Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 25 mai 2022, n° 19/05679

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 25 MAI 2022



N° 2022/ 241







N° RG 19/05679



N° Portalis DBVB-V-B7D-BECSG







[L] [I]



[S] [P]





C/



[Z] [K] épouse [R]











































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Hervé ZUELGARAY





Me Thierry TROIN 













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 13 Mars 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-17-2773.





APPELANTS



Monsieur [L] [I]

né le 03 Mai 1971 à JUVISY SUR ORGE (91), demeurant 12 avenue Chiris 06130 GRASSE



Madame [S] [P]

née le 28 Septembre 1970 à BRON (69), demeurant 12 avenue Chiris - 06130 GRASSE



représentés par Me Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



Madame [Z] [K] épouse [R]

née le 17 Août 1946 à SAUMUR (49), demeurant 8 rue des Anciens Combattans d'Afrique du Nord 06000 NICE



représentée par Me Thierry TROIN de l'ASSOCIATION JEAN CLAUDE BENSA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Suivant acte sous seing privé en date du 3 septembre 2011, M.[F] a donné à bail à Mme [K] une studette sis 8 rue des combattants d'Afrique du Nord à NICE, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 370€ et d'une provision mensuelle sur charges de 15€.



Par acte notarié du 2 octobre 2015, M.[F] a vendu à M.[I] et Mme [P] ce bien. 



Il est mentionné que l'appartement est composé de deux studettes ou chambres d'étudiants.



Par exploit d'huissier du 9 novembre 2017, M.[I] et Mme [P] ont fait assigner Mme [K] devant le Tribunal d'instance de NICE en paiement des charges locatives.



Par jugement rendu le 13 mars 2019, le Tribunal a :

- Débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes,

- Condamné M.[I] et Mme [P] à verser à Mme [K] la somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamné M.[I] et Mme [P] aux dépens.



Par déclaration au greffe en date du 8 avril 2019, M.[I] et Mme [P] ont interjeté appel de cette décision. 



Ils sollicitent :

-l'infirmation dans l'ensemble de ses dispositions du jugement rendu le 13 mars 2019 par le Tribunal d'instance de NICE, excepté en ce qu'il a débouté Mme [K] de sa demande : 

*tendant à lui donner acte de ce qu'elle se réserve toute demande de remboursement de provision sur charges de 2015 à 2016, 

*de condamnation de M.[I] et Mme [P] à la pose d'un compteur différentiel d'électricité et d'eau pour son appartement et distinct de celui de l'immeuble de son voisin, sous astreinte de 50 € par jour de retard. 



En conséquence, 

-la condamnation de Mme [K] à leur payer la somme de 1.223,23 € au titre des charges locatives lui incombant sur les années 2015 à 2019, 

-le débouté de Mme [K] de l'ensemble de ses demandes et de son appel incident, 

-la condamnation de Mme [K] à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

-la condamnation de Mme [K] aux entiers dépens de l'instance, 

 

A l'appui de leur recours, ils font valoir:

-que pour les charges supérieures à la provision déjà versées ils ont mis à disposition puis transmis tous les documents à la locataire en vain,

-que concernant la consommation d'eau il existe un seul compteur d'eau commun, l'installation de compteurs individuels étant techniquement très compliquée et les charges sont réparties aux tantièmes,

-qu'en tout état de cause la loi n'impose pas aux propriétaires l'installation de compteurs d'eau individuels

-qu'à la réception de ces charges, ils les divisent par deux puisqu'ils sont propriétaires de deux lots identiques,

-que concernant la consommation électrique, chaque studette dispose d'un compteur individuel,

-qu'ils justifient des charges pour l'année 2015 et 2016 et qu'il est dû au titre des charges 2015 à 2019 la somme de 1005,23€.



Mme [K] conclut:

-à la confirmation du jugement du 13 mars 2019 en ce qu'il a : 

 

*Débouté M.[I] et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

*Condamné M.[I] et Mme [P] à lui verser la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

 

-à l'infirmation du jugement du 13 mars 2019 en ce qu'il n'a pas : 

 

*Donné acte de ce qu'elle se réserve toute demande de remboursement de provision sur charges de 2015 à 2016 ; 

*Condamné M.[I] et Mme [P] sous astreinte de 50 € par jour de retard à la pose d'un compteur différentiel d'électricité et d'eau pour son appartement et distinct de celui de l'immeuble et de son voisin. 

 

Statuant de nouveau : 

 

-au débouté de M.[I] et Mme [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. 

 

-à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle se réserve toute demande de remboursement de provision sur charges de 2015 à 2016. 

 

-à la condamnation sous astreinte de 50 € par jour de retard de M.[I] et Mme [P] à la pose d'un compteur différentiel d'électricité et d'eau pour son appartement et distinct de celui de l'immeuble et de son voisin. 

 

-à la condamnation de M. [I] et Mme [P] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens sous distraction de Monsieur le Bâtonnier Thierry TROIN, Avocat, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



Elle soutient:

-que les propriétaires répartissent les charges par moitié entre les deux studettes, ce à quoi elle s'oppose le locataire voisin pouvant être plus consommateur qu'elle en eau et électricité,

-qu'il appartient aux propriétaires d'installer des compteurs divisionnaires,

-que les propriétaires ne justifient pas de la déduction des produits d'entretien des factures de nettoyage.





L'ordonnance de clôture a été rendue le jour de l'audience





MOTIFS DE LA DECISION



Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables, ils précisent qu'elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.



Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu'elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.





Il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges à l'encontre du preneur.



En l'espèce, les bailleurs communiquent les décomptes de régularisation de charges et leurs justificatifs pour les années 2015 et 2016, ils précisent que le mode de répartition des charges entre les locataires de l'appartement résidant dans deux studettes distinctes se fait au tantième.



Ainsi, les studettes étant de superficie identique les charges sont partagées par moitié entre les locataires.



La locataire ne démontre pas que seuls les frais de personnel sont imputables au locataire, à l'exception des produits d'entretien, concernant les factures d'entretien des parties communes de l'immeuble.



En conséquence, la locataire est condamnée à payer aux bailleurs la somme de 289,61€ au titre de la régularisation des charges sollicitée sur les année 2015 et 2016, les bailleurs ne justifiant pas les décomptes de régularisation de charges pour les années postérieures.



En outre, il résulte des pièces versées aux débats que le compteur d'eau froide est commun à la copropriété en raison de difficultés techniques et onéreuses à l'installation de compteur individuels, la répartition se faisant par millième entre les copropriétaires, dont chacun bénéficie d'un compteur électrique individuel.



Les charges électrique locatives correspondent à l'éclairage de la cage d'escalier (compteur commun de l'immeuble) ainsi qu'à d'éventuelles interventions de l'électricien dans les parties communes.



Il résulte de l'article L135-1 du code de la construction que seuls les immeubles construits après le 1er novembre 2007 sont tenus de respecter l'obligation de doter chaque logement d'un compteur individuel d'eau froide.



Aussi c'est à juste titre que le premier juge a débouté la locataire de sa demande visant à voir condamner les bailleurs à la mise en place de compteur individuel d'eau froide et d'électricité sous astreinte.



Une demande de donner acte n'étant pas une prétention, le premier juge est également confirmé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande consistant à ce qu'il lui soit donné acte de qu'elle se réserve toute demande de remboursement de provision sur charges de 2015 à 2016.



Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [K] est condamnée aux dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



INFIRME le jugement rendu le 13 mars 2019 par le Tribunal d'instance de NICE en toutes ses dispositions.



SAUF en ce qu'il a débouté la locataire:

- de sa demande visant à voir condamner les bailleurs à la mise en place de compteur individuel d'eau froide et d'électricité sous astreinte,

-de sa demande consistant à ce qu'il lui soit donné acte de qu'elle se réserve toute demande de remboursement de provision sur charges de 2015 à 2016.



Statuant à nouveau,



CONDAMNE Mme [K] à payer à M.[I] et Mme [P] la somme de 289,61€au titre des charges locatives lui incombant sur les années 2015 et 2016,



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



Y ajoutant



DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE Mme [K] aux entiers dépens de première instance et de l'appel.





LA GREFFIERELE PRESIDENT