Cour d'appel de Versailles, 1re chambre 2e section, 31 mai 2022, n° 21/01239

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 31 MAI 2022



N° RG 21/01239 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UK5J



AFFAIRE :



M. [P] [R] [K]





C/

S.A. LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Janvier 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Versailles



N° RG : 11-20-000471



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 31/05/22

à : 



Me Karima SALHI



Me Sabrina DOURLEN





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [P] [R] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Maître Karima SALHI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.591 - N° du dossier [K]



APPELANT

****************



S.A. LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS - 



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Selon contrat signé le 28 novembre 2008, la société anonyme d'HLM Les Résidences, venant aux droits et obligations de l'Opievoy, a donné à bail à Monsieur [P] [K] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] (78), moyennant un loyer mensuel de 326,81 euros révisable, outre une avance sur charges et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. 



Par acte d'huissier de justice en date du 13 novembre 2019, la société Les Résidences a fait notifier à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 20 mars 2020, la société les résidences a assigné M. [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- la constatation de la résiliation du bail, subsidiairement la résiliation judiciaire,

- l'expulsion du locataire et celle de tous occupants avec l'assistance de la force publique si besoin,

- l'autorisation d'entreposer le mobilier dans un garde-meuble aux frais, risques et périls des locataires.

- la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges jusqu'à la libération effective des lieux,

- le paiement de la somme de 3 407,47 euros en principal due au titre des loyers et charges arriérés avec les intérêts légaux à compter du commandement de payer,

- la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux dépens.



Par jugement réputé contradictoire du 11 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu entre les parties concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5],

- constaté en conséquence la résiliation de plein droit de ce bail à compter du 13 novembre 2020,

- dit qu'à défaut pour le locataire d'avoir volontairement quitté le logement 2 mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin était, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

- condamné M. [K] à payer à la société Les Résidences en deniers ou quittances la somme de 2 233,48 euros au titre des loyers et charges dus au 9 novembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2019,

- dit que le locataire demeurait redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 13 novembre 2020 date de la résiliation du bail,



- condamné M. [K] à verser à la société Les résidences une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges courantes dues si le bail s'était poursuivi jusqu'à la libération effective des lieux,

- dit que l'indemnité d'occupation devrait être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux,

- condamné M. [K] à verser à la société Les résidences la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que le bailleur pourrait en outre solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- condamné M. [K] aux dépens de l'instance.



Par déclaration reçue au greffe le 24 février 2021, M. [K] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 février 2022, il demande à la cour : 

- de le déclarer recevable en son appel,

- de constater son désistement au titre de la demande d'irrecevabilité,

- d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau ; 

à titre principal : 

- débouter la société Les Résidences de sa demande tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire,

- condamner la société Les Résidences à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquements à l'obligation d'exécuter de bonne foi,

- fixer la dette locative compte tenu des justificatifs produits par le bailleur, à la somme de 118, 56 euros,

- dire et juger qu'il s'acquittera de sa dette sous forme de trois échéances,

- ordonner le cas échéant, la compensation des créances respectives des parties à la date de la décision à intervenir,



subsidiairement : 

- fixer la dette locative compte tenu des justificatifs produits par le bailleur, à la somme de 118, 56 euros,

- constater qu'il bénéficie d'une procédure de traitement du surendettement dans laquelle les mesures imposées par la commission du surendettement, ont été validées en ce qui concerne la créance du bailleur, par un jugement rendu le 23 novembre 2021 par le juge du contentieux de l'incapacité, 

- lui octroyer dans ce cadre, un délai de trois mois pour s'acquitter de sa dette conformément aux mesures imposées,

- dire et juger que pendant les délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus,



- dire et juger que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités ainsi fixées, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,

- dire et juger que pendant le délai ainsi fixé, les procédures d'exécution engagées par le créancier sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues,



dans tous les cas : 

- dire et juger que la société Les résidences conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens qu'elle a engagés en première instance,

- condamner la société Les résidences à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, dont distraction au profit de Me Salhi, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 février 2022, la société Les Résidences demande à la cour de : 

- lui adjuger le bénéfice des présentes, et y faire droit,

- confirmer le jugement du 11 janvier 2021 et le jugement rectificatif du 18 février 2021 entrepris en toutes leurs dispositions, sauf à actualiser la condamnation au paiement,

- condamner M. [K] à lui payer la somme de 196,26 euros, correspondant à l'arriéré au 1er février 2022, terme de janvier 2022 inclus,

- débouter, en tout état de cause, M. [K] de toutes ses demandes,

- condamner M. [K] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [K] aux entiers dépens. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 février 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu à titre liminaire de donner acte à M. [K] du désistement de l'exception d'irrecevabilité de la demande tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire qu'il soulevait, tirée du prétendu défaut de notification de l'assignation au représentant de l'état dans le département. 





Sur l'appel de M. [K]. 



- Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et sur l'expulsion. 



M. [K] reproche au premier juge d'avoir fait droit à la demande de la société d'HLM Les Résidences tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et à voir en conséquence prononcer la résiliation de plein droit du bail, faisant valoir essentiellement que la bailleresse a mis en oeuvre la clause résolutoire en méconnaissance de l'effet suspensif de la procédure de surendettement d'une part, et de son obligation de d'exécution de bonne foi d'autre part. 



La société d'HLM Les Résidences réplique qu'elle n'a pas enfreint l'interdiction prévue par l'article L 722-22 du code de la consommation, d'engager une procédure d'exécution contre le débiteur dont le dossier de surendettement a été déclaré recevable, ainsi que le prétend l'appelant qui a confondu procédure d'exécution forcée et procédure afin d'obtenir un titre exécutoire, qu'en effet, rien n'interdit au créancier d'engager une procédure aux fins de résiliation, expulsion et condamnation à paiement à l'encontre d'un débiteur dont le dossier de surendettement a été déclaré recevable, que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit précisément l'articulation entre la procédure de résiliation du bail et de surendettement du locataire. La société d'HLM Les Résidences rappelle d'une part, que M. [K] a contesté les mesures imposées par la commission de sorte que celles-ci n'étaient pas entrées en application au jour où l'appel a été interjeté et d'autre part, que l'Opievoy aux droits duquel elle se trouve aujourd'hui na pas été touché par les mesures de surendettement, qu'en effet M. [K] n'était redevable d'aucune somme à son égard à la date de recevabilité du dossier, c'est d'ailleurs ce qu'elle a confirmé à réception du courrier de la commission de surendettement daté du 25 mai 2018 qui l'invitait à actualiser sa créance en vue de l'élaboration du plan, que d'ailleurs, elle n'est pas partie et sa créance n'est pas visée dans le jugement rendu le 18 octobre 2019 par le tribunal d'instance de Versailles, arrêtant le montant des dettes de M. [K], qu'ainsi le 13 novembre 2019, date à laquelle le commandement de payer a été délivré au locataire, elle n'était nullement partie à la procédure de surendettement, l'arriéré visé au commandement portant sur la période de juin à octobre 2019, de sorte que les sommes y figurant ne pouvaient donc être visées dans le plan déclaré redevable en 2018. Elle ajoute qu'il n'est pas démontré en l'espèce qu'elle aurait été rendue destinataire du courrier prévoyant les mesures imposées adressé en 2020 à la suite du dépôt du second dossier de surendettement, qu'en effet, si M. [K] produit le courrier daté du 12 mars 2020 dont il a été rendu destinataire, il n'établit pas qu'elle en a été également destinataire, que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Versailles a finalement fixé le plan d'apurement des dettes de M. [K] par décision du 23 novembre 2021, notifié le 20 décembre 2021, le jugement prévoyant expressément que la première mensualité devait être réglée au plus tard le 15 du mois suivant la notification de la décision, soit au plus tard le 15 janvier 2022, que cependant M. [K] n'a réglé la première mensualité que le 1er février 2022, soit postérieurement au délai imparti pour ce faire, que dans ses conditions, le plan est caduc et toutes les dettes immédiatement exigibles. 



Sur ce, 



En l'espèce, le commandement de payer délivré le 13 novembre 2019 par la société d'HLM Les Résidences visait une somme de 2 233,48 euros correspondant à l'arriéré locatif entre le 30 avril et le 31 octobre 2019, terme d'octobre 2019 inclus, de sorte qu'à l'évidence, ce commandement ne portait pas sur des sommes visées par le dossier de surendettement initialement déposé par M. [K] déclaré recevable en octobre 2018, et ce, d'autant qu'à cette date, le locataire n'était redevable d'aucune somme à l'encontre de la société bailleresse. 



M. [K] n'ayant pas réglé les causes de ce commandement dans le délai imparti de deux mois prévu par la loi, c'est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies le 14 janvier 2020. 



En tout état de cause, le locataire ne saurait sérieusement reprocher à la bailleresse de ne pas avoir fait état du plan de surendettement lors de l'audience du 9 novembre 2020. En effet : 

- M. [K] admet avoir bien réceptionné l'acte introductif d'instance ayant conduit au jugement contesté en mars 2020, mais précise avoir décidé de ne pas se rendre à l'audience prévue en novembre 2020 pour faire valoir ses droits car il était personne à risque et qu'il a préféré rester à son domicile, 

- il n'est pas établi que la société Les Résidences ait été rendue destinataire du plan proposé par la commission de surendettement le 12 mars 2020. 

- il s'ensuit que si l'acte introductif a été délivré le 20 mars 2020, à l'évidence, la demande de délivrance de l'acte introductif d'instance à l'huissier est bien antérieure puisque la dette visée dans l'assignation est de 3 407,47 euros correspondant à l'arriéré au 31 décembre 2019 et non au mois de mars 2020, de sorte qu'à supposer avéré le fait le plan ait été effectivement adressé à la société Les Résidences en mars 2020, ce qui n'est pas démontré, l'assignation avait déjà été rédigée et était en cours de délivrance à cette date. 



- Sur la demande de délais formée par M. [K]. 



M. [K] sollicite à titre subsidiaire l'octroi de délais de paiement pour apurer sa dette et par suite, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. 



La société d'HLM Les Résidences s'oppose à cette demande, faisant valoir que le locataire n'est pas de bonne foi, qu'en effet, le plan proposé par la commission prévoyait le règlement des sommes de l'ordre de 428 euros en sus du loyer courant, que quand bien même ce plan n'est pas entré en vigueur du fait de la contestation élevée par le locataire, celui-ci aurait pu commencer à respecter l'échéancier à son égard dès lors que la contestation ne portait pas sur sa créance, ce qu'il s'est abstenu de faire, le montant de la dette déclarée pour la société Les Résidences qui était de 3 407, 47 euros lors du dépôt du dossier, est donc passé à 4 189,10 euros en novembre 2020. La société bailleresse ajoute que si la dette a légèrement baissé par rapport au montant visé dans le jugement, c'est parce qu'elle a imputé au crédit du compte locataire la somme de 1 000 euros correspondant à la condamnation prononcée par le premier président. Elle rappelle qu'en tout état de cause, aucune mesure d'expulsion ne peut intervenir puisque le premier président a ordonné la suspension de l'exécution provisoire. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 



Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer.



En l'espèce, la société Les Résidence actualise en cause d'appel le montant de sa créance à la somme de 196,26 euros, terme de janvier 2022 inclus. 



Or, déduction étant faite des frais de contentieux, la cour observe que l'examen du décompte versé aux débats fait ressortir une dette locative de 524,24 euros, terme de janvier 2022 inclus, et non de 196,26 euros. 



Cependant, en vertu de l'adage selon lequel ne juge ne peut statuer au-delà de ce qui lui est demandé, M. [K] doit être condamné au paiement de la somme de 196,26 euros. 



Au regard du décompte, il apparaît que si la dette a effectivement diminué du fait que la société bailleresse a porté au crédit du compte locataire, la somme de 1 000 euros au paiement de laquelle elle a été condamnée par l'ordonnance rendue le 27 mai 2021 par le premier président, elle a également diminué par suite de versements ponctuels de M. [K] en sus du paiement des loyers courants. 



En conséquence, eu égard à la modicité de la dette subsistante et aux versements effectués par M. [K], il y a lieu de faire droit à la demande de délais et par suite à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt. 



Sur les mesures accessoires. 



M. [K] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société d'HLM Les Résidences, au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [K] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le11 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Versailles en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail, et en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 



L'infirme sur le surplus compte tenu de l'actualisation de la créance de la société d'HLM Les Résidences en cause d'appel, 



Statuant à nouveau, 



Condamne M. [K] à verser à la société d'HLM Les Résidences la somme de 196,26 euros selon décompte arrêté au 1er février 2022, terme de janvier 2022 inclus, 



Dit et juge que M. [K] pourra se libérer du montant de sa dette locative par trois versements mensuels de 60 euros, le dernier soldant la dette en sus du loyer courant, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt,



Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi accordés et que la clause sera réputée n'avoir jamais joué si la dette locative est apurée dans les délais accordés en sus du loyer courant, 



Dit qu'à défaut, en revanche, de paiement d'une seule mensualité à son échéance et de paiement du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet, et la totalité de la dette locative deviendra immédiatement exigible, 



Dit que, dans ce cas : 

* à défaut pour M. [K] d'avoir libéré les lieux situés deux mois après la signification du commandement d'avoir à les quitter, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, 

* le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, 

* M. [K] devra payer à la société Les résidences, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés contre récépissé ou un procès-verbal d'expulsion,



Condamne M. [K] à verser à la société Les Résidences la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [K] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés par Me Salhi, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,