Cour d'appel de Rennes, Chambre des Baux Ruraux, 2 juin 2022, n° 21/03137

Exposé du litige

****





APPELANT :

Monsieur [G] [I]

né le 17 avril 1960 à PRIZIAC, de nationalité française 

7 Treuscoat

56320 PRIZIAC

représenté par Me Sébastien PICART de la SELARL BEAUVOIS PIERRE-PICART SEBASTIEN-BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT





INTIMES :

Madame [Y] [U] épouse [J]

née le 14 février 1969 à Pontivy, de nationalité française, aide soignante

18 rue Jean Feuillet

56160 GUEMENE-SUR-SCORFF



Madame [X] [U]

née le 13 septembre 1970 à Gourin, de nationalité française, co-gérante

1 Kerhargour

56320 LANVENEGEN





Monsieur [V] [U]

né le 14 mai 1966 à Concarneau, de nationalité française, ouvrier

Ker Elisa

56770 PLOURAY



Madame [M] [U] épouse [Z]

née le 14 mai 1964 à Guéméné sur Scorff, de nationalité française, secrétaire médicale

12 Cité Sainte Suzanne

22530 MUR-DE-BRETAGNE



représentés par Me Jacques MORVAN, avocat au barreau de BREST





Monsieur [E] [C]

né le 21 juillet 1958 à Baon, de nationalité française, retraité

4, place des Pressoirs

51130 LOISY EN BRIE



Madame [W] [H] épouse [C]

née le 15 mai 1961 à Epernay, de nationalité française, caissière

4, place des Pressoirs

51130 LOISY EN BRIE



comparants en personne, assistés de Me Julien LE MENN, avocat au barreau de QUIMPER





Par acte sous seing privé du 22 février 1984, M. [K] [U] et Mme [R] [N] son épouse ont consenti à M. [G] [I] un bail rural sur des parcelles de terre situées au lieudit Trescoat à Priziac cadastrées section C n° 432, 436, 448, 449, 481, 482, 483 et section E n° 98, 99 et 100 pour une contenance totale de 7 ha 36 a 19 ca.



Ce bail été consenti pour une durée de six mois et neuf ans ayant commencé à courir le 29 mars 1984 pour s'achever le 29 septembre 1993.



Depuis lors ce bail rural a été renouvelé et les époux [U] ont divorcé.



M. [K] [U] est décédé le 26 octobre 2017, laissant pour lui survivre ses 4 enfants : Mme [M] [U] épouse [Z], M. [V] [U], Mme [Y] [U] épouse [J] et Mme [X] [U].



Suite aux opérations de remembrement de la commune de Priziac, le bail rural s'est trouvé porter sur les parcelles 3, 5 et 30 et pour partie sur la parcelle XB n° 40 concernant celles initialement numérotées section E n° 98, 99 et 100 .



M. [G] [I] a appris que la parcelle XB n° 40 avait fait l'objet d'une vente.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 août 2019, M. [G] [I] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient pour obtenir à titre principal la nullité de la vente estimant ne pas avoir été mis en situation de pouvoir exercer son droit de préemption sur la parcelle.



Suivant jugement du 22 avril 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient a :

- déclaré irrecevables les demandes de nullité de la vente du 26 décembre 2018 passée par maître [S], notaire à Guémené Sur Scorff, portant sur la parcelle située à Priziac, cadastrée section XB n° 40 entre les consorts [U] d'une part et M. [C] et Mme [H] épouse [C] d'autre part ainsi que de substitution,

- débouté M. [G] [I] de sa demande indemnitaire au titre du non respect du droit de préemption,

- condamné M. [G] [I] à payer aux consorts [U] d'une part et à M. [E] et [W] [C] d'autre part, la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [G] [I] aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.





Suivant déclaration du 21 mai 2021, M. [G] [I] a interjeté appel de cette décision. 



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 avril 2022, M. [G] [I] demande à la cour de :

- infirmer le Jugement

- dire et juger recevable son action en nullité,

- ordonner la nullité de la vente du 26 décembre 2018 passée par devant maître [S], Notaire à Guémené Sur Scorff, portant sur la vente de la parcelle de terre située à Priziac cadastrée section XB n° 40 entre les consorts [U] et les acquéreurs, les époux [C],

- dire qu'il sera déclaré acquéreur par substitution de la partie des biens loués sur laquelle s'exerçait son droit de préemption correspondant aux parcelles anciennement cadastrées section E n° 98, 99 et 100 aux lieu et place des époux [C],

- à titre infiniment subsidiaire, condamner in solidum les consorts [U] à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non respect du droit de préemption,

- condamner in solidum les consorts [U] à payer une somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.





Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 14 février 2022, les consorts [U] demandent à la cour de :

- recevoir M. [G] [I] en son appel,

A titre principal,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient du 22 avril 2021,

- débouter M. [G] [I] de son appel et plus généralement de tous ces moyens, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

- dire et juger prescrite l'action en annulation de la vente pour défaut de respect du droit de préemption du preneur en place engagée par M. [G] [I] par acte d'huissier du 9 décembre 2019,

A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire la cour devait réformer la décision de première instance et prononcer l'annulation de la vente du 26 décembre 2018, 

- dire et juger que cette annulation relève des dispositions de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime et qu'elle n'autorise donc pas M. [G] [I] à se substituer aux époux [C], acquéreurs,

En toute occurrence,

- condamner M. [G] [I] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux dépens de l'appel.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 23 mars 2022, M. [E] [C] et Mme [W] [H], épouse [C] demandent à la cour de :

- à titre principal, confirmer dans toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient le 22 avril 2021,

- à titre subsidiaire, déclarer M. [G] [I] irrecevable pour cause de forclusion ou, à tout le moins mal fondé en ses demandes, notamment en nullité de la vente intervenue le 26 décembre 2018 portant sur la parcelle de terre située au lieudit Treuscoat à Priziac, cadastrée section XB n° 40, et de substitution au titre de l'acquisition de la partie du fonds cédée en leurs lieu et place,

- débouter M. [G] [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner M. [G] [I] à leur verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [G] [I] aux entiers dépens d'instance. 





Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur le délai de 6 mois de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime.



Au soutien de son appel, M. [I] conteste l'irrecevabilité alléguée par les intimés au visa de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime, et du non respect du délai de 6 mois. Il rappelle qu'il n'a eu connaissance de la date de la vente que le 8 novembre 2019 par l'intermédiaire de son conseil.



En réponse, les consorts [U] affirment que M. [I] a eu connaissance de la vente de la parcelle XB n° 40 le 13 mars 2019. Ils rappellent que la vente de la parcelle litigieuse intervenait dans un cadre plus vaste de l'ensemble de leurs terres et que M. [I] ainsi que M. [A] (son associé) avaient connaissance de la vente de la parcelle litigieuse.



Les époux [C] s'associent à l'argumentation des consorts [U] et estiment que M. [I] connaissait l'existence de la vente de la parcelle dès le 13 mars 2019. Ils estiment que la saisine de la juridiction n'est pas régulière car le tribunal n'a pas été saisi par huissier de justice et parce qu'ils n'étaient pas parties à l'instance.





Aux termes du troisième alinéa de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime, dans le cas où le bailleur n'aurait pas respecté ses obligations en matière de droit de préemption en cas de vente de biens ruraux, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où il a eu connaissance de la date de la vente, à peine de forclusion.



M. [I] a été avisé, par courrier du 27 juin 2019, de la vente par les consorts [U] des parcelles cadastrées section XB n° 3,5 et 30 et a répondu à ce courrier en précisant qu'il souhaitait que l'EARL de Trescoat soit le nouveau propriétaire.



Les consorts [U] ne produisent au dossier aucun document informant M. [I] de la date de la vente de la parcelle XB n° 40.

Dans un courrier adressé au tribunal paritaire des baux ruraux, M. [I] écrit que 'le 13 mars 2019, j'apprends que 3 parcelles sont vendues sans que je sois prévenu'. Dans ce courrier, il n'est fait aucunement mention de la date de la vente de la parcelle litigieuse.

M. [I] a appris après l'audience de conciliation du 10 octobre 2019, par une transmission de document datée du 8 novembre 2019 que l'acte de vente a été signé le 26 décembre 2018 entre les consorts [U] et les époux [C].



Dans l'acte de saisine du 9 décembre 2019, M. [I] demande la convocation des bailleurs et des acquéreurs.



Aucune pièce du dossier ne permet d'établir que M. [I] a eu connaissance de la date de la vente avant le 8 novembre 2019, de sorte que le délai de 6 mois n'était pas expiré pour la saisine du 9 décembre 2019.



Cette saisine, régulièrement publiée le 18 décembre 2019 au service de la publicité foncière de Lorient, est conforme aux prescriptions de l'article 885 du code de procédure civile.



Les époux [C] et les consorts [U] sont déboutés de leur demande en irrecevabilité à ces titres.



- Sur la déchéance du droit à préemption.



M. [I] considère qu'il dispose de la qualité de preneur, et qu'il continue à travailler sur l'exploitation. Il explique que dans le cadre d'une vente partielle du fonds loué, le principe d'indivisibilité du bail rural impose d'apprécier la notion d'exploitation effective par rapport au fonds loué dans sa globalité. M. [I] déclare que l'exploitation d'un fonds peut être réalisée au travers d'une société agricole, l'EARL de Trescoat dans lequel il est associé exploitant.



Les consorts [U] émettent des doutes sur la qualité de preneur de M. [I] dans la mesure où ce dernier a développé une activité de transport routier de marchandises de proximité depuis 2004. Selon eux, si M. [I] a intégré l'EARL de Trescoat, il est associé minoritaire, n'exerce plus la même activité. Ils estiment que la participation de M. [I] à cette société constitue une cession d'exploitation et de bail.

Ils expliquent que la parcelle XB n° 40 n'est pas exploitée depuis de nombreuses années et que les parcelles XB n° 3, 5 et 30 sont mises en valeur par l'EARL de Trescoat et non par M. [I].

Ils signalent que la parcelle XB n° 40 présente un peuplement forestier généralisé, témoignant d'une absence d'exploitation depuis plusieurs décennies et antérieurement au bail.





Les époux [C] considèrent que M. [I] ne démontre pas l'existence d'un bail rural ni l'exploitation par lui-même du fonds mis en vente.

Ils indiquent qu'au sein de L'EARL de Trescoat n'apparaît que M. [A] comme associé et non plus M. [I] de sorte que ce dernier ne peut soutenir qu'il disposait d'un droit de préemption sur la parcelle litigieuse qui, au demeurant, n'est plus exploitée.





Selon les dispositions de l'article L 412-5 du code rural et de la pêche maritime, bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.

Il peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l'exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole.

Il peut aussi subroger dans l'exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l'alinéa précédent.

Le bénéficiaire du droit de préemption, le conjoint ou le partenaire d'un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou le descendant au profit duquel le preneur a exercé son droit de préemption devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12. 



M. [I] doit donc démontrer qu'il est titulaire d'un bail rural et qu'il exploite personnellement le fonds.



Il est établi par l'acte du 22 février 1984 signé entre M. [K] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] d'une part, et M. [I], d'autre part, que ce dernier est titulaire d'un bail rural sur les parcelles cadastrées section E n° 98, 99 et 100 intégrées, lors des opérations de remembrement, dans la parcelle XB n° 40.

M. [I] a donc juridiquement la qualité de preneur.



Il lui appartient de prouver qu'il exploite le fonds au moment de la vente et qu'il est en mesure de répondre aux obligations lui incombant en application de l'article L 412-5 du code rural et de la pêche maritime.



Dans le cas présent, il n'est pas contesté que M. [I] est immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour une activité de transport et ce depuis 2004.



Il n'est pas plus contesté que M. [I] s'est associé avec M. [A] dans le cadre de l'EARL de Trescoat le 1er janvier 2011. Dans un courrier du 2 août 2010, M. [I] indique à ses bailleurs et qu'il a mis les parcelles de terre objets du bail rural à la disposition de cette société, au sein de laquelle il est 'co-gérant et exploitant agricole'. Or l'extrait Kbis de l'EARL de Trescoat ne fait pas apparaître M. [I] comme co-gérant.



Lors de l'assemblée générale du 26 mars 2019 de l'EARL de Trescoat, M. [I] est toujours associé de cette société à hauteur de 25 parts sur les 775 parts composant le capital social soit 3,25 % du capital. Il n'a donc aucun pouvoir de direction dans le cadre des affaires courantes et quotidiennes de la société.



Il n'est pas contesté que l'EARL de Trescoat a une activité d'élevage porcin, M. [I] ayant auparavant une activité d'élevage bovin. M. [I] ne conteste pas que les terres sont exploitées en cultures céréalières pour les besoins de l'exploitation porcine.



Les négociations sur la cession des parcelles XB n° 3, 5 et 30 ont été menées avec M. [A], laissant ainsi supposer une cession de bail au profit de l'EARL de Trescoat.

Les parcelles XB n° 3, 5 et 30 sont mises en valeur mais par l'EARL de Trescoat, à tout le moins, M. [I], qui a la charge de la preuve, ne démontre pas exploiter ces terres personnellement et effectivement.



Des pièces versées au dossier, il résulte que la parcelle XB n° 40 n'est plus exploitée depuis longtemps. Selon un rapport communiqué aux débats et qui n'est pas discuté, cette parcelle présente un peuplement forestier généralisée, d'origine naturelle et spontanée, témoignant d'une absence d'exploitation agricole depuis plusieurs décennies.

La MSA a précisé que la parcelle XB n° 40 ne figure à aucun compte d'exploitant agricole.

Cette parcelle ne s'inscrit dans aucun projet d'exploitation agricole ; en tous les cas, M. [I] n'en apporte pas la preuve.



À défaut de justifier d'une exploitation personnelle des terres affermées, M. [I] est déchu de son droit de préemption.

Le jugement est confirmé à ce titre et en sa disposition déboutant M. [I] de sa demande en dommages et intérêts.



- Sur les autres demandes.



Succombant en son appel, M. [I] est débouté de sa demande en frais irrépétibles et est condamné à payer aux consorts [U] la somme de 2 000 euros et aux époux [C] la somme de 2 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,

Juge non forclose l'action en annulation de la vente de M. [I] ;



Déboute les époux [C] de leur demande en irrecevabilité fondée sur l'article 885 du code de procédure civile ;



Condamne M. [I] à payer aux consorts [U] la somme de 2 000 euros et aux époux [C] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [I] aux dépens.



La greffièreLa présidente

Chambre des Baux Ruraux





ARRÊT N° 28



N° RG 21/03137 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RU6E













M. [G] [I]



C/



Mme [Y] [U] épouse [J]

Mme [X] [U]

M. [V] [U]

Mme [M] [U] épouse [Z]

M. [E] [C]

Mme [W] [H] épouse [C]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours







Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Picart

 Me Morvan

 Me Le Menn







REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 JUIN 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Avril 2022, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 02 Juin 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :

Monsieur [G] [I]

né le 17 avril 1960 à PRIZIAC, de nationalité française 

7 Treuscoat

56320 PRIZIAC

représenté par Me Sébastien PICART de la SELARL BEAUVOIS PIERRE-PICART SEBASTIEN-BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT





INTIMES :

Madame [Y] [U] épouse [J]

née le 14 février 1969 à Pontivy, de nationalité française, aide soignante

18 rue Jean Feuillet

56160 GUEMENE-SUR-SCORFF



Madame [X] [U]

née le 13 septembre 1970 à Gourin, de nationalité française, co-gérante

1 Kerhargour

56320 LANVENEGEN





Monsieur [V] [U]

né le 14 mai 1966 à Concarneau, de nationalité française, ouvrier

Ker Elisa

56770 PLOURAY



Madame [M] [U] épouse [Z]

née le 14 mai 1964 à Guéméné sur Scorff, de nationalité française, secrétaire médicale

12 Cité Sainte Suzanne

22530 MUR-DE-BRETAGNE



représentés par Me Jacques MORVAN, avocat au barreau de BREST





Monsieur [E] [C]

né le 21 juillet 1958 à Baon, de nationalité française, retraité

4, place des Pressoirs

51130 LOISY EN BRIE



Madame [W] [H] épouse [C]

née le 15 mai 1961 à Epernay, de nationalité française, caissière

4, place des Pressoirs

51130 LOISY EN BRIE



comparants en personne, assistés de Me Julien LE MENN, avocat au barreau de QUIMPER





Par acte sous seing privé du 22 février 1984, M. [K] [U] et Mme [R] [N] son épouse ont consenti à M. [G] [I] un bail rural sur des parcelles de terre situées au lieudit Trescoat à Priziac cadastrées section C n° 432, 436, 448, 449, 481, 482, 483 et section E n° 98, 99 et 100 pour une contenance totale de 7 ha 36 a 19 ca.



Ce bail été consenti pour une durée de six mois et neuf ans ayant commencé à courir le 29 mars 1984 pour s'achever le 29 septembre 1993.



Depuis lors ce bail rural a été renouvelé et les époux [U] ont divorcé.



M. [K] [U] est décédé le 26 octobre 2017, laissant pour lui survivre ses 4 enfants : Mme [M] [U] épouse [Z], M. [V] [U], Mme [Y] [U] épouse [J] et Mme [X] [U].



Suite aux opérations de remembrement de la commune de Priziac, le bail rural s'est trouvé porter sur les parcelles 3, 5 et 30 et pour partie sur la parcelle XB n° 40 concernant celles initialement numérotées section E n° 98, 99 et 100 .



M. [G] [I] a appris que la parcelle XB n° 40 avait fait l'objet d'une vente.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 août 2019, M. [G] [I] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient pour obtenir à titre principal la nullité de la vente estimant ne pas avoir été mis en situation de pouvoir exercer son droit de préemption sur la parcelle.



Suivant jugement du 22 avril 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient a :

- déclaré irrecevables les demandes de nullité de la vente du 26 décembre 2018 passée par maître [S], notaire à Guémené Sur Scorff, portant sur la parcelle située à Priziac, cadastrée section XB n° 40 entre les consorts [U] d'une part et M. [C] et Mme [H] épouse [C] d'autre part ainsi que de substitution,

- débouté M. [G] [I] de sa demande indemnitaire au titre du non respect du droit de préemption,

- condamné M. [G] [I] à payer aux consorts [U] d'une part et à M. [E] et [W] [C] d'autre part, la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [G] [I] aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.





Suivant déclaration du 21 mai 2021, M. [G] [I] a interjeté appel de cette décision. 



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 avril 2022, M. [G] [I] demande à la cour de :

- infirmer le Jugement

- dire et juger recevable son action en nullité,

- ordonner la nullité de la vente du 26 décembre 2018 passée par devant maître [S], Notaire à Guémené Sur Scorff, portant sur la vente de la parcelle de terre située à Priziac cadastrée section XB n° 40 entre les consorts [U] et les acquéreurs, les époux [C],

- dire qu'il sera déclaré acquéreur par substitution de la partie des biens loués sur laquelle s'exerçait son droit de préemption correspondant aux parcelles anciennement cadastrées section E n° 98, 99 et 100 aux lieu et place des époux [C],

- à titre infiniment subsidiaire, condamner in solidum les consorts [U] à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non respect du droit de préemption,

- condamner in solidum les consorts [U] à payer une somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.





Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 14 février 2022, les consorts [U] demandent à la cour de :

- recevoir M. [G] [I] en son appel,

A titre principal,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient du 22 avril 2021,

- débouter M. [G] [I] de son appel et plus généralement de tous ces moyens, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

- dire et juger prescrite l'action en annulation de la vente pour défaut de respect du droit de préemption du preneur en place engagée par M. [G] [I] par acte d'huissier du 9 décembre 2019,

A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire la cour devait réformer la décision de première instance et prononcer l'annulation de la vente du 26 décembre 2018, 

- dire et juger que cette annulation relève des dispositions de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime et qu'elle n'autorise donc pas M. [G] [I] à se substituer aux époux [C], acquéreurs,

En toute occurrence,

- condamner M. [G] [I] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux dépens de l'appel.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 23 mars 2022, M. [E] [C] et Mme [W] [H], épouse [C] demandent à la cour de :

- à titre principal, confirmer dans toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal paritaire des baux ruraux de Lorient le 22 avril 2021,

- à titre subsidiaire, déclarer M. [G] [I] irrecevable pour cause de forclusion ou, à tout le moins mal fondé en ses demandes, notamment en nullité de la vente intervenue le 26 décembre 2018 portant sur la parcelle de terre située au lieudit Treuscoat à Priziac, cadastrée section XB n° 40, et de substitution au titre de l'acquisition de la partie du fonds cédée en leurs lieu et place,

- débouter M. [G] [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner M. [G] [I] à leur verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [G] [I] aux entiers dépens d'instance. 





Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur le délai de 6 mois de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime.



Au soutien de son appel, M. [I] conteste l'irrecevabilité alléguée par les intimés au visa de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime, et du non respect du délai de 6 mois. Il rappelle qu'il n'a eu connaissance de la date de la vente que le 8 novembre 2019 par l'intermédiaire de son conseil.



En réponse, les consorts [U] affirment que M. [I] a eu connaissance de la vente de la parcelle XB n° 40 le 13 mars 2019. Ils rappellent que la vente de la parcelle litigieuse intervenait dans un cadre plus vaste de l'ensemble de leurs terres et que M. [I] ainsi que M. [A] (son associé) avaient connaissance de la vente de la parcelle litigieuse.



Les époux [C] s'associent à l'argumentation des consorts [U] et estiment que M. [I] connaissait l'existence de la vente de la parcelle dès le 13 mars 2019. Ils estiment que la saisine de la juridiction n'est pas régulière car le tribunal n'a pas été saisi par huissier de justice et parce qu'ils n'étaient pas parties à l'instance.





Aux termes du troisième alinéa de l'article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime, dans le cas où le bailleur n'aurait pas respecté ses obligations en matière de droit de préemption en cas de vente de biens ruraux, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où il a eu connaissance de la date de la vente, à peine de forclusion.



M. [I] a été avisé, par courrier du 27 juin 2019, de la vente par les consorts [U] des parcelles cadastrées section XB n° 3,5 et 30 et a répondu à ce courrier en précisant qu'il souhaitait que l'EARL de Trescoat soit le nouveau propriétaire.



Les consorts [U] ne produisent au dossier aucun document informant M. [I] de la date de la vente de la parcelle XB n° 40.

Dans un courrier adressé au tribunal paritaire des baux ruraux, M. [I] écrit que 'le 13 mars 2019, j'apprends que 3 parcelles sont vendues sans que je sois prévenu'. Dans ce courrier, il n'est fait aucunement mention de la date de la vente de la parcelle litigieuse.

M. [I] a appris après l'audience de conciliation du 10 octobre 2019, par une transmission de document datée du 8 novembre 2019 que l'acte de vente a été signé le 26 décembre 2018 entre les consorts [U] et les époux [C].



Dans l'acte de saisine du 9 décembre 2019, M. [I] demande la convocation des bailleurs et des acquéreurs.



Aucune pièce du dossier ne permet d'établir que M. [I] a eu connaissance de la date de la vente avant le 8 novembre 2019, de sorte que le délai de 6 mois n'était pas expiré pour la saisine du 9 décembre 2019.



Cette saisine, régulièrement publiée le 18 décembre 2019 au service de la publicité foncière de Lorient, est conforme aux prescriptions de l'article 885 du code de procédure civile.



Les époux [C] et les consorts [U] sont déboutés de leur demande en irrecevabilité à ces titres.



- Sur la déchéance du droit à préemption.



M. [I] considère qu'il dispose de la qualité de preneur, et qu'il continue à travailler sur l'exploitation. Il explique que dans le cadre d'une vente partielle du fonds loué, le principe d'indivisibilité du bail rural impose d'apprécier la notion d'exploitation effective par rapport au fonds loué dans sa globalité. M. [I] déclare que l'exploitation d'un fonds peut être réalisée au travers d'une société agricole, l'EARL de Trescoat dans lequel il est associé exploitant.



Les consorts [U] émettent des doutes sur la qualité de preneur de M. [I] dans la mesure où ce dernier a développé une activité de transport routier de marchandises de proximité depuis 2004. Selon eux, si M. [I] a intégré l'EARL de Trescoat, il est associé minoritaire, n'exerce plus la même activité. Ils estiment que la participation de M. [I] à cette société constitue une cession d'exploitation et de bail.

Ils expliquent que la parcelle XB n° 40 n'est pas exploitée depuis de nombreuses années et que les parcelles XB n° 3, 5 et 30 sont mises en valeur par l'EARL de Trescoat et non par M. [I].

Ils signalent que la parcelle XB n° 40 présente un peuplement forestier généralisé, témoignant d'une absence d'exploitation depuis plusieurs décennies et antérieurement au bail.





Les époux [C] considèrent que M. [I] ne démontre pas l'existence d'un bail rural ni l'exploitation par lui-même du fonds mis en vente.

Ils indiquent qu'au sein de L'EARL de Trescoat n'apparaît que M. [A] comme associé et non plus M. [I] de sorte que ce dernier ne peut soutenir qu'il disposait d'un droit de préemption sur la parcelle litigieuse qui, au demeurant, n'est plus exploitée.





Selon les dispositions de l'article L 412-5 du code rural et de la pêche maritime, bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente.

Il peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l'exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole.

Il peut aussi subroger dans l'exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l'alinéa précédent.

Le bénéficiaire du droit de préemption, le conjoint ou le partenaire d'un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou le descendant au profit duquel le preneur a exercé son droit de préemption devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12. 



M. [I] doit donc démontrer qu'il est titulaire d'un bail rural et qu'il exploite personnellement le fonds.



Il est établi par l'acte du 22 février 1984 signé entre M. [K] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] d'une part, et M. [I], d'autre part, que ce dernier est titulaire d'un bail rural sur les parcelles cadastrées section E n° 98, 99 et 100 intégrées, lors des opérations de remembrement, dans la parcelle XB n° 40.

M. [I] a donc juridiquement la qualité de preneur.



Il lui appartient de prouver qu'il exploite le fonds au moment de la vente et qu'il est en mesure de répondre aux obligations lui incombant en application de l'article L 412-5 du code rural et de la pêche maritime.



Dans le cas présent, il n'est pas contesté que M. [I] est immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour une activité de transport et ce depuis 2004.



Il n'est pas plus contesté que M. [I] s'est associé avec M. [A] dans le cadre de l'EARL de Trescoat le 1er janvier 2011. Dans un courrier du 2 août 2010, M. [I] indique à ses bailleurs et qu'il a mis les parcelles de terre objets du bail rural à la disposition de cette société, au sein de laquelle il est 'co-gérant et exploitant agricole'. Or l'extrait Kbis de l'EARL de Trescoat ne fait pas apparaître M. [I] comme co-gérant.



Lors de l'assemblée générale du 26 mars 2019 de l'EARL de Trescoat, M. [I] est toujours associé de cette société à hauteur de 25 parts sur les 775 parts composant le capital social soit 3,25 % du capital. Il n'a donc aucun pouvoir de direction dans le cadre des affaires courantes et quotidiennes de la société.



Il n'est pas contesté que l'EARL de Trescoat a une activité d'élevage porcin, M. [I] ayant auparavant une activité d'élevage bovin. M. [I] ne conteste pas que les terres sont exploitées en cultures céréalières pour les besoins de l'exploitation porcine.



Les négociations sur la cession des parcelles XB n° 3, 5 et 30 ont été menées avec M. [A], laissant ainsi supposer une cession de bail au profit de l'EARL de Trescoat.

Les parcelles XB n° 3, 5 et 30 sont mises en valeur mais par l'EARL de Trescoat, à tout le moins, M. [I], qui a la charge de la preuve, ne démontre pas exploiter ces terres personnellement et effectivement.



Des pièces versées au dossier, il résulte que la parcelle XB n° 40 n'est plus exploitée depuis longtemps. Selon un rapport communiqué aux débats et qui n'est pas discuté, cette parcelle présente un peuplement forestier généralisée, d'origine naturelle et spontanée, témoignant d'une absence d'exploitation agricole depuis plusieurs décennies.

La MSA a précisé que la parcelle XB n° 40 ne figure à aucun compte d'exploitant agricole.

Cette parcelle ne s'inscrit dans aucun projet d'exploitation agricole ; en tous les cas, M. [I] n'en apporte pas la preuve.



À défaut de justifier d'une exploitation personnelle des terres affermées, M. [I] est déchu de son droit de préemption.

Le jugement est confirmé à ce titre et en sa disposition déboutant M. [I] de sa demande en dommages et intérêts.



- Sur les autres demandes.



Succombant en son appel, M. [I] est débouté de sa demande en frais irrépétibles et est condamné à payer aux consorts [U] la somme de 2 000 euros et aux époux [C] la somme de 2 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.













PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,

Juge non forclose l'action en annulation de la vente de M. [I] ;



Déboute les époux [C] de leur demande en irrecevabilité fondée sur l'article 885 du code de procédure civile ;



Condamne M. [I] à payer aux consorts [U] la somme de 2 000 euros et aux époux [C] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [I] aux dépens.



La greffièreLa présidente

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Mise à jour de la source le 2022-06-07T15:39:10.906Z.