Cour d'appel de Colmar, Chambre 3 A, 23 mai 2022, n° 21/03108

MINUTE N° 22/273





























Copie exécutoire à :



- Me Thierry CAHN

-Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 23 Mai 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/03108 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HT5W



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 juin 2021 par le juge de l'exécution de Colmar





APPELANTE :

S.A.S. KRISMAC

Prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représentée par Me Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR





INTIMEE :

S.C.I. LE SQUARE

Représentée par son représentant légal es qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 9]



Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 14 mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE





Selon acte authentique en date du 10 août 2012, les consorts [G]-[D]-[P] ont donné à bail commercial à la Sas Bambou Market des locaux situés au rez de haussée de l'immeuble situé [Adresse 7], assortis d'une cave.



Un avenant au contrat de bail initial a été signé le 7 avril 2017, portant cession du contrat de la Sas Bambou Market à la société Krismac .



Suivant acte sous signature privée en date du 8 novembre 2017, la Sas Cycles et Motos a donné à bail commercial à la société Krismac des locaux situés [Adresse 6] comprenant au sous-sol une cave, au rez-de-chaussée un local commercial de 47 m², une vitrine et un escalier intérieur donnant accès au sous-sol et aux trois étages, entre le rez-de-chaussée et le premier étage une pièce ( wc ), au premier étage une surface de 45 m² comprenant quatre pièces, entre le premier étage et le deuxième étage une pièce comprenant une fenêtre, au deuxième étage une surface de 45 m² comprenant cinq pièces, au troisième étage un grenier de 40 m² de trois pièces.



Par ordonnances exécutoires par provision du 2 décembre 2019, confirmées par arrêt définitif de la cour d'appel de Colmar en date du 30 septembre 2020, a été constatée la résiliation de plein droit de ces baux par l'effet de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la société Krismac.



Selon attestations séparées délivrées le 29 juillet 2020 par Maître [S], notaire à Colmar, la Sci Le Square est, le même jour, devenue propriétaire des entiers immeubles des [Adresse 4], cadastrée pour le premier section VI n° 9 d'une surface de 76 ca et pour le second, section VI, n° 10 surface de 02 a 03 ca.



La Sci Le Square a, le 15 octobre 2020 fait signifier à la société Krismac deux commandements de quitter les lieux, l'un concernant le local du 6 et l'autre le local du [Adresse 6] ; que le 1er décembre 2020, M° [E], huissier de justice, a établi, à la demande du propriétaire, un procès-verbal de reprise valant expulsion et dressant inventaire des biens se trouvant dans les locaux, lesquels biens ont été laissés sur place.



La société Krismac a saisi le juge de l'exécution de plusieurs contestations faisant notamment valoir qu'elle n'avait pas eu 





notification de son droit de préemption à l'occasion de la vente au profit de la Sci Le Square.





Par jugement en date du 17 juin 2021, le juge de l'exécution délégué du tribunal judiciaire de Colmar a :



-ordonné la jonction des affaires RG 21/0017 et RG 20/0016 à l'instance enrôlée sous le numéro RG 21-0001,



-déclaré l'expulsion de la société Krismac régulière,



-dit n'y avoir lieu à annulation des procès-verbaux d'expulsion établis en date du 1er décembre 2020, ni à réintégration de la société Krismac dans les locaux commerciaux situés [Adresse 5],



-dit n'y avoir lieu de prononcer la suspension du délai mentionné à l'article R433-2 du code des procédures civiles d'exécution,



-débouté en conséquence la société Krismac de toutes ses demandes,



-débouté la Sci Le Square de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive,



-condamné la société Krismac aux entiers dépens et à payer à la Sci Le Square la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le premier juge a notamment écarté l'application des dispositions de l'article L 145-46-1 du code de commerce, qui institue un droit de préemption au profit du locataire d'un local à usage commercial au motif que « la vente réalisée au profit de la Sci Le Square s'analyse en une cession globale de deux immeubles comprenant des locaux commerciaux . »



Cette décision a été notifiée à la société Krismac à une date inconnue dès lors que l'avis de réception de la lettre recommandée de notification adressée par le greffe est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ».





La société Krismac a interjeté appel à l'encontre de cette décision le 28 juin 2021 et par dernières écritures notifiées le 22 novembre 2021, elle conclut ainsi que suit :



« -recevoir l'appel,



-réformer la décision entreprise et statuant à nouveau,









-constater l'absence de notification du droit de préemption du locataire évincé,



En conséquence,



-constater la nullité de la cession subsidiairement son inopposabilité à la société Krismac ou pour le moins l'existence de moyens sérieux à cet égard,



-prononcer la nullité des actes d'exécution entrepris par la Sci Le Square,



-déclarer nulles les opérations d'expulsion réalisées le 1er décembre 2020 au [Adresse 6], 



-ordonner en tant que de besoin la réintégration immédiate de la société Krismac dans les locaux, 



À défaut sur ce point,



-réserver les droits de la société Krismac de mettre en compte des dommages intérêts dans le cadre d'une procédure séparée, 



-constater l'absence de qualité pour agir de la Sci Le Square du fait de la nullité des actes de cession à son profit ou l'absence de preuve de ladite cession,



-condamner la Sci Le Square aux entiers dépens des deux instances ainsi qu'au versement d'un montant de 2 000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile.



L'appelante mobilise les dispositions de l'article L 145-46-1 du code de commerce qui imposent au propriétaire d'un local à usage commercial, qui envisage de vendre, d'en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement et elle fait grief au premier juge d'avoir considéré que l'une des exceptions prévues par ce texte trouve à s'appliquer en l'espèce .





Par unique jeu de conclusions notifié le 22 octobre 2021, la Sci Le Square conclut à la confirmation de la décision entreprise et au débouté de l'intégralité des prétentions présentées par l'appelante dont elle demande la condamnation aux entiers frais et dépens et à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'intimée fait valoir que les dispositions invoquées par l'appelante ne trouvent pas à s'appliquer en l'espèce dès lors qu'en son dernier alinéa, l'article L 145-46-1du code de commerce exclut de son champ d'application la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux.





Elle ajoute que la propriété commerciale ne peut avoir pour incidence de porter atteinte au droit de propriété, sauf à considérer qu'il y aurait cession de lots assortie strictement au périmètre du bail commercial. Elle ajoute que l'appelante est d'autant moins fondée à revendiquer un quelconque droit de préférence que le bail commercial n'existe plus.



L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DECISION





Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile



Il convient en préambule de constater que, devant la cour, ne sont remises en cause que les dispositions du jugement déféré par lesquelles le premier juge, au motif que  la vente réalisée au profit de la Sci Le Square s'analyse en une cession globale de deux immeubles contigus comprenant chacun au rez-de-chaussée des locaux commerciaux, a, pour rejeter les demandes, fait usage des dispositions du dernier alinéa de l'article L 145-46-1 qui prévoient que l'obligation d'information du locataire d'un local à usage commercial de l'intention de vendre du propriétaire, n'est pas applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. 



Aucun autre moyen de première instance que celui tiré de l'irrégularité de la vente consentie à la Sci Le Square et partant de la procédure d 'expulsion faute d'information délivrée à la société Krismac, locataire, par le bailleur propriétaire de son intention de vendre, n'est ainsi repris devant la cour et la contestation ne porte plus devant la cour que sur la procédure d'expulsion réalisée au [Adresse 3]. 

Par ailleurs, la société appelante ne peut sérieusement, au vu des attestations de vente délivrées le 29 juillet 2020 par Maître [S], officier ministériel, contester la qualité à agir de la Sci Le Square. 



Enfin, la cession intervenue au profit de la Sci Le Square n'ayant pas été contestée devant le juge du fond et alors qu'il ne ressort pas de la compétence du juge de l'exécution de prononcer la nullité de cette cession, il ne peut être demandé à la cour de constater l'absence de qualité pour agir de la Sci Le Square de ce fait .



Cela étant posé, force est de constater que la procédure d'expulsion a été régulièrement conduite en exécution de l'arrêt de 





la cour d'appel de Colmar du 30 septembre 2020, dûment signifié, ayant confirmé l'ordonnance de référé du 2 décembre 2019 qui avait constaté la résiliation du bail commercial liant les parties à compter du 5 juillet 2019 pour défaut de paiement des loyers et des charges et ordonné l'expulsion de la société Krismac des locaux donnés à bail.



La circonstance, qu'il n'appartient au demeurant pas à la cour statuant comme juge de l'exécution d'apprécier, tenant à ce que le bailleur initial, à supposer qu'il y ait été tenu, n'a pas notifié à la société Krismac son intention de vendre et l'aurait ainsi privée de l'exercice de son droit de préemption et donc de la faculté de devenir propriétaire du bien loué, est sans influence sur la régularité de la procédure suivie en exécution du titre exécutoire fondé sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, emportant perte de tout titre d'occupation pour la société Krismac.



Ainsi, quand bien même elle aurait eu lieu, la notification à la société Krismac de l'intention de vendre du propriétaire, n'était pas de nature à faire obstacle à l'exécution de l'arrêt de la cour d'appel et à empêcher l'expulsion.



En présence d'un titre exécutoire dûment signifié, de l'absence de toute critique formelle du commandement de quitter les lieux ou même du procès-verbal d'expulsion, il y a donc lieu de constater que le moyen tiré du défaut de respect de l'article L 145-46-1 du code de commerce est ici inopérant à l'effet de voir annuler la procédure d'expulsion.



Il y a donc lieu, par substitution de motifs, de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande de nullité des actes d'exécution entrepris sur la base de l'arrêt de la cour d'appel de céans en date du 30 septembre 2020 ainsi que la demande de réintégration subséquente.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmée.



Partie perdante à hauteur d'appel, la société Krismac sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du même code.



En revanche, il sera fait droit à la demande de la Sci Le Square au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 2 000 €.











PAR CES MOTIFS



La Cour,



Statuant publiquement et contradictoirement,



CONFIRME la décision déférée,



Et y ajoutant,



REJETTE les demandes de la société Krismac,



CONDAMNE la société Krismac à payer à la Sci Le Square la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la société Krismac aux dépens.





La GreffièreLa Présidente de chambre