D. 271-6 du code de la construction et de l'habitation que le bénéficiaire du droit de rétractation inscrit de sa main sur l'avant-contrat de vente par acte sous seing privé, remis directement à l'acquéreur non professionnel en application de l'article L. 271-1 du même code, la mention prévue par le premier de ces textes, il est constant que la sanction du défaut de respect de cette formalité consiste en ce que le délai de rétractation ne court pas, et non en la nullité de l'acte, de sorte que ce moyen ne peut être utilement invoqué au soutien de la demande de nullité de la promesse de vente du 4 décembre 2017.



Par ailleurs, il est constant que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne mentionnant dans son champ d'application que les immeubles à usage d'habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte (3e Civ., 30 janvier 2008, n° 06-21.145.), dès lors que tant la lettre que l'esprit du texte militent pour réserver son application, c'est-à-dire son régime de protection, à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation, à l'exclusion des immeubles mixtes, à usage d'habitation et professionnel, et, a fortiori, lorsque la mixité combine l'habitation et le commerce. 



En l'espèce, la promesse de vente du 4 décembre 2017 portait sur un bâtiment à usage de commerce et d'habitation comprenant au rez-de-chaussée une salle de café et d'épicerie, une cuisine et deux pièces, au premier étage, cinq pièces et un réduit, une cour à droite de laquelle se trouvent des bâtiments à divers usages, soit un immeuble à usage mixte d'habitation et de commerce, de sorte qu'elle n'était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article.



Par conséquent, la demande de nullité de la promesse du 4 décembre 2017 doit être rejetée, et par ces motifs substitués à ceux du premier juge, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [F] tendant à dire que le délai de rétractation n'a pas couru et celle tendant à déclarer valable et efficace la rétractation signifiée par voie judiciaire le 7 octobre 2021.



IV ' Sur la demande de caducité 

Les époux [F] demandent de constater la caducité de la promesse de vente pour s'opposer à la demande des consorts [D]-[A] au titre de la clause pénale, estimant que la caducité, acquise de plein droit dès lors que les conditions nécessaires à la vente n'étaient pas réunies à la date fixée, entraîne selon eux l'anéantissement de toutes les clauses de l'acte, dont la clause pénale.



Les parties intimées n'ont pas conclu sur ce point.



Réponse de la cour 



Il est constant que la caducité d'une promesse liée à l'arrivée du terme n'affecte pas la clause pénale qui doit précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique dans le délai stipulé, par suite de la défaillance de l'une des parties, ( 3ème,Civ., 11 janvier 2011, n° 10-10.038), de sorte que la caducité de la promesse non contestée et constatée aux termes du procès-verbal de carence du 7 février 2019 en suite de la renonciation des consorts [U] à poursuivre l'exécution de la vente, est sans effet sur l'application de la clause pénale, et ce d'autant que la promesse prévoir expressément qu'en cas de renonciation du vendeur à poursuivre l'exécution de la vente, les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l'acquéreur par la faute duquel le contrat n'a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause.



Cette demande doit donc être rejetée.



V - Sur Ia demande de restitution du dépôt de garantie et la clause pénale 

Les époux [F] soutiennent que la non-réalisation de l'acte authentique de vente ne leur est pas imputable, que la promesse de vente a été reconnue valable alors que ne pouvant engager que 2 parties sur les 5 concernées par la vente, que Mme [F] n'a reçu aucune information sur le déroulement de cette vente, ni sur le bien de sorte qu'il n'est pas possible de considérer que la promesse de vente lui soit opposable au seul motif que signé par son époux, qu'aucun des diagnostics requis n'a été remis à M. [F] le jour de la promesse de vente, bien qu'il les ait réclamés à plusieurs reprises et qu'il ait indiqué qu'il s'agissait d'une condition déterminante pour lui, qu'une difficulté est survenue concernant la déclaration d'intention d'aliéner, et que les vendeurs, conscients de leur défaillance ont accepté de reporter la signature de l'acte authentique.



Les consorts [U] font valoir que la promesse de vente comporte une stipulation de pénalité et de séquestre pouvant être mises en 'uvre dès lors que sont justifiées d'une part, la réalisation des conditions suspensives prévues au compromis de vente, d'autre part la non-réitération de l'acte authentique du seul fait des acquéreurs et enfin la mise en demeure préalable de ces derniers de s'exécuter ; qu'au cas de l'espèce, il est justifié de la réalisation des conditions suspensives, et la non réitération de l'acte authentique est intervenue du seul fait de l'acquéreur qui ne s'est pas présenté aux trois rendez-vous qui ont été fixés en vue de régulariser l'acte authentique de vente et ne justifie d'aucun motif légitime à la non-régularisation de l'acte authentique de vente. M. [F] a indiqué par courriel du 29 mars 2018 adressé au notaire en charge de la vente qu'il envisageait d'acquérir en qualité de marchands de biens, via une société dénommée « Cabinet [ZY] », et qu'il était ainsi dans l'attente du déblocage des fonds de la banque, alors que le compromis de vente stipulait précisément que M. [F] ne souhaitait pas recourir à un prêt pour le paiement en tout ou partie du prix de l'acquisition et qu'aucune condition suspensive n'était donc prévue à cet égard.



Réponse de la cour 



Aux termes de l'article 1231-5 du code civil : «  Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine comme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter Ia pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive au dérisoire.



Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.



Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »



V ' 1 Sur les conditions d'application de la clause pénale

En l'espèce, l'acte du 4 décembre 2017 prévoit expressément une clause pénale et une clause séquestre, en pages 7 et 8, libellées comme suit : 



«  STIPULATION DE PENALITE

Au cas où, toutes les conditions relatives à I'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas I'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de QUARANTE ET UN MILLE EUROS (41.000,00 EUR) à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de I'article 1231-5 du Code Civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. [...] 

SEQUESTRE

L'acquéreur déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard dans les 10 jours à compter des présentes, à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [M] dont les références bancaires sont ci-dessus, qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 suivants du code civil, une somme de CINQ MILLE EUROS (5000€). 

(') Cette somme viendra en déduction du prix dû par l'acquéreur lors de la réalisation de l'acte authentique. 

En cas de non-réalisation des présentes par la faute de l'ACQUEREUR, et conformément aux dispositions de l'article 1960 du code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au VENDEUR que du consentement de toutes les parties ou en exécution d'une décision judiciaire devenue définitive. 

En cas de non-réalisation des présentes, hors la faute de l'ACQUEREUR, le VENDEUR donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l'ACQUEREUR'»

Il comporte également une clause « Réitération authentique »de laquelle il résulte que 

«  En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 4 mars 2018 par le ministère de Maître [M] notaire à [Localité 1] moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement.

[...]

Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties.

Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative: renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d'urbanisme, certificats d'urbanisme, arrêtés d'alignement, état hypothécaire en cours de validité, cadastre modèle "1", répertoire civil.



La date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.



En conséquence, si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le Tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non-comparution...) afin de faire constater la vente par décision de Justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes.

Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l'ACQUEREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'ACQUEREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l'ACQUEREUR par la faute duquel le contrat n'a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le VENDEUR subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause. »



Il est de jurisprudence constante que si l'une des parties manifeste expressément, ou par son inertie, son refus de réitérer la vente par acte authentique, son cocontractant a le choix soit d'engager une procédure en exécution forcée de la vente, ou bien de poursuivre la résolution de la promesse pour se dégager de son lien contractuel ( à défaut des clauses ci-dessus rappelées de caducité automatique ou de résolution de plein droit du contrat), et que cette inexécution par le cocontractant de son obligation principale est sanctionnée par une clause pénale ou par des dommages-intérêts à hauteur du préjudice subi. Une partie qui refuse d'exécuter l'obligation contractuelle lui incombant, en exécution d'une promesse synallagmatique de vente, de réitérer la vente par acte authentique, commet une faute contractuelle engageant sa responsabilité contractuelle. ( 3e Civ., 21 novembre 2012, n°11-23.382).



En l'espèce, la promesse a été conclue sous plusieurs conditions suspensives, de la réalisation desquelles dépendait la régularisation de l'acte authentique, soit «  que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes et pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination. 



Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au bénéfice de l'ACQUEREUR qui est seul fondé à s'en prévaloir. », et que «  l'état hypothécaire ne révèle pas de saisies ou d'inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix, et pour lesquelles il n'a pas été obtenu de mainlevée ou dispense de purge des hypothèques. »

Les pièces annexées au procès-verbal de carence et de défaut dressé le 7 février 2019 par Me [M] à la requête de deux coindivisaires, soit :

- le certificat communal d'urbanisme délivré par la commune de [Localité 15] le 21 décembre 2017,

- le certificat communal d'urbanisme délivré par la commune de [Localité 15] le 5 janvier 2018,

- l'arrêté d'alignement délivré par la commune de [Localité 15] le16 janvier 2018,

- le certificat de numérotage délivré par la commune de [Localité 15] le 18 janvier 2018,

- un renseignement sommaire hoirs formalité délivré le 18 décembre 2017 et certifié à la date du 15 décembre 2017 puis prorogé le 20 mars 2018 et certifié à la date du 16 mars 2018 ne révèlant aucune inscription sur le bien,

- la déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la mairie de la commune de [Localité 15] le 30 janvier 2018 portant mention en marge en date du 27 février 2018 de la décision du bénéficiaire du droit de préemption de ne pas l'exercer,

Attestent de la réalisation de ces conditions suspensives.



Par ailleurs, aucune autre condition suspensive n'ayant été stipulée à la promesse, la vente par acte authentique pouvait être régularisée, et ne l'a pas été du seul fait de M. [F] qui ne s'est pas présenté, sans motif légitime, aux trois rendez-vous qui ont été fixés en vue de régulariser l'acte authentique de vente, le premier par convocation par courrier recommandée avec accusé de réception du 14 mars 2018 pour une signature au 21 mars 2018, le second par acte d'huissier du 11 mai 2018 en vue d'une signature au 15 mai 2018, et enfin le troisième également par acte d'huissier du 30 janvier 2019, en vue d'une signature au 7 février suivant. 



Enfin, l'acquéreur ne justifie d'aucun motif légitime à la non-régularisation de l'acte authentique de vente.



En effet, si M. [F] a indiqué par courriel du 29 mars 2018 adressé au notaire qu'il envisageait d'acquérir en qualité de marchands de biens, via une société dénommée « Cabinet [ZY] », et qu'il était ainsi dans l'attente du déblocage des fonds de la banque, force est de constater comme le soulignent les consorts [U] que la promesse stipulait précisément que M. [F] ne souhaitait pas recourir à un prêt pour le paiement en tout ou partie du prix de l'acquisition, aucune condition suspensive n'étant donc prévue à cet égard, et qu'en outre, il n'a jamais été justifié ni du financement de l'acquisition ni de l'accord écrit de la banque alors même qu'ils étaient mis en demeure de le faire par courrier recommandé du notaire du 13 avril 2018.



En conséquence, la non-réitération de la vente résulte bien du seul fait fautif de l'acquéreur, M. [F], de sorte que ce dernier est bien redevable de la pénalité contractuellement fixée.



A cet égard, les consorts [U] seront déboutés de leur appel incident tendant à voir condamner également Mme [F] au titre de la clause pénale, seul M. [F] étant partie au contrat, et comme tel tenu à son paiement.



V ' 2 Sur la minoration de la clause pénale 

Il est constant que le caractère manifestement excessif ou non de la clause doit être objectivement apprécié, ce qui conduit d'une part à ne pas prendre en considération la situation ou encore la bonne foi du débiteur, et d'autre part à apprécier ce caractère manifestement excessif par la comparaison entre le préjudice effectivement subi et le montant de l'indemnité prévue. 



Toutefois, les dispositions précitées n'imposent pas au juge de limiter le montant de l'indemnité résultant de la clause pénale à celui du préjudice réellement subi par le créancier victime de l'inexécution du contrat.



Enfin, il convient de rappeler que l'évaluation des dommages-intérêts que contient la clause pénale est le fruit de l'accord des parties, et a pour objet d'évaluer forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus en cas d'inexécution des obligations de l'une des parties, et que, puisqu'elle est un forfait, elle est due même en l'absence de toute preuve de préjudice : ce n'est pas le préjudice qui rend la peine exigible, mais l'arrivée des événements pour lesquels elle est prévue (inexécution, exécution partielle, retard...), de sorte que le créancier n'a pas à prouver l'existence de son préjudice pour obtenir le paiement de l'indemnité convenue, la seule preuve du manquement sanctionné par la clause suffit.



En l'espèce, M. [F] qui se contente d'arguer du caractère manifestement excessif de la clause pénale stipulée, sans pour autant étayer cette affirmation par le moindre élément, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du caractère manifestement excessif allégué de la clause pénale.



En conséquence, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a minoré la clause pénale à la somme de 20.000 euros , et de condamner M. [F] à payer aux consorts [U] la somme de 41.000 euros.



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt à conduit confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [F], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux consorts [U] la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.



La demande de la SCP Les Notaires du Val de Seine au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulée uniquement à l'égard des consorts [U], lesquels ne sont pas condamnés aux dépens, sera rejetée.



PAR CES MOTIFS

LA COUR,



REJETTE les demandes de M. [N] [F] et Mme [O] [R] épouse [F] de déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 17 avril 2025 par les consorts [U] comme tardives, et par voie de conséquence, leur appel incident visant à porter la clause pénale à la somme de 41 000 euros, et de rejeter leurs pièces communiquées au soutien desdites écritures ;



DECLARE irrecevable la demande de M. [N] [F] et Mme [O] [R] épouse [F] tendant à voir déclarer irrecevable l'action engagée par les consorts [U] sur le fondement du défaut de capacité à agir de M. [Z] [D] ;



REJETTE la demande de M. [N] [F] et Mme [O] [R] épouse [F] de nullité de la promesse de vente du 4 décembre 2017 sur le fondement du dol, sur le fondement de l'absence de consentement de Mme [A] et sur le fondement de l'absence de transmission du dossier de diagnostic technique ;



CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Melun en date du 28 novembre 2023, sauf en ce qu'il condamne M. [N] [F] à payer à Mme [L] [D], Mme [B] [A] et M.[Z] [D] la somme de 20.000 euros au titre de la clause pénale révisée figurant à la promesse de vente signée entre parties ; 



Statuant de nouveau et y ajoutant,



CONDAMNE M. [N] [F] à payer à Mme [L] [D] épouse [S], Mme [B] [A] épouse [Q], M. [Y] [W] [D] et M. [E] [C] [T] [D], pris ensemble, la somme de 41.000 euros au titre de la clause pénale ;



CONDAMNE in solidum M. [N] [F] et Mme [O] [R] épouse [F] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Nathalie Benchimol Guez et Me Kuhn conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



CONDAMNE in solidum M. [N] [F] et Mme [O] [R] épouse [F] à payer à Mme [L] [D] épouse [S], Mme [B] [A] épouse [Q], M. [Y] [W] [D] et M. [E] [C] [T] [D], pris ensemble, la somme de 5.000 euros sur le fondement de 700 en cause d'appel ;



DEBOUTE M. [N] [F] et Mme [O] [R] épouse [F], et la SCP Les Notaires du Val de Seine de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,