Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 8 SECTION 4, 19 mai 2022, n° 20/01117

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 19/05/2022





N° de MINUTE : 22/554 bis 

N° RG 20/01117 - N° Portalis DBVT-V-B7E-S5V4

Jugement (N° 19-000002) rendu le 04 février 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Cambrai



APPELANTE



Société Centre Equestre du Cambrésis

8 Rue de Villers Plouich

59159 Ribecourt la Tour



Représentée par Me Philippe Meillier, avocat au barreau d'Arras



INTIMÉ



Monsieur [H] [S]

48 Avenue de l'Espérance

59159 Marcoing



Représenté par Me Jean-Philippe Vérague, avocat au barreau d'Arras





DÉBATS à l'audience publique du 20 janvier 2022 tenue par Véronique Dellelis et Louise Theetten magistrates chargées d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe 



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 mai 2022 après prorogation du délibéré du 28 avril 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



















Par acte reçu par Maître [N], notaire à Marcoing, le 14 juin 2010, M. [H] [S] a donné à bail, ce dernier étant qualifié de bail commercial, à l'association CEC (Centre Equestre du Cambrésis) un ensemble immobilier comprenant divers bâtiments à usage agricole ainsi qu'une pâture à Marcoing sur deux parcelles cadastrées ZI 190P et ZI 102. Ce bail à effet rétroactif au 1er juin 2010 était conclu pour une durée de 12 années pour se terminer le 31 mai 2022. Il y était prévu que M. [H] [S] se réservait l'usage de certaines parties des biens loués, selon un plan annexé, à savoir une surface en zone 2 de 13 mètres sur 12 pour y entreposer le matériel agricole pour une durée de 4 années , 4 boxes au sein de la zone 4 constituée d'un bâtiment de 40 mètres sur 10 mètres ; enfin, une zone 7 séparée des autres zones par une clôture grillagée, était exclue de la location.



Le loyer était fixé à la somme de 1000 euros par mois.



Le bail précisait en sa 3ème page la destination des lieux loués en ces termes : 'la pratique de l'équitation ainsi que toutes les activités associées au domaine équestre et d'une façon complémentaire, la pratique d'autres activités physiques, sportives et de pleine nature à l'exclusion de toute autre même temporairement . Les lieux pourront être utilisés pour d'autres activités associatives ou pédagogiques en découlant'.



Le 8 juin 2017, M. [H] [S] a fait signifier à l'association Centre Equestre du Cambrésis un commandement d'avoir à payer les loyers, qui est demeuré infructueux plus d'un mois, et a en conséquence fait assigner ladite association devant le tribunal de grande instance de Cambrai par acte du 25 juillet 2017 aux fins de voir constater le jeu de la clause résolutoire et à défaut de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner enfin l'expulsion de la locataire pour manquement de cette dernière à ses obligations.



Devant le tribunal de grande instance de Cambrai, l'association Centre Equestre du Cambrésis a demandé à titre principal la requalification du bail commercial en bail rural, se prévalant des dispositions d'ordre public de l'article L. 311-1 du code rural, et par conséquent le renvoi du dossier devant le tribunal paritaire des baux ruraux.



Dans le dernier état de ses écritures devant le tribunal de grande instance, M. [S] demandait le déboutement de l'association Centre Equestre du Cambrésis de sa demande de requalification du contrat de bail en bail rural, le rejet de l'exception d'incompétence d'attribution, le déboutement de la locataire de sa demande de dommages et intérêts, le constat de la résiliation de plein droit du bail sur la base du commandement ou à défaut le prononcé de sa résiliation, et subsidiairement en cas de requalification, au visa des dispositions des articles L.411-31 et L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime, le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la locataire à raison du changement de destination en raison d'activités sportives exercées dans les locaux ne correspondant pas à des activités agricoles, le prononcé à défaut de la nullité du bail à raison de l'absence d'autorisation administrative d'exploiter et le prononcé de l'expulsion de la locataire.



L'association Centre Equestre du Cambrésis demandait la requalification du bail en bail rural, le constat par le tribunal de grande instance de son constat d'incompétence et le renvoi devant la juridiction paritaire. A titre subsidiaire, elle concluait au déboutement de M. [S] de toutes ses demandes et reconventionnellement à la condamnation de son bailleur à des dommages et intérêts et à la réalisation de travaux sous astreinte en raison d'une atteinte à son droit de jouissance paisible des locaux et terrains donnés à bail.



Par jugement en date du 7 février 2019, le tribunal de grande instance de Cambrai a jugé que le bail du 14 juin 2010 était un bail rural et était donc comme tel soumis aux dispositions du code rural et de la pêche maritime et s'est par conséquent déclaré incompétent au profit du tribunal paritaire des baux ruraux de Cambrai devant lequel il a renvoyé l'affaire et les parties.



A défaut de recours contre cette décision, le dossier était transmis au tribunal paritaire des baux ruraux et les parties après plusieurs renvois ordonnés à leur demande ont été entendues lors de l'audience du 12 novembre 2019.



Par jugement en date du 4 février 2020, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure et des demandes et moyens des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux de Cambrai, a :



-prononcé la résiliation du bail du 14 juin 2010 aux torts de l'association Centre Equestre du Cambrésis à effet à compter du jugement ;

-ordonné l'expulsion de l'association Centre Equestre du Cambrésis et de toute personne et tout bien de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

-condamné l'association Centre Equestre de Cambrésis à payer à M. [H] [S] une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer courant de la résiliation du bail jusqu'à la parfaite libération des lieux ;

-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

-débouté l'association Centre Equestre du Cambrésis de l'intégralité de ses demandes ;

-condamné l'association Centre Equestre du Cambrésis à payer à M. [H] [S] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné l'association Centre Equestre du Cambrésis aux entiers dépens;



Pour l'essentiel, la juridiction paritaire a estimé que l'association Centre Equestre du Cambrésis à l'origine de la requalification du contrat en bail rural, ne pouvait se prévaloir de la clause autorisant les activités physiques, sportives et de pleine nature et les autres activités associatives ou pédagogiques en découlant, ladite clause étant contraire au statut du fermage, et que dès lors que l'association défenderesse avait mis à disposition en partie les locaux à une autre association offrant des activités sportives dont les sports de combat et le fitness, il convenait de prononcer la résiliation du contrat pour manquement du preneur à son obligation de respecter la destination des lieux.



L'association Centre Equestre du Cambrésis a relevé appel de cette décision près du greffe de cette cour suivant lettre recommandée avec accusé de réception portant la date d'expédition du 26 février 2020.



Cette première procédure d'appel a été répertoriée sous le numéro 20/01117.



L'association Centre Equestre du Cambrésis a à nouveau relevé appel de cette décision près du greffe de cette cour par une lettre recommandée portant la date d'expédition du 3 mars 2020.



Cette procédure d'appel a été répertoriée sous le numéro 20/01166.



La jonction des deux procédures a été prononcée par le président de la chambre suivant ordonnance en date du 25 mars 2021.



Après plusieurs renvois, l'affaire a été évoquée devant cette cour lors de l'audience du 20 janvier 2022.



L'association Centre Equestre du Cambrésis, représentée par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l'audience et dûment visées par le greffier par lesquelles elle demande à cette cour de :



-la juger recevable et bien fondée en son appel ,



Au visa des dispositions des articles 880 et suivants du code de procédure civile,

Au visa des dispositions des article L331-1 et L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime et des articles 1193 et 1178 du code civil ;



A titre principal,

-annuler le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Cambrai du 4 février 2020 en toutes ses dispositions ;



A titre subsidiaire,

-débouter M. [S] de sa demande de résiliation de bail ;

-débouter M. [S] de sa demande de nullité de bail ;

-annuler pour cause d'illicéité la clause relative au loyer ;

-dire et juger que M. [S] est responsable des dommages causés à l'association Centre Equestre du Cambrésis à raison de l'occupation ou de la mise en culture privative par ce dernier et en contradiction du bail des biens loués, à raison de la consommation privative d'énergie électrique aux frais de l'association locataire, à raison de l'absence de remise en état du bien après leur destruction partielle par fait de tempête et à raison de la prise en charge par l'association CEC des animaux de M. [S] ;



Avant dire droit désigner un expert avec pour mission, les parties et leur conseil ayant été régulièrement convoqués ,

-se faire communiquer toutes pièces ;

-interroger tous sachants ;

-visiter et décrire les lieux ;

-donner son avis sur la valeur locative des biens loués à la date de passation du bail selon l'arrêté préfectoral des fermages applicable, en distinguant les terres des bâtiments conformément aux dispositions de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ;

-chiffrer le préjudice subi par l'association à raison de l'impossibilité de mettre en culture une parcelle de 2 ha 46 au cours de l'année 2011-2012 ;

-chiffrer le préjudice subi par l'association en raison de la prise en charge des chevaux de M. [S] durant plusieurs semaines ;

-chiffrer le préjudice subi par l'association en raison du paiement de factures d'électricité incluant la consommation électrique de M. [S] au cours de la période précédent le 4 novembre 2010;

-chiffrer le préjudice subi par l'association en raison de l'encombrement d'une partie du bâtiment n°5 par les matériels de M. [S] sur la période allant de la passation du bail au mois de février 2012 ;

-décrire les dommages occasionnés aux biens loués par les faits de tempête des 12 janvier et 9 juin 2017 objet des courriers de l'association du 13 janvier 2017, du 9 juin 2017 du 20 janvier 2018 et du 8 février 2018, les décrire, indiquer les mesures à mettre en oeuvre pour y remédier et en chiffrer le coût ;

-chiffrer pour le poste précédent le préjudice découlant de l'absence de remise en état depuis la date de survenance des dommages ;

-dire que l'expert devra déposer un pré-rapport, recueillir et répondre aux dires des parties et du tout dresser rapport qui devra être déposé au greffe de la cour pour qu'il soit statué ;

-condamner M. [S] à payer à l'association Centre Equestre du Cambrésis la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner M. [S] aux dépens, dont le recours à l'expertise. 





M. [S], représenté par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l'audience et dûment visées par le greffe par lesquelles il est demandé à cette cour de :



Au visa des dispositions de l'article 901 du code de procédure civile,



-dire et juger nulles les deux déclarations d'appel,

-en conséquence, confirmer purement et simplement le jugement de première instance,

-débouter l'association Centre Equestre du Cambrésis de toutes ses demandes ;





-condamner l'association Centre Equestre du Cambrésis à payer à M. [H] [S] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-la condamner aux entiers dépens ;



A titre subsidiaire,

Vu les dispositions de l'article L. 411-31 ,L. 411-35 et L331-6 du code rural et de la pêche maritime,

Vu les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,



-dire et juger nouvelles et en conséquence irrecevables les demandes formulées par l'association Centre Equestre du Cambrésis aux termes du dispositif des conclusions de son conseil ;

-confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

-débouter l'association Centre Equestre du Cambrésis de l'intégralité de ses 

demandes ;

-prononcer aux torts de l'association Centre Equestre du Cambrésis la résiliation du bail dont elle bénéficie en vertu de l'acte authentique reçu par Maître [N] le 14 juin 2010, à raison du changement de destination ;

-ordonner son expulsion des lieux loués et de tous occupants de son chef dans un délai d'un mois à compter de la date de signification de la décision à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

-condamner l'association Centre Equestre du Cambrésis à payer à M. [H] [S] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer à compter de la date de notification et ce jusqu'à parfaite libération des lieux ;

-condamner l'association Centre Equestre du Cambrésis à payer à M. [H] [S] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;



A titre infiniment subsidiaire, 



-prononcer aux torts de l'association Centre Equestre du Cambrésis la nullité du bail dont elle bénéficie en raison de l'absence d'autorisation administrative d'exploiter ;

-ordonner son expulsion des lieux loués et celle de tout occupant de son chef dans un délai d'un mois à compter de la date de signification de la décision à intervenir et passé ce délai sous peine d'astreinte de 500 euros par jour de retard ;

-condamner l'association Centre Equestre du Cambrésis à payer à M. [S] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer à compter de la date de réalisation du bail et ce jusqu'à parfaite libération des lieux ;

-condamner l'association Centre Equestre du Cambrésis à payer à M. [S] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties.





SUR CE 



Sur la nullité des deux déclarations d'appel :



M. [S] soutient sur le fondement de l'article 901-4° du code de procédure civile que les déclarations d'appel sont nulles faute d'énoncer les chefs du jugement expressément critiqués.



Il est effectif que les deux déclarations d'appel de l'association Centre Equestre du Cambrésis ne mentionnent pas les chefs du jugement critiqués.



Contrairement cependant à ce que soutient M. [S], le texte visé, relatif à la procédure d'appel ordinaire avec représentation obligatoire, n'est pas applicable en la cause. La procédure d'appel relative aux appels dirigés contre des décisions du tribunal paritaire des baux ruraux est en effet orale et soumise aux dispositions de l'article 933 du code de procédure civile lequel énonce que la déclaration d'appel désigne le jugement dont il est fait appel, précise les chefs du jugement critiqués auquel l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



Outre que ce texte ne précise pas que les chefs du jugement critiqués sont mentionnés à peine de nullité, M. [S] n'allègue aucun grief résultant de l'irrégularité de forme de la déclaration d'appel.



Dans ces conditions, l'exception de procédure soulevée par M. [S] sera rejetée. 



Par ailleurs si lorsque la procédure d'appel est avec représentation obligatoire, la déclaration d'appel doit mentionner les chefs expressément critiqués, faute de quoi la dévolution n'opère pas, il n'en est pas de même en procédure d'appel sans représentation obligatoire pour laquelle les charges procédurales doivent être allégées de manière à permettre aux parties sans l'assistance d'un professionnel du droit d'accomplir les actes de la procédure d'appel. En conséquence, la déclaration d'appel, en procédure sans représentation obligatoire qui ne mentionne pas les chefs critiqués opère la dévolution pour l'ensemble des chefs du jugement.



Il s'ensuit que la cour est bien saisie de l'ensemble des contestations de l'appelante telles que formulées lors de l'audience.



Sur la demande d'annulation du jugement entrepris ou à défaut sur la demande tendant à voir déclarer les demandes de M. [S] irrecevables pour défaut de tentative de conciliation :



Il est constant que suite au renvoi pour incompétence prononcé par le tribunal de grande instance d'Arras, aucune tentative de conciliation n'a été effectuée devant le tribunal paritaire des baux ruraux sur les demandes initiales de M. [S] fondées sur le statut des baux ruraux à savoir la demande tendant à voir résilier le bail rural pour changement de la destination des biens donnés à bail, la demande subsidiaire tendant à voir annuler le bail pour défaut d'autorisation d'exploiter de la locataire et la demande subséquente de prononcé de l'expulsion de cette dernière. 



Ce défaut de conciliation initiale est constitutif d'une fin de non recevoir à l'égard de ces demandes initiales mais n'est pas une cause d'annulation du jugement, la demande principale de l'association Centre Equestre du Cambrésis tendant à voir annuler le jugement devant être ainsi rejetée. 



Si la fin de non recevoir invoquée subsidiairement par l'association Centre Equestre du Cambrésis n'est pas reprise dans le dispositif récapitulatif des conclusions de l'intimée, elle l'est expressément dans le corps de ces mêmes conclusions, la cour n'étant pas saisie du seul dispositif récapitulatif s'agissant d'une procédure orale. 



Une telle fin de non-recevoir peut être relevée en tout état de cause sans que celui qui l'invoque ait à démontrer l'existence d'un quelconque grief. Il s'ensuit que peu importe que l'association Centre Equestre du Cambrésis ait accepté de plaider le dossier devant le premier juge sans la relever.



Il convient par conséquent pour cette cour de déclarer la demande de M. [S] tendant à voir prononcer la résiliation du bail rural irrecevable et de même celle tendant à ordonner l'expulsion de l'association Centre Equestre du Cambrésis consécutivement à une telle résiliation. .



Pour les mêmes motifs , il convient de déclarer irrecevable la demande de M. [S] tendant à voir annuler le contrat de bail pour défaut d'autorisation d'exploiter du preneur.





Sur les demandes reconventionnelles de l'association Centre Equestre du Cambrésis :



Il sera rappelé à titre liminaire et en tant que de besoin que la seule condition posée à la recevabilité de demandes reconventionnelles est qu'elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.



Leur irrecevabilité ne saurait découler de celles des demandes principales, étant rappelé par ailleurs que les demandes incidentes devant la juridiction paritaire ne sont pas soumises à la tentative de conciliation obligatoire.



Cependant, M. [S] soutient que ces demandes sont irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile, en faisant valoir que ces demandes sont formulées de façon différente qu'en première instance, l'association Centre Equestre du Cambrésis demandant désormais l'instauration d'une mesure d'expertise.



Cependant il y a lieu d'observer d'une part qu'au visa des dispositions de l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles en cause d'appel sont recevables pourvu qu'elles se rattachent avec un lien suffisant aux prétentions originaires des parties.



D'autre part, l'essentiel des demandes reconventionnelles formées par l'association Centre Equestre du Cambrésis ne sont pas nouvelles puisque l'association en cause avait d'ores et déjà formulé en première instance des demandes tendant à se voir accorder des dommages et intérêts au titre des dommages causés à raison de l'occupation ou de la mise en culture privative par le bailleur et en contradiction du bail des biens loués, à raison de la consommation privative d'énergie électrique aux frais de l'association locataire, au titre de la prise en charge des chevaux de M. [S] et au titre d'un défaut de débarras des locaux données à bail. La seule différence avec les demandes telles que formulées en première instance tient au fait qu'alors que l'intimée avait liquidé ses demandes devant le premier juge, elle ne sollicite plus en cause d'appel en l'état qu'une simple déclaration de responsabilité et avant-dire droit une mesure d'expertise permettant de déterminer l'étendue de son préjudice, étant précisé qu'une demande d'expertise avant dire droit ne constitue pas en soi une demande.



Par ailleurs, l'association Centre Equestre du Cambrésis avait d'ores et déjà formulé une demande tendant à voir revoir le montant du loyer considéré comme ne correspondant pas aux exigences de l'article L. 411-1 du code rural . Il s'ensuit que la demande sur ce point n'est pas nouvelle.



Enfin, la demande de l'association Centre Européen du Cambrésis tendant à voir condamner le bailleur à assurer les travaux de remise en état de la toiture consécutivement à la chute d'arbres liée à une tempête, si elle n'avait pas été formulée en première instance, est recevable au visa des dispositions des articles 567 et 70 du code de procédure civile.



Il convient d'écarter par voie de conséquence la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité des demandes nouvelles soulevée par M. [S] sauf que ce qui sera dit plus bas concernant la demande au titre du coût de la prise en charge des chevaux de ce dernier.



Lesdites demandes seront donc examinées sur le fond.







Sur le préjudice lié au fait que le bailleur aurait laissé le bâtiments encombrés :



Pour démontrer que le bailleur n'aurait pas assuré la jouissance des locaux donnés à bail en laissant certains de ces derniers encombrés, l'association Centre Equestre du Cambrésis a produit un constat d'huissier en date du 15 novembre 2010 mentionnant la présence dans les lieux de 2 épandeurs à engrais d'un semoir, de 4 roues de tracteur et de 5 meules rondes de foin de mauvaise qualité et la présence dans les cellules 1 et 3 du premier bâtiment de matériel et objets divers et une lettre de mise en demeure du 5 novembre 2010. 



Les conclusions de l'association Centre Européen de Cambrésis font référence à un constat du 28 février 2012 que la cour ne retrouve pas cependant parmi les pièces communiquées.



Outre le fait qu'à supposer qu'il ait existé , il est constant qu'un éventuel manquement du bailleur est en tout état de cause très ancien et n'a pas perduré. Il n'est d'ailleurs pas même véritablement démontré que les matériels entreposés étaient la propriété du bailleur étant précisé en outre que le bail permettait au bailleur d'entreposer du matériel sur une partie de la zone 2 pendant une durée de 4 années à compter de l'entrée en jouissance de l'association locataire.



La demande est en l'espèce insuffisamment étayée tant en ce qui concerne la réalité de l'infraction reprochée au bailleur qu'en ce qui concerne la réalité d'un préjudice subi par l'intimée de ce chef, étant ici rappelé que les mesures d'instruction n'ont pas pour objet de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve. 



Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande sur ce point.





Sur la demande au titre d'une captation de l'électricité du Centre Equestre du Cambrésis courant 2010 et 2011 :



C'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le premier juge a considéré que la demande de ce chef n'était pas justifiée. La cour ajoutera que le preneur n'a produit aucune des factures d'électricité qui sont censées caractériser une consommation anormalement élevée d'électricité en lien avec le fait que cette électricité aurait été en partie consommée par M. [S] et par conséquent démontrer la réalité d'un préjudice subi de ce chef.



Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de l'association Centre Equestre du Cambrésis de ce chef.





Sur la demande au titre des frais engagés pour les pensions :



Il résulte des éléments de la cause que le bail réservait la jouissance de certains boxes au propriétaire.



L'association Centre Equestre du Cambrésis soutient de ce chef que faute pour M. [S] de prendre lui-même soin de ses chevaux tant du point de vue de l'alimentation que des soins vétérinaires, l'association a dû se substituer pendant quelques semaines au propriétaire des chevaux. Toutefois, à supposer que les faits soient établis, la demande financière contre M. [S] ne peut trouver son fondement dans un manquement de ce dernier à ses obligations de bailleur mais bien plutôt éventuellement dans un contrat verbal de mise en pension de chevaux et plus sûrement encore dans une gestion d'affaire utile au maître de l'affaire. Il s'ensuit que la demande reconventionnelle de l'association ne se rattache pas en réalité au litige qui concerne le bail rural.



Il convient dès lors de dire une telle demande irrecevable.





Sur la demande au titre de la mise en culture par le bailleur d'une parcelle louée au preneur:



Il s'agit de faits très anciens remontant aux premiers mois du bail.



La cour ne peut pas conclure en tout état de cause que l'ensemencement de la parcelle en colza est le fait de M. [S].



Le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de ce chef.





Sur la demande au titre des travaux de remise en état de la toiture :



L'association Centre Européenne du Cambrésis a produit plusieurs photographies faisant apparaître que des arbres sont tombés sur le toit d'au moins un des bâtiments donnés à bail.



Ces chutes ont effectivement causé des désordres à la couverture à l'examen des photographies ainsi produites.



La partie intimée justifie par ailleurs avoir envoyé différents courriers à son propriétaire pour demander la remise en état de cette toiture.



Dès lors que les désordres invoqués apparaissent ressortir de la définition des grosses réparations, la cour estime qu'il est justifié avant dire droit d'ordonner une mesure d'expertise afin d'obtenir une description des dommages occasionnés aux biens loués par les faits de tempête du 12 janvier et 9 juin 2017 objet des courriers de l'association du 13 janvier 2017, du 9 juin 2017, du 20 janvier 2018 et 8 février 2018 et un avis sur les mesures à mettre en oeuvre pour y remédier et en chiffrer le coût ainsi qu'une évaluation du préjudice résultant pour l'association Centre Equestre du Cambrésis du défaut de remise en état depuis la survenance des désordres.



 

Sur la contestation du loyer :



Il y a lieu de distinguer l'action en révision des fermages dits anormaux ou excessifs, organisée par l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime de celle portant sur les fermages illicites ou irréguliers, qui trouve son origine dans l'article L. 411-11 du même code. 



La première de ces actions permet une forme de réfaction, dès lors qu'elle peut aboutir lorsque le preneur justifie que le loyer stipulé dépasse de 1/10ème la valeur locative du bien loué. Pour être recevable, cette action doit être intentée durant la troisième année de jouissance (initiale ou à l'occasion du renouvellement) et ne peut être invoquée qu'une seule fois au cours de l'exécution du bail. Enfin, le loyer révisé ne s'applique qu'à la période du bail restant à courir à compter de la date de la demande.



La seconde des actions relatives au fermage repose sur l'obligation de fixer le montant du loyer conformément aux dispositions de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime. Le non-respect de cette prescription rend invalide la clause relative au fermage. L'action qui en découle va tendre à faire constater l'irrégularité de cette clause et à voir fixer judiciairement le fermage conformément aux règles légales. À la différence de l'action en révision, elle n'est pas limitée à la troisième année de jouissance et conduit à l'établissement rétroactif du montant du fermage, dans la limite de la prescription quinquennale dans la mesure où cette dernière est effectivement invoquée.



Il convient donc pour la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la demande de l'association Centre Equestre du Cambrésis, qui demande à la juridiction paritaire de déterminer le montant du loyer en conformité avec les dispositions de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, irrecevable pour ne pas avoir été exercée dans la troisième année de jouissance .



Le bail du 14 juin 2010 d'une durée de douze années ne prévoyant pas sa soumission au statut des baux ruraux, le loyer n'a nécessairement pas été fixé conformément aux règles de l'article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime et n'a notamment pas distingué entre les terres nues et les bâtiments d'exploitation, ce qui entraîne l'invalidation de la clause relative au loyer.



La nullité de la stipulation du loyer impose à la cour de fixer le montant du loyer dès la conclusions du bail conformément aux dispositions d'ordre public de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime.



L'article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable au présent litige , énonce à cet égard que : 



'Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L. 411-27. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues. 



Le loyer des bâtiments d'habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative sur la base de références calculées d'après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. 



Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. 



Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d'un indice des fermages'.



Le juge doit fixer un fermage entre les minima et maxima définis par l'arrêté préfectoral.



La cour commettra un expert pour déterminer la valeur locative des différents biens en fonction de leur état, l'expert devant distinguer entre les bâtiments d'exploitation et les terres et se référer à l'arrêté préfectoral. 



A la date du bail, aucun arrêté préfectoral du préfet du Nord ne fixait cependant les minima et maxima spécifiques aux activités équestres n'existait, un tel arrêté n'étant intervenu que bien plus tard en 2015. 



Lorsque l'exploitation spécialisée exercée par le preneur à bail n'est pas visée par l'arrêté préfectoral, la valeur locative doit être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin.





Par arrêté du 19 septembre 2011, entré en vigueur le 1er octobre 2011, le préfet du Pas de Calais a fixé les minima et maxima des valeurs locatives des installations équestres. Cet arrêté précis est adapté à l'activité agricole litigieuse.



L'arrêté préfectoral d'un département voisin fixant les minima et maxima applicables ne doit pas nécessairement être entré en vigueur avant la conclusion du bail litigieux pour servir de référence dès lors qu'il est contemporain.



Dès lors, c'est l'arrêté préfectoral du département voisin du Pas de Calais sus-visé, entré en vigueur moins de 15 mois après la conclusion du bail, qui constituera un élément de détermination du montant du fermage dans le cadre de l'expertise. 





Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Ils seront réservés.





PAR CES MOTIFS 



Déboute M. [H] [S] de sa demande tendant à voir annuler les deux déclarations d'appel de l'association Centre Equestre du Cambrésis ;



Précise que lesdites déclarations d'appel emportent dévolution de l'ensemble des chefs du jugement querellé ;



Déboute l'association Centre Equestre du Cambrésis de sa demande tendant à voir annuler le jugement querellé ;



Ecarte la fin de non recevoir soulevée par M. [H] [S] au titre d'une irrecevabilité liée au caractère nouveau en cause d'appel des demandes reconventionnelles de l'association Centre Equestre du Cambrésis ;



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles tendant à voir déclarer M. [H] [S] responsable envers sa locataire au titre d'une occupation ou de la mise en culture privative par ce dernier et en contradiction du bail des biens loués, d'une consommation privative d'énergie électrique aux frais de l'association locataire, d'une prise en charge de ses chevaux aux frais de l'association locataire et au titre d'un défaut de débarras des locaux données à bail sauf à préciser qu'en ce qui concerne la prise en charge des chevaux, il s'agit d'une irrecevabilité et non d'un mal fondé ;



Infirmant le jugement entrepris pour le surplus ;



Déclare la demande de résiliation du bail présentée par M. [H] [S] au titre d'un changement de destination des biens donnés à bail par l'association Centre Equestre du Cambrésis, la demande en annulation du bail pour défaut d'autorisation d'exploiter du preneur et la demande en expulsion subséquente irrecevables ;



Annule la clause du contrat de bail relative au montant du loyer ,



Avant dire droit sur la demande de l'Association Centre Equestre du Cambrésis au titre du défaut de réparations par le bailleur des conséquences d'un sinistre et avant dire droit sur la fixation du loyer conformément aux dispositions d'ordre public de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime,



Ordonne une mesure d'expertise,



Commet pour y procéder 



M. [K] [M],

36 bis rue Hautefois

59242 Cappelle en Pévèle

Port. : 06.72.21.38.18. Mèl : christian.consille@wanadoo.fr



Lequel aura pour mission : 



1° convoquer M. [H] [S] et l'association Centre Equestre du Cambrésis et leurs conseils



2° Se faire adresser par les avocats des parties toutes les pièces qu'ils avaient communiquées à la juridiction de première instance, à la cour et toutes pièces que l'expert jugera utiles, les parties devant se communiquer elles-mêmes lesdites pièces



-procéder à la visite des locaux donnés à bail en présence des parties et les décrire ;



-décrire les dommages occasionnés aux biens loués par les faits de tempête du 12 janvier et 9 juin 2017, objet des courriers de l'association du 13 janvier 2017, du 9 juin 2017, 20 janvier 2018, 8 février 2018 ,les décrire, indiquer les mesures à mettre en oeuvre pour y remédier et en chiffrer le coût ;

-chiffrer le préjudice découlant de l'absence de remise en état depuis la date de survenance des dommages ;



-donner un avis sur la valeur locative des biens loués à la date de passation du bail selon l'arrêté préfectoral des fermages du Pas de Calais du 19 septembre 2011en distinguant les terres des bâtiments conformément aux dispositions de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime et en fonction de l'état des biens donnés à bail ;



Dit que l'expert devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré rapport : 



-fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d'un délai de 4 semaines à compter de la transmission du rapport ; 



-rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme ainsi fixé ; 

 

Dit que l'expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement : 



-la liste exhaustive des pièces par lui consultées ; 

-le nom des personnes convoquées aux opérations d'expertise en précisant pour chacune d'elle la date d'envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ; 

-le nom des personnes présentes à chacune des réunions d' expertise ; 

- la date de chacune des réunions tenues ; 

-les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties; 

-le cas échéant, l'identité du technicien dont il s'est adjoint le concours, ainsi que le document qu'il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ; 



Dit que l'original du rapport définitif sera déposé en double exemplaire au greffe, tandis que l'expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans les huit mois de l'avis qu'il lui sera donné du paiement de la consignation sauf prorogation expresse ;



Fixe à la somme de trois mille euros, le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise qui devra être consignée par l'association Centre Equestre du Cambrésis à la régie d' avances et de recettes de la cour au plus tard le 30 juin 2022 ; 



Dit que faute de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, sauf si une prolongation de ce délai était ordonnée sur requête de l'avocat de la consignataire ; 



Désigne Véronique Dellelis, présidente de chambre, comme magistrat chargé du contrôle de cette expertise ; 

 

Renvoie l'affaire et les parties à l'audience du 16 mars 2023 à 14 heures de la 8ème chambre section 4 de la cour d'appel de Douai , pour qu'il soit statué après dépôt du rapport d'expertise ;



Réserve les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en fin de cause.





Le greffier,Le président,







I. CapiezV. Dellelis