Cour d'appel de Bordeaux, 2ème CHAMBRE CIVILE, 25 mai 2022, n° 21/03628

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 25 MAI 2022





N° RG 21/03628 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MFTV







Monsieur [V] [J]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/015608 du 27/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Madame [U] [L] épouse [J]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/015609 du 27/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)





c/



Madame [H] [E] épouse [S]

Monsieur [A] [S]



























Nature de la décision : AU FOND



















Grosse délivrée le :



aux avocats





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 juin 2021 (R.G. 21/257) par le Juge de l'exécution de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 24 juin 2021



APPELANTS :



[V] [J]

né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 8]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 5]



[U] [L] épouse [J]

née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 9]

de nationalité Française

Retraitée, 

demeurant [Adresse 5]



Représentés par Me GASPARINI substituant Me François DEAT, avocat au barreau de BORDEAUX



INTIMÉS :



[H] [E] épouse [S]

née le [Date naissance 3] 1976 à [Localité 10]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 7]



[A] [S]

né le [Date naissance 4] 1976 à [Localité 11]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 7]



Représentés par Me Chloé DAGUERRE, avocat au barreau de BORDEAUX



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 avril 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller, 



Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE.



La SCI Depap', ayant pour associés M. [V] [J] et Mme [U] [L] épouse [J], a souscrit un prêt auprès de la SA Société Générale en vue de l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation devant constituer leur résidence principale, situé [Adresse 5], cadastré section AB n°[Cadastre 6].



Par contrat du 1er juin 1995, la SCI Depap'a consenti un bail à titre gratuit à M. et Mme [J].



Face à la défaillance dans le remboursement du prêt de la SCI Depap', la SA Société Générale a prononcé la déchéance du terme et, par commandement de payer valant saisie signifié le 9 mai 2016, a poursuivi la saisie de l'immeuble dont la SCI Depap' est propriétaire.



Par jugement d'adjudication du 14 mars 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a déclaré M. [A] [S] et Mme [D] [E] épouse [S] adjudicataires sur surenchère de l'immeuble pour la somme de 76 000 euros.



Par acte du 26 octobre 2020, M. et Mme [S] ont signifié un commandement de quitter les lieux à la SCI Depap'.



Par acte du 11 février 2021, M. et Mme [J] ont assigné M. et Mme [S] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir dire opposable aux adjudicataires le bail qui leur a été consenti le 1er juin 1995 par la SCI Depap' et en conséquence voir annuler le commandement de quitter les lieux signifié le 26 octobre 2020.



La SCI Depap' est intervenue volontairement à l'instance.



Par jugement du 1er juin 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- déclaré recevable l'intervention volontaire de la SCI Depap',

- rejeté la fin de non recevoir soulevée par M. et Mme [S] tirée du défaut d'intérêt à agir de M. et Mme [J],

- déclaré recevable la contestation de M. et Mme [J],

- dit n'y avoir lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir 'dire et juger',

- débouté M. [V] [J] et Mme [U] [J] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné M. [V] [J] et Mme [U] [J] à payer à M. [A] [S] et Mme [H] [S] née [E] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [V] [J] et Mme [U] [J] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [V] [J] et Mme [U] [J] aux entiers dépens de l'instance.



Par déclaration du 25 juin 2021, M. et Mme [J] ont relevé appel du jugement en ce qu'il :

- les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes,

- les a condamnés à payer à M. et Mme [S] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les a déboutés de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les a condamnés aux entiers dépens de l'instance.



L'affaire relevant de la procédure à bref délai a été fixée en plaidoiries par ordonnance du 10 septembre 2021 à l'audience du 7 avril 2022.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2021, M. et Mme [J] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1875 et suivants du code civil et les articles L.321-4 et R.322-64 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- infirmer la décision dont appel,

Statuant à nouveau, 

A titre principal : 

- dire et juger opposable le bail conclu entre la SCI Depap' et M. et Mme [J] aux adjudicataires,

A titre subsidiaire,

- dire et juger opposable le prêt à usage conclu entre la SCI Depap' et M. et Mme [J] aux adjudicataires,

- fixer le délai de préavis du congé du prêt à usage à 6 (six) mois,

En toutes hypothèses,

- annuler le commandement de quitter les lieux du 26 octobre 2020,

- condamner M. et Mme [S] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 octobre 2021, M. et Mme [S] demandent à la cour, sur le fondement des articles 31, 32 et 564 du code de procédure civile et des articles L.411-1, L.321-4, L.322-13 et R.322-24 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- confirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux le 1er juin 2021 sous le numéro 21/257 en tant qu'il a débouté M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes,

- constater la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. et Mme [J],

- les débouter de leur demande d'annulation du commandement de quitter les lieux en date du 26 octobre 2020,

- déclarer la demande tendant à voir fixer une durée de préavis irrecevable compte tenu de son caractère nouveau en appel,

- rejeter toutes demandes plus amples et contraires,

En tout état de cause, 

- condamner M. et Mme [J] à leur verser la somme de 2 000 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Par application de l'article 455 du code de procédure pénale, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des moyens et de l'argumentation développés par chacune des parties.



MOTIFS DE LA DECISION. 



Il sera relevé que le juge de l'exécution a jugé que M. et Mme [J] avaient un intérêt à agir pour contester le commandement de quitter les lieux en tant qu'occupants des lieux menacés d'expulsion et qu'appel n'ayant pas été relevé de ce chef, celui-ci est devenu définitif.



Sur l'opposabilité du titre d'occupation de M. et Mme [J].



Le tribunal a rejeté la demande en nullité du commandement de quitter les lieux en retenant qu'il n'est pas démontré par M. et Mme [J] qu'ils soient titulaires d'un bail, le contrat de bail à titre gratuit dont ils se prévalent s'apparentant en l'absence de contrepartie onéreuse à un prêt à usage lequel n'est pas opposable aux adjudicataires.



M. et Mme [J] contestent en appel la qualification de prêt à usage retenue par le juge de l'exécution, faisant valoir qu'ils payent la taxe foncière et assurent les grosses réparations ce qui constitue une contrepartie onéreuse à la mise à disposition de la maison en sorte que la qualification de prêt à usage ne peut être retenue. Ils soutiennent que le bail non soumis à la publicité foncière et qui est antérieur au commandement de payer valant saisie immobilière est opposable aux acquéreurs, qui en ont eu connaissance avant la vente. Ils demandent en premier lieu que le bail conclu avec la SCI Depap' soit déclaré opposable aux adjudicataires et à titre subsidiaire que si le contrat était qualifié de prêt à usage, celui-ci leur soit également déclaré opposable dès lors qu'il n'a pas été dénoncé.



M. et Mme [S] demandent la confirmation du jugement contestant notamment que le bail à titre gratuit présenté par M. et Mme [J] prévoit une contrepartie onéreuse en échange de l'occupation du bien, ce bail n'ayant pas été publié au service de la publicité foncière bien qu'ayant une durée de plus de douze années en sorte qu'il n'a pas date certaine, et que le titre d'occupation dont se prévalent M. et Mme [J] quel qu'il soit leur est inopposable n'étant pas mentionné dans le cahier des conditions de vente, n'en ayant pas eu connaissance avant la délivrance du commandent de quitter les lieux soit le 19 novembre 2019. 



Aux termes de l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution , 'Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux'.





Selon l'article L.322-13 du même code, 'Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi.'



L'article L.321-4 du code des procédures civiles d'exécution dispose que 'Les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur.

La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen'.



Il s'en déduit que dès lors qu'un bail a été conclu antérieurement à la délivrance du commandement valant saisie, il est opposable au créancier poursuivant et à l'adjudicataire.



L'art R.322-64 précise que 'Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés'.



Il n'est pas contesté que le prix et les frais de la vente ont été payés.



En application de l'article R.322-64, M. et Mme [S] ne peuvent procéder à l'expulsion de M. et Mme [J] que si ceux-ci qui sont incontestablement des occupants du chef de la SCI Depap' et ne disposent pas d'un titre qui leur soit opposable.



Il convient donc de rechercher en premier lieu si M. et Mme [J] disposent ainsi qu'ils le soutiennent d'un droit opposable aux adjudicataires, étant souligné que l'opposabilité d'un titre à l'adjudicataire nécessite que celui-ci en ait eu connaissance avant l'adjudication.



M. et Mme [J] produisent à cet égard un document intitulé 'bail à titre gratuit', daté du 1er juin 1995. Ce contrat ne prévoit aucune contrepartie à la mise à disposition du bien, seuls étant à la charge des preneurs la taxe d'habitation ainsi que les taxes assimilées, les travaux étant à la charge du bailleur y compris les menues réparations. M. et Mme [J] ne produisent par ailleurs aucun justificatif de paiements au titre de la taxe foncière et des gros travaux. Ils ne rapportent ainsi la preuve d'aucune contrepartie onéreuse à leur occupation de l'immeuble saisi en sorte que l'acte dont ils se prévalent ne peut être qualifié de bail faute d'une contrepartie onéreuse sérieuse à la mise à disposition du bien.



C'est ainsi à juste titre que le juge de l'exécution a dit que le document intitulé bail s'apparentait en l'absence de toute contrepartie à un prêt à usage sans limitation de durée. 



Un tel prêt à usage auquel il peut être mis fin à tout moment, ne constitue pas un droit opposable au sens de l'article R.322-64 du code des procédures civiles d'exécution .



En outre et à titre surabondant, il sera relevé que pour prouver que M. et Mme [S] avaient connaissance de leur occupation des lieux avant la vente, M. et Mme [J] s'appuient sur la publicité préalable à la vente aux enchères du 21 juin 2018 laquelle mentionne que le bien était occupé, sur le procès-verbal de visite du 1er juin 2018 qui relate que les opérations ont été faites en présence d'un occupant de l'ensemble immobilier, le procès-verbal descriptif de l'immeuble du 8 juillet 2016 montrant que la maison est sans aucun doute occupée.



Or, ainsi que le relèvent à juste titre M. et Mme [S], d'une part la publicité faisant état d'un immeuble occupé concerne la précédente vente laquelle a eu lieu le 21 juin 2018 tandis que la publicité concernant la vente du 14 mars 2019 lors de laquelle ils ont été déclarés adjudicataires ne comporte aucune mention de l'occupation de l'immeuble saisi. Le cahier des conditions de vente renvoie, s'agissant des baux, au procès-verbal de description du 8 juillet 2016 lequel ne comporte aucune mention d'une occupation au titre d'un bail d'habitation, alors que l'huissier l'aurait mentionné si tel avait été le cas en application de l'article R.322-2 du code des procédures civiles d'exécution. M. [J] qui a procédé à la visite est présenté dans ce procès-verbal non comme un occupant mais comme le gérant de la SCI Depap'. Si le procès-verbal de visite en date du 1er juin 2018 mentionne que la visite a été faite en présente d'un occupant de l'immeuble, cela ne suffit nullement à établir qu'il s'agit d'une occupation en vertu d'un bail ni que l'existence du bail a été portée à la connaissance des adjudicataires, l'identité des visiteurs n'étant pas indiquée sur ce procès-verbal.



La preuve n'est donc pas rapportée que le prêt à usage a été porté à la connaissance de M. et Mme [S] avant la vente et au surplus, le contrat étant en date du 1er juin 1995, le prétendu bail a duré plus de douze ans en sorte qu'il était soumis à publicité foncière pour être opposable aux tiers et qu'en l'absence d'une telle publication, il est inopposable à M. et Mme [S].



Concernant la demande de délai de préavis formée par M. et Mme [J] sur le fondement de l'article 1888 du code civil, celle-ci est recevable sur le fondement de l'article 566 du code de procédure civile, constituant l'accessoire ou le complément des demandes formées en première instance. Cependant, le prêt à usage n'étant pas opposable à M. et Mme [S], M. et Mme [J] sont mal fondés à solliciter un délai de préavis pour qu'il soit mis fin à celui-ci sur le fondement de l'article 1888 du code civil. 



En conséquence, M. et Mme [J] ne disposant pas d'un titre opposable aux adjudicataires, le jugement d'adjudication constitue en application de l'article L.322-13 du code des procédures civiles d'exécution un titre d'expulsion à leur encontre en tant qu'occupants des lieux du chef de la SCI Depap'. La demande d'annulation du commandement de quitter les lieux n'est donc pas justifiée. C'est à juste titre que le juge de l'exécution a rejeté la demande à ce titre.



Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.



Sur les mesures accessoires.



Parties perdantes, M. et Mme [J] seront condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à 

payer à M. et Mme [S] une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ces motifs,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dont appel,



Y ajoutant,



Déboute M. [V] [J] et Mme [U] [L] épouse [J] de leur demande de préavis,



Condamne M. [V] [J] et Mme [U] [L] épouse [J] à payer à M. [A] [S] et Mme [H] [E] épouse [S] une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [V] [J] et Mme [U] [L] épouse [J] aux dépens d'appel.



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE