Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 3, 3 septembre 2026, n° 23/15557

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 03 SEPTEMBRE 2026



(n°127, 19 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15557 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIION



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2023 - Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 21 / 07050





APPELANTE

 

S.A.S. CHEVAL BLANC [Localité 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 1]

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 802902312



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistée par Me Mohand MAAMOURI de la SELASU AVOCAT 777, avocat au barreau de PARIS, toque : E1740 substitué par Me Florie VINCENT, avocat au barreau de PARIS, toque : D2109





INTIMEES 



S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Immatriculée au RCS de VANNES sous le n° 338391097



S.C.I. DU [Adresse 1] agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Immatriculée au RCS de VANNES sous le n° 338391097



Représentées par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistées par Me Sylvie BENSOUSSAN, avocate au barreau de PARIS, toque : D1385





S.C.C.V. [Localité 1] [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 908497217



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée par Me Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0465





PARTIE INTERVENANTE :



S.C.C.V. [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 908497217



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée par Me Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0465





COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 908 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie GIROUSSE, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie RECOULES, présidente

Mme Marie GIROUSSE, conseillère

Mme Stéphanie DUPONT, conseillère

 

qui en ont délibéré.





Greffière lors des débats : Mme Yvonne TRINCA





ARRÊT :



- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Stéphanie DUPONT, conseillère, en remplacement de Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, empêchée, et par Mme Carole TREJAUT, greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.







FAITS ET PROCÉDURE 





Par acte sous seing privé en date des 17 septembre et 7 novembre 2014, la SCI du [Adresse 1] a consenti un bail commercial en renouvellement à la société Aniteo pour des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] comprenant au rez-de-chaussée un local à usage de café restaurant, des dépendances notamment des réserves et une cour et au premier étage un logement, moyennant un loyer annuel principal de 35.000 euros, pour une durée de 9 années commençant à courir rétroactivement le 1er janvier 2014.



La société Aniteo a cédé son fonds de commerce à la société CBJ, devenue le 27 janvier 2019 la société Cheval blanc [Localité 1].



Par acte d'huissier de justice en date du 20 septembre 2021, la SCI du [Adresse 1] a délivré à la société Cheval blanc [Localité 1] un commandement de payer la somme de 40.646,19 euros visant la clause résolutoire du bail.



Par acte d'huissier de justice en date du 15 octobre 2021, la société Cheval blanc [Localité 1] a fait assigner la SCI du [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Créteil sollicitant à titre principal l'annulation de la dette locative et la nullité du commandement de payer.



Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2022, la SCI du [Adresse 1] a délivré à la société Cheval blanc [Localité 1] un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour le 31 décembre 2022.



Par acte en date du 28 avril 2023, la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] a acquis l'immeuble objet du bail.



Par jugement en date du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a :

- condamné la société Cheval blanc [Localité 1] à payer la SCI du [Adresse 1] la somme de 40.371,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2021 ;

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 octobre 2021, mais en a suspendu les effets ;

- accordé à la société Cheval blanc [Localité 1] des délais de paiement et dit qu'elle pourra s'acquitter de la dette, sauf meilleur accord des parties, par 23 versements de 1680 euros devant avoir lieu au plus tard avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, le paiement du solde et des intérêts devant intervenir à la 24ème échéance;

- dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué;

- dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule mensualité sur arriéré ou du paiement du loyer courant au terme exact, et quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception :

' le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

' la clause résolutoire sera acquise ;

' la société Cheval blanc [Localité 1] devra quitter les lieux situés [Adresse 1] et à défaut, la SCI du [Adresse 1] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte de 22 euros par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la signification de la déchéance du terme et jusqu'à ce qu'elle ait effectivement quitté les lieux ;

' la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux sera effectuée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

' la société Cheval blanc [Localité 1] devra payer à la SCI du [Adresse 1], à compter de la déchéance du terme et jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;

- condamné la société Cheval blanc [Localité 1] à payer la SCI du [Adresse 1] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes les autres demandes des parties,

- condamné la société Cheval blanc [Localité 1] en tous les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 septembre 2021 ;

- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.



Par acte extrajudiciaire du 26 mai 2023, la société Cheval blanc [Localité 1] a signifié à la SCI [Adresse 1] une demande de renouvellement du bail en cause.



Par acte en date du 21 septembre 2023 remis au greffe de la cour d'appel de céans, la société Cheval blanc [Localité 1] a interjeté appel du jugement. 



Par acte extrajudiciaire du 23 octobre 2023, la SCI du [Adresse 1] a délivré à la société Cheval blanc [Localité 1] une mise en demeure de régler l'échéance impayée de 1.680 euros sous peine de déchéance du terme. 



Par acte en date du 15 mars 2024, la SCI du [Adresse 1], a assigné en intervention forcée à la procédure d'appel la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1].



Par acte d'huissier de justice en date du 28 juin 2024, la société Cheval blanc [Localité 1] a assigné la SCI du [Adresse 1] et la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Créteil en contestation de la validité du congé sans offre de renouvellement qui lui a été délivré le 29 juin 2022.



Par ordonnance en date du 19 septembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil considérant qu'il existait un lien de connexité entre le présent litige pendant devant la cour d'appel de Paris et le litige dont était saisi le tribunal judiciaire de Créteil, a ordonné le dessaisissement de cette juridiction au profit de la cour d'appel.



Par ordonnance en date du 18 février 2026, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures. 



Parallèlement, par acte extrajudiciaire du 26 décembre 2024, la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] a assigné la société Cheval blanc [Localité 1] aux fins principalement de la voir condamner à lui payer des indemnités d'occupation. Dans le cadre de cette procédure, la société Cheval blanc [Localité 1] a conclu notamment au rejet des demandes et à l'octroi de délais de paiement.



La clôture a été prononcée le 13 mai 2026 et l'affaire appelée à l'audience du 1er juin 2026.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 12 mai 2026, la société Cheval blanc [Localité 1], appelante, demande à la cour de :

I. Concernant le jugement du 16 mai 2023 : 


infirmer le jugement en ce qu'il : 


Condamne la société Cheval Blanc [Localité 1] à payer la SCI du [Adresse 1] la somme de 40.371,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2021, 

Constate l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 octobre 2021, mais en suspend les effets, 

Accorde à la société Cheval Blanc [Localité 1] des délais de paiement et dit qu'elle pourra s'acquitter de la dette, sauf meilleur accord des parties, par 23 versements de 1680 euros devant avoir lieu au plus tard avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, le paiement du solde et des intérêts devant intervenir à la 24ème échéance ; 

Dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué; 

Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule mensualité sur arriéré ou du paiement du loyer courant au terme exact, et quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception : 

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 

* la clause résolutoire sera acquise ; 

* la société Cheval Blanc [Localité 1] devra quitter les lieux situés [Adresse 1] et à défaut, la SCI du [Adresse 1] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte de 22 euros par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la signification de la déchéance du terme et jusqu'à cequ'elle ait effectivement quitté les lieux ; 

* la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux sera effectuée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

* la société Cheval Blanc [Localité 1] devra payer à la SCI du [Adresse 1], à compter de la déchéance du terme et jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé convenu entre les parties outretoutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ; 

Condamne la société Cheval Blanc [Localité 1] à payer la SCI du [Adresse 1] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Rejette toutes les autres demandes des parties, Condamne la société Cheval Blanc [Localité 1] en tous les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 septembre 2021. 

Et statuant à nouveau : 

A titre préliminaire, 

- Débouter la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] de sa demande visant à écarter des débats le protocole transactionnel communiqué en pièce n°20 qui conformément à son article 14.1 peut être communiqué afin de faire valoir en justice leurs droits, à l'encontre de l'une des Parties ; 

A titre principal, 

- débouter la société SCI du [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions y compris reconventionnelles, 

- débouter la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions y compris reconventionnelles, 

- déclarer la société SCI du [Adresse 1] irrecevable et mal-fondée en sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, en sa demande de résiliation du bail et en sa demande d'expulsion dès lors qu'elle n'a plus la qualité de propriétaire de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 1] par suite de la vente réalisée le 28 avril 2023, 

- juger que la société SCI du [Adresse 1] a manqué à son obligation de délivrance, 

- condamner la société SCI du [Adresse 1] à payer à la société Cheval blanc [Localité 1] les sommes de : 

' 15.000 € pour préjudice subi lié à l'absence d'entretien de l'immeuble, 

' 30.690 € pour préjudice lié à l'absence de compteur d'eau individualisé et aux factures Veolia incombant à la société SCI du [Adresse 1] et payés par la société Cheval blanc [Localité 1], 

' 42.000 € au titre des travaux de désamiantage. 

- juger que ces sommes feront l'objet d'une compensation avec l'arriéré locatif de 25.251,55 € dont est redevable la société Cheval blanc [Localité 1] à l'égard de la société SCI du [Adresse 1] à la suite du paiement de 15.120,00 € du 8 juillet 2025 à la suite de la communication du RIB par la SCI du [Adresse 1] ; 

- constater que la société Cheval blanc [Localité 1] a consigné les sommes dues au titre de l'échéancier fixé par le Jugement rendu le 16 mai 2025 par le Tribunal judiciaire de Créteil dans l'intervalle sur le sous-compte CARPA ouvert à cet effet dans l'attente de la décision à intervenir compte-tenu du préjudice dont elle sollicite réparation à la suite des man'uvres effectuées par les sociétés SCI du [Adresse 1] et SCCV [Localité 1] [Adresse 1] ; 

A titre subsidiaire, 

- confirmer le jugement en ce qu'il : 

Accorde à la société Cheval Blanc [Localité 1] des délais de paiement et dit qu'elle pourra s'acquitter de la dette, sauf meilleur accord des parties, par 23 versements de 1680 euros devant avoir lieu au plus tard avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, le paiement du solde et des intérêts devant intervenir à la 24ème échéance ; 

Dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ; 





- constater la consignation des 9 mois premières mensualités fixée par le Jugement à destination de la SCI du [Adresse 1] dans l'attente de la communication officielle de son RIB,

- constater le paiement de 15.120 € correspondant aux 9 premières mensualités le 8 juillet 2024 dès réception du RIB de la SCI du [Adresse 1] en raison de l'absence des coordonnées bancaires sur l'acte de signification du Commissaire de Justice et étant rappelé qu'un chèque est toujours entre les mains de la société SCI du [Adresse 1], 

- constater que la société Cheval blanc [Localité 1] a consigné par la suite les sommes dues au titre de l'échéancier fixé en premier instance dans l'intervalle sur le sous-compte CARPA ouvert à cet effet dans l'attente de la décision à intervenir compte-tenu du préjudice dont elle sollicite réparation, 

- maintenir le délai de 24 mois accordé par le Jugement du 16 mai 2023 à la société Cheval blanc [Localité 1] pour régler la dette locative de 40.371,55 euros et l'autoriser à apurer cette dette sur les échéances convenues ; à savoir 23 mensualités de 1.680 € et la dernière en paiement du solde et des intérêts, 

- suspendre durant ces délais de paiement, le jeu de la clause résolutoire, qui ne pourra être acquise s'ils sont intégralement respectés, 

- accorder à la société Cheval blanc [Localité 1] un délai de 24 mois pour régler la dette locative postérieur au commandement d'un montant de 34.364,59 euros restant à devoir à la société SCI du [Adresse 1] et l'autoriser à apurer cette dette en vingt-quatre échéances de 1.431,86 euros chacune, 

- prendre acte de la volonté de la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1], confirmée dans son mail du 7 juin 2024, d'accorder à la société Cheval blanc [Localité 1] une suspension de loyer jusqu'en mars 2025 ; le loyer étant payable par trimestre à terme échu, la reprise de paiement devant en conséquence être effectué par la société Cheval blanc [Localité 1] avant le 5 juillet 2025, 

- constater en conséquence l'absence de manquement de la société Cheval blanc [Localité 1] à l'égard de la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1], 

- débouter la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] de sa demande d'expulsion et d'astreinte à l'encontre de la société Cheval blanc [Localité 1], 

II. A la suite de la jonction, concernant le congé du 29 juin 2022 : 

a titre principal : 

- juger que la demande de congé avec refus de renouvellement du 29 juin 2022 formulée par la SCI du [Adresse 1] à l'encontre de la société Cheval blanc [Localité 1] est irrecevable dès lors qu'elle est dépourvue du droit d'agir, ne disposant d'aucun droit sur le local loué au [Adresse 1] à Joinville le Pont, dont elle n'est ni propriétaire ni bailleur. 

- juger que le bail commercial des 17 septembre et 7 novembre 2014 a été renouvelé à compter du 1er janvier 2023 aux conditions du précédent bail, par l'effet de la demande de renouvellement formée par la société Cheval blanc [Localité 1] le 25 mai 2023. 

A titre subsidiaire : 

- juger, qu'à défaut de lettre de mise en demeure préalable, le congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction délivré à la demande de la société SCI du [Adresse 1] à la société Cheval blanc [Localité 1] le 29 juin 2022, est nul et de nul effet. 

- juger que la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] et la société Cheval blanc [Localité 1] ont contractuellement fixer le montant de l'indemnité d'éviction à 690.000 euros hors TVA. 

- condamner solidairement la société SCI du [Adresse 1] et la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] à payer à la société Cheval blanc [Localité 1] une indemnité d'éviction du local commercial sis [Adresse 1] pour un montant de 690.000 euros hors TVA. 

- Subsidiairement, condamner la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] à payer à la société Cheval blanc [Localité 1] une indemnité d'éviction du local commercial sis [Adresse 1] pour un montant de 690.000 euros hors TVA. 

A titre très subsidiaire : 

- juger que le congé avec refus de renouvellement délivré à la société Cheval blanc [Localité 1] le 29 juin 2022, est nul et de nul effet, pour mauvaise foi ainsi que pour collusion et concertation frauduleuse entre la société SCI du [Adresse 1] et la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] ;

- condamner solidairement la société SCI du [Adresse 1] et la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] à payer à la société Cheval blanc [Localité 1] une indemnité d'éviction du local commercial sis [Adresse 1] d'un montant de 690.000 euros hors TVA.

- Subsidiairement, condamner la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] à payer à la société Cheval blanc [Localité 1] une indemnité d'éviction du local commercial sis [Adresse 1] pour un montant de 690.000 euros hors TVA. 

A titre infiniment subsidiaire : 

- juger que le congé avec refus de renouvellement délivré à la demande de la société SCI du [Adresse 1] à la société Cheval blanc [Localité 1] le 29 juin 2022, est nul et de nul effet, pour défaut de motifs graves et légitimes. 

- condamner solidairement la société SCI du [Adresse 1] et la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] à payer à la société Cheval blanc [Localité 1] une indemnité d'éviction du local commercial sis [Adresse 1] d'un montant de 690.000 euros hors TVA. 

- Subsidiairement, condamner la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] à payer à la société Cheval blanc [Localité 1] une indemnité d'éviction du local commercial sis [Adresse 1] pour un montant de 690.000 euros hors TVA. 

En tout état de cause : 

- condamner la société SCI du [Adresse 1] à remettre à la société Cheval blanc [Localité 1] les quittances de loyer des mois de janvier 2022 à avril 2023 et la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] les quittances de loyer des mois de mai 2023 à juin 2024, sous astreinte de 100 euros par document et par jour de retard constaté à compter de la signification de la décision à intervenir. 

III. En tout état de cause : 

- condamner la société SCI du [Adresse 1] à payer la somme de 10.000 euros à la société Cheval blanc [Localité 1] en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

- condamner la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] à payer la somme de 10.000 euros à la société Cheval blanc [Localité 1] en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

- condamner solidairement la société SCI du [Adresse 1] et la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] aux entiers dépens de la procédure. 



Par conclusions notifiées le 5 mai 2026, la SCI du [Adresse 1], intimée, demande à la cour de : 

- déclarer la société SCI du [Adresse 1] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions d'intimée ainsi qu'en son assignation en intervention forcée de la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] 

Y faisant droit 

- constater que la cession des locaux du [Adresse 1] à Joinville, objets du bail, est intervenue le 28 avril 2023 au profit de la SCCV [Localité 1] du [Adresse 1] et que la SCI du [Adresse 1] n'est plus propriétaire des lieux ; 

- constater que la SCI du [Adresse 1] n'est pas signataire du protocole signé entre la société Cheval blanc [Localité 1] et la SCCV [Localité 1] du [Adresse 1] ; 

- donner acte à la société Cheval blanc [Localité 1] qu'elle accepte de régler les loyers dus à la SCI du [Adresse 1] pendant la période de confinement ; 

- juger que la SCI du [Adresse 1] n'a commis aucun manquement dans son obligation de délivrance des lieux loués par la société Cheval blanc [Localité 1] ;

En conséquence 

A titre principal 

- confirmer le Jugement rendu le 16 mai 2023 par la 3ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a :

Condamné la Société Cheval blanc [Localité 1] à payer la SCI du [Adresse 1] la somme de 40.371,55€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2021, 



Constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 octobre 2021, sauf en ce qu'il en a suspendu ses effets 

Condamné la société Cheval blanc [Localité 1] à payer la SCI du [Adresse 1] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- infirmer le Jugement rendu le 16 mai 2023 par la 3ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a 

Suspendu les effets de la clause résolutoire ; 

Dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ; 

Accordé à la société Cheval blanc [Localité 1] des délais de paiement et dit qu'elle pourra s'acquitter de la dette, sauf meilleur accord des parties, par 23 versements de 1.680€ devant avoir lieu au plus tard avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, le paiement du solde et des intérêts devant intervenir à la 24ème échéance ; 

Et statuant a nouveau, et / ou y ajoutant 

- juger que la clause résolutoire a produit ses effets dès son acquisition soit le 20 octobre 2021 ; 

En conséquence, 

- ordonner l'expulsion de la société Cheval blanc [Localité 1] et de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 100€ par jour de retard ; 

- juger que la dette de la société Cheval blanc [Localité 1] à l'égard de la SCI du [Adresse 1] était immédiatement exigible à compter du 20 octobre 2021, date d'acquisition de la clause résolutoire 

- donner acte à la société Cheval blanc [Localité 1] qu'elle a payé à la SCI du [Adresse 1] une somme de 15.120€ le 8 juillet 20024, laquelle somme viendra en déduction des 40.371,55€ mis à sa charge dans le Jugement dont appel; 

En conséquence, 

- fixer à la somme de 25.251,55€ le montant restant dû par la société Cheval blanc [Localité 1] à la SCI du [Adresse 1], au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2ème trimestre 2021, tels qu'ils figurent dans le commandement de payer du 20 septembre 2021 et la condamner à les lui payer en deniers ou quittances, 

Au surplus, 

- condamner la société Cheval blanc [Localité 1] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 43.732,29€ de loyers et/ou indemnités d'occupation dus pour la période du 3ème trimestre 2021 au 28 avril 2023, date de transfert de propriété du bien en cause ; 

A titre subsidiaire 

- confirmer le Jugement rendu le 16 mai 2023 par la 3ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a :

Condamné la Société Cheval blanc [Localité 1] à payer la SCI du [Adresse 1] la somme de 40.371,55€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2021, 

Constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 octobre 2021 

Condamné la société Cheval blanc [Localité 1] à payer la SCI du [Adresse 1] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile 34 

Y ajoutant 

- juger que la société Cheval blanc [Localité 1] n'a pas respecté l'échéancier de règlement accordé par les premiers Juges et de paiement des loyers en cours ; 

En conséquence, 

- ordonner l'expulsion de la société Cheval blanc [Localité 1] et de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 100€ par jour de retard ; 

- juger que la dette de la société Cheval blanc [Localité 1] est devenue exigible faute de respect par elle de l'échéancier de règlement accordé par les premiers Juges et de paiement des loyers en cours dans le délai de quinze jours de l'envoi d'une mise en demeure le 23 octobre 2023 ; 





- donner acte à la société Cheval blanc [Localité 1] qu'elle a payé à la SCI du [Adresse 1] une somme de 15.120€ le 8 juillet 20024, laquelle somme viendra en déduction des 40.371,55€ mis à sa charge dans le Jugement ; 

En conséquence, 

- fixer à la somme de 25.251,55€ le montant restant dû par la société Cheval blanc [Localité 1] à la SCI du [Adresse 1], au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2ème trimestre 2021, tels qu'ils figurent dans le commandement de payer du 20 septembre 2021 et la condamner à les lui payer en deniers ou quittances, 

Au surplus, 

- condamner la société Cheval blanc [Localité 1] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 43.732,29€ de loyers et/ou indemnités d'occupation dus pour la période du 3ème trimestre 2021 au 28 avril 2023, date de transfert de propriété du bien en cause ; 

A titre infiniment subsidiaire 

- juger que le commandement de payer délivrer le 29 septembre 2021 par la SCI du [Adresse 1] à la société Cheval blanc [Localité 1] constitue la mise en demeure préalable au congé pour motifs graves et légitimes avec refus de renouvellement qu'elle lui a signifié le 29 juin 2022 ; 

En conséquence 

- juger recevable et bien fondé le congé signifié le 29 juin 2022 par la SCI du [Adresse 1] à la société Cheval blanc [Localité 1] 

- juger irrecevable la demande de renouvèlement de bail effectuée le 26 mai 2023 par la société Cheval blanc [Localité 1] postérieurement au congé qui lui a été délivré par son bailleur le 29 juin 2022 ; 

- juger que la société Cheval blanc [Localité 1] est occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis le 1er janvier 2023, par l'effet du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction que lui a fait délivrer la SCI du [Adresse 1] le 29 juin 2022, avec effet au 31 décembre 2022 ; 35 

En conséquence, 

- ordonner l'expulsion de la société Cheval blanc [Localité 1] et celle de de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 100€ par jour de retard ; 

En toute hypothèse 

- rejeter toutes les demandes formulées par la société Cheval blanc [Localité 1] à l'encontre de à la SCI du [Adresse 1] plus amples ou contraires au présent dispositif ; 

- donner acte à la SCI du [Adresse 1] qu'elle a donné quittance à la société Cheval blanc [Localité 1] pour le règlement de la somme de 15.120€ versée par cette dernière le 8 juillet 2024 ; 

- donner acte à la SCI du [Adresse 1] qu'elle a donné quittance à la société Cheval blanc [Localité 1] pour l'échéance du 4ème trimestre 2021 et qu'elle lui a remis les quittances relatives au 3ème et 4ème trimestre 2022 dans le cadre de cette procédure ; 

- juger que la SCI du [Adresse 1] est à jour de la délivrance des quittances des sommes payées par la société Cheval blanc [Localité 1] ;

- condamner la société Cheval blanc [Localité 1] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 8.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Par conclusions notifiées le 11 mai 2026, la société SCCV [Adresse 1], intervenante à titre forcé, demande à la cour de :

I. A titre liminaire, sur le retrait des débats du protocole confidentiel produit en pièce n°20 par la société Cheval blanc [Localité 1] 

- écarter des débats le protocole transactionnel confidentiel sous condition suspensive, produit par la société Cheval blanc [Localité 1] en tant que pièce n°20 ; 

II. A titre principal, sur l'expulsion de la société Cheval blanc [Localité 1] sur le fondement de l'acquisition de la clause résolutoire du bail : 

Vu l'article L. 145-41 du code de commerce 

- confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil en date du 16 mai 2023 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 octobre 2021 ; 



- infirmer ledit jugement en ce qu'il en a suspendu les effets, accordé à la société Cheval blanc [Localité 1] des délais de paiement et dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ; 

Y Ajoutant, 

- ordonner l'expulsion de la société Cheval blanc [Localité 1] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement ; ordonner l'expulsion de la société Cheval blanc [Localité 1] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 

- ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société Cheval blanc [Localité 1] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ; 

- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; 

- débouter la société Cheval blanc [Localité 1] de toutes ses demandes ; 

III. A titre subsidiaire, sur l'expulsion de la société Cheval blanc [Localité 1] sur le fondement du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction 

Vu l'article L. 145-17, I, 1° du code de commerce 

- déclarer valable le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction que la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer à la société Cheval blanc [Localité 1] le 29 juin 2022, avec effet au 31 décembre 2022 ; 

- constater que la société Cheval blanc [Localité 1] est occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis le 1er janvier 2023, par l'effet du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction que lui a fait délivrer la SCI du [Adresse 1] le 29 juin 2022, avec effet au 31 décembre 2022 ; 

En conséquence, 

- ordonner l'expulsion de la société Cheval blanc [Localité 1] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement ; ordonner l'expulsion de la société Cheval blanc [Localité 1] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 

- ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société Cheval blanc [Localité 1] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ; 

- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; 

- débouter la société Cheval blanc [Localité 1] de toutes ses demandes ; 

IV. Sur les demandes de la société Cheval blanc [Localité 1] 

A. Sur la demande de la société Cheval blanc [Localité 1] relative au prétendu renouvellement du bail 

Vu l'article L. 145-10 du code de commerce 

- débouter la société Cheval blanc [Localité 1] de sa demande tendant à ce qu'il soit « jugé » que le bail commercial aurait été renouvelé ; 

- déclarer nul et de nul effet le congé avec offre de renouvellement signifié le 25 mai 2023 par la société Cheval blanc [Localité 1] ; 

- déclarer valable le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction que la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer à la société Cheval blanc [Localité 1] le 29 juin 2022, avec effet au 31 décembre 2022 ; 

B. Sur la demande de la société Cheval blanc [Localité 1] relative au paiement d'une indemnité d'éviction 

Vu les articles 31 et 122 du c ode de procédure civile, 

Vu l'article L. 145-14 du code de commerce, 

- A titre principal, déclarer, prononcer irrecevable la demande et l'action en paiement d'une indemnité d'éviction formée par la société Cheval blanc [Localité 1] à l'encontre de la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] ; 

- A titre subsidiaire, déclarer la demande mal fondée et débouter la société Cheval blanc [Localité 1] de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction ; 

- Dans tous les cas, débouter la société Cheval blanc [Localité 1] de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction « contractuellement fixée » à la somme de 690.000 euros hors TVA ; constater, dire et juger, déclarer que le protocole transactionnel confidentiel sous condition suspensive, produit par la société Cheval blanc [Localité 1] en tant que pièce n°20 est caduque faute d'accomplissement des conditions suspensives dont il était assorti ; à défaut, constater, dire et juger, déclarer que ce protocole est résilié de plein droit faute de paiement des échéances par la société Cheval blanc [Localité 1] ; 

- A titre infiniment subsidiaire, débouter la société Cheval blanc [Localité 1] de sa demande de fixation de l'indemnité d'éviction à la somme de 690.000 euros, et fixer le montant de l'indemnité d'éviction conformément aux dispositions d, De l'article L. 145-14 du code de commerce ; 

C. En tout état de cause 

- débouter la société Cheval blanc [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et prétentions ; 

V. Sur les frais et dépens 

- condamner la société Cheval blanc [Localité 1] à payer à la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel. 



La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile. 





MOTIFS DE LA DÉCISION





1.Sur la procédure



La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Ainsi, il n4y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir «juger», « constater », « prendre acte », « donner acte » ' lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. 



De même, il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen inopérant, ne faisant pas l'objet de demande, relatif à l'absence de litispendance entre la procédure relative à l'acquisition de la clause résolutoire et celle relative au congé, les procédures ayant été déclarées connexes par le juge de la mise en état et transmises à la cour, qui les a jointes.





2.Sur le protocole du 2 août 2022



La société Cheval Blanc [Localité 1] se prévaut d'un protocole transactionnel sous conditions suspensives qu'elle a conclu le 2 août 2022 avec la société Provini Arsan, promoteur, prévoyant sous différentes conditions suspensives notamment de la vente des locaux à cette dernière et de l'obtention d'un permis de construire, le paiement par elle d'une indemnité d'éviction moyennant la libération des locaux par la locataire et tout autre occupant.



Les intimées se prévalent de la clause de confidentialité de cet acte pour solliciter qu'il soit écarté des débats.



Le protocole du 2 août 2022 contient une clause de confidentialité ainsi rédigée :

« 14. CONFIDENTIALITE 

14.1 Le présent Protocole revêt un caractère strictement confidentiel entre les Parties. En conséquence, les Parties s'engagent à ne pas faire état auprès de tiers et plus généralement à ne rien divulguer concernant directement ou indirectement l'existence ou le contenu du présent Protocole, sauf afin de faire valoir en justice, à l'encontre de l'une des Parties, les droits qui leur sont conférés au titre du présent Protocole ainsi que pour des raisons comptables ou fiscales. 



14.2 Le présent engagement de confidentialité est d'une durée de dix (10) ans à compter de la signature du présent protocole. 

14.3 Le présent engagement de confidentialité doit être considéré comme un engagement autonome, en ce sens que l'annulation du présent Protocole, sa caducité, sa résolution ou sa résiliation pour quelque cause que ce soit, ne seront pas de nature à affecter ledit engagement.»



Il résulte des dispositions combinées des articles 138 et 142 du code de procédure civile que le juge peut enjoindre la production de documents détenus par une partie et de l'article 6-1 de la CEDH que le juge doit mettre en balance l'intérêt à préserver la confidentialité d'un acte et l'exigence d'assurer un procès équitable.



En l'espèce, les éventuelles conséquences du protocole litigieux, notamment en ce qu'il contient des stipulations relatives aux suites de la présente procédure et aux obligations respectives des parties en cas de vente de l'immeuble, doivent être prises en considération par la cour. De plus, il s'agit d'une production dans le cadre strictement judiciaire. Il convient, en conséquence, d'admettre la production du protocole du 2 août 2022 et de rejeter la demande de la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] aux fins d'écarter ce protocole transactionnel des débats.



Ce protocole prévoit en son article 2 une « condition suspensive d'entrée en vigueur du protocole » aux termes de laquelle il est notamment prévu que l'entrée en vigueur du protocole est soumis à la réalisation de la condition suspensive de l'acceptation par la SCI du [Adresse 1] de signer avec la société Provini Arsan, ou toute société substituée, l'acte de vente authentique définitif de la parcelle objet d'une promesse unilatérale de vente du 5 juin 2021 entre ces dernières, cette condition suspensive devant être réalisée le 31 mars 2023 faute de quoi le protocole sera caduc de plein droit.



Il contient en son article 5 des « conditions suspensives d'exigibilité et de fixation de l'indemnité d'éviction ainsi que de libération des locaux » selon laquelle les stipulations suivantes relatives à l'exigibilité de l'indemnité d'éviction fixée à 690.000 euros et les modalités de libération des locaux sont soumises à l'accomplissement d'un ensemble de conditions suspensives au plus tard le 31 mars 2024 notamment celle prévue à l'article 2, la libération de tous les autres occupants et locataires, l'obtention par la société Provini Arsan ou Eiffage Immobilier Ile de France des permis de construire exprès, purgés de tous recours et contentieux permettant l'édification sur les parcelles de l'ensemble immobilier prévu, la vente de la parcelle voisine à la société Eiffage Immobilier IDF. Cet article précise que si ces conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu les articles 5 à 11 du protocole seront caducs de plein droit, chaque partie reprenant sa liberté et aucune ne pouvant prétendre au versement d'une quelconque indemnité au titre du protocole, la société Provini Arsan devenant libre de poursuivre ou introduire toute instance aux fins d'acquisition de la clause résolutoire du bail, résiliation judiciaire ou validation du congé délivré le 29 juin 2022.



Selon procès-verbal de constat de commissaire de justice du 23 décembre 2022 le panneau affiché sur le terrain en cause conformément aux dispositions du code de l'urbanisme indique que le permis de construire a été délivré à la société SCCV [Adresse 5] [Adresse 1] le 15 novembre 2022. Selon la « fiche d'information » obtenue du cadastre produite par l'appelante le permis de construire portant le même numéro de demande aurait pour date d'autorisation initiale le 30 août 2022. Il convient de retenir la date mentionnée sur le panneau relatif aux formalités légales de publicité.



Il ressort des pièces produites par la SCI du [Adresse 1] qu'une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée par cette dernière à la mairie le 10 février 2022, que l'Etablissement Public Foncier Ile-de-France ayant délégation du droit de préemption urbain a demandé la communication de pièces et de visiter le bien par courrier du 10 février 2023 puis a écrit le 17 avril 2023 qu'il renonçait à la préemption du bien en cause. Au regard du délai écoulé depuis l'obtention du permis de construire et des diligences relatives au droit de préemption effectuées durant ce délai, la vente de l'immeuble dont dépendent les locaux loués ayant été réalisée le 28 avril 2023, n'apparaît pas particulièrement tardive. Par ailleurs, la société le Cheval Blanc [Localité 1] ne rapporte pas la preuve dont elle a la charge de ses affirmations selon lesquelles les intimées auraient de façon délibérée ou par manoeuvre dolosive réalisé la vente de l'immeuble en cause postérieurement à la date d'expiration de la condition suspensive relative à cette vente fixée le 31 mars 2023 dans le protocole, le courriel adressé à la locataire le 7 juin 2024 par un représentant de la société Eiffage Construction proposant un autre protocole n'apportant aucun élément à cet égard .



Le délai de réalisation de la condition suspensive prévue à l'article 2 du protocole du 2 août 2018 étant expiré sans que celle-ci se réalise, conformément au paragraphe 2.4 de cet article ce protocole est caduc de plein droit sans qu'aucune des parties ne puisse prétendre au versement d'une quelconque indemnité en vertu du protocole.





3.Sur l'obligation de délivrance



La société Cheval blanc [Localité 1] soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire du bail et solliciter le paiement de dommages et intérêts aux motifs que l'immeuble n'est pas entretenu, qu'il n'y a pas de compteur d'eau individuel et qu'il y a de l'amiante dans les locaux loués.



3.1. Sur l'entretien des locaux



Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu par la nature du contrat de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



Ainsi que l'a relevé le jugement déféré auquel il est renvoyé, selon le contrat de bail liant les parties le preneur s'est engagé à continuer d'occuper les locaux dans l'état où ils se trouvent sans pouvoir prétendre pendant la durée du bail à aucune réparation à l'exception des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil qui restent à la charge du propriétaire et à « entretenir les lieux loués (') en bon état de réparations locatives et d'entretien de toutes sortes afin de les rendre dans le même état en fin de bail. Le locataire devra également prendre soin du jardin et l'aménager afin de lui conserver son caractère privé ».



Pour soutenir que sa bailleresse a manqué à son obligation d'entretien, la société Cheval blanc [Localité 1] produit un constat d'huissier du 5 octobre 2021, portant la mention « projet » mais signé de l'huissier, lequel expose que l'ensemble immobilier dont dépendent les locaux en cause est en mauvais état général, les dépendances sont vétustes, les studios situés au premier étage sont en très mauvais état général non entretenus et vétustes, au fond des dépendances se trouve un arbre qui n'est pas élagué dont les branches envahissent les toitures. Les photos jointes à ce constat sont dépourvues de légendes de sorte qu'il est difficile d'identifier ce qui est photographié et s'il s'agit de parties privatives ou communes. Certaines dépendances destinées au stockage et la salle où se situe le lave-linge sont sales et mal entretenues mais leur entretien n'incombe pas à la bailleresse. Ainsi que l'a justement observé le jugement déféré, les studios décrits ne sont pas inclus dans la surface louée. S'agissant de l'expansion de l'arbre, l'entretien du jardin incombait à la locataire, de plus celle-ci ne démontre pas que cet arbre lui porterait préjudice ni qu'elle aurait demandé une intervention de la bailleresse sur ce point, les dispositions de l'article 671 et suivants du code civil dont elle se prévaut étant inapplicables en l'espèce. Certaines photographies montrent une façade extérieure abîmée mais la situation et l'impact des détériorations sur l'état des locaux loués ne sont pas précisés. Ce constat d'huissier ne contient aucune description ni photographie de la partie commerciale ni de l'appartement loué. La démonstration n'est donc pas faite dans ce constat que la jouissance de locaux serait perturbée ou réduite par le mauvais état de l'ensemble immobilier. La locataire produit un autre constat du 8 novembre 2024 selon lequel les constatations sont identiques à celles réalisées le 5 octobre 2021. Il est décrit notamment les dégradations de la façade, le mauvais état des dépendances. Ce constat précise que la végétation masque l'entrée d'une réserve et montre notamment que le local à usage de buanderie loué par la locataire est sale et mal entretenu. Aucun élément n'est donné sur la partie logement. Les photographies montrent une façade côté rue en bon état et que la partie bar restaurant apparaît propre et en bon état. Ce deuxième constat ne démontre pas mieux que le premier que la jouissance des locaux loués serait perturbée ou réduite par le mauvais état de l'ensemble immobilier. 



L'appelante produit un compte rendu de visite établi le 29 novembre 2021 par une entreprise de dératisation indiquant que certaines parties du bâtiment sont inoccupées, non entretenues et présentent des excréments de rat et faisant plusieurs recommandations notamment de ne pas entreposer d'objets et d'entretenir les espaces verts, obligations incombant à la locataire. Ce document émanant d'une entreprise dont la locataire est la cliente ne donne pas d'éléments fiables et précis de nature à établir une carence de la bailleresse dans son obligation d'entretien des locaux.



La locataire ne soutient ni n'établit avoir adressé à sa bailleresse des réclamations quant à l'état d'entretien des locaux loués, demandé une intervention, signalé un préjudice de jouissance ou un problème sanitaire. Les clichés produits sans autre élément ne permettent pas de démontrer que la bailleresse ne respecterait pas les dispositions du code de la santé publique relatives à l'alimentation en eau.



Il ressort de ces éléments qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer des locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués et d'en assurer la jouissance paisible ni qu'elle aurait subit un préjudice du fait de l'état des locaux.



Dès lors, il convient de débouter la société Cheval blanc [Localité 1] de sa demande en paiement d'une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour absence d'entretien de l'immeuble.



3.2. Sur l'absence de compteur d'eau



La locataire reproche à la bailleresse l'absence de compteur d'eau individuel et sollicite à ce titre une somme de 30.690 euros. Les dispositions des articles L. 241-1 et suivants du code de l'énergie relatives aux installations de chauffage et de climatisation et de l'article L.135-1 du code de la construction concernant les nouvelles constructions, dont elle se prévaut, sont inopérants en l'espèce. 



Le contrat de bail expose dans le paragraphe relatif à la désignation des locaux que dans la cave « se trouve le compteur à eau, qui dessert les locaux commerciaux ainsi que le local du coiffeur et les deux studios installés au 2ème étage de l'immeuble » et stipule au paragraphe 14 relatif aux charges et conditions que s'ils n'existe pas de compteur divisionnaire alors que d'autres locaux sont donnés en location « le montant des charges sera établi par la société propriétaire et le remboursement effectué par chacun d'eux au prorata de son loyer » dans le cas contraire le titulaire du compter divisionnaire devra communiquer sa consommation à l'administration ou au bailleur pour qu'il répartisse les charges entre locataires. Il ressort du constat d'huissier produit qu'il n'existe qu'un seul compteur dans la cave et que le dirigeant de la société Cheval blanc [Localité 1] a déclaré régler l'intégralité des factures d'eau émises par Véolia pour l'immeuble mais que le bailleur lui rembourse la différence entre sa consommation et le total. Cette affirmation se trouve corroborée par les attestations du dirigeant du salon de coiffure situé dans le même ensemble immobilier selon lesquelles il a un compteur d'eau au fond de sa boutique dont une photographie du relevé annuel permettait à la bailleresse de rembourser la consommation du salon de coiffure à la société Cheval blanc [Localité 1] tandis que pour sa part il ne payait rien à ce titre.



La société Cheval blanc [Localité 1] ne justifie pas avoir contesté ou fait des réclamations au titre des factures d'eau avant la présente procédure. Elle se prévaut de l'obligation qu'aurait la bailleresse de fournir un compteur d'eau individuel mais ne se prononce pas sur les stipulations contractuelles ni sur les paiements reçus de la bailleresse pour le salon de coiffure dont elle a fait état auprès de l'huissier constatant. Elle ne démontre pas l'existence d'une dette sur ce point de la bailleresse à son égard. Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement d'une somme de 30.690 euros en remboursement des factures d'eau dont elle s'est acquittée depuis le dernier trimestre 2014 jusqu'en 2022.



3.3. Sur la présence d'amiante



Ainsi que l'a justement relevé le jugement déféré, le constat de repérage d'amiante daté du 23 novembre 2021 n'a pas révélé la présence de matériaux appartement à la liste A mais des matériaux de la liste B dans les enveloppes de calorifuge des WC, de la chaufferie et de la réserve, pour lesquels il est recommandé de réaliser une évaluation périodique. Il n'est pas préconisé de procéder au désamiantage ni de procéder à une opération de protection immédiate. Un manquement à l'obligation de délivrance n'est donc pas caractérisé sur ce point.



Il convient, en conséquence, de débouter la société Cheval blanc [Localité 1] de sa demande aux fins de voir condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer une somme de 42.000 euros au titre du désamiantage des locaux loués.





4. Sur l'acquisition de la clause résolutoire



La vente des locaux loués étant intervenue le 28 avril 2023, soit après la clôture de l'instruction le 2 février 2023 et la clôture des débats le 20 mars 2023, c'est à juste titre qu'au regard des éléments dont il disposait le jugement a écarté le moyen tiré du défaut de qualité pour agir en résiliation du bail de la SCI du [Adresse 1] qui avait qualité pour agir à la date de sa demande. Il est inopérant de faire valoir qu'une promesse de vente avait été signée. Il n'y a pas lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a considéré la demande recevable, point sur lequel il n'a d'ailleurs pas expressément statué dans son dispositif.



En appel, la SCI du [Adresse 1] n'a plus qualité pour poursuivre la résiliation du bail et l'expulsion mais ces demande sont reprises par la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1].



Il ressort de l'attestation établie le 26 mars 2026 par le notaire rédacteur de l'acte de vente du 28 avril 2023 portant sur l'immeuble en cause que la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] est purement et simplement subrogée dans les droits de la SCI du [Adresse 1] au titre de la procédure en cours à l'encontre de la société Cheval blanc [Localité 1] aux fins d'obtenir le règlement des arriérés de loyers, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et l'expulsion de la locataire pour la période postérieure à la vente, la vendeuse faisant son affaire personnelle du recouvrement des impayés jusqu'à la signature de la vente.



Il en résulte que la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] a qualité pour agir aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet du commandement délivré le 20 septembre 2021 et que la SCI du [Adresse 1] l'a attrait à juste titre dans la présente procédure. Le protocole d'accord du 2 août 2022 étant caduc, il ne fait pas obstacle à ce qu'elle demande l'acquisition de la clause résolutoire. Contrairement à ce que soutient la société Cheval blanc [Localité 1], le courriel que lui a adressé le 7 juin 2024 M. [L] de la société Eiffage proposant d'engager les discussions sur un projet de protocole, soumettant le paiement d'une indemnité d'éviction à l'acquisition de la parcelle voisine du [Adresse 6] et l'obtention d'un permis de construire, n'établit pas la renonciation de la nouvelle propriétaire au bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire.



Ainsi que l'a exposé de façon détaillée le jugement déféré, auquel il est renvoyé sur ce point, la bailleresse a délivré à la locataire conformément aux dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, le 31 août 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur les loyers dus au 2ème trimestre 2021 inclus pour un montant total de 40.646 euros qui n'a pas été payé dans le délai imparti d'un mois.



L'affirmation selon laquelle ce commandement aurait été délivré de mauvaise foi puisque la bailleresse manquait à ses propres obligations contractuelles n'est pas démontrée puisqu'il résulte des éléments ci-dessus que les reproches faits à cette dernière au titre de son obligation de délivrance et de la jouissance paisible ne sont pas fondés et qu'ils ne sauraient, en tout état de cause, justifier une exception d'inexécution, les locaux étant exploitables conformément à leur destination. La circonstance que la bailleresse avait le projet de vendre son bien immobilier et qu'elle n'ait pas produit la promesse de vente en première instance ne suffit pas à caractériser sa mauvaise foi dans la délivrance du commandement litigieux dès lors qu'elle a exercé le droit dont elle dispose contractuellement en cas d'impayé, aucun abus n'étant démontré s'agissant d'une dette portant sur plus d'une année. 



C'est donc à juste titre que le jugement déféré a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies. C'est également à juste titre, au regard notamment de la situation financière difficile de la locataire liée à la crise sanitaire et de ses efforts de paiement que le jugement déféré a accordé des délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire. Il sera confirmé sur ce point ainsi qu'en ce qu'il a prévu qu'en cas de non-respect des délais accordés la dette serait entièrement exigible, la clause résolutoire acquise et l'expulsion de la locataire ordonnée, cette dernière étant redevable d'une indeminté d'occupation. 



Il ressort des éléments du dossier que la locataire n'a pas strictement respecté l'échéancier, fixé dans le jugement déféré, et ce, malgré la mise en demeure qui lui a été signifiée le 23 octobre 2023 conformément aux termes du jugement, son conseil ayant conservé plusieurs mensualités sur le compte CARPA au lieu de procéder au paiement. La circonstance qu'elle n'aurait pas disposé du RIB de la bailleresse ne saurait justifier un tel retard puisqu'elle ne démontre pas avoir accompli toutes les diligences nécessaires pour respecter les délais. La consignation des sommes dues sur un compte CARPA ne peut se substituer au respect des échéances de paiement fixées par le tribunal. Au demeurant, il ressort d'un courriel daté du 23 janvier 2023 que dès cette date le conseil de la bailleresse avait transmis le RIB de sa cliente à celui de la locataire Dès lors, il convient de constater la déchéance du terme, l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 octobre 2021et de dire que depuis cette date, la locataire est redevable d'une indemnité d'occupation telle que fixée au jugement déféré. L'expulsion sera ordonnée dans les modalités précisées au dispositif du présent arrêt sans qu'il y ait lieu de prononcer une astreinte le concours de la force publique étant une contrainte suffisante. 



La dette étant ancienne et s'étant aggravée, il n'y a pas lieu d'accorder de nouveaux délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire du bail.



5.Sur la dette locative



S'agissant de la dette à l'égard de la SCI du [Adresse 1], il ressort tant des conclusions de la société Cheval blanc [Localité 1] que de la SCI du [Adresse 1] et des pièces produites que conformément aux termes du jugement il était dû une somme de 40.371,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2ème trimestre 2021, que le règlement effectué le 8 juillet 2024 par la locataire de 15.120 euros doit en être déduit de sorte qu'il reste dû au titre de cette dette un montant de 25.251,55 euros.



Les parties s'accordent pour dire que pour la période du 3ème trimestre 2021 jusqu'au 28 avril 2023, date de la vente de l'immeuble, le montant total des loyers et charges qui auraient été dus en application du bail s'il s'était poursuivi s'élevait à 72.365,74 euros. Selon la bailleresse, sur ce montant, il a été payé une somme de 28.633,45 euros, soit un montant restant dû de 43.732,29 euros. Pour retenir une dette de 34.364,59 euros, la locataire déduit également une somme de 9.367,70 euros correspondant à un chèque que les parties s'accordent pour dire qu'il n'a pas été encaissé. Dès lors que le paiement correspondant n'a pas eu lieu, ce montant ne peut être déduit, de sorte que la dette pour cette période s'élève à 43.732,29 euros. 



La société Cheval blanc [Localité 1] sera donc condamnée à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 68.983,84 euros (25.251,55 +43.732,29 ) à titre de loyers et charges jusqu'au 20 octobre 2021 puis à titre d'indemnité d'occupation jusqu'au 28 avril 2023, sans qu'il y ait lieu de lui accorder des délais de paiement compte tenu de l'importance et de l'ancienneté de cette dette.



La dette à l'égard de la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] chiffrée à 76.247 au 1er trimestre 2026 par cette dernière dans ses écritures ne fait pas l'objet de demande dans la présente procédure d'appel. Il ressort des pièces communiquées qu'elle ferait l'objet d'une procédure devant le tribunal judiciaire de Créteil.





6. Sur le congé avec refus de renouvellement et la demande de renouvellement du bail



Dès lors que du fait de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, la société Cheval blanc [Localité 1] est occupante sans droit ni titre depuis le 20 octobre 2021, le congé délivré le 29 juin 2022 pour le 31 décembre 2022 est sans objet, de sorte qu'il convient de rejeter les demandes relatives à ce congé, notamment celles aux fins de le voir valider et celle de la locataire aux fins d'obtenir une indemnité d'éviction au motif que le refus de renouvellement ne serait pas valablement fondé sur un motif grave et légitime. 



De même la demande de renouvellement du 26 mai 2023 signifiée par la société Cheval blanc [Localité 1] à la SCI [Adresse 1] est de nul effet puisque le bail avait déjà pris fin.





7. Sur la demande de quittances



La société Cheval blanc [Localité 1] demande la condamnation sous astreinte des intimées à lui remettre sous astreinte les quittances relatives aux loyers à partir de janvier 2022.



Cependant, il ressort des pièces produites que la SCI du [Adresse 1] lui a adressé un reçu de 9.898,08 euros au titre du paiement effectué en février 2022 et pris en compte dans le calcul de la dette et deux quittances de 9.367,70 euros correspondant aux règlements partiels des 3èmes et 4èmes trimestres 2022. La locataire ne justifie pas avoir réglé d'autres sommes qui n'auraient pas été prises en compte. Elle sera déboutée de sa demande à l'égard de la SCI du [Adresse 1].





Il ressort des écritures de la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] qu'elle reconnaît avoir perçu de la société Cheval blanc [Localité 1] pour la période du 28 avril 2023 au 1er trimestre 2026 inclus une somme de 39.592,20 euros. Or, elle ne justifie pas avoir donné des reçus ou quittances des sommes ainsi reçues. Il convient, en conséquence, de la condamner à remettre à l'appelante les reçus ou quittances correspondants aux sommes qu'elle a reçues jusqu'au mois de juin 2024, comme il est demandé, sans qu'il y ait lieu de prononcer une astreinte.





8. Sur les autres demandes



Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens, aux frais irrépétibles et à l'exécution provisoire,



La société Cheval blanc [Localité 1] qui succombe sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel. L'équité et la situation financière respective des parties commandent de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu'elles ont exposées et de les débouter de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Les autres demandes seront rejetées.





PAR CES MOTIFS 





La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Rejette la demande de la SCCV [Localité 1] [Adresse 1] aux fins de voir écarter des débats le protocole transactionnel du 2 août 2022,



Infirme le jugement rendu le 16 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil (RG 21/7050) en ce qu'il a :

- condamné la société Cheval blanc [Localité 1] à payer la SCI du [Adresse 1] la somme de 40.371,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2021 ;

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité sur arriéré ou du paiement du loyer courant au terme exact, et quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception :

' la société Cheval blanc [Localité 1] devra quitter les lieux situés [Adresse 1] et à défaut, la SCI du [Adresse 1] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte de 22 euros par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la signification de la déchéance du terme et jusqu'à ce qu'elle ait effectivement quitté les lieux ;



Le confirme en ses autres dispositions soumises à la cour,

 

Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Constate que par l'effet des dispositions confirmées du jugement déféré, faute pour la société Cheval blanc [Localité 1] d'avoir respecté les délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire accordés par cette décision, le contrat de bail en cause est résolu de plein droit à la date du 20 octobre 2021, 







Dit que la société Cheval blanc [Localité 1] devra quitter les lieux situés [Adresse 1] dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et qu'à défaut, à l'expiration de ce délai, la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique;



Condamne la société Cheval blanc [Localité 1] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 68.983,84 euros au titre du solde de sa dette locative et des indemnités d'occupations dues jusqu'à la date du 28 avril 2023,



Déboute la société Cheval blanc [Localité 1] de sa demande de délais pour régler sa dette locative postérieure au commandement de payer et de sa demande de nouveaux délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire,



Déboute la société Cheval blanc [Localité 1] de sa demande aux fins de voir condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer les sommes de :

- 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de l'absence d'entretien de l'immeuble dont dépendent les locaux loués,

- 30.690 euros pour le préjudice lié à l'absence de compteur d'eau individualisé et en remboursement des factures d'eau dont elle s'est acquittée depuis le dernier trimestre 2014 jusqu'en 2022,

- 42.000 euros au titre des travaux de désamiantage des locaux loués,



Rejette les demandes relatives au congé délivré le 29 juin 2022 et relatives à la demande de renouvellement du bail délivrée le 25 mai 2023, de nul effet, le bail étant déjà résilié à leurs dates de délivrances,



Déboute la société Cheval blanc [Localité 1] de sa demande aux fins de voir condamner solidairement la SCI du [Adresse 1] et la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] à lui payer la somme de 690.000 euros à titre d'indemnité d'éviction ainsi que de sa demande subsidiaire aux fins de voir condamner seule cette dernière au paiement de cette somme,



Déboute la société Cheval blanc [Localité 1] de sa demande aux fins de voir condamner la SCI du [Adresse 1] à lui remettre des quittances,



Condamne la société SCCV [Localité 1] [Adresse 1] à remettre à la société du [Adresse 1] les reçus ou quittances correspondant aux sommes qu'elle a reçues de cette dernière jusqu'en juin 2024,



Déboute toutes les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Cheval blanc [Localité 1] aux dépens de la procédure d'appel,



Rejette les autres demandes.





LA GREFFIERE LA CONSEILLERE

 P/ LA PRESIDENTE EMPECHEE